臺灣桃園地方法院102年度重訴字第244號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院102年重訴字第244號民事判決

裁判日期：民國104年02月04日

裁判案由：拆屋還地

臺灣桃園地方法院民事判決102年度重訴字第244號原告臺灣中油股份有限公司法定代理人 林聖忠 訴訟代理人 莊植焜 律師被告 倪瑞昌 （即 倪慶祥 之繼承人）
倪瑞福 （即倪慶祥之繼承人）兼上二人訴訟代理人倪 蔡美華 （即倪慶祥之繼承人）上三人共同訴訟代理人 駱怡雯 律師被告 倪瑞傑 （即倪慶祥之繼承人）訴訟代理人 張國哲 被告 倪瑞豪 （即倪慶祥之繼承人）訴訟代理人 張素里 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 倪蔡美華 、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑及倪瑞豪應就被繼承人倪慶祥所有之桃園市○○區○○段○○○段○○○○號、二九六建號之建物所有權辦理繼承登記。
被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑及倪瑞豪應將坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地上，如附圖編號Ｄ部分面積二九七一平方公尺，及二五二○地號土地上，如附圖編號Ｆ部分面積一二○五平方公尺，及二五二○之一地號土地上，如附圖編號Ｇ部分面積三七三平方公尺之建物（即門牌號碼桃園市○○區○○村0000000號房屋），暨坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地上，如附圖編號Ａ部分面積二六三三平方公尺之建物（即門牌號碼桃園市○○區○○村0000000號房屋）拆除，並將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑、倪瑞豪各負擔五分之一。
本判決第二項原告以新臺幣伍佰零貳萬柒仟肆佰元或同面額之銀行可轉讓定期存單供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹仟伍佰零捌萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第5款、第
7款分別定有明文。原告起訴時聲明第1項原為：被告倪慶祥應將坐落於桃園市○○區○○段○○○段000000000000000000000地號土地內之地上物拆除，並將上開土地返還原告。嗣於訴訟繫屬中始發現：①被告倪慶祥於起訴前已死亡，原告乃撤回對被告倪慶祥之起訴，並陸續追加倪慶祥之繼承人即倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑、倪瑞豪為被告②被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑、倪瑞豪尚未就倪慶祥所有桃園市○○區○○段○○○段000○號、296建號之建物所有權辦理繼承登記，遂具狀增列訴之聲明求為被告應就上開建物辦理繼承登記。復因桃園縣蘆竹地政事務所測量前開地上物實際占用之位置及面積，最後變更其訴之聲明如下述原告訴之聲明所示，其所據以請求法院判決之基礎事實係屬同一，所利用的訴訟及證據資料亦具有同一性，且屬擴張應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首揭法律規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被告倪瑞傑經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠倪慶祥前係坐落桃園市○○區○○段○○○段0000地號、25
