內湖簡易庭108年度湖小字第448號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度湖小字第448號
原　　　告
即反訴被告　 黃馨儀
被　　　告
即反訴原告　 劉美秀
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年7月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬伍仟元及自民國一百零八年
四月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣捌佰肆拾元由反訴被告
負擔，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定
有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間
，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係
密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法
律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法
律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係
發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的法律
關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連
關係。查，本件原告主張兩造於民國107年10月7日簽訂房
屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由原告向被告承租臺
北市○○區○○路○○巷○○號8樓A室套房（下稱系爭房間）
，後因被告有下述之違約事由，其已對被告為解除或終止契
約之意思表示，縱認原告解除或終止契約無理由，兩造亦合
意終止租約，惟被告竟不返還押租金新臺幣（下同）2萬5,
000元，乃起訴請求被告返還押租金。另被告明知系爭房間
之遮雨板每逢下雨天即發生劇烈噪音，仍故意出租予原告，
致原告受有精神上痛苦，而依民法第195條規定請求被告賠
償非財產上損害7萬4,000元等語。而被告則主張系爭租賃
契約並未合法解除或合意終止，被告得請求被告給付107年
11月10日起6個月之租金7萬5,000元，且原告使用系爭房
間期間，毀損被告之床墊，應賠償床墊之損失1萬5,000元
。核兩造之請求均係基於系爭租賃契約所衍生之請求，攻擊
防禦方法及標的相牽連，且非專屬他法院管轄，審判資料及
事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有
牽連關係。是被告提起反訴，在程序上應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分（以下所稱原告及被告，均指本訴原告及本訴被告
）：
一、原告主張：被告前刊登限女生之租屋廣告，原告乃於107年
10月7日與被告簽訂系爭租賃契約，由原告向被告承租系爭
房屋，約定租期為107年10月10日至108年10月9日，租金
每月1萬2,500元，原告於簽約時已給付被告押租金2萬5,
000元。然原告搬入系爭房間後，被告竟稱其兒子將搬入34
號8樓居住，顯然與其所刊登廣告內容不符。另被告明知系
爭房間之遮雨板每逢下雨天即發生劇烈噪音，仍故意出租予
原告，致使原告居住期間遇下雨天即因遮雨板之噪音而徹夜
無法成眠，影響身體健康及飽受精神痛苦，經原告多次向被
告反應，被告均置之不理。原告業於107年11月4日以簡訊
向被告為解除契約或終止契約之意思表示。若認原告解除或
終止系爭租賃契約無理由，原告亦於107年11月4日以簡訊
向通知被告，系爭租賃契約於同年月9日終止之意旨，並經
被告同意，原告乃於同年月7日搬離，且被告亦另行刊登租
屋廣告。既系爭租賃契約經原告解除、終止或經兩造合意終
止，被告即應返還押租金2萬5,000元。另被告應賠償原告因
遮雨板噪音所受之非財產上損害7萬4,000元。爰依系爭租賃
契約及民法第195條第1項規定提起本訴等語。並聲明：被告
應給付原告9萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告否認曾向原告表示其兒子將要搬入34號8樓
之事。又原告承租系爭房間前，已知悉系爭房間裝有鐵窗及
遮雨板，且系爭房間本具有對外窗戶，遮雨板之落雨聲從窗
戶傳入房間內實無從避免，原告以上揭事由解除契約為無理
