臺灣臺北地方法院民事判決 103年度北訴字第70號
原 告 徐世明
訴訟代理人 魏憶龍 律師
複 代理人 何謹言 律師
被 告 李聲宏
訴訟代理人 林重宏 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國104年5月14日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書
第2款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明請求被告應將
門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號13樓之3之房屋（下稱
系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，並應自民國103年3月25日
起至騰空遷讓返還上開房屋之日起，按月給付原告賠償金新
臺幣（下同）25,000元，及按年息5％計算之利息。嗣於103
年9月4日書狀追加應受判決事項之聲明(二)被告應給付原告
200萬，及自準備書暨追加之訴狀繕本送達被告之翌日起，
至清償日止，按年息5％計算之利息。經核追加係基於同一
基礎事實，得利用相同訴訟資料，揆諸前揭規定，自應予准
許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
(一)被告於民國102年11月15日向伊承租系爭房屋，並訂立房屋
租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間為自102年7月1
日起2年，租金每個月25,000元。依系爭契約第8條之約定：
「乙方（即被告）未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利
全部或一部分出售、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使
用房屋」，惟訂約時，被告未告知系爭房屋係僅由第三人李
蔡銀與其夫居住使用，被告本身並未居住其內，致使原告無
從事先評估租賃物可能遭受之相關風險而簽訂系爭契約，被
告所為係屬以變相方法由他人使用，實難認伊有事先或默視
同意系爭租賃物得由第三人 李蔡銀 為事實上管理使用。原告
自得依系爭租約第14條「…如有違背任何條件時，甲方得隨
著解約收回房屋…」之約定終止系爭契約，收回房屋。原告
於103年3月11日以存證信函向被告為終止租賃契約之意思表
示，被告應於103年3月25日收受該通知時點起七日內騰空系
爭房屋並返還之，否則應按月給付相當於租金之賠償金及不
當得利，並加計利息予原告。
(二)被告明知其母親李蔡銀有自殺傾向，而未為相當之預防措施
，任李蔡銀於103年2月19日自系爭房屋跳樓自殺，其曾發生
自殺之事實，需明示於不動產說明書內，致使系爭房屋成為
「凶宅」，原告就系爭房屋受有交易價值減損之損害，其未
盡善良管理人注意義務，應類推適用民法第432條、第433條
，而對原告負損害賠償責任。另李蔡銀於系爭房屋之專有部
份有求死行為，其死亡造成房屋價值跌落，原告爰得向李蔡
銀主張民法第184條侵權行為損害賠償，李蔡銀死亡後，被
告係為其繼承人，故應由被告負賠償責任。
(三)依內政部實價登錄查詢網所載，系爭房屋同棟大樓11樓房屋
於102年12月登錄之價格為每坪1,257,041元，系爭房屋位於
13樓，依照一般市場上交易習慣，每高一層樓每坪單價即提
高兩萬，故系爭租賃物於市場交易價格應為每坪1,297,041
元，系爭租賃物價值即為29,909,766元（計算式：23.06坪
×1,097,041元＝29,909,766元）。原告業已將系爭房屋售
予他人，惟買方因系爭房屋為凶宅，故僅願支付價金22,250
,000元，故原告因被告未盡善良管理人注意義務而受有7,65
9,766元之損害，爰先部分請求200萬元。
