裁判字號：臺灣基隆地方法院104年訴更一字第1號民事判決
裁判日期：民國104年08月18日
裁判案由：調整租金
臺灣基隆地方法院民事判決
104年度訴更一字第1號原告 陳安村 訴訟代理人 蔡憶鈴 律師被告 黃水足
林志鴻 上一人訴訟代理人 林陳阿秀 被告 王建成
林君憲 上一人法定代理人 李雅苓 被告 林益麟
林 杜碧霞 林謙 和 黃謙順 蘇清 方淑美 方志高 上一人法定代理人 陳氏 凰英 被告 翁毓信
林金樹 上七人共同訴訟代理人 曾伊如 律師被告 林許月鶯 訴訟代理人 林火堂 被告 童秀鳳
楊建明 上一人訴訟代理人 楊許月 受告知人 黃雲
林木火 翁溪 石上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國103年8月27日裁定駁回（103年度訴字第46號），嗣為臺灣高等法院於民國103年10月31日裁定廢棄（103年度抗字第1667號），本院於民國104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有如附表所示土地之租金，被告黃水足、王建成、林益麟、 林杜碧霞 、 林謙和 、蘇清、方志高、翁毓信、林金樹、林許月鶯、童秀鳳、 楊建月 自民國一○三年二月二十七日起，被告林志鴻自民國一○三年三月三日起，被告黃謙順自民國一○三年三月五日起，被告方淑美、林君憲自民國一○三年三月十四日起，調整每年租金如附表所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔如附表所示，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告黃水足、王建成、林君憲、林益麟經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按多數有共同利益之人，不合於前條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴。民事訴訟法第41條第1項定有明文。坐落新北市○里區○里000地號、749之1地號至749之17地號土地(下稱系爭土地)為原告與其他共有人（共32人）所共有，被告等所有未辦保存登記之建物占有系爭土地，業經臺灣高等法院100年度上易字第1047號判決確定有租賃關係存在。經系爭土地共有人召開共有人會議，就系爭土地之使用管理問題成立分管協議，推選由原告陳安村負責處理系爭土地之管理事宜，而同意此一分管協議之共有人即 林萬來 、 陳林女 、 陳新傳 、 陳清芳 、 林振生 、 林添財 、 陳勵學 、 陳歷水 、 陳歷修 、陳安村、林明星、 何永壽 、 黃金海 、 陳秀雄 等14人，應有部分超過2/3，已符合民法第820條第1項規定，則系爭土地係由14名共有人以多數決方式同意，並選定原告陳安村為出租人負責出租、管理系爭土地，此有分管協議附於本院103年度訴字第46號卷宗可稽。今原告主張被告等按年給付之租金，已難與現況相符，有請求調整租金之必要，應不待全體共有人一同起訴。又本件多數原告所主張之主要攻擊或防禦方法相同，為簡化訴訟程序，具有法律上之共同利益，為此選定以共有人陳安村為被選定人，為全體原告提起本件訴訟，核無不合。
三、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條定有明文。本件原告原起訴主張被告 林有助 、黃雲、 翁溪石 、林木火、林火堂承租系爭土地之租金，自民國102年12月起，各調整為每年新臺幣（下同）2萬6,644元、3萬2,686元、2萬9,257元、3萬2,855元、2萬6,133元。嗣於104年5月14日言詞辯論期日當庭撤回上開被告5人，業經被告林火堂表示同意，其餘4名被告於言詞辯論期日筆錄送達後10日未表示異議。是依上開規定，其所為撤回應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：被告等人各為附表所示房屋14棟（均未辦保存登記，下稱系爭14棟房屋）之事實上處分權人，系爭14棟房屋占有原告所有之系爭土地（面積各如附表所示），前經臺灣高等法院100年度上易字第1047號判決確定有租賃關係存在。系爭14棟房屋占有系爭土地數十年，被告等按年僅給付1,500元至3,000元不等之租金，早已不符合土地現狀。系爭土地102年度地價稅約為5萬4,464元，但被告等人僅給付3萬3,000元，原告根本虧本提供土地予被告使用，對原告極不利益，有立即調整租金之必要。系爭土地雖位於新北市萬里區，但對面即有公車站牌、市立圖書館、公有零售市○○鄰○○道旁之白宮行館沙灘度假村，為國光客運1815號必經路線，交通便利，生活機能完整。被告等稱向福德祠租用鄰近750地號、1045地號之土地租金每坪為544.5元，上開兩筆土地之公告地價與系爭土地同，而被告等向福德祠租用之坪數較小，經濟效用低，但每坪544.5元，約申報地價3.6%，而本件系爭土地被告占用面積較大，經濟效益較高，故聲請調整租金為每坪1,507元（每 平方公 尺4,560元，即申報地價10%）。系爭土地102年度公告地價為每平方公尺5,700元，申報地價按公告地價80%計算為每平方公尺4,560元。爰請求自102年2月起調整被告等人承租系爭土地之租金如附表所示。