由。再者，被告否認曾與原告合意終止系爭租賃契約，況原
告自行搬離系爭房間，亦未將鑰匙交還，遲至108年6月17
日始返還鑰匙。縱認系爭租賃契約業經兩造合意終止，依系
爭租賃契約第19條第1項「租賃期間內乙方（即原告）擬提
前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）1個月租金」之
約定，原告亦應賠償被告1個月租金1萬2,500元，爰依民
法第334條抵銷之等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之
訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、經查，兩造於107年10月7日簽立系爭租賃契約，由原告向
被告承租系爭房屋，約定租期為107年10月10日至108年10
月9日，租金每月1萬2,500元，原告於簽約時已給付被告
押租金2萬5,000元等情，有系爭租賃契約在卷可佐（見本
院卷第11頁至16頁），復為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本院之判斷：
原告主張系爭租賃契約已解除或終止，縱未解除或終止，亦
經兩造合意終止，被告即應返還押租金2萬5,000元。另被
告明知遮雨板於下雨天即發出噪音，仍故意出租系爭房間予
原告，致使原告居住期間遇下雨天即因遮雨板之噪音而徹夜
無法成眠，影響身體健康及飽受精神痛苦，請求被告賠償非
財產上損害7萬4,000元等語，然均為被告所否認，並以前
揭情詞抗辯。茲就本件爭點分別說明如下：
（一）原告主張系爭租賃契約已解除或終止，有無理由？
1.原告主張被告前刊登限女生之租屋廣告，原告因而與被告
簽立系爭租賃契約，上開廣告內容應為契約之一部分，然
原告搬入系爭房間後，被告竟稱其兒子將搬入34號8樓居
住，顯然與其所刊登廣告內容不符，而違反契約約定等語
，並提出「東方大地租售園地」所刊登廣告之內容為佐（
見本院卷第70頁）。查，依上開召租廣告之內容，其中樓
號「34/08F」欄載有「雅房&套房出租（限女性）」等語
，此情為被告所不爭執。從而，固可認被告確有在上開位
置刊登34號8樓之承租人限女生之租屋訊息。然原告就其
所主張被告之兒子將搬入居住之事實並未提出證據以佐，
則其此部分所述是否屬實，即非無疑。況由上開刊登內容
以觀，被告僅係限女性房客承租其所有之房屋，應無對原
告承諾被告自身之男性家屬絕不會搬入同一樓層居住之理
。且縱認被告曾表示其兒子「將」搬入居住，在被告之兒
子搬入前，是否即可認被告已違約。因而，原告以此主張
被告違約並據以解除系爭租賃契約，實無足採。
2.原告另主張被告明知其出租之系爭房間之遮雨板每逢下雨
天即發生劇烈噪音，仍故意出租予原告，致使原告居住期
間遇下雨天即因遮雨板之噪音而徹夜無法成眠，影響身體
健康及飽受精神痛苦，原告自得解除契約，另經原告數度
向被反應上情，被告均未進行修繕，原告亦得依民法第43
0條規定終止契約等語。按出租人應以合於所約定使用、
收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持
其合於約定使用、收益之狀態。租賃物為房屋或其他供居
住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或
健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止
契約之權利，仍得終止契約。民法第423條、第424條分
別定有明文。查，依被告提出之系爭房間照片（見本院卷
第49頁至50頁），系爭房間對外窗戶裝設有鐵窗，鐵窗上
有遮雨板，此外，系爭房間相鄰上下左右之房間亦多有裝
設鐵窗及遮雨板，考其目的係為防止雨水潑打入室內。則
被告在系爭房間裝設遮雨板既有其功能考量，尚難認係故
意影響承租人之身體健康及精神。又衡情，系爭房間外之
遮雨板於下雨天視雨勢大小不免產生若干聲響，若其產生
之聲響並未超出合理可容許之範圍，自不能僅以遮雨板於
下雨天發生聲響，即謂其屬系爭房間之瑕疵。而本件原告
並未就系爭房間之遮雨板於下雨天所產生之聲響已逾合理
範圍，或縱未逾合理範圍，但原告因該聲響而受有身體健
康之損害等節，提出證據以佐，尚無從認原告此部分主張
屬實。此外原告並未就被告未交付合於租賃契約債之本旨
之租賃物，或系爭房間有上揭雨天噪音之瑕疵，致危及原
告之安全或健康乙節，再提出其他證據以佐，則原告以此
事由解除契約，乃無理由。
3.另原告主張其催告被告修繕遮雨板，然被告均置之不理，
其得終止系爭租賃契約等語。租賃關係存續中，租賃物如
有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限
