裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第2236號民事判決
裁判日期：民國90年06月13日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第二二三六號
原告戊○○
癸○丁○○○被告丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○
子○○被告庚○○訴訟代理人辛○○被告己○○
壬○○法定代理人辛○○右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）被告應連帶將坐落高雄市○○區○○段二小段一三０三號土地上建物（下稱系爭房屋）拆除，並返還土地予原告。（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）九十一萬零五百二十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被告應連帶自八十九年八月六日起至拆屋還地之日起，給付原告每月八千八百四十元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告等共有之高雄市○○區○○段二小段一三０三號土地（下稱系爭土地），竟遭被告丙○○之前手，未經原告同意搭蓋三層磚造建築物，門牌號碼為高雄市○○區○○街○號，嗣於八十一年間轉讓予被告丙○○，又甲○○、子○○、庚○○、辛○○、己○○、壬○○是否確無權占有系爭土地，原告並不清楚，然依戶籍登記簿謄本記載，原告主張有占用。
（二）民法第「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」原告自得請求被告拆屋還地，以除去侵害。又民法第一百八十四條、第一百八十五條、民法第一百七十九條「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，被告既無權占有系爭土地，自應連帶負回復原狀之損害賠償責任；被告亦有不當得利，原告自拆除系爭建物，返還土地予原告，並賠償占用期間之損害。
（三）又被告等無權占有系爭土地，致原告無法使用，原告受有相當租金之損害，以每月相當租金金額分別計算自八十一年一月六日起至八十九年八月五日之所受損害，及自八十九年八月六日起至拆屋還地日止所受損害，其計算方式：
㈠土地法第一百零五條基地租用準用同法第九十七條規定，租金以土地總價額年
息百分之十為準。系爭土地現值為0000000(31200乘34=0000000)，每年租金為十萬六千零八十元，每月為八千八百四十元。自八十一年一月六日至八十九年八月五日，計八年七月，總計相當於租金之損害為九十一萬零五百二十元。又自八十九年八月六日起至拆屋還地之日止，被告仍連帶給付每月八千八百四十元之損害賠償金。
（四）系爭建物搭建未經地主同意，又依相關資料顯示，實有重大瑕疵，足見系爭建造執照，使用執照之取得有問題，因系爭建物未經地主同意而係依未登記建築物改良物辦理查封登記聯繫辦法規定，僅辦查封登記，不得據為已辦理所有權登記，並無法有土地使用書存在，被告確為無權占有。
（五）被告等對系爭建物之取得不論是否有合法權源是否善意，均不足影嚮該建物無權占有系爭土地之事實，原告仍得請求拆屋還地：「占有時間之長短，占有形成之原因有為何，故意或過失，善意或惡意，係由於所有人自己或其他人之原因，或係由於自然力所致，均非法律所問」，實務上亦均認為違章建物之所有人為實際建造者，雖為違章建築之所有人，惟土地所有權人仍得本於物上請求權向違章建築所有權人請求拆屋還地，縱嗣後違章建築所有權人將建物出賣予他人，土地所有權人仍得向該違章建築之買受人請求拆屋還地，因該違章建築之存在，並占用土地之事實，即已構成土地所有權行使之妨害，換言之，土地所有權人欲請求拆屋還地，僅需符合下列條件即可①有占有土地之事實②建物所有人對土地所有權人，無占有之正當權源，而所謂正當權源，指如物權關係之地上權、地役權、永佃權或債權關係之買賣、租賃、使用借貸關係等③建物是否係合法建物，有無合法登記，建物所有權人是否合法取得該建物權利，非所問。
（六）系爭建物依被告所辯係訴外人 道宣 所建，自始即無占有土地正當權源，被告等之前手係 莊清吉 雖係透過法院拍賣取得建物之所有權，惟強制執行之拍賣程序，性質上亦與一般私法買賣關係無異，本質上關於建物權利之瑕疵，均屬買受人承受範圍，並無如徵收程序，發生其上負擔完全消滅之效力，縱認被告就系爭建物係合法拍賣取得，惟就無權占有土地之事實，仍不受影嚮，被告既無法舉證證明占有土地之合法權源，又未能證明有土地使用同意書存在，被告雖辯稱有合法建照，惟合法建為行政管理，與民法之占有是否正當權源並無關連。原告自得請求拆屋還地。
（七）動產之善意取得或不動產之信賴登記保護原則，均係於他人無權處分之情形，為保護交易安全，始有適用餘地，如受託人將信託於名下之財產未經信託人同意而售予善意第三人，此時依土地法第四十三條應受信賴登記之保護，而發生取得所有權之效力，然系爭土地為原告所有，系爭被告主張自有權處分之人手中取得，並非無權處分，遑論善意取得、信賴登記適用之可能。