20地號、2520-1地號及2521地號等4筆土地（下合稱系爭土地）及其上同地段、同小段293建號、296建號之建物（下合稱系爭建物）所有權人。原告於民國87年間擬於當地設立北部儲運中心，遂與倪慶祥簽訂土地買賣契約（下稱買賣契約），以新臺幣（下同）3,662萬1,200元之價額購買包含系爭土地在內之7筆土地，並約定原告給付倪慶祥地上物補償費5,035萬6,124元及建物拆除獎勵金989萬4,775元後，由倪慶祥拆除系爭建物。嗣原告支付購地價款後，倪慶祥雖於87年7月9日將系爭土地所有權移轉登記予原告，然就地上物部分，倪慶祥於87年3月2日及88年7月15日兌領地上物補償費及建物拆除獎勵金後卻遲未拆除系爭建物，導致原告多年來一直無法實際管理使用系爭土地。又倪慶祥業於98年2月26日死亡，惟其繼承人即被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑及倪瑞豪卻遲未就系爭建物辦理繼承登記。為此，爰依民法第767條無權占有及契約法律關係訴請被告辦理繼承登記、拆除地上建物，並將系爭土地返還原告。
㈡系爭建物現仍坐落於原告所有之系爭土地上，且依建物登記
謄本所載，被告之被繼承人倪慶祥仍為系爭建物之所有權人，迄未辦理滅失登記，而被告為倪慶祥之繼承人亦均未辦理拋棄繼承，自屬系爭建物之所有權人，具有拆除該建物之處分權能。被告雖辯稱已交付建物鑰匙予原告，其不負拆屋還地之責云云，惟系爭建物並無設置大門，何來大門鑰匙？且原告亦否認曾收受大門鑰匙，及有管理、使用系爭建物之事實。至於買賣契約書第6條約定「…如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償。」，此乃兩造約定計算地上物補償費係比照地方政府查估標準，辦理補償，而非對系爭地上物為徵收或價購之表示，自無土地徵收條例或其相關子法之適用。被告所執之桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準，雖係基於土地徵收條例之授權，惟依土地徵收條例第14條、第17條及第19條規定，土地或土地改良物之徵收核准機關為內政部，執行機關則為直轄市或縣市主管機關，原告僅為公營事業，並非中央或地方機關，不具徵收核准機關及執行機關之適格性，無法適用土地徵收條例，亦非桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準之規範對象，被告強將公法上徵收程序套用於本件私法爭議事件，實有誤會。退萬步言，縱認本件有桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準之適用，惟依該標準第11條規定，被告仍負有拆清房屋或將系爭建物之屋頂樓地板及門窗拆除，達不能再供居住之作為義務，然依本院103年4月3日現場履勘所拍攝之照片可知，系爭地上物尚未經被告拆清，其屋頂、樓地板及門窗迄今亦未拆除，被告顯未恪盡桃園縣補償標準之拆遷義務甚明。
㈢聲明：⒈被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑及倪瑞豪
應就被繼承人倪慶祥所有之桃園市○○區○○段○○○段00
0○號、296建號之建物所有權辦理繼承登記。⒉被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑及倪瑞豪應將坐落桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地上，如附圖編號Ｄ部分面積2971平方公尺，及2520地號土地上，如附圖編號Ｆ部分面積1205平方公尺，及2520-1地號土地上，如附圖編號Ｇ部分面積373平方公尺之建物（即門牌號碼桃園市○○區○○村
0鄰0000000號房屋），暨坐落桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地上，如附圖編號Ａ部分面積2633平方公尺之建物（即門牌號碼桃園市○○區○○村0鄰0000000號房屋）拆除，並將該部分土地返還原告。⒊原告願以現金或等值之銀行可轉讓定期存款單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌以：
⒈依據原告所提出原證4、5地上物補償及建物拆除獎勵金收
