裁判字號：臺灣桃園地方法院91年簡上字第66號民事判決
裁判日期：民國92年01月16日
裁判案由：給付違約金
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度簡上字第六六號
上訴人戊○○訴訟代理人乙○○法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○
甲○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十一年四月九日本院中壢簡易庭九十一年度壢簡字第一一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）前項廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日以上合理期間供消費者審閱全部條款內容；且如定型化契約有消費者違約時應負擔顯不相當之賠償責任者，或有其他顯不利於消費者之情形者，為違反平等互惠原則，應推定其顯失公平而無效，消費者保護法第十一條、第十二條、同法施行細則第十一條及第十四條分別定有明文。查上訴人固有於民國（下同）九十年一月四日，就上訴人所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號六樓之房屋及其所坐落土地（以下簡稱系爭不動產）之委託銷售事宜，與被上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書，然上訴人自畢業後即在軍中工作，上訴人之妻子則是老師，兩人於不動產買賣並非專業，也無經驗，而此一不動產專任委託銷售契約書乃定型化契約，被上訴人並未給予合理期間供上訴人審閱全部條款，且該契約條款與內政部頒發之房地產委託銷售契約書內容相差太多，其中第三條內容記載：「在本合約期滿前中途絕不以任何方式終止委託，如有違反仍應依本契約第七條給付乙方（即被上訴人）委託價百分之四之服務費作為違約賠償」之「中途決不以任何方式終止委託」、「如有違反仍應給付委託價百分之四之服務費作為違約賠償」等語顯然有違平等互惠原則，且不利如上訴人之無經驗者，依前揭消費者保護法規定，應屬無效。
（二）次按民法第五百四十九條規定，當事人之任何一方得隨時終止委任契約。上訴人業於九十年一月二十日寄發桃園郵局第二五二號存證信函予被上訴人，終止兩造間不動產委託銷售契約，撤回委託銷售之意思表示，故兩造間已無居間委任關係之存在，詎原審判決未予斟酌，自有違誤。
（三）雖上訴人於九十年一月二十一日曾至被上訴人公司，並簽寫到場證明書，惟此係因被上訴人詐騙上訴人說簽名沒有關係，上訴人才簽名在該到場證明書上，且上訴人要求訴外人即欲購買上訴人所有系爭不動產之買受人 徐湘文 簽約時應繳付新台幣（下同）二百萬元以上，以便上訴人繳納貸款，但訴外人徐湘文說他沒有帶那麼多錢，故上訴人不願出賣該不動產。事實上上訴人早於前一日即寄發存證信函撤回委託銷售之意思表示，上訴人與訴外人徐湘文又未簽訂不動產買賣契約書，依兩造間不動產專任委託銷售契約書第七條約定，尚未達於簽訂契約之給付服務費條件，被上訴人要求上訴人給付服務費，亦與契約約定不合。
三、證據：援用原審之立證方法外，補提出內政部編印房地產委託銷售契約書範本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人公司負責人 游日正 於鈞院本件案件訴訟繫屬中之九十一年五月二十五日華航空難中逝世，被上訴人公司經理人丙○○為民法第五百五十條規定之法定代理人，請就本件訴訟依民事訴訟法第一百七十五條規定聲明予以承受，以利訴訟進行。
（二）按兩造間所簽訂不動產專任委託銷售契約書雖為消費者保護法所謂定型化契約，應予上訴人合理審閱期間，但兩造於簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書時，訴外人即被上訴人業務員 唐惠義 已逐條向上訴人講解，上訴人因認為委託條件合理且了解委託內容，方委託被上訴人銷售其所有系爭不動產，且本約為一式兩份，如上訴人認為尚不充分了解，定當於簽約完畢仔細研閱，如有疑義，必然於簽約後儘速通知被上訴人對條文之爭議，惟上訴人於簽完該不動產委託銷售契約書後，從不曾通知被上訴人對該契約書有任何意見，再以上訴人為四十歲之成年人，如簽約當時有不清楚或不懂之處，亦不可能簽訂本件契約書，足見簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書時，被上訴人已充分告知上訴人契約書內容，且上訴人已對之充分了解，始願意委託被上訴人出售其所有系爭不動產，本件自無消費者保護法上審閱期規定之適用。況上訴人於原審時並未抗辯委託書應事先審閱，卻於本審中提出，事後主張契約無效，顯為訴訟之用且有違誠信原則。
