臺灣高等法院99年度上字第845號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院99年上字第845號民事判決

裁判日期：民國100年05月24日

裁判案由：減少價金

臺灣高等法院民事判決99年度上字第845號上訴人 殷美絨 訴訟代理人 簡旭成 律師
參加人 邱世亮
邱秀鳳 被上訴人 洪伯旦 訴訟代理人 楊慧如 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國99年6月23日臺灣臺北地方法院98年度訴字第271號第一審判決提起上訴，本院於100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超逾新台幣貳佰伍拾玖萬叁仟玖佰肆拾元本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十七，餘由被上訴人負擔；參加訴訟費用，由參加人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）95年9月16日以新台幣（下同）2300萬元，向上訴人購買門牌為台北市○○區○○○路○段171之2號房屋（含坐落基地應有部分742/10000，下稱系爭房屋），並與上訴人簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約）；惟上訴人明知系爭房屋有氯離子含量過高、混凝土抗壓性不足等瑕疵，卻故意不告知瑕疵，經伊於97年5月間僱工重新裝潢該屋時，因鋼筋嚴重銹蝕及外露，且多處混凝土剝落，經檢測發現上開瑕疵，上訴人自應負物之瑕疵擔保責任，並主張減少價金448萬9600元等情。爰依民法第第359條、第179條之規定，求為命上訴人應給付伊448萬9600元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即97年11月26日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。另被上訴人逾上述請求部分，業經原審為其敗訴之判決，被上訴人並未聲明不服，已告確定，本院就此部分即不再予以贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋係於78年3月9日建築完成，屋齡已達約20年，縱有氯離子含量過高、混凝土抗壓性不足，亦為自然耗損及老化現象，依通常交易觀念非屬瑕疵；況被上訴人已於系爭契約第16條第2項第2款約定，選擇不請求於簽立本買賣契約後進行檢測，則伊自不負物之瑕疵擔保責任；縱系爭房屋有瑕疵，亦與坐落基地無涉，故系爭房屋減損價值之損害，應剔除坐落基地部分之價值；另被上訴人以97年5月22日存證信函對伊為瑕疵之通知（經伊於翌日即同年月23日收受），卻遲至97年11月25日始以本件起訴狀繕本之送達行使其減少價金請求權之意思表示，業已罹於民法第365條第1項之6個月除斥期間等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：
㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查，㈠被上訴人於95年9月16日以2300萬元，向上訴人購買系爭房屋，並與上訴人簽訂系爭買賣契約，被上訴人業已依約給付價金完畢，上訴人則於95年10月13日交屋；㈡系爭買賣契約第16條第2項第2款約定，買方（即被上訴人）得自費並指定檢測廠商，請求賣方（即上訴人）配合依通例（註：
主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在87年6月25日含當日以前之建物，約定為0.6kg/立方公尺以上；在前述日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上）時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金；被上訴人並於「買方是否請求於簽立本買賣契約後進行檢測？」之選項中，勾選「否」，即被上訴人不請求進行檢測；㈢系爭買賣契約第16條第2項第5款約定，無論買方（即被上訴人）有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方（即上訴人）均應依民法負瑕疵擔保責任；㈣系爭房屋於78年3月9日建築完成，該屋建造執照（76建字第474號）建築師製作之結構計算書記載：混凝土抗壓強度為210kgf/c㎡；㈤被上訴人於97年5月22日以存證信函通知上訴人，其曾委由世桓工程顧問有限公司（下稱世桓工程公司）檢測系爭房屋混凝土氯離子含量過高，已超過國家所定標準值，而通知上訴人儘速出面協商，並經上訴人於翌日即同年月23日收受該通知等情，有卷附系爭買賣契約、建物登記謄本、結構計算書、存證信函及回執可憑（見原審卷㈠第9至12頁、第222至223頁、第69至70頁、第84頁、第121頁），並為兩造所不爭執（見原審卷㈠第127頁反面至第128頁），堪信為真。
四、本院應審究者為㈠系爭房屋是否有減少通效用之瑕疵存在？㈡若是，上訴人得否依民法第359條規定請求減少價金？㈢若可，則上訴人行使減少價金請求權，有無罹於民法第365條規定之6個月除斥期間？㈣上訴人是否因重大過失而不知系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵？若是，則上訴人可否依民法第355條第2項規定不負物之瑕疵擔保責任？㈤被上訴人請求減少價金以若干金額為當？茲分別論述如下：