，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承
租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於
租金中扣除之。民法第430條定有明文。查，依原告提出
107年11月4日簡訊內容，「房間內下雨天窗戶塑膠板會
發出嚴重的雨聲，已經告知您多次您依然沒有改善與任何
處理」（見本院卷第82頁），而被告亦陳原告在10月20日
左右開始說下雨房間內有「蹦、蹦、蹦」聲音。另依被告
11月7日寄送予原告之簡訊內容，上載「昨天來做遮雨棚
，兩個人2,000元，我買的640，洗衣機3,500，共6,14
0」（見本院卷第86頁），堪認經原告反應遮雨板發出聲
響之問題後，被告於11月6日僱工進行修繕。然而原告並
未就其曾催告被告修繕，而被告於其期限內不為修繕，至
11月6日始為修繕，已逾原告催告之期限等情，提出證據
以佐，則原告另主張其得終止契約，亦難認合於民法第43
0條規定。
（二）原告主張兩造已合意終止系爭租賃契約，有無理由﹖
1.按契約之合意解除或終止乃第二次契約解除或終止第一次
契約。而契約之成立，應以當事人互相表示意思一致為必
要；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕
原要約而為新要約。此觀民法第153條第1項、第160條
第2項規定自明。再者，當事人主張有利於己之事實，就
其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本
件原告主張其業於107年11月4日以簡訊向通知被告，系
爭租賃契約於同年月9日終止，經被告同意，既為被告否
認，即應由原告就兩造有上開合意乙節負舉證責任。
2.經查，原告於107年11月4日寄發簡訊予被告，內容略為
「本人簡訊親自告知只住到2018年11月10日這天滿當初付
一個月租金日期」、「我要求您無條件退回我2個月（押
）租金」（見本院卷第81頁、第83頁），應係對於終止系
爭租賃契約及請求返還押租金為要約之意思表示。而原告
自陳被告收到上開簡訊後曾表示押租金部分要扣一個月的
押租金及扣除被告另外就系爭房間之洗衣機裝設管線之費
用及還有修理遮雨棚的費用等語，原告並提出被告所寄送
6,140元費用明細之簡訊在卷（見本院卷第54頁、第86頁
），則可認被告係對原告終止租賃契約之要約意思表示，
為扣一個月押租金及相關費用之承諾，依前揭說明，應視
為被告係拒絕原告之要約，而屬新要約。是以依兩造間前
開簡訊之往返，兩造間就終止系爭租賃契約乙節，並未有
意思表示一致之要約、承諾，顯未達系爭租賃契約終止之
合意，堪以認定。
3.原告復主張其於107年11月6日已自系爭房間搬離，且被
告在原告搬離後即刊登出租系爭房間之廣告，足見被告已
同意終止系爭租賃契約等語，並提出「魔豆租屋」網站之
刊登廣告為憑（見本院卷第63頁至65頁），然被告否認上
開廣告為其所張貼。查，依上開廣告內容，其出租標的「
套房3間，1萬1,000元至1萬3,500元，雅房3間，9,
500元」，並無從憑認係出租「系爭房間」，再者，其未
標示日期，亦不能認係原告搬離系爭房間後所刊登。況被
告於兩造系爭租賃契約存續期間，另將系爭房間出租予第
3人，致原告受有損害，此為原告得否終止契約及請求損
害賠償之問題，要無從認被告即有同意原告終止系爭租賃
契約之意思表示。是原告此部分主張，即無足採。
（三）原告請求被告返還押租金，有無理由？
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶
有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號民事判決要旨參照）。本件原告主張其已解除或
終止租約，及主張兩造已合意終止租約，均無理由，業如
前述，而系爭租賃契約期限至108年10月9日止，迄未屆
期，依上開說明，尚無返還押租金之問題，是以原告依系
爭租賃契約請求被告返還押租金，為無理由。
（四）原告請求被告賠償原告因遮雨板噪音所受之非財產上損害
7萬4,000元，有無理由？
按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張
損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害
賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例要旨
參照）。本件原告主張被告明知系爭房間之遮雨板每逢下
雨天即發生劇烈噪音，仍故意出租予原告，致使原告居住
期間遇下雨天即因遮雨板之噪音而徹夜無法成眠，影響身
