臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第3064號
原 告 趙君儀
訴訟代理人 陳柏宏
被 告 孫于婷
訴訟代理人 黃彥融
陳明霞
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國110年5月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣67,730元，及自民國109年8月20日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之14，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
壹、程序事項
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文
。本件原告起訴時聲明被告應給付原告新臺幣（下同）212,
865元及自民國109年6月20日起至清償日止按週年利率百
分之5計算之利息；嗣於本院110年5月3日言詞辯論時則
當庭變更為：被告應給付原告50萬元，及自109年6月20日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並經記明
筆錄在卷（本院卷二第163頁），本院審酌原告上開更正請
求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅請求
金額增加而已，核屬擴張應受判決事項之聲明，並非訴之變
更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體事項
一、原告方面
㈠原告主張：
兩造於104年7月15日簽立房屋租賃契約（下稱系爭契約）
，由原告向被告租賃臺中市○○區市○○○路○○○號19樓之
1及19樓之5房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自104年9
月1日至108年8月31日止，到其後經兩造同意並延展至10
9年8月31日，租金前兩年每月95,000元，後兩年每月100,
000元、第5年起每月85,000元，原告已支付一個月租金95
,000元及3個月押租金共285,000元，而兩造嗣合意於109
年6月20日終止系爭契約，惟被告並未依約到場進行費用結
算、返還押租金、及點交房屋之程序，經訴外人 張榮生 協調
被告需償還原告212,865元，然被告拒不履行，原告不得已
而於同年7月18日將大門鑰匙交給社區經理即訴外人 陳雅鈴
保管，並於同年7月24日催告被告返還押租金，而被告已於
同年7月28日收悉，惟被告仍未置理，致原告受有押租金之
損失，經扣除原告應給付之109年5月1日至6月20日管理
費22,660元，109年6月1日至20日應付之租金56,667元、
109年5至6月份應付之電費7,860元後，被告尚應返還原
告押租金197,813元（計算式：000000-00000-00000-0000
＝197813）；此外，依系爭契約第6條第3款約定，被告未
依約退還保證金者，應按日給付一倍計算之違約金予原告，
系爭房屋月租為85,000元，每日租金額為2,833元（計算式
：8,5000/30＝2833，小數點以下四者五入），被告自109
年6月20日起即應依前開約定給付原告違約金，然迄至言詞
辯論終結前均尚未給付，原告就此部份請求被告賠償282,68
7元；再者，原告於104年8至10月間修繕系爭房屋共支出
195,000元，因此增加系爭房屋之價值，依民法431條規定
，被告應賠償原告該筆費用，爰依系爭契約及民法第431條
之法律關係提起本訴，請求被告償還押租金197,813元、裝
修費195,000元、違約金282,687元。並聲明：被告應給付
原告50萬元，及自109年6月20日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。
㈡對被告答辯之主張：
被告於109年4月30日以LINE向原告訂購價值36,000元香氛
產品，並要求以匯款或自5月房租中扣除方式支付，然原告
嗣並未收到被告匯款之款項，故原告於109年5月1日自應
繳之租金扣除前開款項後，已匯款50,000元至被告帳戶，亦
已通知被告確認，且已將香氛產品交付予被告，則原告確已
付清5月房租。另被告其後已於109年7月29日出租系爭房
屋，益徵系爭契約已於109年6月20日終止，且依系爭契約
第4條第5款約定，雙方合意以現況交屋，而非回復原狀，
而原告並未破壞系爭房屋結構，亦未取走燈具或水龍頭，水
槽安裝孔也無損壞，天花板之嵌燈孔亦為原始孔洞，原有嵌
燈亦已交還被告，則被告抗辯原告有破壞系爭房屋抗辯扣除
部分押租金並非可採。
二、被告則以：
原告109年5月僅給付被告租金50,000元，而被告固向原告
購買香氛產品並同意以租金扣抵，然被告僅取得6組香氛產
品，故原告5月份尚有20,780元租金未給付（計算式：0000
0-00000-0000*6＝20780），被告於109年6月22日以臺中
公益路郵局第222號存證信函催告原告繳納，原告並未置理
，且於109年7月28日以台北市府郵局第496號存證信函單
面終止系爭契約，則原告尚積欠被告109年6月份租金85,0
00元、109年7月1日至28日租金共79,333元（85000/30*2
8＝76776），共185,113元（計算式：20780+85000+7933
3＝185113）；此外，105年6月至107年12月被告代墊電
費共95,190元，109年7月代墊電費12,701元；再者，被告
亦已墊付109年5至7月管理費40,788元，依此，原告尚積
欠被告333,792元；再者，依系爭契約第8條第2項，期前
終止系爭租約應付三個月租金之違約金，另依系爭契約第5
條約定，原告應盡善良管理人之責，又依系爭契約第4條第