㈠、系爭房屋是否有減少通效用之瑕疵存在？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、依據83年7月經濟部中央標準局修正公布之中國國家標
準，一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方米0.6公斤；該局於87年6月第二次修正公布之中國國家標準，一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量則為每立方米0.3公斤乙節，有卷附台北市土木技師公會鑑定報告書可參（下稱土木技師鑑定報告書，見原審卷第21頁鑑定結果與建議㈡所示）；且，房屋氯離子含量超過國家標準，即俗稱海砂屋，混凝土氯離子含量過高將導致鋼筋銹蝕膨脹破壞，影響建築物使用年限及結構安全（見同上頁鑑定結果與建議㈣所示）。是以，若房屋發生混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⑵、系爭房屋經檢測氯離子含量結果，其地下一樓平均含量
為每立方米0.8159公斤、一樓平均含量為每立方米0.8916公斤，超過經濟部中央標準局規定之中國國家標準等情，有卷附土木技師鑑定報告書可稽（見原審卷第16至51頁）；核與原審委託台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定該屋之氯離子含量，其一樓頂樑含量為每立方米1.42公斤、一樓頂板含量為每立方米
2.20、3.45公斤、一樓頂樑為每立方米1.2公斤、地下室頂樑為每立方米1.24、1.22公斤，均已超過前開國家標準乙情相符（見原審外放證物即該公會98年8月11日鑑定報告書，下稱結構技師鑑定報告書）；且參酌該結構技師鑑定報告書所附之現況勘查照片所示，系爭房屋因氯離子之含量超逾國家標準值，已致該屋之一樓頂板及地下室中間樑側均有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之情形（見該鑑定報告書第16至19頁），堪認依通常交易觀念，系爭房屋顯有氯離子含量過高，導致鋼筋銹蝕膨脹破壞房屋結構，而有減少通常效用之瑕疵存在甚明。
⑶、上訴人雖主張：系爭房屋於78年3月9日建築完成，屋齡
已達20年，氯離子含量過高，顯屬於房屋自然耗損及老化之現象云云。但查，系爭房屋之氯離子含量過高及混凝土抗壓度不足，係與原施工廠商使用之混凝土材質有關，與該屋已使用達20年無關乙節，業經原審囑託結構技師公會予以鑑定明確，並有該會鑑定報告書可稽（見該鑑定報告書第5頁鑑定結果及建議㈢所示）。故上訴人主張：系爭房屋於78年3月9日建築完成，屋齡已達
20年，氯離子含量過高，顯屬於房屋自然耗損及老化之現象云云，並無可取。
⑷、依上說明，系爭房屋之氯離子含量既已超逾國家標準，
且已致該屋之一樓頂板及地下室中間樑側均有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之情形（見該報告書第16至19頁），該屋顯有減少通常效用之瑕疵存在。
㈡、上訴人得否依民法第359條規定請求減少價金？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應依民法第354條至第358條規
定，負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。
⒉經查：
⑴、系爭房屋之氯離子含量超逾國家標準，且已致該屋之一
樓頂板及地下室中間樑側均有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之情形（見該報告書第16至19頁），該屋顯有減少通常效用之瑕疵存在乙節，業如前述，則上訴人（即出賣人）依民法第354條規定，既對被上訴人（即買受人）負有擔保系爭房屋並未有減少通常效用之瑕疵責任，則被上訴人據此主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，核屬有據。
⑵、上訴人雖抗辯：系爭房屋雖為氯離子含量超逾國家標準
，但該屋因鄰近捷運站附近，並出租經營精品店，顯未受有損害，反而受有土地漲價之利益，足見被上訴人執此主張減少價金，顯有權利濫用之情事云云。惟查：
①、按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人
為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。
②、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應
負擔保之責者，於此情形，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，買受人均有自由選擇之權，此觀民法第359條之規定自明（參照該條文立法理由意旨）。如前所陳，系爭房屋既有前開瑕疵存在，被上訴人依法本即得選擇解除契約，或受領買賣標的物而請求減少價金，則被上訴人主張減少價金既係以行使其法律上之權利，並非以損害上訴人為其主要目的，自難僅憑被上訴人選擇受領有瑕疵之系爭房屋而請求減少價金，即可謂被上訴人係屬權利濫用。故上訴人以系爭房屋鄰近捷運站，並出租經營精品店，被上訴人因土地漲價而受有利益，並未受有損害為由，抗辯被上訴人提起本件訴訟，主張減少價金，係屬權利濫用云云，委無可取。
