臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第199號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院99年上易字第199號民事判決

裁判日期：民國99年09月28日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高等法院臺南分院民事判決99年度上易字第199號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 林錫恩 律師
黃俊達 律師 粘怡華 律師 蘇文斌 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年6月9日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第207號）提起上訴，本院於99年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人應將門牌號碼臺南市○區○○街○○○號房屋之一樓遷讓返還被上訴人部分及該部分假執行之宣告，暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：未於言詞辯論期日到庭，惟據其提出書狀陳稱：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，請准上訴人提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單或其他有價證券為擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：原判決雖認：「乙○○委託林錫恩律師於民國（下同）99年1月27日所發催告甲○○繳交租金之律師函，因為由與甲○○同居且有辨別事理能力之 吳秀雲 代收，而發生合法催告之效力。」然民事訴訟法第一百三十七條第一項是有關訴訟文書送達之規定，而本件所爭執之律師函之寄送，是否發生催告之效力，仍應依民法相關規定決之。原審共同被告吳秀雲於原審 陳明伊 代收律師函後未將該律師函轉交上訴人，則依民法第九十五條第一項規定並未發生催告之效力。且上訴人於接獲原審開庭通知書後始知悉有本件訴訟存在，嗣上訴人於99年4月22日將98年12月份起至99年3月份（共四個月）之租金共新台幣（下同）4萬8000元以郵政匯票方式給付予被上訴人，而被上訴人亦於同年月23日收受，嗣上訴人又再於99年8月23日將99年4月份起至同年7月份（共四個月）之租金共4萬8000元以郵政匯票方式給付予被上訴人。故依民法第四百二十五條第一項規定，被上訴人之催告既不生效力，則被上訴人依民法第四百四十條之規定終止契約之意思表示，對上訴人亦不生效力，被上訴人終止上訴人之租賃契約，並請求上訴人遷讓房屋事件實無理由。
三、證據：除援用原審提出者外，補提台南地方法院郵局99年8月23日存證信函第1357號存證信函、郵政匯票、掛號函件執據影本各一份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：民法第四百四十條所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，而民法第九十五條第一項所規定之達到，係僅相對人已居可瞭解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之住居所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，最高法院著有54年台上字第952號判例可稽。而本件催告支付租金之律師函業經合法送達，參酌上揭判例意旨，上訴人已居於隨時可瞭解其內容之客觀狀態，自不能謂不生催告之效力等語。
三、證據：援用原審所提證據。理由
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，應准被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地及其上門牌「臺南市○區○○街○○○號」建物（下稱系爭房屋）係伊於98年11月11日向原審法院所標得，已於98年11月24日核發不動產權利移轉證書，並於98年12月10日辦理移轉登記完竣。系爭房屋二樓以上部分原出租予上訴人，租期自98年2月19日起至103年2月18日止，每月租金1萬2000元；依民法第四百二十五條規定，其租賃契約對於伊仍繼續存在。伊自98年11月24日不動產權利移轉證書核發之日起，自得向上訴人收取租金。 嗣伊 於99年1月27日寄發存證信函，催請上訴人於函到5日內給付自98年11月24日起之租金，該催告函業經合法送達，已生催告之效力，詎上訴人竟置之不理，爰依民法第四百四十條之規定終止契約，並以起訴狀繕本之送達作為終止之意思表示，兩造租約既已終止，伊自得請求返還系爭房屋。爰聲明求為判決：上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還伊（原審為被上訴人勝訴之判決，至於原審其餘共同被告部分，於判決後未據原審共同被告聲明不服，不在本院審理範圍）。
三、上訴人則以：被上訴人雖於99年1月27日委由聯正律師事務所發函催告伊給付租金，惟該律師函係由第三人「立博工程行」收受，上訴人係收受原審民事庭99年3月24日開庭通知書（內附律師函）才知悉上開之事由，該律師函係由原審共同被告吳秀雲即出租人代收，卻未轉告伊，則依民法第九十五條第一項規定並未發生催告之效力。嗣伊於99年4月22日將98年12月份起至99年3月份（共四個月）之租金共4萬8000元以郵政匯票方式給付予被上訴人，而被上訴人亦於同年月23日收受；嗣又於99年8月23日將99年4月份起至同年7月份（共四個月）之租金共4萬8000元以郵政匯票方式給付予被上訴人。故依民法第四百二十五條第一項規定，被上訴人之催告既不生效力，則被上訴人依民法第四百四十條之規定終止契約之意思表示，對伊亦不生效力，被上訴人終止與伊之租賃契約，並請求遷讓房屋實無理由等語，資為抗辯。