據，其上「倪慶祥」署押印文與買賣契約書上均有所不同；收據上署押印文是否確為倪慶祥本人所為，已非無疑；且發放地上物補償費日期為87年2月26日、發放建物拆除獎勵金日期為88年7月9日，兩者相差約1年5個月，顯與常理不符，是被告抗辯原告並未依法發放地上物補償費及建物拆除獎勵金予倪慶祥，故於原告完成發放補償費及獎勵金之前，被告就系爭地上物仍有權為原來之使用，準此，被告占有系爭土地係有權占有，自無需負拆除地上物之義務。退步言，縱認原告業已發放該地上物補償費及建物拆除獎勵金予倪慶祥，倪慶祥當時已拋棄系爭建物所有權，被告並將系爭建物鑰匙交予原告，任由原告自行處分拆除，系爭建物之處分權已歸屬原告所有，被告自無處分拆除之權能。況依財政部臺灣省南區國稅局核定倪慶祥遺產稅免稅證明書中並未列載系爭建物產權，顯見財政部已將系爭建物產權排除於倪慶祥之遺產範圍外，以致被告於本件訴訟開始前均不知系爭建物於地政地籍資料系統中仍列為倪慶祥所有。再退步言，縱認被告仍有處分之權能，被告對於原告主張之訴訟標的逕行予以認諾，故原告應毋庸起訴，是本件訴訟費用應由原告負擔。⒉又原告發放系爭地上物補償費，究係依據買賣價購之法律關
係？抑或依徵收之法律關係？亦尚不明確。依據買賣契約第
6條後段約定，雖原告主張非以徵收程序而係以協議價購程序辦理土地產權移轉，惟契約雙方當事人均同意以地方政府查估標準辦理補償地上建物與養殖魚類之補償，則契約中此條文所為建物補償之約定，性質上即屬協議價購地上建物與養殖魚類之合意，雙方並同意依據地方政府查估標準辦理補償程序。則依訂約當時桃園縣政府就轄區內興辦各項公共設施拆除合法建築改良物之查估及發放補償費暨自動拆除獎助金事宜，訂有桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準，其授權母法為內政部訂頒建築改良物徵收補償費查估基準，前揭標準之訂定係基於土地徵收條例之授權，而依土地徵收條例於第21條第1項規定可知，於所有權人全數領取補償費後，對於土地或土地改良物已無任何權利義務存在。今倪慶祥業已領取全數之地上物補償費，則依土地徵收條例第21條第1項規定，倪慶祥就系爭建物之權利義務，業已於補償費發給完竣時之87年2月26日即行終止，倪慶祥對於系爭建物既已無權利義務存在，即無事實上之處分權，則原告訴請已無事實上處分權利之倪慶祥繼承人即被告拆除系爭建物云云，顯屬於法無據。
⒊另依桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準
第11條規定可知，合法建築改良物自動拆除獎助金之發放時點，為拆遷戶自動拆除以自行將屋頂樓地板以及門窗拆除，不能再供居住者為準，並經主辦機關派員查實甚明，而非以拆除全部建物為領取條件。準此，原告既主張倪慶祥確已領取建物拆除獎勵金，益徵倪慶祥業已自行將地上建物之屋頂樓地板以及門窗拆除達不能再供居住情形，並經主辦機關原告派員查實認可，否則原告斷無給付自動拆除獎助金予倪慶祥之可能，故原告訴請倪慶祥之繼承人即被告拆除全部建物云云，亦屬於法無據。
⒋聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
㈡倪瑞豪、倪瑞傑則以：
⒈原告與被告之父倪慶祥於87年2月26日訂立買賣契約，同日
原告給付倪慶祥地上物補償費1,135萬6,124元，倪慶祥復於87年7月9日移轉系爭土地予原告，原告則於取得土地所有權移轉登記約1年後之88年7月月9日復取得被告交付建物之鑰匙，並由原告同時給付被告建物拆除獎勵金989萬4,
775元，斯時買賣雙方就標的物及價金之交付均已履行完畢，而買賣契約中並未約定倪慶祥必須拆除系爭建物之條款，原告應無請求倪慶祥拆除建物之請求權基礎，被告亦無拆除之義務。
⒉被告自買賣契約簽訂後即進行地上物設備、器材、機具、設
施及物品之拆除搬遷，並於88年7月9日將系爭建物大門鑰匙交予原告經辦相關人員，自該日起系爭土地及建物已完全由原告實際管理使用，且原告亦於確認無異議後即發放建物拆除獎勵金，原告辯稱因被告迄未拆除建物致無法管理使用系爭土地，與事實不符。被告早於88年7月9日前已完成拆除責任原告並無異議，原告復於被告交付鑰匙之同時給付拆除獎勵金，原告自斯時（即88年）起至今103年，15年來均實際管理使用系爭土地及建物，此由原告於系爭建物現場張貼「勿佔用房舍」之公告，可證原告已實質管理使用；且原告自管理時起，就建物有未拆除之瑕疵，非不能辨別，原告怠為通知，則依民法第356條規定，原告亦應視為承認其所受領之物；況迄今已長達15年，今再請求被告拆除建物，並無請求權之基礎等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地之所有權人，原告前於87年2月26日與被告之父倪慶祥簽訂土地買賣契約，由倪慶祥出售含系爭土地在內之7筆土地，並於