二、被告黃水足、王建成、林君憲、林益麟經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。其餘被告則聲明請求判決駁回原告之訴，並答辯略以：
㈠被告王建成：系爭218號房屋係伊向前手購買的。
被告杜碧霞：系爭228號房屋係伊先生贈與給伊的。系爭226號房屋係伊先生贈與伊兒子即被告林益麟的。
被告林許月鶯：系爭246號房屋係伊先生林火堂出資興建贈與的，興建當初就登記伊名字。
被告童秀鳳：系爭248號房屋係伊出資興建的，因積欠蕭芙
蓉200萬元故將房子抵押給 蕭芙蓉 ，還清後房子就會過戶回來(指納稅義務人）。
被告楊建明：系爭250號房屋係伊父親蓋的，約在80年間贈與伊。
被告林謙和：系爭224號房屋是伊父親資助資金由伊與黃謙順興建的，應有部分各1/2。
被告林金樹：系爭244號房屋係伊出資興建的。
被告蘇清、方淑美、方志高、翁毓信：系爭238號房屋事實上處分權人係蘇清、系爭242號房屋係翁毓信受讓自翁溪石。
㈡林謙和、黃謙順、蘇清、方淑美、方志高、翁毓信：
⑴本件係無償使用土地，被告所繳納給地主者係地價稅並非租金，故無調整租金之適用。
⑵系爭土地位處偏僻、交通不便，欠缺生活機能，長久以來
土地利用價值並無增加。依最高法院18年度上字第2812號判例，縱認原告有調整租金之必要，亦未達申報地價10%之必要。被告等人無能力購置一磚一瓦，僅能設籍該址，若再調高租金，勢將生活困頓，然原告生活無虞，要求調高租金，應無理由。
㈢被告童秀鳳、林志鴻、林許月鶯、 楊建民 、黃水足、林杜碧霞：
⑴系爭房屋改建前乃原地主陳秀雄之先父所建，嗣後分別出
售，被告於75年間向訴外人 郭天賜 購買建物。被告之地上權係繼承前手迄今百年，僅因原本建物破舊不堪使用，著手改建，致有向地主 陳許爽 、 陳勵修 洽談購買土地，並支付合計60萬元之價金。嗣後僅因無法辦理過戶，耽擱至今。系爭房屋與系爭土地間有地上權存在無疑。被告當初給付地價稅，出於良善美意，不料，被視為租金。
⑵租金為使用土地之對價，需依市場經濟環境交通等諸多因
素綜合形成。與系爭土地同地號之福德祠之土地租金為每坪544.5元。被告前改建房屋時，曾與地主約定買賣土地，曾給付買賣價金，現原告要求租金，實不合理，至少應抵銷租金。
⑶兩造針對系爭房屋存於系爭土地上之關係，已爭訟多年，
其實，兩造並無租賃關係存在。系爭土地坐落萬里區，原屬礦區，礦業不景氣，結束營業後，至今全區人口數尚不滿2萬人，荒涼冷僻，目前雖有公共設施，但人口外移嚴重，年輕人無法在地就業維生。原告請求調整租金，有違公平信用原則。
⑷希望向原告購買占用部分的土地。
三、原告主張系爭土地為原告與其他共有人共計32人所共有，被告等人係系爭房屋14棟之所有權人或事實上處分權人，系爭14棟房屋占用系爭土地之事實，業據原告提出新北市政府稅捐稽徵處淡水分處101年8月22日北稅淡二字第0000000000號函、臺北縣汐止地政事務所97年5月7日土地複丈申請書、土地複丈結果通知書、分割範圍面積圖、地籍圖謄本附於本院103年度訴字第46號卷宗為證，且為被告所不爭執，又系爭14棟房屋占用系爭土地之面積如臺灣高等法院100年度上易字第1047號判決附表甲所示，亦為兩造所不爭執，堪信為真實。惟被告仍以前開情詞置辯，是本院應審酌者為：系爭14棟房屋與系爭土地間究存在何種關係？原告訴請法院調整租金，有無理由？經查：
㈠按法院於確定之判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張
或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」。本件被告雖分以系爭房屋與系爭土地間有地上權存在、有買賣關係，甚至無償使用關係置辯。然查，系爭14棟房屋與系爭土地之關係，兩造前於臺灣高等法院100年度上易字第1047號審理中就「系爭14棟房屋存於系爭土地係基於何種法律關係？」、「系爭14棟房屋是否基於買賣關係占用系爭土地？」之爭點事項，經兩造認真攻防後，臺灣高等法院認定：「證人即系爭土地共有人之一陳秀雄於原審100年7月26日審理時證稱略謂：改建房子前就有收地租，小間的收1,000元、大間的收1,500元，這是根據上一代交代下來的。改蓋房子之後，所占用土地之地價稅就是由被上訴人所支付之租金來支付地價稅，當時因為長輩說收地價稅，伊就寫地價稅，其實是租金。95年後沒有收，是因為陳姓地主準備要告被上訴人，所以沒有收等語（見原審卷第274頁至第276頁）。稽諸上訴人曾以本件被上訴人全體為被告，向原法院起訴請求調整租金，經原法院以99年度訴字第11號（下稱調整租金事件）受理在案（嗣撤回起訴），上訴人在該案之起訴狀載有『．．．系爭土地原由原告等之祖先出租予被告等人，並無租約，被告等每年僅支付全體共有人1,500元至3,000元不等之金額，數十年來均未調整．．．
