裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第1073號民事判決
裁判日期：民國99年01月19日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第1073號上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 舒正本 律師複代理人 王俊權 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年8月31日臺灣板橋地方法院97年度訴字第742號第一審判決提起上訴，本院於98年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國96年9月間經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介，以總價新台幣（下同）1,608萬元，向上訴人購買門牌號碼臺北縣中和市○○路○段○○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地臺北縣中和市○○段○○○號、權利範圍10,000分之296之土地（下合稱系爭房地），兩造並於96年9月5日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）。出售期間上訴人稱系爭房屋裝潢花費近千萬元，兩造於96年10月24日以現況完成交屋。交屋後被上訴人進行隔間拆改時，發現室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重，並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中，立即通知上訴人會勘，上訴人置之不理。嗣經被上訴人、信義房屋分別委請專業人士 陳秀峰 、 丁黛芳 到場會勘，發現除拆改處遭白蟻蛀蝕外，室內其餘如壁面、櫥櫃、地板等木作裝潢亦均遭白蟻蛀蝕。被上訴人再於96年12月5日以中和中山路郵局第694號存證信函通知上訴人，仍未獲置理。嗣經信義房屋代為僱工除蟲，另就蟲蛀較為嚴重部分被上訴人再行雇工拆除並以簡易木作回復至堪用狀態。被上訴人雇工除蟲花費2萬9,400元，回復至堪用狀態花費184萬500元，爰依民法第359條瑕疵擔保責任規定，請求減少買賣價金及同法第227條、第213條規定不完全給付損害賠償請求權，請求上訴人給付186萬9,900元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人104萬5,200元及自98年5月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：系爭房地雖登記為工業用地，惟本件買賣價金仍低於一般行情，就系爭買賣合約書記載之內容可知，上訴人委託出售之價格並未包含系爭房屋之裝潢。上訴人自94年4月間委託信義房屋全權代售，至97年9月間售出系爭房地期間，從未參與系爭房地買賣過程。有關信義房屋銷售系爭房屋之行銷廣告中宣稱「超美豪宅」、「千萬裝潢」、「豪華裝潢」、「高級建材」等語，應係信義房屋自撰之宣傳用詞，與上訴人無關。被上訴人既係買受二手屋，即應有自行修繕之認知，系爭房屋之裝潢迄今已10年有餘，早逾耐用年數
7年之規定，該裝潢應無殘值，被上訴人不應再以室內裝潢瑕疵為由，請求減少價金。況兩造系爭買賣合約既已約定「依現況固定物交屋」，並經被上訴人簽名確認，另系爭買賣合約書附表之標的物現況說明書亦無漏水或其他瑕疵之載明，可見該白蟻蛀蝕之原因及瑕疵，並非於系爭房屋危險移轉時即已存在。況被上訴人修繕花費高達186萬9,900元，顯逾被上訴人所稱簡易木作回復至堪用狀態。被上訴人之請求，為無理由等語，資為抗辯。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決（詳如前述），上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，並聲明求為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件被上訴人主張兩造於96年9月5日經由信義房屋仲介簽訂系爭買賣合約，由被上訴人以總價1,608萬元向上訴人購買系爭房地，並於96年10月24日完成交屋，系爭房屋於交屋時已有裝潢等情，有不動產買賣合約書影本1份在卷可稽（見原審卷㈠第7至14頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、被上訴人主張：系爭房屋於交屋前即有室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕之瑕疵存在，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：系爭房屋內木作裝潢確有遭白蟻蛀蝕之情形，業據證人丁黛芳於97年12月9日原審言詞辯論時證稱略以：伊擔任室內裝修設計師已經15年，曾經處理過2件白蟻的案件。