㈢、上訴人行使減少價金請求權，有無罹於民法第365條規定之6個月除斥期間？⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言（最高法院96年度台上字第1277號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴、被上訴人委託世桓工程公司檢測系爭房屋氯離子之含量
後，發現該屋之氯離子含量超過中國國家標準，旋即於97年5月22日以存證信函通知上訴人，並經上訴人於翌日即同年月23日收受乙節，有卷附存證信函及回執可參（見原審卷㈠第84頁、第121頁）；而被上訴人於97年11月4日提起本件請求減少價金訴訟（見原審卷㈠第3頁原法院收狀戳章），並未逾民法第365條所規定之6個月除斥期間。
⑵、況上訴人曾於97年5月28日，經由仲介經紀人（即兩造
成立系爭房屋買賣之信義房屋光復店店長） 邱博文 安排，與被上訴人在信義房屋總公司協商有關系爭房屋瑕疵之減少價金事宜，上訴人欲減少價金500萬元，但被上訴人不同意，致兩造協商不成等情，業經證人邱博文於原審證述綦詳（見原審卷㈡第154頁反面），核與證人（即上訴人之妹） 殷美卿 於原審證述當日被上訴人有提及房屋減少250萬元，檢測費100萬元，還有律師費、房租損失等共計4至500萬元乙情大致相符（見原審卷㈡第155頁反面），足見被上訴人於97年5月58日在信義房屋總公司與上訴人協商時，顯已對上訴人為行使減少價金請求權之意思表示。益證，上訴人於97年11月4日提起本件訴訟行使其價金減少請求權，並未逾民法第365條所定6個月之除斥期間甚明。故上訴人抗辯：被上訴人以97年5月22日存證信函對伊為瑕疵之通知（經伊於同年月23日收受），卻遲至97年11月25日始以本件起訴狀繕本之送達行使其減少價金請求權之意思表示，業已罹於民法第365條所定之6個月除斥期間云云，要無可取。
㈣、上訴人是否因重大過失而不知系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵？若是，則上訴人可否依民法第355條第2項規定不負物之瑕疵擔保責任？⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條固定有明文。然前開所謂重大過失而不知有瑕疵者，應係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，而買受人卻未予以查知而言。
⒉經查：
⑴、依系爭房屋買賣契約第16條第2項第2款：「買方（指被
上訴人）得自費並指定檢測廠商，請求賣方（指上訴人）配合依通例辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合解約條件時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部價金」約定以觀，可知兩造就系爭房屋氯離子含量檢測之約定，僅係賦與被上訴人（即買方）在締約後、上訴人（即賣方）交屋前，得要求上訴人配合使上訴人得進入系爭房屋進行氯離子含量檢測，若檢測結果超過標準值時，被上訴人享有逕行解除買賣契約之權利而已，並非被上訴人免除上訴人系爭房屋之瑕疵擔保責任，此觀系爭買賣契約第16條第2項第5款特別約定：「無論買方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」即明。
⑵、是以，被上訴人雖於系爭契約第16條第2項第2款約定，
選擇不請求於簽立系爭房屋買賣契約後進行檢測，但此約款既僅係被上訴人得要求上訴人配合系爭房屋氯離子含量檢測，並於檢測結果高於國家標準值時，享有解除系爭房屋買賣契約之權利而已，自難憑此即可謂被上訴人係因重大過失而不知該屋氯離子含量超過國家標準值之瑕疵存在。況如前所陳，兩造於同條項第5款亦特別約定，無論被上訴人有無就系爭房屋氯離子含量予以檢測，上訴人均應依負物之瑕疵擔保責任，益徵上訴人不得以被上訴人於系爭契約第16條第2項第2款約定，選擇不請求於簽立系爭房屋買賣契約後進行檢測為由，抗辯其依民法第355條規定可免除系爭房屋瑕疵擔保責任甚明。
㈤、被上訴人請求減少價金以若干金額為當？⒈被上訴人以系爭房屋氯離子含量超逾國家標準，既屬有瑕疵
存在，主張減少價金448萬9600元云云，固有卷附李林國際不動產估價師事務所估價報告書可稽（見原審外放證物，下稱估價報告書）。惟查：
⑴、原審法院雖曾委託台北市不動產估價師公會就系爭房屋
為氯離子含量超逾國家標準，致該屋之價值減損予以鑑定，並經該會指定李林國際不動產估價師事務所為鑑定，經該事務所僅採用比較法（即法拍市場之價值減損比率、法院判決之價值減損比率）作為減損比率之參考依據後，決定系爭房屋之價值減損比率為19.52％，並推估系爭房屋之減損價值為448萬9600元（見原審外放證物估價報告書第3至4頁評估價值結論、第24頁價格決定理由所示），固非無見。