臺灣臺東地方法院民事簡易判決 98年度東簡字第4號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，於民國98年4月14日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國96年8月22日訂立租賃契約（下稱系
爭契約），約定原告以門牌號碼臺東縣臺東市○○街○○○號
之建物（下稱系爭建物）租與被告使用、收益，被告自96年
8月22日至97年8月21日止及自97年8月22日至99年8月22日止
，則應分別以新臺幣（下同）16,000元及18,000元計算每月
租金，且被告應以2個月為1期，按期給付租金；倘若被告提
前退租，以致租期未滿3年，被告並應給付300,000元之違約
金；另被告於訂立系爭契約時，業已交付原告押金40,000元
，作為擔保契約履行之用；詎被告藉故拒付97年8月22日至
97年10月21日間之租金共36,000元，原告乃依民法第440條
第2項之規定終止系爭契約；此外，原告為使系爭建物得以
繼續正常使用，已經代為繳納水電費6,803元，並同意給付
被告修繕費23,000元，爰依兩造間租賃契約及不當得利之法
律關係，向被告請求給付租金、違約金及水電費等語。並聲
明：被告應給付原告283,803元，及自支付命令送達翌日即
97年11月13日起，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造未曾合意終止系爭契約，原告單方面終止系
爭契約亦非適法，渠又無提前退租之情事，故原告請求為無
理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
㈠兩造於96年8月22日訂立租賃契約，被告並已交與原告押金4
0,000元，且被告自97年8月22日起即未依約繳納租金。
㈡原告同意給付被告修繕費23,000元，並由被告逕自97年8月2
2日起至97年10月21日間之租金予以扣除；亦即，被告為此
租賃期間所應給付之租金總額為36,000元，扣除修繕費23,0
00元後，被告尚應給付原告租金13,000元。
㈢兩造未曾合意終止系爭契約。
㈣原告代被告繳納水電費6,803元，被告因而無法律上之原因
受有利益，致原告受有損害。
四、兩造間爭點及本院得心證之理由
㈠原告請求被告給付97年8月22日至97年10月21日止之租金36,
000元及水電費用6,803元，有無理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定亦無習慣者，
應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿
時支付之；民法第439條定有明文。又無法律上之原因而
受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條
亦有明定。
⒉查兩造於96年8月22日訂立系爭契約，約定原告以系爭建
物租與被告使用、收益，被告自96年8月22日至97年8月21
日止及自97年8月22日至99年8月22日止，則應分別以16,0
00元及18,000元計算每月租金，且被告應以2個月為1期按
期給付之，惟兩造並未約定支付租金日期；被告並已交付
原告押金40,000元作為擔保，若被告拒付租金或原告代被
告繳納水電費用時，得由原告直接自押金取償；嗣原告同
意給付被告修繕費23,000元，並由被告逕自97年8月22日
起至97年10月21日間之租金予以扣除；亦即，被告為此租
賃期間所應給付之租金總額為36,000元，扣除修繕費23,0
00元後，被告尚應給付原告租金13,000元；又被告自97年
8月22日起即未依約繳納租金；原告另代被告繳納水電費
6,803元，被告因而無法律上之原因受有利益，致原告受
有損害等情，為兩造所不爭執（見本院卷第24頁至第25頁
），復有系爭契約書在卷可稽（見本院97年度促字第2906
號卷宗第5頁至第8頁）。足見被告應給付原告97年8月22
日至97年10月21日間之租金為36,000元，清償期並已屆至
，於扣除修繕費23,000元後，被告尚應給付13,000元，並
返還不當得利6,803元。然而，兩造既曾約定若被告拒付
租金或原告代被告繳納水電費用時，得由原告逕自押金40
,000元取償，且原告亦已行使此項權利（見本院97年度
促字第2906號卷宗第2頁），取償金額共19,803元（計算
式：13,000＋6,803＝19,803）又未逾押金40,000元之範
圍，則原告就此部分所得請求之租金給付請求權及不當得
利請求權已因清償而消滅；茲原告訴請被告給付97年8月
22日至97年10月21日止之租金及水電費用6,803元，自屬
無據。
㈡原告請求被告給付違約金300,000元，有無理由？
⒈按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額
，不得依民法第440條第1項之規定，終止契約；民法第44
0條第2項定有明文。
⒉兩造成立系爭契約時，約定倘若被告提前退租，以致租期
未滿3年，被告即應給付300,000元之違約金，為兩造所不
爭執之事實（見本院卷第23頁）；惟原告既未提出足資證
明被告要求提前退租或違約逕自解除、終止系爭契約之證
據，自難認定被告有何提前退租之情事。從而，被告雖自
97年8月22日起即未依約繳納租金，應負給付遲延責任，
惟此尚與被告提前退租有別，非得據此逕謂被告違反租期
不得少於3年之約定。準此，原告以被告提前退租致租期
未滿3年為由，請求被告給付違約金300,000元，即有不合
。
⒊兩造未曾合意終止系爭契約，亦為兩造所不爭執之事實；
被告至97年10月21日止，積欠原告之租金總額為13,000元
，是被告至97年10月21日止遲付租金之總額，未達2個月
之租額36,000元，復經本院認定如前；揆諸前揭法律規定
，原告主張被告遲未繳納97年8月至97年9月間之租金，故
終止系爭契約云云，尚與民法第440條第2項規定之要件有
所不合。是以，系爭契約未經合意終止，原告終止系爭契
約於法亦有不符，兩造間就系爭建物之租賃關係應仍存在
。惟原告請求法院判決之範圍，未及被告於97年10月22日
後遲延給付之租金，原告此部分得予主張之租金給付請求
權，非本判決效力所及，特此敘明。
五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，向被告
請求給付283,803元，及自97年11月13日起至清償日止按年
息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 17 日
簡易庭法官 陳谷鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後日20內向
本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 20 日
書記官莊永利