裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第1289號民事判決
裁判日期：民國103年12月29日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第1289號原告 黃惠美 訴訟代理人 林秀夫 被告 廖美華 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬玖仟參佰元，及自民國103年6月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾伍萬玖仟參佰元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國102年3月16日將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號（地目建、面積68平方公尺全部），及其上同段818-26地號（地目建、面積290平方公尺應有部分萬分之1195）及其地上建物即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○○○○號（地上四樓連同地下室面積計320.38平方公尺，加計附屬建物面積8.76平方公尺）預售屋之權利，以新臺幣（下同）3062萬元（含原告已繳之外水外電）讓與被告，雙方約定簽約金100萬元及第二期款1327萬元均撥入安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶，其中700萬元應於102年3月16日雙方與大竤建設公司換約時同意撥付（實際匯入原告帳戶之日期則為同年4月1日），不足之1635萬元由被告向銀行貸款支應。至於應給付原告之727萬元於扣除仲介費、履約保證費及代書費之餘額695萬9933元（含利息4395元），至遲應於102年5月17日自上開履保帳戶撥款，兩造並訂立有不動產買賣契約（即原證1，以上稱系爭契約），並於系爭契約第9條第3項約定買賣之一方如有違約或遲延情事，每逾一日應按買賣總價金萬分之6計算之違約金。詎被告無視於期日之屆至，竟遲至102年7月29日始撥付餘款，先後計遲延73日，依約應給付原告134萬1156元（即00000000×0.06%×73＝0000000）之違約金。並聲明：①被告應給付原告134萬1156元，及自起訴狀繕本送達至被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠被告就系爭買賣契約為真正及系爭契約第3條所載第4期款16
35萬元由其另向銀行告貸支付建設公司，無涉本件爭議，已據被告於103年8月14日言詞辯論期日到庭自承在卷，被告雖辯稱其不滿原告另覓石材商變更一樓石材，且其中一塊石材有污損，遂延遲撥款，然被告事後變更廚房與餐廳之石材，由同一石材商承作，與被告熟識，原告於聞悉客廳石材有污損時，曾將情況轉知石材商妥為處理，石材商迅即指示經理到場處理，因被告執意重作，惟廠商認上開污損係事後色液傾倒為石材毛細吸收所致，雙方各執一詞，不歡而散，原告亦感無奈。但系爭契約第15條約明：「本件賣方改變建材、格局之約定，全部由買方承受建設公司與賣方之建材變更加減帳，由買方承受。雙方約定於換約完成日由賣方先行動用700萬元，買方另行支付50.6萬元以支付之增加石材費用給賣方。」等語，從而，石材商之承攬關係與本件房地之權利讓與，非本於同一之雙務契約而發生，無作為同時履行之抗辨，此有最高法院59台上字第850號判例要旨可參。
㈡被告確有遲延違約情事：
⒈被告於簽約後，突以首購為求安心為由，要求上開727萬
元（含仲介費、履約費及代書等費用）延至建商將產權過戶完成日，原告勉予同意，但上開期日有欠明確，經代書審視該房地已完成第一次登記，後續之過戶手續應不逾60日，故有上開至遲結案之原則明文，但房地如提前過戶，已無抑留尾款，即應例外提前撥款，故有「至遲於102年5月17日前可交屋結案」等明文，並附記「或建設公司將產權過戶登記買方名義完成日」，故應以前文為原則，後段文為例外，文理至明，只因代書於「建設公司」後疏漏「提前」二字，但無損原意，被告卻執此作為延誤之藉口。
又「至遲」二字寓有「提前」完成過戶之意，如房地提前過戶即應提前撥付，此理至明，不容斷章取義。
⒉按契約之補約旨在補主約之不明，無足替代主約之地位，
為契約所常見，是上開「本件至遲於102年5月17日結案」等內容、仍具有不可取代性。若被告抗辯房地過戶口為尾款之撥付，則上開至遲結案等文字非但成為具文，且錯亂了邏輯思考，自無足採。
⒊102年5月17日為日期明確，原告有確定之期限利益，而房
、地過戶為不確定期限，可因一方或他方之恣意而陷期限利益於不確定，有違公平。被告稱本件尾款之撥付以過戶日為準，無異本末倒置。
⒋本件尾款之撥付如以房地過戶日為準，即應將此旨意列於