（三）雖上訴人曾於九十年一月二十日來函終止委託，然此純係為規避成交後服務費之支付，依最高法院五十二年台上字第二九二九號判例意旨，上訴人仍應給付服務費；且因每件委任銷售案件，均需被上訴人投注人力、物力，本件被上訴人更已為上訴人尋得買主、談妥購買價格，幾近成交，兩造既於不動產專任委託銷售契約書第三條、第十條有禁止任意終止委任之約定，基於契約自由原則，應優先適用兩造間委任銷售契約書之約定，上訴人自不得任意解除契約，或不願意簽訂不動產買賣契約書。又依兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書約定，買受人簽約時僅需給付相當於售出總價百分之十左右之定金，而該筆定金四十二萬元被上訴人已依約代收，上訴人於九十年一月二十一日到場當天卻稱定金過低，要求解約，顯不合於兩造契約約定。
三、證據：援用原審之立證方法，補提出：被上訴人公司變更登記事項卡、鈞院九十年度簡上字第一九八號判決影本一份為證，並聲請訊問證人唐惠義、徐湘文。
理由
一、按經理人就所任之事務，視為有代商號為原告或被告或其他一切訴訟行為之權，民法第五百五十五條定有明文。此項規定於公司之經理人並未排斥適用，故公司設置之經理人，因經理人所任事務涉訟者，得以經理人為法人之法定代理人起訴或被訴。本件被上訴人北區房屋公司原法定代理人為游日正，惟其已於九十一年五月二十五日華航空難中逝世，而丙○○係被上訴人公司經理人，有被上訴人公司變更登記事項卡可按，且本件係因被上訴人之總經理丙○○所任之仲介事務涉訟，則被上訴人以丙○○為其法定代理人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：其於九十年一月四日受上訴人委託銷售上訴人所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號六樓之房屋及其所坐落土地，並簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定委託期間自九十年一月四日起至九十年五月四日止，委託銷售價格為四百五十萬元，上訴人同時並簽妥另紙不動產銷售授權書，同意為爭取成交商機，被上訴人得在最少底價四百萬元以上予以成交，雙方復約定：上訴人於簽約後即應停止自行銷售系爭不動產，且在契約所定期限屆滿前，中途絕不以任何方式終止委託，如有違反仍應依約給付委託銷售價格之百分之四之服務費為違約賠償，及被上訴人得為上訴人代收買受人交付之定金，上訴人與買受人間買賣契約於被上訴人收受定金時成立生效，合約並順延至上訴人簽訂買賣契約時屆止，上訴人不得以任何理由藉故不賣或中途解約，如有違約情形，上訴人應於被上訴人收定三日之內，一次付清合約第七條被上訴人應有之服務費用，另買受人一切損失，概由上訴人負責賠償等語，詎被上訴人為上訴人覓得訴外人徐湘文同意以四百一十萬元承買系爭不動產後（原審誤載為四百二十萬元），上訴人竟無故於九十年一月二十日及同年二月十二日寄發存證信函通知被上訴人終止不動產專任委託銷售契約，顯有違約情事，爰基於居間之法律關係及不動產專任委託銷售契約書第三條、第十條之約定，請求上訴人給付委託銷售價格四百五十萬元之百分之四計算之違約金十八萬元，及自支付命令送達翌日即九十年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（原審判決上訴人應給付被上訴人十六萬元及法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘之請求，未據被上訴人聲明不服，已告確定。）；上訴人則以：因上訴人係軍人，於不動產買賣均非專業，也無經驗，被上訴人要求上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書，顯係乘上訴人無經驗而為財產上給付或為給付之約定，與民法第七十四條規定有違，再依消費者保護法第十一條、第十二條、同法施行細則第十一條及第十四條規定，被上訴人應給予三十日以上合理審閱期間，如有違反則契約無效，且被上訴人據以起訴主張之兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書第三條、第十條規定，亦有違反平等互惠原則而無效之情形，上訴人業於九十年一月二十日以存證信函依民法第五百四十九條規定終止兩造間不動產委託銷售契約，撤回委託銷售之意思表示，兩造間已無居間委任關係之存在，加以上訴人與訴外人徐湘文間也未簽訂任何不動產買賣契約，上訴人自無從依兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書第七條規定，請求上訴人給付任何服務費等語資為抗辯。
