裁判字號：臺灣高等法院臺中分院104年上字第418號民事判決
裁判日期：民國109年07月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度上字第418號上訴人 楊再木 訴訟代理人 陳榮昌 律師被上訴人 陳詹齡珠 訴訟代理人 邱垂勳 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年8月17日臺灣彰化地方法院104年度訴字第180號第一審判決提起上訴，本院於109年6月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），原為「公業陳○順」（下稱公業）所有，伊於民國103年10月27日因買賣而登記取得系爭土地所有權。上訴人無權占有系爭土地而搭建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A、面積18平方公尺之一樓木造平房、編號B、面積21平方公尺之一樓木造平房、編號C、面積23平方公尺之一樓木造平房、編號D、面積13平方公尺之一樓磚造平房、編號E、面積92平方公尺之二樓鐵皮及貨櫃屋（以上合稱系爭地上物），伊自得請求上訴人拆除系爭地上物，並返還該部分土地。又系爭土地係於103年9月26日自同段00-0地號分割而來，在分割前之土地區域範圍，原為公業派下員陳○連、陳○夏及其等子孫未經公業分管協議即無權占有使用。伊否認公業就公業土地有分管協議，亦否認上訴人之父楊○井於49年間與派下員陳○連之遺孀陳楊○忽間有任何權利買賣之事實。縱若有分管協議，且楊○井與陳楊○忽間曾有買賣，然參照最高法院86年度台上字第976號判決要旨、72年度台上字第938號判例要旨，均不得對抗現已取得系爭土地所有權之伊，伊自得基於所有權請求上訴人拆屋還地等情，爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示系爭地上物拆除，並將土地返還與伊之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：公業前係以訴外人陳○火為管理人而將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被上訴人，然選任陳○火為管理人之101年6月3日派下員大會決議應屬無效；且伊既為系爭土地之占有人，依公業規約第24條之規定，應有優先承買權，然被上訴人與公業間就系爭土地所為買賣，並未先通知伊行使優先承買權，是以，被上訴人與公業間就系爭土地買賣之債權行為及物權行為均應屬無效，被上訴人並非系爭土地所有權之真正權利人，應不得對伊行使民法第767條之物上請求權。又公業就公業土地有分管協議，系爭土地原係由派下員陳○連分管，陳○連於39年間過世後，伊父楊○井於49年12月間，向其妹即陳○連之遺孀楊○忽買受其分管之系爭土地，並在系爭土地上搭建房屋，則伊繼承伊父楊○井本於該買賣契約所買受之權利，自非無權占有等語，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造經本院整理及簡化爭點如下（見本院卷二第106頁反面、第107頁）：
(一)兩造不爭執事項：
1.系爭土地原為公業所有，系爭土地於103年9月26日分割自同段00-0地號土地，被上訴人於103年10月27日因買賣而登記取得系爭土地所有權。
2.上訴人占用系爭土地搭建如附圖所示編號A、面積18平方公尺之一樓木造平房、編號B、面積21平方公尺之一樓木造平房、編號C、面積23平方公尺之一樓木造平房、編號D、面積13平方公尺之一樓磚造平房、編號E、面積92平方公尺之二樓鐵皮及貨櫃屋。
(二)兩造爭執事項：被上訴人本於所有權物上請求權，請求上訴人拆除系爭地上物並返還土地，有無理由？上訴人主張本於買賣契約、分管契約而為有權占有，是否可採？
四、得心證之理由：
(一)被上訴人因買賣而登記取得系爭土地所有權：上訴人主張公業前以陳○火為管理人而將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被上訴人，然選任陳○火為管理人之101年6月3日派下員大會決議應屬無效，公業就系爭土地所為買賣應屬無效，被上訴人並非系爭土地所有權之真正權利人等語，為被上訴人所否認。經查，上訴人主張上開情事，前經其訴請確認系爭土地買賣行為無效、公業101年6月3日派下員大會決議不存在、陳○火在公業管理權不存在等事件，業經原法院104年度訴字第1094號、本院105年度上字第237號、最高法院107年度台上字第2427號、原法院104年度訴字第1050號、本院107年度上字第4號、最高法院109年度台上字第644號均判決駁回上訴人之訴確定，有上開判決及卷宗可稽（見本院卷二第10至25頁、第49至50頁、第66至88頁），是上訴人前揭主張，委無可採。而系爭土地原為公業所有，系爭土地於103年9月26日分割自同段00-0地號土地，被上訴人於103年10月27日因買賣而登記取得系爭土地所有權，有系爭土地登記謄本可稽（見原審卷第7至8頁），亦為兩造所不爭執，是被上訴人為系爭土地所有權人，應堪認定。