(四)綜上所述，爰依不當得利、侵權行為及契約法律關係起訴請
求並聲明：①被告應騰空遷讓返還系爭房屋予被告，並應自
103年3月25日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告
賠償金25,000元，及按年息5％計算之利息。②被告應給付
原告200萬，及自準備書暨追加之訴狀繕本送達被告之翌日
起，至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告則以：被告於訂立系爭契約之過程，多次與房屋仲介人
員清楚告知原告租賃系爭房屋目的係供被告雙親居住使用，
以便就近照顧父母，又原告知悉被告自宅即在系爭房屋鄰近
處，被告顯無違反系爭契約第8條告知義務，亦無以其他變
相方法由他人使用房屋之情事。又被告對母親李蔡銀墜樓之
事實毫無預見可能性，因事發時無人在場，李蔡銀係由頂樓
而或系爭房屋跳樓、是否為自殺均無定論。即便為自殺亦難
可防範，無機會勸阻防止系爭事故發生，被告實無可歸責之
事由，更遑論有故意過失，自不構成民法第184條之侵權行
為。又民法第432條、第433條所稱「毀損」係指租賃物受有
物理上之損害，不及於抽象之交易價值，系爭房屋既無任何
物理上毀損，是被告並無違反系爭租約。且前開規定既已明
白規定就承租人就承租物物理上之毀損、滅失之損害賠償，
並無立法者無意疏忽之法律漏洞，故無原告所述得類推適用
之情形。至原告提出實價登錄資料，被告否認為真正，縱認
內容為真，然影響交易價格之因素如成交時間、市場供需等
等，自難一概而論。且本件原告縱出售系爭房屋，然未證明
自原告主張因交易價格低落所生之財產上損失係可歸責於被
告外，原告所示之不動產買賣契約，標的除系爭房屋外更包
括停車位，不可為其損害之計算依據。又李蔡銀死亡之瞬間
已喪失權利能力，即不負侵權行為之責任能力，喪失為侵權
行為主體之資格，自無負擔損害賠償義務。縱認具資格，惟
原告所主張之損失乃抽象地忖在於系爭房屋之財產上不利益
，屬純粹經濟上損失，非屬權利，不在民法第184條第1項前
段之保護範圍。李蔡銀縱屬自殺，其動機於目的應為結束其
自身生命，並無使房屋價值減損之故意，且自殺行為不具不
法性，故亦不構成民法第184條第1項後段。系爭房屋交易價
格減損與李蔡銀死亡事件間，欠缺相當因果關係，此部分之
請求亦無理由。被告至今按月給付租金，並未違約，亦無違
反承租人之善良管理人注意義務，原告所謂解約或終止租約
云云，並非合法，其以存證信函送達被告，亦不生終止租約
之效果，被告依兩造所簽租賃契約，當有權就租賃標的房屋
使用收益至租期屆滿止等語，以資抗辯。聲明：原告之訴駁
回。
四、得心證之理由：
(一)本件租賃契約及兩造所提出之證據均為兩造所不爭執。
(二)證人即原告出租系爭房屋之仲介 呂璧玉 到庭結證稱：我是原
告房子的仲介，被告自己有仲介 林峰州 ，租房子是我們兩個
一起談的，被告方面有說是接爸媽來孝順。被告是住在隔壁
棟，我有聽大樓管理員講說被告沒有住在這邊。這些事簽約
時我有跟原告講，要接爸媽來孝順是被告租房子的主要目的
等語（見本院103年11月20日筆錄）。證人與兩造無何利害
關係，其證言無偏頗之虞，所證復係親身經歷之事，無誤認
之虞，其證言洵可採信。原告指被告擅自將系爭房屋以變相
方法由第三人李蔡銀長久居住，顯有違反契約第8條之規定
云云，即非事實。再查原告係以存證信函以被告違反系爭契
約第11條應以善良管理人注意使用房屋之約定，而主張依第
14條終止契約，並未曾以被告違反契約第8條而依第14條終
止契約，足見原告並未認被告租屋供其父母使用，有違反契
約之情形。嗣於審理中原告雖具狀被告違反租約第8條，原
告因而取得解約權。惟原告經查並未對被告以被告因違反契
約第8條，依第14條之約定對被告解除契約之意思表示。從
而系爭契約至今並未因被告有違反契約第8條而遭原告解除
契約。
(三)原告另以被告違反善良管理人之注意義務，認為被告違反契
約第11條而依第14條對被告解除契約之意思表示，是否有理
？