四、本件被上訴人主張伊於98年11月11日向原審法院民事執行處標得系爭房屋，並經原審法院於98年11月24日核發不動產權利移轉證書在案，被上訴人已依法取得系爭房屋之所有權，而依法承受系爭房屋出租人之地位，伊並已催告上訴人給付租金等情，業據提出與其所述相符之原審98年11月23日南院龍98執如字第32473號函附之不動產權利移轉證書、臺南市稅務局房屋稅籍證明書、土地暨建物登記簿謄本、聯正律師事務所律師函暨郵件收件回執為證（見原審卷第8至15頁），並經原審依職權調閱98年度執字第32473號民事強制執行卷宗查閱無訛，且上訴人就此亦無爭執，自堪信為真實。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一、二項定有明文。次按民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定；而民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院41年台上字第490號及54年台上字第952號判例意旨參照）。
六、查本件被上訴人於98年11月11日向原審法院標得系爭房屋，並經於98年11月24日核發不動產權利移轉證書，是被上訴人於是日起，已取得系爭房屋之所有權。而上訴人係於98年2月19日與原審共同被告吳秀雲簽立房屋租賃契約書，承租其中二、三樓部分，租賃期間自98年2月19日起至103年2月18日止共五年，租金每月為1萬2000元等情，此有原審所屬民間公證人 吳明烈 事務所公證書及房屋租賃契約在卷可稽（見原審卷第26至29頁），兩造就此復不爭執。故上訴人與原出租人吳秀雲間所成立之租賃契約，係於被上訴人取得系爭房屋所有權之前，則依民法第四百二十五條第一項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」規定，上訴人與原出租人之租賃契約，對於被上訴人仍繼續存在，被上訴人自得向上訴人甲○○收取租金。嗣因上訴人積欠租金已達二個月之租額，被上訴人乃委由林錫恩律師寄發存證信函催告上訴人給付，該函已於99年1月28日送達系爭房屋所在地即臺南市○區○○街○○○號，並由居住該處之原審共同被告吳秀雲即出租人代收（收件回執記載由「立博工程行」簽收），有被上訴人所提出之上開律師函及掛號郵件收件回執可憑（見原審卷第12至14頁），且為兩造所不爭執。就此，上訴人雖抗辯稱：上訴人係收受原審民事庭99年3月24日開庭通知書（內附律師函）才知悉上開之事由，因律師函係由原審共同被告吳秀雲即出租人代收，卻無轉告上訴人，則依民法第九十五條第一項規定並未發生催告之效力云云。然查，上訴人甲○○係設籍於該址，雖與「立博工程行間」並無任何關係，惟據原審共同被告吳秀雲於99年3月24日提出之答辯狀內自承係其因找不到個人私章，一時情急下持立博工程行之店章代收此信件等語（見原審卷第24頁），則揆諸上揭說明，該存證信函催告效力之發生，應準用民法第九十五條第一項關於意思表示之規定，而上開催告函已送達於上訴人之居住所，並由原出租人吳秀雲代收，即為達到，不論上訴人閱讀與否，即可發生催告之效力。是原審共同被告吳秀雲雖稱：其由於工作忙碌一時忘記，又未與上訴人甲○○碰面而未轉交該律師函云云，對於上開存證信函所已發生催告之效力，並無影響。
七、又被上訴人以本件起訴狀繕本之送達作為通知上訴人終止系爭租賃契約之意思表示，該起訴狀已於99年2月24日合法送達上訴人甲○○，此有原審送達證書乙紙在卷可稽（係由原審共同被告鑫江工程有限公司法定代理人 陳朝昌 代為收受，見原審卷第21頁），並為上訴人所不爭。依上開民法第四百四十條第一、二項規定，應認已發生終止系爭租約之效力，則被上訴人主張該租賃關係業經終止等情，自屬有據。上訴人雖辯稱：其於99年4月22日已將98年12月起至99年3月份（共四個月）之租金共4萬8000元以郵政匯票方式給付予被上訴人，而被上訴人於同年月23日收受，嗣又再於99年8月23日將99年4月份起至同年7月份（共四個月）之租金共4萬8000元以郵政匯票方式給付予被上訴人等情，固據提出臺南地方法院郵局存證信函第575號存證信函、郵政匯票2紙及掛號函件執據為憑（見原審卷第45至49頁、本院卷第34至35頁）；惟此既已在被上訴人合法終止系爭租約之後，自不影響兩造間已無租賃關係存在之事實。是上訴人此部分所辯，難認可採。
八、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。系爭租賃契約已於99年2月24日合法終止，業如前述，上訴人甲○○自99年2月25日起繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有。又系爭房屋總共為三層樓房，其中有保存登記的部分為一、二樓，第三樓層是加蓋之違建物，而上訴人係占用二、三樓部分（一樓是由原審共同被告鑫江工程公司占用）等情，此為被上訴人所是認（見本院卷第26頁及反面），亦即上訴人僅占用系爭房屋之二、三樓，並非系爭房屋之全部樓層。從而，被上訴人依租賃物返還請求權或所有權之法律關係，請求上訴人甲○○將系爭房屋之二、三樓遷讓交還被上訴人，洵屬有據，惟其餘部分（即一樓部分）之請求則不應准許。
九、原判決就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請，酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，應改判如主文第二項所示；至上開應予准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲請，酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，洵無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國99年9月28日
民事第二庭審判長法官陳光秀
法官莊俊華法官曾平杉上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年9月29日
書記官謝淑玉