(二)上訴人就系爭土地為無權占有：
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院17年度上字第217號、62年度台上字第1803號判例、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。上訴人主張其父楊○井於49年12月間向派下員陳○連遺孀楊○忽購買其分管之土地，並在系爭土地上搭建房屋，公業管理人陳○及其配偶、其子陳○雄截至71年以前均逐年向上訴人等土地占有人收取地價稅，上訴人使用系爭土地非無權占有等情，固據上訴人提出契約書（見原審卷第51頁）、系爭土地使用人、使用範圍標示圖（見原審卷第52、67頁）、賣渡證書（見原審卷第53至64頁）、公同共有土地使用分配位置情形協議書（見原審卷第65頁）、本院另案107年度上更一字第8號暨上訴審最高法院106年度台上字第1670號、108年度台上字第216號（下稱另案8號）、本院另案108年度重上更一字第41號（下稱另案41號）判決等件（見本院卷二第115至141頁）為憑，然為被上訴人所否認，上訴人自應就其抗辯占有系爭土地係基於買賣契約、分管契約而為有權占有之事實負舉證之責。經查：
(1)另案8號、14號判決理由固認定公業派下員就公業土地成立分管契約（見本院卷二第115頁反面、第121、137頁），然於另案8號中，該案爭訟之公業土地占有人李○項係基於繼承李○向公業派下員買賣土地之法律關係，而對公業主張有權占有（見本院卷二第115頁反面、第122至123頁）；另案41號中，該案爭訟之公業土地占有人張○暉等人係基於繼承張○火向公業派下員或其繼承人承租、買賣土地之法律關係，而對公業主張有權占有該案爭訟土地（見本院卷二第140頁反面）。而本件上訴人並非另案8、41號案件之當事人或被繼承人李○、張○火之繼承人，本案系爭土地亦與另案8、41號案件中爭訟土地各不同，本件上訴人主張有權占有之對象係自公業因買賣取得系爭土地之被上訴人，並非公業本身，另案8、41號爭訟事實與本案迥然不同，尚難比附援引，要難以其訴訟結果認另案占有人對公業為有權占有，即推認上訴人對被上訴人就系爭土地為有權占有，是上訴人聲請調閱另案8、41號卷宗，核無調閱之必要，併此敘明。
(2)依另案8號、14號判決理由，固認定公業派下員就公業土地成立分管契約，然參諸上訴人主張前開分管契約所提契約書、系爭土地使用人、使用範圍標示圖、公同共有土地使用分配位置情形協議書所示署名或人別（見原審卷第51至52、65至67頁），均非上訴人主張其父楊○井之前手楊○忽之夫「陳○連」與系爭土地其餘公同共有人簽訂之協議或契約文件，難認陳○連有分管系爭土地之權利。至上訴人所提賣渡證書（見原審卷第53至64頁），其上買受人為前述另案8號之占有人李○項之被繼承人李○（見原審卷第55頁）、訴外人楊○春（見原審卷第58、61頁）、另案41號之占有人張○暉等人之被繼承人張○火（見原審卷第63頁），均非陳○連或楊○忽與楊○井之買賣契約，要難證明上訴人主張其前手有自公業派下員買受系爭土地之事實。上訴人訴訟代理人於原審亦自陳：楊○忽與上訴人父親楊○井是兄妹關係，所以只有口頭約定，並沒有任何書面，當時在場見證的人陳○芳已經死亡，陳○造已經痴呆，該部分的事實，也沒有證人可以作證等語（見原審卷第30頁反面），則依上訴人上開所提證據，尚不足以證明楊○井之前手楊○忽之夫陳○連有分管系爭土地之事實，亦不足以證明上訴人之父楊○井有以三斗白米向陳○連遺孀楊○忽購買系爭土地之事實，是上訴人上開主張繼承其父楊○井本於系爭土地買賣契約之權利，委無可採。
2.上訴人雖另提出地價稅繳款收據（見原審卷第68頁）主張有權占有系爭土地之事實；然按地價稅之納稅義務人為土地所有權人，土地稅法第3條第1項第1款定有明文。衡諸占有人同意代繳地價稅之原因多端，或基於使用借貸、租賃、無權占有等均屬可能，尚難遽認其占有原因為何。上訴人雖主張其與其父楊○井自49年迄71年間，均逐年向公業繳納地價稅等語，並經證人陳○雄到庭證稱：上訴人住在系爭土地約五、六十年，因為我同房的堂哥要搬去北部，擔心他住的地方被別的派下員占據，於是請上訴人來幫他管理房子，並有交代我父親向上訴人收取地價稅，當時我父親是鄰長，每次收取地價稅的時候，都是由我父親及陳○春、陳○來、陳○春四個人一起去收取，從40幾年就開始收取，一直收到70、71年間，是因為陳○春將收取的稅金拿去充當自己生活費，後來收到稅捐處的補稅通知，大家才決定不再收取地價稅等語（見原審卷第83頁反面至84頁）。則縱令上訴人自49年起迄71年間，確有繳納系爭土地地價稅之事實，然揆諸前揭說明，尚難僅以上訴人及其父曾代繳地價稅之事實，即認上訴人就系爭土地有因買賣或其他合法占有之權利。