買賣契約第6條約定地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償，倪慶祥業將系爭土地移轉登記予原告，原告亦依約給付倪慶祥地上物補償費5,035萬6,124元及建物拆除獎勵金989萬4,775元，系爭建物仍坐落系爭土地上之事實，業據提出土地及建物登記謄本、土地買賣契約書、地上物補償費收據、建物拆除獎勵金收據及照片2幀在卷可稽（見本院卷第8至17頁），並經本院向臺灣土地銀行南崁分行函查上開補償費及拆除獎勵金支票（支票號碼：PQ0000000、PQ0000000）之兌領情形，經該行以103年2月21日崁存字第0000000000號函檢附兌領支票2紙，確係由倪慶祥背書兌領（見本院卷第107至109頁），且為被告所不爭執（見本院卷第166頁背面至
167、182至183頁），是原告主張之前開事實，堪信為真實。又原告主張價購系爭土地時與倪慶祥約定，給付建物拆除獎勵金並由倪慶祥拆除系爭建物等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：㈠原告與倪慶祥間有無約定，應由倪慶祥拆除系爭建物？原告給付之建物拆除獎勵金，其約定拆除之內容為何？㈡被告因繼承取得之系爭建物仍坐落於系爭土地上，是否為無權占有？原告依民法第767條規定及契約法律關係，請求被告辦理繼承登記後，拆除系爭建物，有無理由？茲分別論述如下：
㈠原告與倪慶祥間有無約定，應由倪慶祥拆除系爭建物？原告
給付之建物拆除獎勵金，其約定拆除之內容為何？⒈依系爭買賣契約之記載，兩造就系爭土地出售約定有買賣價
款、付款方式、土地增值稅及稅捐規費之負擔、無法完成移轉所有權時則無息退還已收款及違約金約定等項，觀諸其內容顯係私法上之買賣關係，非基於公法上之土地徵收關係。通觀契約內容並無任何文字約定要依照土地徵收條例規定及程序辦理土地徵收及地上物之補償；況依土地徵收條例第14條、第17條、第18條第1項、第19條規定：徵收土地或土地改良物，由中央主管機關核准之；中央主管機關於核准後，應將原案通知該管直轄市或縣（市）主管機關；直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，即公告並以書面通知地或土地改良物所有權人或他項權利人；徵收土地或土地改良物應發給之補償費，由需用土地人負擔，並繳交該管直轄市或縣（市）主管機關轉發之。然觀諸本件土地之交易過程及土地改良物補償費之給付過程，既無須呈報中央主管機關核准，亦無經主管機關通知、公告，且地上物補償費之發放亦非經由直轄市或縣（市）主管機關轉發，顯非依土地徵收條例之程序辦理補償。本件買賣契約有關就地上物之補償，於契約中僅載明係依照「地方政府查估標準」辦理補償，應僅係比照「地方政府查估標準」以為補償費之計算標準。是本件應無土地徵收條例及桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準相關規定之適用，合先敘明。
⒉原告主張其與倪慶祥簽訂買賣契約購買系爭土地，除依約給
付地上物補償費外，並約定另給付建物拆除獎勵金，由倪慶祥拆除系爭建物，業據提出倪慶祥於88年7月9日簽具領取建物拆除獎勵金之收據1紙為證。依上收據內容記載「茲收到貴公司價購本本人所有座落桃園市○○區○○段沙崙小段2519、2520、2520-1、2521、2569、2570、2571-1地號等七筆建物拆除獎勵金計新臺幣玖佰捌拾玖萬肆仟柒佰柒拾伍元整，臺灣土地銀行南崁分行PQ0000000號抬頭劃線支票乙紙，特立此據。」，觀其文義記載，此筆費用係給予倪慶祥拆除建物之獎勵用途，若非倪慶祥允諾拆除土地上之建物，豈會收受獎勵金並立據為證。雖被告抗辯稱：買賣契約中並未有約定倪慶祥應負拆除系爭建物義務之條款等語。惟查，系爭買賣契約書中雖未明文約定倪慶祥應負責拆除系爭建物，然並不排除倪慶祥與原告間有口頭上之約定，況倪慶祥已收受建物拆除獎勵金989萬4,775元支票並立據為證，上開支票復經倪慶祥於88年7月15日兌領完畢，足以佐證倪慶祥應有拆除系爭建物之約定及允諾。再者，買賣契約書第6條後段已就地上建物、養殖魚類另作補償之約定，原告更依此給付倪慶祥地上物補償費高達5,035萬6,124元，此由倪慶祥立具之收據中亦載明；「茲收到貴公司價購本人所有座落桃園市○○區○○段沙崙小段2519、2520、2520-1、2521、25
