臺灣桃園地方法院110年度司執字第106766號民事裁定

裁判字號：臺灣桃園地方法院110年司執字第106766號民事裁定

裁判日期：民國112年09月04日

裁判案由：（給付票款）

臺灣桃園地方法院民事裁定110年度司執字第106766號聲明異議人城市健康股份有限公司0000000000000000法定代理人 黃成德 上列異議人對於本院民國112年8月17日除去租賃權之執行命令聲明異議，本院裁定如下：
主文聲明異議駁回。
理由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。故如抵押權人實行抵押權受有影響時，法院得除去該項權利或終止該租賃契約關係後拍賣之，觀之民法第866條第1項及第2項之規定自明。次按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係。
二、本件異議意旨略以：系爭房地上之抵押權既為「本金最高限額抵押權」，則各抵押權人之請求金額即應以實際債權金額作為計算依據，第一順位抵押權人玉山銀行其實際借款金額應僅為新台幣(下同)9,900萬元，民間二順位抵押借款多以借款金額1.5倍或2倍之金額設定抵押權，是債權人 王進展 、 胡嘉郎 之實際放貸金額應為4,000萬元或3,000萬元，債權人 鄭洪麗 花之實際放貸金額應為670萬元或500萬元，則系爭房地之抵押權擔保本金債權至多為1億餘元，而第二次拍賣底價1億7,496萬元，各抵押債權人之債權仍有十足擔保，抵押權顯無因存有租賃關係而受有影響；再者，系爭房地早自93年間起即做為護理之家之用，債務人 吳清彥 先後於民國103年間及109年間抵押借款，再於110年間將系爭房地出租予異議人經營護理之家，此長達17年之期間始終做為護理之家使用，各抵押權人於借款時均已知悉系爭房地之用途，系爭土地使用分區為特定農業區，土地之公告現值僅為1,816萬800元，而二拍底價1億7,496萬元，顯見異議人持續經營護理之家非但未降低，反提升系爭房地之經濟及交易價值；末查，異議人已陸續投入3,000萬元資金並聘僱近百名員工，若逕予予終止雙方間租賃關係，將造成員工失業、受照護老人流離失所，為此聲明異議撤銷執行命令等語。
三、經查，本件債權人玉山商業銀行股份有限公司(下稱玉山銀行)主張債務人吳清彥所有如附表所示之不動產(下稱系爭不動產)，於103年2月21日設定11,880萬元之最高限額抵押權以擔保其向債權人玉山銀行之借款，另債務人吳清彥於109年6月30日設定6,000萬元之最高限額抵押權以擔保其向債權人王進展、胡嘉郎之借款，且債務人吳清彥亦於109年10月22日設定1,000萬元之最高限額抵押權以擔保其向債權人 鄭洪麗花 之借款，又債權人玉山銀行聲請強制執行之債權金額約為153,312,468元，債權人王進展、胡嘉郎聲請強制執行之債權金額合計為120,000,000元，債權人鄭洪麗花聲請強制執行之債權金額為80,000,000元，即債權人聲請強制執行之債權金額均已逾抵押權設定之最高限額，而債務人吳清彥於抵押權設定後，嗣於110年4月9日將系爭不動產出租於聲明異議人，此有房屋租賃契約在卷可參；次查，系爭不動產經本院委託台灣金融資產服務股份有限公司(下稱台灣金服公司)辦理系爭不動產拍賣事宜，嗣經台灣金服公司定期於112年8月9日以底價174,960,000元進行第二次拍賣，惟無人應買流標，如以二拍之底價再減價百分之二十進行三拍，三拍之底價為139,968,000元已不足抵押權登記之最高限額，故此項租賃關係已影響其抵押權，並經債權人玉山銀行於112年8月10日聲請本院除去上開租賃契約，本院於112年8月17日以執行命令除去上開租賃契約。揆諸上開法條規定及司法院解釋之意旨，聲明異議人與債務人之租約既成立於設定抵押權之後，且該租約之存在又已影響抵押權，準此，本院依債權人之聲請將此租賃權除去後拍賣，於法並無違誤。則聲明異議人對本院除去租賃權之執行命令聲明異議及請求撤銷執行命令並無理由，應予駁回。
四、爰依強制執行法第12條第2項規定，裁定如主文。
五、如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內，以書狀向司法事務官提出異議。
中華民國112年9月4日
民事執行處司法事務官附表：
110年司執字106766號財產所有人：吳清彥編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺1桃園市中壢區內厝14651974全部備考編號建號基地坐落--------------建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途1475桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造一層:344.9合計:344.9陽台39.6全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封2476桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號2樓四層樓房住房、鋼筋混凝土造二層:313.52合計:313.52陽台23.27全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封3477桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號3樓四層樓房住房、鋼筋混凝土造三層:437.73合計:437.73陽台30.23全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封4478桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號4樓四層樓房住房、鋼筋混凝土造四層:437.73合計:437.73陽台21.23全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封5479桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號四層樓房住房、鋼筋混凝土造一層:454.35合計:454.35全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封6480桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號2樓四層樓房住房、鋼筋混凝土造二層:454.61合計:454.61陽台23.56全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封7481桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號3樓四層樓房住房、鋼筋混凝土造三層:376.6合計:376.6陽台30.19全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封8482桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號4樓四層樓房住房、鋼筋混凝土造四層:376.6合計:376.6陽台21.23全部備考含共同使用部分483建號部分之持分，隨同主建物一併查封91244桃園市○○區○○段0000地號--------------桃園市○○區○○○路000號4樓、桃園市○○區○○○路000號4樓五層:538.2合計:538.2全部備考（未保存登記建物）