』等語（見調整租金事件卷一第4頁），兩者互核相符。是黃雲等6人所辯：上訴人（含選定人）與黃雲等6人間就系爭土地存有『租賃關係』，並非無權占有等情，應堪採信。」、「證人陳秀雄上開證述亦謂：當時因為長輩說收地價稅，伊收據就寫地價稅，其實是租金，可見黃水足等6人尚未與系爭土地之地主就占有系爭土地部分有買賣契約之意思表示合致。」此有臺灣高等法院100年度上易字第1047號確定判決在卷可稽。則上開爭點既已於前訴訟中經兩造認真攻防，自不得就與該重要爭點有關之他訴訟，再為相反之主張，而兩造均未提出新訴訟資料足以推翻前判決所為之判斷，或有何違背法令之處，是認上開判決認定之事實，本院自不得再為相異之判斷。故系爭14棟房屋與系爭土地間存有不定期租賃關係，應堪認定。
㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第421條第1項、第442條前段、第227條之2第1項分有明定。租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例參照）。又土地公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於土地價值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公告地價及申報地價漲跌，故土地之公告地價或申報地價如有昇漲，可認為土地價值已有昇漲。查，系爭土地之公告地價自83年之每平方公尺3,500元、89年每平方公尺4,400元、93年每平方公尺4,600元，逐年增加，至99年每平方公尺5,700元迄今，此有內政部地政司全球資訊網之系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢，在卷可憑，足見該土地之價值近20年來漲幅已達35%，然被告繳納之系爭14棟房屋之租金數十年來未改變，故原告請求調整系爭土地之租金，為有理由。㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價
額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭房屋14棟業經改建成1至5層不等之建物，占用之系爭土地，位於新北市○里區○鄰○○道，為國光客運1815號必經路線，交通堪稱便利，附近有萬里區行政大樓、圖書館、市場、白宮海水浴場，生活機能尚可，此有勘驗筆錄附於本院99年度訴字第11號民事卷宗（該案雖經原告陳安村撤回起訴而終結，然本案兩造均同意援用該案審理中對於現場所進行之勘驗結果。），並有現場照片、google街景圖在卷足憑。認系爭房屋坐落之系爭土地之租金，以104年土地公告地價每平方公尺5,700元，申報地價按公告地價80%計算為4,560元，按年息5%計算為適當。依此計算，系爭14棟房屋依使用系爭土地之面積，每年租金應調整如附表所示。
㈣末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例著有明文）。原告固主張自102年12月起調整系爭土地之租金，然依上開最高法院判例，應自原告向被告為調整租金之意思表示之時起算，而查，原告係於102年11月13日起訴向被告主張自102年12月起調整系爭土地之租金，起訴狀繕本係分別於103年2月27日送達被告黃水足、王建成、林益麟、林杜碧霞、林謙和、蘇清、方志高、翁毓信、林金樹、林許月鶯、童秀鳳、楊建月（下稱黃水足等12人），於103年3月3日送達被告林志鴻，於103年3月5日送達被告黃謙順，於103年3月14日送達被告方淑美、林君憲（103年3月4日寄存送達，加10日發生送達效力，下稱方淑美等2人），有送達回證附於本院103年度訴字第46號卷宗內可稽。故本件調整系爭土地之租金應分別自被告收受起訴狀繕本之時起算。
四、綜上，原告依租賃之法律關係及民法第442條、第227條之2第1項之規定，請求被告等人所有之系爭房屋14棟租用系爭土地，應給付予原告之租金，被告黃水足等12人自103年2月27日起，被告黃謙順自103年3月5日起、被告林志鴻自103年3月3日起，被告方淑美等2人自103年3月14日起，應調整為如附表所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證據資料，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用由被告負擔如附表所示，餘由原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國104年8月18日
民事庭法官林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年8月18日