69、2570、2571-1地號等七筆土地地上物（含房屋、人口搬遷、魚類遷移耗損等）補償費計新臺幣伍仟零參拾伍萬陸仟壹佰貳拾肆元整」，則補償費中既已包含地上房屋搬遷、人口搬遷、魚類遷移耗損等給予之實質補償，如非約定倪慶祥需另拆除系爭建物，原告何需再給予其建物拆除獎勵金之必要？抑且，收據內容已載明給付費用係「建物拆除獎勵金」性質，其文義具體而明確。至原告給付地上物補償費之目的，已約明係包含房屋「搬遷」、人口「搬遷」、魚類「遷移」耗損等項，應無價購建物及養殖魚類之意，是被告辯稱：約定建物補償性質即屬協議價購地上建物與養殖魚類之合意，渠領取補償費後對建物已無任何權利義務云云，尚非可採。準此，原告給付「建物拆除獎勵金」之真意，應係與倪慶祥約定由倪慶祥負責拆除地上建物，並獲倪慶祥所允諾，堪以認定。
⒊被告另抗辯稱：建物拆除獎勵金，其約定拆除之內容應係指
拆除不含建物之林木及養殖魚類之機器設備等語。惟此除與收據之記載內容為拆除建物不符者外，養殖魚類遷移之耗損既已包含於買賣契約第6條給付之地上物補償費中，即無再就養殖魚類之機器設備給予拆除補助、費用獎勵之需要。是被告上開所辯，亦不可採。
⒋準此，倪慶祥既與原告約定應由其拆除地上建物，即屬其依
承諾約定應履行之契約義務，被告雖抗辯已交付建物大門鑰匙並拋棄建物所有權云云，然為原告所否認，且縱認被告主張交付鑰匙、拋棄所有權乙節為真，亦不免除倪慶祥應履行拆除系爭建物之契約義務。
⒌綜上，原告與倪慶祥間應有約定由倪慶祥拆除系爭建物之契
約。原告既已給付倪慶祥建物拆除獎勵金，倪慶祥即負有拆除之義務。
㈡被告因繼承取得之系爭建物仍坐落於系爭土地上，是否為無
權占有？原告依民法第767條規定及契約法律關係，請求被告辦理繼承登記後，拆除系爭建物，有無理由？⒈倪慶祥已於87年2月26日領取地上物補償費，復於88年7月
9日領取建物拆除獎勵金，倪慶祥應有拆除系爭建物之義務，已如前述，且依兩造給付建物拆除獎勵金之約定，被告於收受獎勵金之給付後則應隨即拆除，而無繼續占用系爭土地之權利。雖被告抗辯渠早已搬離，並已自行將地上建物之屋頂樓地板以及門窗拆除達不能再供居住情形，已善盡完成拆除責任，並無占用事實云云。然系爭建物仍占用系爭土地事實，有本院現場勘驗測量筆錄及原告提出之照片附卷可證（見本院卷第133至135、196至198頁），系爭建物仍占用系爭土地情形，至為明確。
⒉按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行
為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。民法對於因繼承於登記前已取得之不動產物權，採相對登記主義，非經登記不得為處分。經查，被告為倪慶祥之全體繼承人，自被繼承人倪慶祥98年2月26日死亡時，即開始繼承倪慶祥之遺產，而系爭建物迄今尚未經其繼承人即被告辦理繼承登記，被告自應先辦理繼承登記，始有處分之權能，揆諸前揭說明，原告追加訴之聲明請求倪慶祥之繼承人即被告倪蔡美華、倪瑞福、倪瑞昌、倪瑞傑及倪瑞豪辦理繼承登記，為有理由，應予准許。
⒊次按民法第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪
其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」。又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地之房屋所有人，倘無權占有該房屋之基地，基地所有人即可本於土地所有權之作用，排除地上房屋所有人之侵害，請求拆屋還地。是以，房屋所有權人若未取得占有使用土地之權利，該房屋所有權人對於土地所有權人而言，構成無權占有土地。是被告既為倪慶祥之繼承人，倪慶祥所有之系爭建物未取得占有土地之權利，對於原告構成無權占有，原告請求倪慶祥之繼承人即被告拆除建物、返還土地即屬有據。
四、綜上所述，本件原告依民法第767條及契約法律關係請求被告拆除系爭建物、返還土地，即屬有據，應予准許。爰判決如主文所示。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年2月4日
民事第二庭法官林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月5日
書記官陳志誠