三、查上訴人於九十年一月四日委託被上訴人銷售其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號六樓之房屋及其所坐落土地，兩造並簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定委託期間自九十年一月四日起至九十年五月四日止，委託銷售價格為四百五十萬元，同時上訴人並書立不動產銷售授權書一紙，同意被上訴人為掌握成交商機，得在最少底價四百萬元以上予以成交。又依兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書，其中第三條約定：於簽約後，上訴人應停止自行銷售，且在契約所定期限屆滿前，中途絕不以任何方式終止委託，如有違反仍應依約給付委託銷售價格之百分之四之服務費為違約賠償；於第十條並約定：上訴人同意買賣契約於被上訴人收受定金時成立生效，合約並順延至上訴人簽訂買賣契約時屆止，上訴人不得以任何理由藉故不賣或中途解約，如有違約情形，上訴人應於被上訴人收定三日之內，一次付清合約第七條被上訴人應有之服務費用，另買方一切損失，概由上訴人負責賠償等語。嗣被上訴人為上訴人覓得訴外人徐湘文同意以四百一十萬元承買系爭不動產，被訴人復邀約上訴人與訴外人徐湘文於九十年一月二十一日至被上訴人營業處所簽訂不動產買賣契約書，惟上訴人於九十年一月二十日及同年二月十二日分別寄發存證信函通知被上訴人終止不動產專任委託銷售契約等情，有被上訴人於原審提出不動產專任委託銷售契約書、上訴人於九十年二月二十二日寄發存證信函、到場證明書、承買確認書，及上訴人於原審提出九十年一月二十日寄發存證信函、不動產銷售授權書各一件為證，並據證人徐湘文證述明確，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、按法院得依利害關係人之聲請，依民法第七十四條第一項之規定撤銷法律行為或減輕其給付者，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，且依當時情形顯失公平之客觀事實，始得為之，此由民法第七十四條法文規定及最高法院二十八年台上字第一０七號判例意旨觀之即明。上訴人雖抗辯其於不動產買賣非專業，也無經驗，與被上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書，乃被上訴人趁其無經驗情形下所為給付之約定，與民法第七十四條規定有違，業經其於九十年一月二十日寄發存證信函撤銷該法律行為云云，惟查系爭不動產專任委託銷售契約書全文僅十八條，內容並無特別複雜難懂之處，各條款字體亦堪認足以引起上訴人之注意，而上訴人年屆不惑，迭膺軍職，業有相當社會歷練，且教育程度頗高，縱係第一次委託他人代為銷售不動產，衡情亦應有辨識契約內容所載兩造權利義務之能力，尚難謂為無經驗，再觀諸系爭不動產專任委託銷售契約書內容，對上訴人言亦非顯失公平，況學說、實務俱認利害關係人行使民法第七十四條之撤銷權或減輕給付請求權，需以訴之形式向法院為之，乃形成之訴之性質，然本件上訴人僅於被上訴人提起之給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力，是上訴人此部分抗辯，洵無足採。
