臺灣高雄地方法院簡易民事判決 98年度雄簡字第145號
原 告 己○○○大廈管理委員會
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 庚○○○股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 楊昌禧 律師
複代理人 丙○○律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年3月25日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬陸仟零肆拾肆元，及自民國九十
四年六月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬陸仟零肆拾肆元整
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張
被告所有座落高雄市○○區○○街○○○巷○○號地下店鋪建物
（下稱系爭建物），為「己○○○大廈」（下稱蔚藍大廈）
之區分所有權人，然被告自民國89年5月至92年12月間，每
月應繳管理費新臺幣（下同）3,810元，93年1月至94年4
月每月應繳7,610元之管理費用，然被告僅繳納13,356元，
積欠之管理費已達276,044元，原告多次催告被告繳交給付
管理費，惟迄今未為付款，為此提起本件訴訟。聲明為：如
主文第一項所示。
二、被告則以：蔚藍大廈之管理費用每平方公尺為5.75元，空戶
則半價為2.88元，然管理費之計算方式應為專有部分乘以
1.2之公設比再乘以每平方公尺之金額，並非以實際坪數計
算之方式，否則被告所有系爭建物之公設比即達2.1，顯與
常理有違。又原告主張之管理費收取標準、計算方式於93年
7月3日以前，並無相關會議紀錄及簽到簿以資證明，故原
告之主張顯不足採。又管理費為定期給付之債權，時效消滅
為5年，被告得請求之管理費應為89年6月起之管理費，其
餘部分應罹時效而消滅。再者，被告持有原告所開具90年2
月1日至90年4月30日已繳管理費之收據，依民法第325條
第1項規定關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一
期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付
已為清償，故於90年4月30日以前之管理費應已清償給付完
畢等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠查公寓大廈管理條例係於84年6月28日始經公布施行，而本
件蔚藍大廈於79年9月14日即建築完成。
㈡而蔚藍大樓於93年7月3日始訂定己○○○大廈住戶規約，
故於93年7月以後之管理費計算應以實際坪數作為計算。
㈢被告所有之區分所有權為專有部分為644.21平方公尺，共同
使用部分權利範圍為10000分之1101，換算共有部分為67
9.48平方公尺，共1323.69平方公尺。
㈣被告於89年11月1日至90年4月30日曾繳納管理費13,356元
。
㈤管理費用每平方公尺5.75元，空戶則為半價即每平方公尺2.
88元。
㈥被告所有系爭高雄市○○區○○街○○號建物於於89年5月至
92年12月為空戶，93年1月1日至95年12月31日因出租，為
有人使用，並非空戶。
㈦被告自90年5月之後均未繳交管理費。
㈧原告所稱之高殿機構即為被告。
四、本件之爭點為：㈠被告於93年7月3日前之管理費計算，係
以公設比1.2計算每月管理費，或是以建物登記謄本實際共
有部分換算坪數比例計算每月管理費？㈡被告於90年4月30
日以前是否已繳交管理費每月2226元？㈢原告請求之部分是
否罹逾時效？
五、本院對於爭點所為之判斷：
㈠按本件公寓大廈於93年7月3日始訂立住戶規約，依該規約
第28頁己○○○大廈各項費用收繳及支付管理辦法第3條第
（二）項管理費收費標準店舖空屋每坪以9.5元（每平方公
尺2.88元）為計算基礎，因此於93年7月之後之管理費即應
以每平方公尺2.88元為計算基礎，而被告建物登記面積為專
有部分644.21平方公尺，共有使用部分為679.48平方公尺合
計1323.69平方公尺。以每平方公尺5.75元計算即為7,611
元（5.75×1,323.69＝7,611.2175，元以下四捨五入）原告
以7,610計算每月應繳之管理費並未逾越該規約所定之管理
費計算標準，此部分原告主張為有理由。
㈡93年7月3日住戶規約訂立前之管理費計算基準：
原告主張於84年起至93年7月3日之前，蔚藍大樓即按規約
之方式收取管理費用，業據其提出83年12月30公布之管理費
收取公告為證，被告則辯稱並未有住戶會議通過，應以公設
比1.2計算管理費面積等語。經查：
⒈此部分因該大廈尚未訂立規約，但公寓大廈之區分所有權人
應負繳交管理費之義務除為公寓大廈管理條例第10、21條所
明定外，依民法第822條共有物之管理費及其他負擔，除契
約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之之規定，
亦負有分攤繳交管理費之義務，並非無區分所有權人會議或
規約之規定，即可不負管理費繳交之義務。而按依私法自治
之精神，於公寓大廈管理條例施行前，區分所有權人全體非
不得自行約定管理費之收取，並成立管理委員會統一收取並
運用管理費；且按法律不溯及既往原則，於公寓大廈管理條
例施行前，公寓大廈區分所有權人團體決議之程序、選任管
理委員及成立管理委員會之程序等，自不受嗣後施行之公寓
大廈管理條例規定之拘束。此觀諸內政部於81年1月3日制
定之公寓大廈及社區安全管理辦法，於第14條明定：「公寓
大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之
管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意
，訂定規約共同遵守」之規定自明。然查蔚藍大樓於79年即
建造完成，而原告主張之收費標準係於84年起施行之時，公
寓大廈管理條例並未通過，揆諸前開之意旨，應以住戶全體
之約定為其管理費收取之準則。
⒉查原告所提之84年9、10月委員會會議紀錄中，被告之代表
劉廣恕 曾參加，並記載「高殿機構任為管理費繳交偏高，原
因為地下車庫.....，決議：管委會依據各所有權人登記面
積收繳管理費，故無法更改」；於85年3月份委員會議紀錄
，劉廣恕亦曾到場參加，而紀錄中「提案：高殿地下停車管
理費，自去年以權狀標準收取，現產生所繳之費不足，今高
殿劉經理到會承諾：今年三月份前同意按實足坪數補足....