書記官孫嘉偉附表┌─┬────────┬────┬───┬────┬────────┬───────────┐│編│所有建物之│被告│占用新│占用面積│原告聲明│本院判斷(單位：元）│││門牌號碼││北市萬│（平方公├────────┼───────┬───┤│號│││里區萬│尺）│自102年2月起按│黃水足等12人自│裁判費│││││ 里段土 ││102年度申報地價│103年2月27日、│負擔比│││││地地號││4,560元10%計算│林志鴻自同年3│例（%││││││││月3日、方淑美│）││││││││等2人自同年3月│││││││││14日、黃謙順自│││││││││同年3月5日起，│││││││││按申報地價5%計│││││││││算（四捨五入）││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│1│新北市萬里區 瑪鋉 │黃水足│749│23.13│10547（4,560×│5274（4,560×5│１│││路212號││││10%×23.13)│%×23.13）││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│2│新北市 萬里區瑪鋉 │林志鴻│719-17│79.09│36065（4,560×│18033（4,560×│４│││路214號││││10%×79.09)│5%×79.09)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│3│新北市萬里區瑪鋉│王建成│749-15│54.15│24692（4,560×│12346（4,560×│３│││路218號││││10%×54.15)│5%×54.15)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│4│新北市萬里區瑪鋉│林君憲│749-14│58.43│26644（4,560×│13322（4,560×│３│││路220號││││10%×58.43)│5%×58.43)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│5│新北市萬里區瑪鋉│林謙和│749-12│71.68│32686（4,560×│16343（4,560×│４│││路224號│黃謙順│││10%×71.68)│5%×71.68)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│6│新北市萬里區瑪鋉│林益麟│749-10│64.16│29257（4,560×│14628（4,560×│３│││路226號││││10%×64.16)│5%×64.16)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│7│新北市萬里區瑪鋉│林杜碧霞│749-11│76.27│34779（4,560×│17390（4,560×│４│││路228號││││10%×76.27)│5%×76.27)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│8│新北市萬里區瑪鋉│蘇清│749-8│118.51│54040（4,560×│27020（4,560×│６│││路238號││││10%×118.51)│5%×118.51)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│9│新北市萬里區瑪鋉│方淑美│749-7│63.2│28819（4,560×│14410（4,560×│４│││路240號│方志高│││10%×63.2)│5%×63.2)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│10│新北市萬里區瑪鋉│翁毓信│749-6│72.05│32855（4,560×│16427（4,560×│４│││路242號││││10%×72.05)│5%×72.05)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│11│新北市萬里區瑪鋉│林金樹│749-5│82.67│37698（4,560×│18849（4,560×│５│││路244號││││10%×82.67)│5%×82.67)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│12│新北市萬里區瑪鋉│林許月鶯│749-4│57.31│26133（4,560×│13067（4,560×│３│││路246號││││10%×57.31)│5%×57.31)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│13│新北市萬里區瑪鋉│童秀鳳│749-3│63.6│29002（4,560×│14501（4,560×│３│││路248號││││10%×63.6)│5%×63.6)││├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤│14│新北市萬里區瑪鋉│楊建明│749-2│64.06│29211（4,560×│14606（4,560×│３│││路250號││││10%×64.06)│5%×64.06)││└─┴────────┴────┴───┴────┴────────┴───────┴───┘