於96年11月10日下午被上訴人連絡伊到系爭房屋做壁紙更換、櫃體及木造牆面表面粉刷處理，伊到現場時發現入口大門線板有黑色的斑點，伊觸摸時發現陷下去且剝落，伊就跟被上訴人說可能有白蟻；於同年月20日進場施工時，將壁板拆除後，發現白蟻的情形很嚴重，已經順著牆面爬到天花板，另衣櫃打開靠牆壁的那一面原本木作的部分已經腐蝕，前屋主又貼一塊2分的波麗板木板上去，所以從外觀看不出有腐蝕，經被上訴人同意後，再將該房屋的窗台拆除，發現裡面有2塊很大的白蟻窩，另外和室、玄關、主臥室、吧台隔壁小房間都有發現白蟻窩，木作部分也都被腐蝕；依伊的判斷係因溼度及裝潢木頭本身含有蟲卵，所以造成白蟻蛀蝕等語（見原審卷㈠第151、152頁）；另證人即信義房屋經紀人 范振燈 於同日原審言詞辯論時證稱略以：交屋後，伊去系爭房屋現場看到木造的牆壁部分都腐爛，有白蟻爬來爬去及像蜘蛛網的痕跡；上訴人於託售房屋時說系爭房屋他買了沒有多久就裝潢等語（見原審卷㈠第148、151頁），並有被上訴人提出之現場照片5幀在卷可稽（見原審卷㈠第24至26頁）。又查系爭房屋係於96年10月24日交屋，為兩造所不爭執，依證人丁黛芳上開證詞可知，被上訴人係於96年11月20日即發現系爭房屋木作裝潢遭白蟻蛀蝕；斯時距系爭房屋交屋尚不足1個月。衡諸系爭房屋木作裝潢遭白蟻蛀蝕之面積及嚴重程度，依通常經驗法則，即可得知系爭房屋內木作裝潢遭白蟻蛀蝕之問題，應係交屋前即已存在，被上訴人主張系爭房屋於交屋時木作裝潢即有白蟻蛀蝕瑕疵存在之事實，應堪採信。上訴人雖辯稱：證人丁黛芳、范振燈並非處理白蟻事件之專業人員，其證詞不可採云云。惟查，證人丁黛芳、范振燈所證情節，乃就其等親自見聞之客觀事實為證述，此與其是否具有處理白蟻事件之專業能力無涉，是上訴人所辯，要無足取。
五、上訴人又辯稱：系爭房地之買賣價金並不包括屋內裝潢，惟為被上訴人所否認，經查：
㈠觀諸證人范振燈於97年12月9日原審言詞辯論時證稱略以：
上訴人託售系爭房地共3次，系爭房地是工業用廠房，上訴人將之改為住家，伊跟上訴人說系爭房地的狀況特殊，不好估價，而且系爭房屋有裝潢過，伊問上訴人裝潢系爭房屋花了多少錢，他說大概1,000萬元，伊跟上訴人說系爭房屋附近單純的廠房每坪市價約11、12萬元，因為上訴人的裝潢不是全新的，伊跟上訴人說一般在估價只能估到一半的價錢，第1次託售的總價是1,900多萬元，這個價格是上訴人與伊等討論後，上訴人自己決定的價錢，後來一般客戶都出不到這麼高的購買價格，伊就跟上訴人商量，請其降低託售價格；伊跟上訴人在商量託售價格時有考量到系爭房屋有裝潢，所以上訴人有把裝潢的價值加入託售的總價之內；系爭房地之託售廣告有強調有價值千萬的裝潢，因為當時有問上訴人，上訴人表示裝潢大約花了1,000萬元；廣告刊登的內容原則上是由信義房屋決定，信義房屋有將廣告寄給上訴人，上訴人也沒有意見等語（見原審院卷㈠第147、149頁），可見上訴人於委託信義房屋代售，於酌定系爭房屋買賣價金時，業已將系爭房屋之裝潢一併考量在內。
㈡另原審經兩造同意後囑託現代地政不動產估價師事務所（下
稱現代地政事務所）鑑定系爭房地係以工業用地建築房屋供住宅使用，如不含上開裝潢，則該房地於96年9月間之交易價格為何及系爭房屋之室內裝潢內部遭白蟻蛀蝕，致影響房地交易價格若干。現代地政事務所於98年5月22日以現板估字第980522168號函併覆之估價報告書略謂：系爭房地於96年9月間不含裝潢之交易價格為1,425萬9,939元。本件評估室內裝潢總價為195萬8,901元，含裝潢之交易價格為1,610萬9,600元，本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為6.5%等語，有現代地政事務所上開函文及不動產估價報告書各1份可稽（見原審卷㈡第1至100頁）。依據上開估價報告書可知，系爭房屋含室內裝潢之交易價格確實較不含裝潢之價格高出甚多，且兩造之買賣價金與其所估含裝潢之交易價格相去不遠，復依社會常情，於房屋交易時，除當事人另有約定外，房屋裝潢之新舊優劣，本即會影響買受人出價之高低，是上訴人辯稱：兩造系爭房地之價金不包括屋內裝潢乙節，不足採信，縱使系爭買賣合約及買賣仲介專任委託書上（見原審院卷㈠第7至14頁、第85至89頁），未特別記明買賣價金包括裝潢在內，惟屋內裝潢既已固著於系爭房屋而併同移轉予買受人，自不因未特別標明即逕謂買賣價金不包括屋內裝潢。是則，兩造間系爭買賣合約之買賣價金1,608萬元，業已包括系爭房屋裝潢在內乙節，應堪認定。上訴人請求本院再度傳訊證人范振燈到庭說明系爭房屋買賣價金不包括裝潢在內，本院認無再傳訊必要，附此敘明。
六、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。系爭房屋室內裝潢遭白蟻蛀蝕，已影響系爭房地之交易價值，此觀之上開不動產估價報告書至明，自應認其屬交易上之瑕疵。從而，被上訴人依民法第359條前段規定，請求減少價金，自屬有據。原審審酌現代地政事務所上開不動產估價報告書評估結果謂本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為6.5%，認被上訴人得請求減少之價金為104萬5,200元（即被上訴人買受系爭房屋之價格1,608萬元X6.5%=104萬5,200元），經核尚無不合，應予准許。至於被上訴人另依民法第227、213條規定，請求上訴人應負不完全給付賠償責任，因與前揭物之瑕疵擔保責任，係屬請求權競合，被上訴人依物之瑕疵擔保責任法律關係請求上訴人減少價金，既經本院認定有理由。其另行主張之不完全給付損害賠償責任，有無理由，本院自無庸再予審究，併此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依物之瑕疵擔保責任法律關係，請求上訴人給付104萬5,200元，及自98年5月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年1月19日
民事第四庭
審判長法官張劍男
法官彭昭芬法官陳靜芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年1月19日
書記官應瑞霞