文前，而非以括號補充，此為一般常識，被告刻意誤導，圖卸責任，自非可信。
⒌又房屋仲介 林宗賢 於上開房地「過戶前」之102年6月11日
傳來簡訊轉達被告非刻意「延誤」，實因石材之污損，另陳明被告有同意撥付400萬元予原告，同年6月14日並由代書處攜來「價金履約保證動用專戶款項協議書」責由原告簽章，嗣被告變卦失信，此有上開簡訊及撥款協議書等件足憑，由上可知尾款之撥付絕非過戶日。
㈢被告向銀行貸款之1635萬元，以補自備款之不足，無涉本件
紛爭，已如前述，詎代書 陳世春 或為規避責任，或有隱情謊稱本件尾款之撥付為房地過戶日，令人難以置信。至於建設公司過戶房地予被告之相關細節，非證人所親歷，而係其所為臆測或意見之詞，無資為認定事實之依據。
㈣承上，本件被告確有遲延違約之明確事證，依民法第231條
第1項、第250條第1、2項規定及契約約定，請求判決如訴之聲明。
三、被告則以：㈠原告於100年6月11日以2500萬元向訴外人大竤建設股份有限
公司（以下稱大竤公司）預購系爭房地，原告復於102年3月16日以3062萬元將系爭房地出售予被告，此有兩造所簽訂不動產買賣契約書1紙可稽。被告依上開不動產買賣契約約定，兩造同意本件買賣之價金匯入安信建築經理股份有限公司所開立之買賣價金履約保證專戶，被告依約分別於簽約日及102年3月27日會同原告與大竤公司等換約之日匯入100萬元及1327萬元於前開履保專戶無誤。
㈡兩造間系爭不動產之買賣總價金為3062萬元，被告於102年3
月27日止已匯1427萬元入前開履保專戶中，剩餘價金1635萬元依兩造於102年3月間所簽訂之讓渡契約書約定由被告向大竤公司為履行義務。故而上開剩餘價金1635萬元之給付期日應依原告與大竤公司等之約定為不動產產權移轉及交屋時，此為原告所明知。此亦為兩造所簽訂之不動產買賣契約書就該1635萬元應交付日期雖記載102年5月17日，惟另又載明「建設公司將產權過戶登記買方名義完成日」之故。
㈢大竤公司於102年7月4日將系爭不動產所有權移轉登記予被
告，同日被告業已向訴外人三商美邦人壽保險股份有限公司設定抵押貸款，即被告隨時均可將剩餘價金1635萬元交付大竤公司，惟因大竤公司就系爭不動產仍有部分施工尚待完成，被告即依大竤公司之通知，於102年7月9日可辦理交屋時，再同時交付該1635萬元之價金。被告乃於該日將該1635萬元（其中1625萬元匯入大竤公司指定之三信商業銀行帳戶，另10萬元匯入前開履約專戶）交付大竤公司無誤。
㈣又依兩造間系爭契約書第15條約定可知，本件原告改變原建
商使用之石材，該費用亦由被告承受，被告業已支付該增加之費用50萬6000元，原告自負有物之瑕疵擔保責任。因為交屋前系爭房屋內部尚有施工，故上開原告變更石材之部分（地板）上貼有保護帶，被告亦無從察看，惟交屋後，被告發現該地板之大理石等有嚴重汙損、龜裂等瑕疵，數次經通知原告修補，原告均置之不理。因被告迫於無奈，僅得將此瑕疵之問題留待日後再與原告處理，而於同年7月27日同意先行點交系爭房屋及結清履保專戶款項。
㈤綜上所述，本件被告均依約履行，並無任何 遲廷 給付之情事
，反觀原告明知被告業已將全部之價金給付完畢，對於其所應負之瑕疵責任卻置之不理，已有非是，竟提起本件訴訟，實無理由。並聲明：駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：㈠本件原告起訴主張：其於102年3月16日將其所有系爭房地之
預售屋之權利，以3062萬元（含原告已繳之外水外電）讓與被告，雙方約定簽約金100萬元及第二期款1327萬元均撥入安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶，其中700萬元應於102年3月16日雙方與大竤公司換約時同意撥付（註：實際匯入原告帳戶之日期則為102年4月1日），不足之1635萬元由被告向銀行貸款支應。至於應給付予原告之727萬元於扣除仲介費、履約保證費及代書費之餘額695萬9933元（含利息4395元），至遲應於102年5月17日（或建設公司將產權過戶登記被告名義完成日）自上開履保帳戶撥款，另兩造間系爭契約第9條第3項約定「買方如有遲延給付情事，每逾一日應按買賣總價金萬分之六計算之違約金給付賣方。」等語等情，此有兩造所簽訂之不動產買賣契約（即原證1）、讓渡契約書、102年3月16日價金履約保證動用專戶款項協議書、安信建築經理（股）公司專戶資金控管表等件影本在卷可稽，又兩造間系爭買賣價金之給付關於貸款1635萬元部分兩造均不爭執，且上開書證均為兩造所不爭執而堪信為真實。㈡本件兩造間爭執之所在厥為：⒈上開被告應給付予原告之餘
款695萬5538元之給付日期究係102年5月17日抑或大竤公司將系爭房地產權過戶登記被告名義完成日？⒉被告於102年7月29日始給付695萬5538元予原告有無遲延？若有，則原告得請求被告給付之違約金為何？茲說明如下：
㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。查兩造間系爭契約第1條第4項明定「本房地結案日期：至遲102年5月17日（或建設公司將產權過戶買方名義完成日）前可交屋。」、第3條第2項付款方式中尾款欄註記「102.5.17（或建設公司將產權過戶買方名義完成日）」等字樣，且於同條款繳款時間及說明欄⑵載明「甲方（指被告）須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於完稅前確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成五日內，金融機構核撥時存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。」等語。復依證人即辦理系爭契約之地政士陳世春到庭證述：「（買賣契約書第三條第四期的尾款欄內，以手寫方式記載『102年5月17日（或建設公司將產權過戶登記買方名義完成日）』，且兩造均有用印於其上，該記載的意義為何？）102年5月17日是簽約時賣方告訴我們建設公司可以預定交屋的日期，因為簽約時建設公司人員不在場，所以我們只能由賣方提出這個日期（102年5月17日）。至於後面記載（或建設公司將產權過戶登記買方名義完成日）等語，就是因為建設公司人員不在場沒有辦法確認交屋日，所以才另外寫上去的說明，因為通常建設公司辦理案件，依我們經驗實際上不是依約定原來預定的日期就可以完成，當時雙方及仲介人員都在場。」、「（剛才你說買方要102年7月11日要給付尾款？）我是用過戶登記日來判定的，判定買方要撥付尾款。」、「此系爭房產辦理過戶登記都是由建設公司過戶給買方，要建設公司說明才準確。每個物件都有不一樣的地方，我的說明是依契約及產權登記資料來做判斷的。」等語（詳見本院103年9月25日言詞辯論筆錄），顯見依兩造間系爭契約之約定，契約上所載102年5月17日是因簽約時原告所陳述建設公司可以預定交屋的日期，但因為系爭契約簽約時，建設公司人員不在場，所以僅能依賣方所提出之日期即102年5月17日記載。至於後面記載（或建設公司將產權過戶登記買方名義完成日）等語，就是因為建設公司人員不在場沒有辦法確認交屋日，所以才另外寫上去的說明，是以，系爭契約依當事人之真意，前開被告應給付予原告之餘款695萬5538元之給付日期應為大竤公司將系爭房地產權過戶登記被告名義完成日即102年7月4日。原告逕自解釋「至遲」二字寓有「提前」完成過戶之意，及契約記載「本件至遲於102年5月17日結案」等內容具有不可取代性云云，尚乏憑據，不足採信。
㈣查兩造間系爭契約既明定本房地結案日期為建設公司將產權
過戶登記買方名義完成日，而系爭房地係於102年7月4日過戶登記完畢，此有系爭建物登記第二類謄本1紙在卷可考，則應給付予原告之尾款即應於當日給付之，惟該項尾款被告遲至102年7月29日始給付，足見被告給付確有遲延25日之情事，另依兩造間系爭契約第9條第3項約定「買方如有遲延給付情事，每逾一日應按買賣總價金萬分之六計算之違約金給付賣方。」等語，此亦為兩造所不爭執，則原告依約請求被告給付45萬9300元（即00000000×0.06%×25＝459300）之違約金，洵屬有據，應予准許。至於被告另辯稱：原告改變原建商使用之石材，該費用亦由被告承受，被告業已支付該增加之費用50萬6000元，原告自負有物之瑕疵擔保責任，被告迫於無奈，僅得將此瑕疵之問題留待日後再與原告處理，而於同年7月27日同意先行點交系爭房屋及結清履保專戶款項云云。然查，改變建材部分業於兩造間系爭契約第15條明定，此與給付上開尾款予原告無關，至於點交系爭房屋一事，亦係被告與建設公司之間事務，因原告既已將系爭預售屋之權利讓與被告，被告即已取得原告之地位，自得以預售屋買受人之資格向建設公司主張，核與原告無涉，是被告此部分所辯，尚乏憑據，殊難採信。
五、綜上所述，本件被告於給付原告尾款695萬5538元部分確有遲延違約之事實，已如前述，則原告依民法第231條第1項、第250條規定及系爭契約第9條第3項約定，請求被告給付45萬9300元違約金，及自起訴狀繕本送達之翌日（即103年6月6日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，因本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至於原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不應准許，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年12月29日
民事第四庭法官夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月29日
書記官陳建分