然系爭房屋係經由信義房屋光復店仲介而以價金2300萬元成立買賣契約，並非法拍屋；且系爭房屋因鄰近捷運科技大樓站與大安站，遠企購物中心、大安森林公園、台灣大學等主要地標與公共設施，自95年成立買賣契約至98年提起本件訴訟時止，其坐落基地之每平方公尺公告現值由45萬5553元，增漲至52萬1659元（見原審卷㈠第224頁、估價報告書第32頁）；又與系爭房屋位於同一供需圈內，中古屋大樓店面於95年間平均價位水準為每坪65萬元至85萬元，而系爭房屋則係以每坪約71萬2000元成交（即2300萬元÷32.34坪＝71萬1194元，元以下4捨5入；見該估價報告書第18頁），至99年2月間，與系爭房屋位於同路段之舊公寓一樓店面，每坪售價已增漲至169萬4000元（見本院卷第141頁信義房屋銷售網頁）；且依該估價報告書所示，系爭房屋位於台北市大安區內，且鄰近捷運科技大樓站與大安站，交通運輸位置佳，且近年來大安區公共建設蓬勃發展，致本區增值潛力極大，住家環境品質佳，住宅大樓、公寓幾乎供不應求，進而帶動人潮，店面價值相對也上漲等情以觀（見該估價報告書第18頁），足見系爭房屋位於大安區內，鄰近雙捷運站，交通位置佳，房屋供不應求之情形下，房屋一再上漲，而兩造成交價格在該區域內，以中古大樓之一樓店面而言（此觀該地區交易行情由每坪65萬元至85萬元不等，目前已增漲至每坪約169萬餘元）尚屬偏低；況本件被上訴人係主張減少價金，並非請求損害賠償，而減少價金之數額多寡，自應斟酌該屋符合通常效用之狀態，與有前開瑕疵存在之狀態，二者間之價值作為減少價金之計算基準；而該估價報告書僅採用「比較法」作為決定系爭房屋價值貶損比率之參考依據，且該比較法係參考台北市內湖區、信義區、新北市新店區等區域之房屋作為參考依據，並非參考與系爭房屋位於同一區域內中古大樓之一樓店面，房屋有、無前開瑕疵之交易價格作為比較依據（此觀該估價報告書第21頁、第23頁即明），堪認該估價報告書採取前開比較法，作為系爭房屋價值貶損比率之依據，顯與判斷系爭房屋之價值減損現狀不符；另該比較法尚有隨著市場行情變動之不客觀因素及特性存在，是該估價報告書特別陳明該報告書之有效期間，自本報告評估日期（即98年10月28日）起六個月內（見該估價報告書第3至4頁），益證該估價報告書所採取之前開比較法，作為決定系爭房屋之價值減損比率基準，並據以核算該屋貶損價值之金額，與兩造於該屋交易時之現狀顯屬不符。故本院不採該估價報告書，作為本件減少價金之計算基準及參考依據。
⑵、本院審酌買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價
金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種（民法第360條及最高法院89年度台上字第30號判決意旨參照）。本件上訴人出售系爭房屋時，自應符合通常效用品質之房屋狀態（即房屋之混凝土強度，達到國家標準可堪正常使用之狀態），而該屋既有氯離子含量超逾國家標準之瑕疵存在，業如前述，而目前尚無消除氯離子含量之治本方法，僅能以現況修復、補強、維護等措施之治標方式予以修復，即可達到一般房屋堪以符合通常效用之狀態，業經原審囑託結構師公會鑑定綦詳（見結構技師鑑定報告書第5頁）；並為避免房屋價值貶損比率會隨著市場變動之不客觀因素而干擾與波動，認以系爭房屋達到通常效用品質狀態之補強修復費用即一樓部分為135萬2285元、地下室部分則為124萬1655元，合計259萬3940元（見結構技師鑑定報告書第5至6頁），作為判斷系爭房屋價金減少之核算基準為適當。
⑶、綜上，被上訴人主張系爭房屋之減少價金於259萬3940
元範圍內，核屬有據，並依不當得利法則，請求上訴人返還該部分之價金，應予准許。至被上訴人逾此所為之主張，即非有據，被上訴人併依不當得利法則，請求上訴人返還該部分之價金，應予駁回。
⒉上訴人雖抗辯：依前開估價報告書所示，系爭房屋價值一再
上漲，足見被上訴人並未受有損害，提起本訴顯無理由云云。然查，系爭房屋既有前開瑕疵存在，被上訴人依民法第359條規定，主張行使價金減少請求權，並依不當得利法則，請求上訴人返還該屋有瑕疵所應減少之價金，要非依民法第360條規定，請求該屋之損害賠償金額，故本件自無損害填補原則之適用。故上訴人以系爭房屋增值並漲價為由，抗辯被上訴人並未受有損害，不得依民法第359條規定主張行使價金減少請求權云云，容有誤解，並無可採。
五、從而，被上訴人依民法第第359條、第179條之規定，請求上訴人應給付259萬3940元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即
97年11月26日（見原審卷㈠第97頁）起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至於被上訴人逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
六、至於上訴人因抗辯前開估價報告書之鑑定意見不合理，而聲請本院再就系爭房屋及坐落基地分別送鑑定乙節，如前所陳，本院為避免房屋受市場行情變動之不客觀因素之干擾及波動，既已不採估價報告書之鑑定意見作為本件價金減少之認定依據，則上訴人執此聲請再就系爭房屋及基地分別送鑑定乙節，本院核無必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第86條，判決如主文。
中華民國100年5月24日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官賴劍毅法官楊絮雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月25日
書記官蔡慧娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。