（八）被告辯稱與訴外人道宣所簽訂之土地使用同意書，不過為一債權契約，依大法院釋字第三四九號解釋意旨，此債權契約之效力，原告自不受拘束。
（九）由相關地籍資料、建物資料中存有重大瑕疵乙節，足認系爭建照、使用執照之取得顯有問題：依龍華段二小段四四八號建號建物謄本，建築完成日期為六十五年八月十九日，登記日期為六十六年一月八日，與卷附建築執照係七十六年補發，且無使用執照之情形不相符合，又補發之建築執照所載建築地號並無凹子底小段一九一之一三二號（即現龍華段二小段一三０二地號）之記載，則該補發建照，又與本件土地無關。系爭建物係屬「依未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法規定，僅辦查封登記，不得據為已辦理所有權登記」等語，換言之，系爭建物並非因取得相關證件，依法辦理而完成所有權登記，反係因查封之故，是足認系爭建物未經地主同意，亦無所有權登記。
三、證據：提出土地登記簿謄本、複丈結果圖、戶籍謄本等為證。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○、子○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
貳、被告庚○○、己○○、壬○○、辛○○均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭陳述稱：
被告僅係向丙○○承租系爭房屋。
叁、被告丙○○方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）甲○○與子○○為何人被告並不認識，現亦未居住於系爭房屋內。被告丙○○之前手 吳清吉 ，係向本院拍定系爭房屋，並取得所有權登記後，再出賣予丙○○。
（二）查系爭土地上建物原始起造人為第三人道宣，而道宣與地主合建分配取得，故有附具地主土地使用同意書申請建築執照在案，非如原告所稱無權占有。系爭房屋係六十五年十一月十日辦妥總登記後，由第三人 曾丁聰 代位聲請預告登記，經訴訟後，預告登記判決塗銷，原告戊○○繼於六十六年一月二十四日聲請假處分查封登記，六十七年七月三日預告登記消滅，同日設定抵押權為原告戊○○，嗣聲請拍賣由原告前手吳清吉拍定，因此系爭建物有合法權源，原告等知之甚詳，竟稱被告前手未經原告同意而建造，實欠厚道。又房屋一定同意書始能建築，建築法第三十條定有明文，可證明當時一定經同意，才能起造系爭建物，系爭建物是道宣與他人合建所合法分得之建物。
（三）第三人即原始起造人道宣及 馬文超 ，與主合建系爭房屋三百棟，因缺乏資金共同向原告戊○○訂立協議書，借用七十萬元，並由道宣提供三棟合建房屋作為擔保，其中一棟即為系爭房屋，故原告戊○○於六十一年四月十八日拍定系爭土地前已知土地上有房屋，且為地主道宣因合建而提供土地給道宣興建，換言之，建物所有人有無償使用系爭土地之正當權源。
（四）建物謄本建築完成日期為六十五年八月十九日，登記日期為六十六年一月八日，應屬正常，至於七十六年補發建築執照，應係供作日後申裝水電或申請營業證照之用，故七十六年申請補發建築執照應無不可或瑕疵。又系爭土地係於六十六年六月十五日始公佈實施都市計劃，故六十五年八月十九日完成之建物為合法房屋，辦理建物第一次所有權登記不需建物使用執照，因此以查封或一般辦理建物總登記則非所問，是地政機關之登記並無錯誤，何況原告為抵押權人。
（五）本件建築執照於五十六年申請，其記載之土地號中凹底子段一九一之二號，係於五十八年四月二十九日始分割出凹子底段一九一之一三二號等數筆，所以五十六年申請建築執照，其地號中無一九一之一三二號，當然七十六年申請發之建造，自無一九一之一三二號，執照仍記載一九一之二號（五十九年土地分割後母後，因六十八重測合併於同段之一九０之六三號，重測後為龍華段二小段一四二三號）。
（六）被告庚○○為被告丙○○之房客，被告辛○○、己○○、壬○○等三人為被告庚○○之家屬，庚○○係基於被告丙○○對系爭房屋有所有權登記，並取得所有權狀，故信賴登記向丙○○承租，被告丙○○亦係基於前手吳清吉有合法建物登記及建物權狀，而信賴登記向其承買，況查拍賣案債務人道宣，係與地主合建分配取得，而為原始起造人，復被告係信賴登記而取得所有權，依土地法第四十三條規定「依本法之登記有絕對效力」，故被告等並無民法第一百八十四條「因故意或過失不法侵害他人之權利」及民法第一百八十五條「數人共同不法侵害他人之權利者」行為。
（七）末查系爭土地原告戊○○於六十一年拍定時，系爭土地為原告等三人與第三人 李陳垂柳 、 蘇郭乞珠 、宋 許玉寶 、 林郭金玉 、 卓錕沐 、 許美莉 （即 洪許美莉 ）第九人共有，原告等係於八十四年六月十九日和解分割取得，更應承受原共有人因合建提供建築使用之義務，原共有人三十多年不請求，非無理由，而是根本無權利。原告之訴無理由。
三、證據：提出土地及建物登記簿謄本、所有權狀、建築執照等為證。
丙、本院依職權調六十七年執字第三九七三號拍賣抵押物執行卷、函調最高法院六十七年台上字第七０一號及六十七年台再字第一三三號民事判決，並函高雄市政府工務局高系爭土地建築執照等相關資料。
理由