五、次查上訴人於九十年一月四日與被上訴人簽訂之不動產專任委託銷售契約書，具體約定委託銷售期間、價額，將其所有系爭不動產委託被上訴人代理銷售，由被上訴人提供市場調查、教育訓練、廣告企劃等一切人事開銷，並代理上訴人收受定金，如銷售成交時上訴人應給付被上訴人委託成交價之百分之四作為服務費，為兩造所不爭執，且有該不動產專任委託銷售契約書在卷可稽，則兩造間所約定者為類似居間之委任契約無疑。觀之上開不動產專任委託銷售契約書內容，除委託銷售人名稱、委託標的物、委託期間、委託銷售價格等處空白外，均為被上訴人事先印妥內容之約款，堪認係企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬訂之契約條款，符合消費者保護法第二條第七款定型化契約之定義而為定型化契約。上訴人雖抗辯被上訴人未依消費者保護法施行細則第十一條規定，給予三十天期間審閱定型化契約，從而該契約上關於上訴人如中途解約應賠償相當於銷售價格百分之四之金額為違約金之約定無效云云，然按消費者保護法施行細則第十一條第一項規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」，乃規範企業經營者，必須給予消費者合理之審閱期間，使消費者了解契約內容，不可限制消費者必須於何時簽訂契約，並非任何定型化契約均應給予消費者三十天之審閱期間，否則消費者即可主張該條款不構成契約內容。查本件不動產專任委託銷售契約書簽訂情形，業據證人即被上訴人業務員唐惠義到庭證稱：「在簽約前一天，上訴人來找我賣房子，他帶我去看房子，我當天有帶一份銷售委託契約書，因為條文比較多，他說要帶回去看，我就給他一份影本，隔天我與他太太約在楊梅國中，因為當天他有事沒有回澎湖，所以他太太就打電話找他來，他來了以後針對我給他的影本提出疑問，我跟他解釋後我們才簽約」等語，上訴人不爭執被上訴人業務員曾給伊一份影本閱覽，且簽約當天被上訴人業務員亦曾為之講解契約內容，僅抗辯被上訴人業務員給的影本看不清楚、只有在簽約當天講一講等語，惟被上訴人既已給予上訴人契約條款影本閱覽，如契約條款有不清楚之處，上訴人應向被上訴人反映，且被上訴人業務員就契約內容已對上訴人說明，上訴人並自認於九十年一月四日當天即簽名於系爭不動產專任委託銷售契約書等情，則被上訴人並未要求上訴人應於何期間內簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書，亦未限制上訴人應於何時簽名，應認被上訴人已留予上訴人合理之審閱期間，況上訴人非不得於簽名前就系爭不動產專任委託銷售契約書內容予以詳讀，其於簽約之前既未要求應給予一段時間考慮、了解契約內容即於系爭文書上簽名，係對自身權利之拋棄，並非法所不許，亦不影響簽名之效力，自不得援引消費者保護法施行細則第十一條規定抗辯所簽立之契約條款無效，是上訴人此部份所辯亦無可採。
六、再按民法第五百四十九條第一項固規定，當事人之一方得隨時終止委任契約，惟兩造不動產專任委託銷售契約書第三條約定：「甲方（即上訴人）同意專任委託銷售期間自民國九十年一月四日至民國九十年五月四日止....，本合約簽訂後，甲方應停止自行銷售，且在本合約期滿前，中途絕不以任何方式終止委託，如有違反，仍依本約第七條給付乙方（即被上訴人）委託價百分之四服務費，做為違約賠償」，及第十條約定：「甲方同意乙方....全權代理甲方收受定金，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，本合約並順延至甲方簽訂買賣契約時屆止，甲方不得以任何理由藉故不賣或中途解約，如有違約情形，甲方應於乙方收定三日之內，一次付清本約第七條乙方應有之服務費用，另買方一切損失，概由甲方負責賠償」，核其性質乃以一方終止契約或違約不賣時，即應支付他方相當之金額之違約罰性質之違約金，是該違約金請求權於上訴人有契約約定情事發生時即已獨立存在，不因其後契約之終止而謂並無違約情事，自無因契約終止而隨同消滅之理。故雖委任契約之成立，以相互之信用關係為基礎，如其信用動搖，即可由一方之意思，將受任人解除，而不問有無相反之約定，因此上訴人與被上訴人間之委任契約，縱有不得終止之特約，亦不排除民法第五四九條第一項之適用，然雙方既已就終止契約情形特為違約金之約定，按諸契約自由原則，上訴人雖得合法終止兩造間委任契約，仍應依約賠償。又本件兩造所簽訂不動產專任委託銷售契約書內容雖與內政部於八十七年八月十九日以內政部台（八七）內地字第八七九○三三四號函公告頒行之房地產委託銷售契約書範本不盡相同，然該契約範本僅是內政部為因應消費者保護法之施行，以行政指導方式輔導相關企業經營者與消費者訂立雙方法律地位平等之契約所使用之定型化契約範本，並無強制相關企業經營者或消費者遵守之法律上效力，是雖企業經營者消費者所簽訂定型化契約與內政部定頒定型化契約書範本不同，亦不能逕謂該定型化契約即有違反消費者保護法之規定而無效情形，究有無違反消費者保護法規定，屬私法上之爭議，仍應由法院就具體個案以判決認定之。