3.且按祭祀公業為派下員公同共有祀產之總稱，有關祭祀公業財產之處分，除依公同關係所由規定之法律或契約另有約定者外，應得全體公同共有人同意為之，此觀民法第828條規定自明。又祭祀公業之祀產，為派下全體之公同共有，非任何一房或一人所得私自處分；倘有分別管理之情形，各派下就其分管部分，雖得依約定之方法為使用收益，然未經全體派下之同意而將分管部分出賣與他人，並移轉其占有時，即難謂該派下係依約定之方法為使用收益，要屬無權處分行為，對祭祀公業（全體派下員）不生效力（最高法院93年度台上字第1817號、86年度台上字第976號判決意旨參照）。縱認上訴人主張陳○連有分管系爭土地，且上訴人之父楊○井有於49年間向陳○連遺孀購買其分管部分之土地乙節屬實，然系爭土地於103年10月27日經公業以買賣為原因移轉登記予被上訴人取得所有權之前，既屬公業之財產，揆諸前揭說明，派下員將分管部分之土地出賣與他人，自應得派下全體公同共有人之同意，而上訴人主張其父楊○井與楊○忽於49年間就系爭土地訂定買賣契約，惟上訴人並未舉證證明已得派下全體公同共有人之同意，亦難認該買賣契約對公業之派下全體有拘束力。是依另案8號、14號判決理由所示，固認定公業派下員就公業土地成立分管契約，然公同共有物之管理權與處分權分屬不同權利，派下員陳○連基於分管約定，縱得為管理使用祀產之一切行為，但就其分管系爭土地部分，未經全體派下之同意，仍不得為處分行為。是楊○忽與上訴人之父楊○井所為移轉系爭土地占有之處分行為，對於公業派下全體不生效力，上訴人仍為無權占有。
4.再按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林○買受系爭土地，惟在林○將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林○間之買賣關係，對抗被上訴人（最高法院72年台上字第938號判例意旨參照）。查系爭土地原為公業所有，被上訴人業於103年10月27日因買賣而登記取得系爭土地所有權而為所有權人，已如前述，而上訴人主張系爭土地之買賣契約係債權行為，亦僅於契約當事人楊○井與楊○忽間屬有效，不及於向公業買受系爭土地之被上訴人，自不得以之對抗契約以外之被上訴人而主張有權占有，上訴人自仍屬無權占有。
(三)上訴人就系爭土地並無優先承買權：上訴人主張依公業規約第24條第2款規定：為解決公業土地遭占用之事實，並促進使用者與產權合一、完整，原則以現占用戶占用範圍、分割出售予現占用人，出售之價格計算如下：...(二)目前實際地上占用戶為非本公業派下員者，以出售當年公告現值，再加四成出售，上訴人為第二順位優先承買權人，公業從未依上開規約規定通知上訴人優先承買系爭土地，即逕將系爭土地出賣予被上訴人，其等買賣契約不得對抗上訴人，被上訴人自無權請求上訴人拆屋還地等語，並據其提出公業規約書為憑（見原審卷第69頁）。然查，祭祀公業條例第15條固規定：祭祀公業規約應記載下列事項：
一、名稱、目的及所在地。二、派下權之取得及喪失。三、管理人人數、權限、任期、選任及解任方式。四、規約之訂定及變更程序。五、財產管理、處分及設定負擔之方式。六、解散後財產分配之方式。惟祭祀公業規約僅為該祭祀公業派下員間內部權利義務之規範，上訴人所提公業規約書第24條第2款固有如上內容之規定，然該規定僅為公業財產管理、處分方式之原則性規定，上訴人雖為系爭土地之現占有人，惟並非公業之派下員，無從依上開規約主張任何權利，上開規約雖有如上之規定，亦不因此而使非派下員之現占有人因而取得任何得對公業主張之權利。又公業規約第24條雖規定：為解決公業土地遭占用之事實，並促進使用者與產權合
一、完整，原則以現占用戶占用範圍、分割出售予現占用人，出售之價格計算如下：(一)目前實際地上占用者為本公業派下員或其子嗣者，以出售當年公告現值之6成出售。(二)目前實際地上占用戶為非本公業派下員者，以出售當年公告現值，再加4成出售。(三)占用戶占用範圍或相鄰為計畫道路者，以出售當年公告現值之2成出售。(四)非屬計畫道路之既成巷道，相鄰占用戶平均分配購買，並以(一)款價格出售。若符合前述價格者，授權管理人全權處理買賣移轉、價金之收取等相關事宜。然均未提及占用人之優先承買權，上開約定僅係就公業出售、處分財產之範圍、價格及方式，所定原則，而非占用人就該公業所有土地之優先承買權約定，公業自無與上訴人簽訂系爭土地買賣契約之義務，上訴人主張依公業規約第24條第2款，就系爭土地有優先承買權，核屬無據，亦無可採。
(四)被上訴人得請求上訴人拆除系爭地上物並返還土地：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查上訴人於被上訴人所有系爭土地上搭建系爭地上物，且無占用之合法權源，已如前述，上訴人復未提出其他證據證明其有何正當占有之權源，故其抗辯對系爭土地為有權占有，不足採信，自屬無權占有。從而，被上訴人主張依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖編號A、B、C、D、E所示系爭地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖編號A、B、C、D、E所示系爭地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年7月28日
民事第五庭審判長法官許秀芬
法官游文科法官吳崇道正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官王麗珍中華民國109年7月28日