」；且參以於89年管理委員會被告亦曾提出說明書表明「敝
公司自85年6月，因對管理費繳交計算方式有異議，且貴管
委會相當堅持，無法充份溝通。後來數次協商，貴社區管委
會又顯得不甚積極。故於85年7月起暫停繳費。.....」足
徵自84年間起，蔚藍大廈管理費用改採登記專有部分及共有
應有部分產權面積繳納且為被告所明知，僅為自行不同意而
多次欲予以協調。且證人甲○○亦到場證稱：其於80年3月
起即居住於蔚藍大樓，84年公布之管理費收取標準是曾召開
住戶大會通過的，自84年以來至今日均如此收取等語。若非
當時此收費標準業經住戶大會通過，則不可能十餘年來住戶
及店舖區分所有權人能相安無事而照價繳納，且被告亦以此
計算方式，開立華南銀行高雄三民分行開立支票號碼：HS00
00000、民國90年4月12日到期、金額5,147元之支票支付
其於蔚藍大廈之另一建物門牌號碼為高雄市○○區○○路
○○○號之90年3月份之管理費，於本院96年度雄簡9398號判
決可參，被告依該標準繳交管理費於前，自不得於訴訟時否
認該收費標準。是蔚藍大樓自84年起即更改管理費用之收費
標準為現行規約之收取標準以登記之產權專有部分及共有之
應有部分為計算標準，並為住戶同意所通過，自應共同遵守
，是被告自84年起亦應每月繳交7610元；空戶為3810元之管
理費。
㈢按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而
消滅，民法第126條有明文規定。而所謂定期給付者，係指
基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言。
公寓大廈區分所有權人每月應繳納之管理費，係各區分所有
權人於每月定期反覆繼續而為之給付，性質上屬定期給付之
債權，應有上開民法第126條規定之5年消滅時效之適用，
是被告抗辯原告就管理費之請求有5年短期時效之適用，洵
屬有據。原告於94年3月3日即向本院聲請核發支付命令，
是其於本件請求被告給付89年5月至94年4月之管理費用，
並未罹逾時效。故被告抗辯原告僅能自89年6月起開始請求
，並不足取。
㈣被告雖辯稱管理費為定期給付，被告90年2月至4月份有繳
費即可推定之前已繳清，原告曾給與繳費收據，應視為90年
4月前之管理費已清償等語。然民法325條之規定，係因債
權人受領清償後，得以受領證書作為其以清償之證明，而於
定期給付債權中，蓋因後期之給付既已清償，其以前各期之
給付當亦已清償，故給與特別推定之法律效力，故此推定效
力應僅適用於該期定期給付已為完全清償時，方得推定其以
前各期給付已為清償方符合此法律之意旨，然被告於90年2
月至4月僅繳交部分之管理費，並未全額清償，故自無民法
325條規定之適用，被告未提出其自89年11月之前已清償每
月2,226元之證明，是其所辯其自90年4月前均已清償，殊
難採信。
㈤從而，被告自89年5月份起至94年4月份止，僅繳交89年11
月份至90年4月份之管理費，且每月僅繳交2,226元，共
13,356元。而原告自89年至92年12月為空戶，93年1月至95
年31月因出租而為有人使用，故被告所欠繳之89年5月至94
年4月之管理費管為276,044元【計算式：3,810×44＋
7,610×16－13,356＝276,044】。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條、住戶規約、住
戶約定請求被告給付自89年5月起至94年4月止所積欠之管
理費276,044元及自94年5月31日準備書狀繕本送送達翌日
即94年6月15日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利
息為有理由，應予准許。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及證據資料，與本件判決結果不生影響，爰不贅述
，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 4 月 15 日
高雄簡易庭法官 鄭 瑋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 15 日
書記官林芊蕙