而按定型化契約中之條款如果違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款如有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平，消費者保護法第十二條第一項、第二項第一款固分別定有明文。同法施行細則第十三條、第十四條並補充規定所謂違反誠信原則及平等互惠原則之判斷標準，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事來判斷，如有當事人間之給付與對待給付顯不相當、消費者應負擔非其所能控制之危險、消費者違約時應負擔顯不相當之賠償責任或有其他顯有不利於消費者之情形者，應認其違反平等互惠原則。查本件被上訴人係房屋仲介公司，乃以仲介不動產買、賣，並收取報酬為營業，其為達成不動產買賣成交，需為宣傳廣告，並建立買賣雙方出售、承買意願資訊、做市場調查，陪同有意願承買人至買賣標的物查看買賣標的、為買賣交涉，及就相對人之信用、物之瑕疵等影響不動產買賣訂約之事項為積極調查、報告義務，故其為達成一樁不動產買賣有必要投入一定之人力、物力，一般仲介業者為確保委任契約效力，避免投入心力付諸流水，多會於委託銷售契約書訂定如本件不動產專任委託銷售契約書第三條、第十條之違約金約定條款以障己身權益，是該等約定內容核屬一般交易上之商業習慣，並無當事人所負契約上權利義務顯不相當而對消費者顯失公平之情形。至所約定違約金數額是否過高，則屬違約金應否酌減問題，應就個案實際情形判斷之。是上訴人抗辯本件不動產專任委託銷售契約書第三條、第十條之約定有違反平等互惠原則而無效情形云云，尚非可採。
七、繼按兩造間不動產專任委託銷售契約書第十條之約定，乃以上訴人如有不履行契約之債之情事，不問被上訴人是否受有損害，即得請求上訴人支付全額服務費，其性質當屬損害賠償預定之違約金至明。查本件上訴人願接受之最低售價為四百萬元，其委託被上訴人銷售期間為九十年一月四日起至同年五月四日止，已如前述，其間訴外人徐湘文已於九十年一月十八日簽立承買確認書表明願以總價四百一十萬元承買系爭不動產，且即支付定金四十二萬元由被上訴人代收，亦有被上訴人於原審提出承買確認書為證，並經證人徐湘文結證明確，是兩者就買賣標的物、價金已然合意。嗣上訴人於九十年一月二十日寄發存証信函終止兩造間委任契約，並於同年一月二十一日預定簽訂不動產契約書之日，至被上訴人營業處所僅簽訂到場證明書而不願簽定不動產買賣契約書，依兩造間簽訂不動產專任委託銷售契約書第十條約定，上訴人自有違約情形，是被上訴人主張上訴人違約，應依約給付違約金，即非無據。末按當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。查本件上訴人於九十年一月四日委託被上訴人銷售系爭不動產，被上訴人於二週後之九十一年一月十八日始覓得訴外人徐湘文出具承買確認書願以四百一十萬元承買，並與上訴人約定於同月二十一日簽訂不動產買賣契約書，詎上訴人於簽訂不動產買賣契約書前一日突然發函終止與被上訴人間委任契約，則以被上訴人就系爭不動產之出賣已付出努力，且具一定幫助效果，對本件交易撮合幾近完成，所花費之時間及勞力實相當於完成仲介義務之程度，應認其依不動產專任委託銷售契約書第十條約定，請求上訴人給付相當於銷售成交時之服務費即委託銷售總價百分之四之違約金，並無逾越過高之情，故無酌減必要。從而，被上訴人本於兩造間不動產專任委託銷售契約書第十條約定，請求被上訴人給付委託銷售價格即四百萬元之百分之四即十六萬元之全額服務費，及自支付命令送達之翌日即九十年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。原審判決以上訴人終止契約違反兩造不動產專任委託銷售契約第三條之規定，而為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，其理由雖與本院判決有所不同，惟結論並無二致，故上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎無影響，爰不一一贅述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年一月十六日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官邱瑞祥~B法官劉佩宜~B法官管靜怡右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國九十二年一月十六日~B法院書記官趙芳媞