一、本件被告甲○○、子○○、庚○○、辛○○、己○○、壬○○均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，此部分爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張其等共有之高雄市○○區○○段二小段一三０三號土地，遭被告丙○○之前手吳清吉未經原告同意搭蓋三層磚造建築物（門牌號碼為高雄市○○區○○街○號），嗣於八十一年間轉讓予被告丙○○，被告無權占有系爭土地，自應連帶負回復原狀之損害賠償責任，又被告等無權占有系爭土地，致原告無法使用，原告受有相當於租金之損害；爰依侵權行為及無權占有之法律關係，請求被告拆屋還地及返還占用期間相當於租金之損害賠償。
三、原告主張被告丙○○於八十一年間向其前手吳清吉購買系爭房屋，房屋坐落之基地為原告等人所共有等事實，業據提出土地登記簿謄本、複丈結果圖、戶籍謄本等為證，且為被告丙○○所不爭執，自應信為真實，是本件兩造爭執要點厥為：
被告丙○○占有系爭土地有無得對抗原告之正當權源及原告得否請求給付相當於租金之損害賠償。經查：
㈠原告戊○○於六十七年十二月十三日以對債務人道宣取得拍賣抵押物執行名義，
向本院以六十七年執字第三九七三號聲請拍賣系爭房屋，並於該案查封後，執行程序進行中到庭陳稱「當時道宣亦是地主之一，因土地是持分地，地主提供土地，道宣提供勞資建房屋，然後分配房屋，有用以自住，有些轉售給他人，但並無租賃關係存在（指道宣以何種法律關係占系爭土地）」「五十七年六月份道宣向我借了新台幣七十萬元，因為沒有辦法清償債務人用新建的三棟房子作為擔保，其中二棟債務人又轉賣給別人，我即提起返還價金之訴，我勝訴後即聲請拍賣道宣土地的持分，以作為清償，結果我承受道宣所有土地持分的四六八／１４１８，系爭房屋道宣向我設定抵押權新台幣二十八萬元」「沒有租賃關係，將來分割時，土地所有人會同意自己分割的位置，在其現使用的基地上」，有本院依職權調閱之前開執行卷內六十八年一月十一日執行訊問筆錄可稽，並因原告戊○○之陳述，而於拍賣公告上載明「五、基地為他人共有之土地，債務人原為共有人之一，其應有部分經他案拍賣結果，已由債權人承受」之字樣，並由被告丙○○之前手吳清吉於六十八年三月十六日拍定等情，均有前揭強制執行卷證為佐；是原告於六十七年間以抵押權人身分聲請拍賣系爭房屋時，已成為房屋坐落基地之共有人，並表明嗣後分割時共有人均將同意使用房屋與基地分歸同一人所有，而原告等三人確於八十四年間基於和解分割而取得系爭房屋所坐落之基地所有權，亦有土地登記簿謄本可稽，是原告既於聲請拍賣系爭房屋時已為系爭土地之共有人，嗣又因和解分割而取得前揭土地，自應認為其有同意基地上房屋所有權人使用基地至房屋不能使用之意存在。
㈡依原告戊○○於前揭拍賣抵賣物事件中所陳，亦足證系爭房屋建築時即已取得土
地所有權人之同意合建，而被告丙○○之前手吳清吉復經強制執行程序而標買並登記取得系爭房屋，並自六十八年居住使用至八十一年間，始由被告丙○○基於信賴登記而向前手買受系爭房屋，參以系爭房屋坐落之基地共有人自吳清吉拍賣取得系爭房屋後，迄八十四年間分割土地時止，均未曾行使任何權利要求吳清吉或被告丙○○返還土地，亦足認土地共有人確同意房屋所有權人占用基地。
四、按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第一百四十八條第二項定有明文，又誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會作用，於具體事實妥善運用之方法，最高法院八十六年台上字第六四號判例足資參照。本件原告戊○○於六十七年聲請拍賣系爭房屋時，已為共有人，並自陳共有人均同意將來分割後房屋與基地分歸同一人，應認共有人間均已知悉並同意房屋占用基地之事實，其於房屋所有權人取得所有權已逾十年，並將之再移轉予被告丙○○後，再訴請拆屋還地，顯屬權利濫用，為無理由，應予駁回。而被告丙○○基於繼受前手取得共有人同意而使用基地，並無侵權行為可言，原告基於侵權行為之法律關係，請求被告丙○○給付相當於租金之損害賠償，亦無理由，應併予駁回。
五、被告辛○○、庚○○、己○○、壬○○基於與被告丙○○間之租賃而使用系爭房屋並占有基地，並非房屋之所有權人且無侵權行為可言，原告請求其等拆屋還地及給付相當於租金之損害賠償，亦無理由，不應准許。
六、被告丙○○業經陳明被告甲○○、子○○並非現占有系爭使用房屋，而原告復未能舉證證明被告甲○○、子○○占有系爭房屋基地之事實，原告此部分之訴亦屬於法無據，應併予駁回。
七、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦無理由，應併予駁回。
八、本件因事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核均與判決結果無涉，爰不一一贅述。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國九十年六月十三日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十年六月十三日~B法院書記官鄭裕一