⒈原告指被告未告知系爭房屋僅由被告父母居住，被告未與同
住之事實，致原告誤以為係被告與其父母共同居住使用，實
非原告事先或默示同意得由被告之母李蔡銀為事實之管理使
用云云，與前揭證人之證言不合，不足採信。系爭房屋係由
由原告出租，被告承租供其母李蔡銀及其父為事實上之管理
使用，方為事實。
⒉系爭房屋係於102年7月1日由被告之父母居住使用，至103年
2月19日被告之母跳樓自殺時止，被告之父母已居住達7月又
19日。依被告之父 李寬茂 於102年2月19日檢察官訊問時陳稱
：（李蔡銀）102年7月開始化療（乳癌二期）至103年1月結
束。之後吃藥物控制病情等語，可見李蔡銀並非化療痛苦而
自殺。李蔡銀之女 李淑惠 並稱其母在得癌症之前，心情就不
是很好，得癌症後心情更不穩定。本來今天要帶她去三總汀
州分院看身心科，因為我們家屬覺得她有憂鬱病才決定要帶
她去看病等語（以上見台北地檢署103年度相字123號103年2
月19日訊問筆錄）。可知李蔡銀之家屬，因李蔡銀長期心情
欠佳，懷疑李蔡銀有憂鬱症而擬於當日帶李蔡銀就醫。李蔡
銀係長期心情欠佳，之前並無意圖自殺之跡象，其家人均未
料其會跳樓自殺，事出突然，實非旁人所能預見，亦非被告
所樂見。李蔡銀跳樓自殺為李蔡銀趁身旁無人時所為，被告
實無從防範，被告並無違反善良管理人之注意義務，原告以
之為理由解除契約，為無理由。
(四)李蔡銀自系爭房屋跳樓，墜至該社區中庭公共設施之地上，
當場死亡。系爭房屋是否因以成為凶宅，而致房屋價值毀損
？查內政部於92年6月間公告修正：「不動產委託銷售契約
範本」附件一「不動產標的現況說明書項次11之內容：「本
建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺
致死之情事」，內政部解釋係指賣方產權持有期間，於其建
築改良物之專有部份（包括主建物及附屬建物），曾發生兇
殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有
部份）及在專有部份有求死行為致死（如從該專有部分為跳
樓），但不包括在專有部份遭砍殺而陳屍他處之行為；又「
不動產現況說明書」，未納入「不動產委託銷售定型化契約
應記載及不得記載事項」，尚無強制性等語，以上見內政部
97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函。按所謂凶宅
，並非法律名詞，如何定義，民俗說法莫衷一是。甚至有人
依冤魂冤屈之程度將之分為大凶、中凶、小兇。之所以為凶
宅，乃民俗認為非自然死亡之冤魂，附於該宅所致。如非有
冤屈而自願求死，死亡乃其所願何冤之有，上開內政部之解
釋認為在專有部分遭砍殺而陳屍他處，該專有部分不認係凶
宅，何以如此，令人不解，故是否為凶宅，應依個案具體認
定。以本件而言，李蔡銀自系爭房屋跳樓，並非有何冤屈受
人所逼，死亡之處又是在公共設施之中庭，非在專有部分，
系爭房屋又非冤魂所附，不應將之認為凶宅。從而原告以系
爭房屋因李蔡銀跳樓而陳凶宅，請求被告賠償交易價格減損
之損害200萬元，自屬無據，應予駁回。
(五)綜上所述，本件原告無論以契約第11條或第8條為原因依第
14條解除系爭契約（事實上原告並未以第8條為原因解除契
約）均不生效力，系爭契約仍然有效，且租期未屆滿，被告
仍得依約使用房屋，原告請求返還系爭房屋為無理由。又系
爭房屋並非因李蔡銀死亡而成凶宅，原告以系爭房屋為凶宅
而請求交易價格減損之損害200萬元，及其法定遲延利息，
亦屬於法無據，均應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年5月28日
臺北簡易庭法官劉亭柏
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費50,500元
證人旅費530元
合計51,030元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月28日
書記官林宏宇