體健康及飽受精神痛苦等語。查，本件依原告提出之證據
，尚無從認系爭房間之遮雨板於下雨天所產生之聲響已逾
合理範圍，或原告因該聲響而受有身體健康之損害等屬實
，已如前述，則原告主張其受有非財產上損害，即不能認
可採信。
五、從而，原告依系爭租賃契約及民法第195條第1項規定，請
求被告給付原告9萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁
回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告解除或終止系爭租賃契約並不合法
，被告亦未同意系爭租賃契約於107年11月9日終止。既系
爭租賃契約仍有效成立，被告自得請求被告給付107年11月
10日起6個月之租金7萬5,000元。另依系爭租賃契約第11
條明文「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地
變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損
害賠償責任」，原告使用系爭房間期間，不當使用被告之床
墊，致生床墊發黃污損、黴點而嚴重毀損，應依前開約定及
民法第184條第1項前段規定，賠償1萬5,000元等語。爰
依系爭租賃契約及民法第184條第1項前段規定提起反訴等
語。並聲明：反訴被告應給付原告9萬元，及自反訴起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、反訴被告則以：除以前揭情詞置辯外，另反訴被告搬離系爭
房間已久，反訴原告所提床墊發黃污漬照片，並無從認係可
歸責於反訴原告所致等語，以資抗辯。並聲明：駁回反訴原
告之訴。
三、本院之判斷：
（一）租金部分：
查，系爭租賃契約並未解除或終止，業如前述。則反訴原
告依系爭租賃契約請求被告給付107年11月10日起至108
年5月9日止共6個月之租金7萬5,000元，自屬有理由
。反訴被告固抗辯其於107年11月7日已搬離系爭房間等
語。然反訴被告於系爭租賃契約有效期間自行搬離系爭房
間，並不能認即有何解除或終止契約之效果，此部分亦無
從為有利反訴被告之認定。
（二）床墊損害部分：
查，依反訴原告提出照片（見本院卷第45頁至48頁），固
可見床墊上有黑點等污漬情形，然其究否係反訴被告使用
床墊期間，因反訴被告之行為所致，未見反訴原告舉證以
佐，縱認係反訴被告所為，然依卷內證據資料亦無從判斷
係反訴被告未以善良管理人之注意義務所致，是以反訴原
告所主張損害賠償之債，即難謂有損害賠償請求權存在，
其請求反訴被告賠償床墊之損失1萬5,000元，即無理由
。
（三）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之
債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百
分之五，民法第233條第1項、第203條亦定有明文。本
件反訴被告各月份租金應於每月10日前給付，屬給付有確
定期限者，其請求之最後一期即108年4月份（4月10日
至5月9日）租金應於4月10日給付，亦已屆期。則本件
反訴原告請求租金經准許部分，其併請求自反訴起訴狀繕
本送達翌日即108年4月25日（見本院卷第51頁）起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息，並未逾上開範圍，應
予准許。
四、從而，反訴原告依系爭租賃契約約定，請求反訴被告給付反
訴原告7萬5,000元，及自108年4月25日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此
範圍，為無理由，應予駁回。本件係適用小額程式，所為被
告敗訴之部分，應依職權宣告假執行。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經審
酌後認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。並確定
本訴部分訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由原
告負擔。反訴部分訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費）
，其中840元應由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。
中華民國108年7月30日
內湖簡易庭法官林銘宏
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。