5項，原告不得毀壞原建築結構，若毀壞建築結構得以保證
金扣抵，然原告於終止契約後，竟故意破壞所有水龍頭及燈
具致系爭建物不堪使用，且於天花板、牆壁均留有吊掛畫作
之鐵釘痕跡，致被告需支付鉅額修繕費用，則被告就此部份
自得依前開規定向原告請求賠償，依此，被告應得向原告請
求給付月租金兩倍之違約金，從而，被告依不當得利之法律
關係，得向原告請求應償還被告236,235元（計算式：3337
92+85000*0-000000＝218792）；據此，原告前繳交之押租
金業已扣抵上開費用殆盡，原告再請求被告返還押租金，自
無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠原告主張兩造於104年7月15日簽立系爭契約，租賃期限自
104年9月1日至109年5月30日止，到期後經兩造同意並
延展至109年8月31日，租金前兩年每月95,000元，後兩年
每月100,000元、第5年起每月85,000元，原告已支付一個
月租金95,000元及3個月押租金共285,000元，原告就109
年5月份租金已繳交50,000元予被告等事實，均為被告所不
爭執（本院卷一第152至153頁），另原告就尚未給付被告
109年6月1日至20日租金56,667元、109年5至6月份電
費7,860元、109年5月1日至6月20日管理費22,660元之
事實，亦不爭執，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判
決之基礎。
㈡原告復主張系爭契約經兩造同意於109年6月20日終止，並
於109年7月18日將系爭房屋鑰匙交由社區經理收執等語，
則為被告所否認，辯稱：原告於109年6月20日當日並未完
成系爭房屋之點交，則系爭租約並未終止 云云 。經查：
1.兩造間LINE對話紀錄如下：
①109年6月2日
被告：請問您這次是否確定於2020年6月20日早上10點在理性
感性19樓交屋？
原告：正確無誤。
②109年6月14日：
原告：孫小姐您好請教您明天押租金歸還總金額，張先生建
議，押金現金歸還對彼此點交權益保障比較妥當。
被告：房子沒有點交是否有毀損或遺失無誤後押金才能歸還
，我會帶水電冷氣裝修的人一同會勘。
③109年6月19日
被告：明天早上會按照你我原先約定好10點鐘在你向我承租
的房子見面進行點交，歡迎您按照既定會面；如果您
不能按照約定前來，將請律師採取法律程序，明天見
。
有兩造LINE對話紀錄附卷可參（本院卷一第221頁、223頁
、229頁），足見原告於109年6月20日以前已向被告為終
止租約之意思表示，且經被告同意與原告終止租約，故兩造
方相約於109年6月20日於系爭房屋進行點交程序。
2.查「…返還房屋時…，其餘以現況交屋…」、「提前解約或
不租賃時應即結清所有水電瓦斯及將關管理費等，清潔完畢
後交還房間鑰匙予甲方，如有設立公司登記於屋址應即辦理
撤出」系爭契約第4條第5款、第8條第3款分別訂有明文
。而證人張榮生於本院審理時固證稱：109年6月20日原告
沒有到達約定的一樓大廳，經我電話聯絡也表示不會到一樓
大廳，所以我與被告就離開了等語（本院卷一第309頁），
然原告持用之行動電話內查無證人張榮生持用之行動電話00
00XXXXXX通聯紀錄，有原告提出之遠傳電信通話明細附卷可
參（本院卷二第139頁），則證人張榮生證述原告經聯繫後
未至一樓點交系爭房屋云云尚屬有疑，佐以對照前開LINE對
話紀錄，兩造乃約定於系爭房屋進行點交，而證人張榮生與
被告並未上樓至系爭房屋進行點交之情，則經證人張榮生證
述如前，從而，原告主張兩造約定109年6月20日進行點交
，然被告並未依約進行點交程序之情，較屬可採。次查，兩
造對押租金是否應該全部退還固尚有爭執，然被告拒絕點交
取回系爭房屋鑰匙，顯然欠缺正當理由，且又未能舉證證明
原告有何未將系爭房屋現況交屋之情形，自應認為兩造已完
成點交手續，尚不容被告事後拒絕點交為由，主張系爭房屋
租約仍繼續存在，則被告抗辯兩造間之租約仍然存續，原告
應支付109年6月20日以後之租金云云，並非有據。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告主張以12組金額
共36,000元精油扣抵5月份房租之情，為被告所否認，抗辯
僅原告僅交付6組精油而僅得扣除14,220元（計算式：2370
*6＝14220），則揆諸上開規定，自應由原告就此部份負舉
證之責。經查，109年4月30日兩造LINE通聯內容如下：
被告：請你幫我挑選10瓶香氛我想要放置家中，費用從房租
扣除或者匯到你帳戶也可以。
原告：…擴香定價3000、售價2370，6組價14220。
被告：我要放一些在理性與感性的空間裡。
原告：理感留下7個很完美
有兩造LINE對話紀錄在卷可參（本院卷一第271頁、第275
頁，而系爭房屋經遷空後，現場仍留置7組香氛產品之事實
，有現場照片附卷可查（本院卷一第241、245、246、25
0頁），此外，被告就收悉原告寄送之5組香氛產品之事實
，亦未爭執（本院卷一第306頁），衡情，擴香開瓶後並無
再封瓶存放之可能，照片中之擴香亦均已插上擴香竹，對照
被告於LINE對話中亦已為於系爭房屋中放置擴香之意思表示
，則原告主張，業已交付12組擴香予原告較屬合理。惟「6
組價14220」有前開LINE對話紀錄附卷可考，則原告售出12
組價格應為28,440元（計算式：14220*2＝28440），是原
告主張得扣除之房租應以28,440元為合理；依此，扣除兩造
不爭執原告已繳納之50,000元房租後，被告抗辯原告尚有5
月份房租6,560元尚未給付（計算式：00000-00000-00000
＝6560），尚屬合理，逾此部份，要屬無據，並非可採。
㈣原告固請求被告賠償就系爭房屋支出之有益費用，另被告則
抗辯原告毀損系爭房屋結構並取走水龍頭及燈具應負賠償之
責，惟「租賃物有改裝設施之必要時，乙方得自行出資裝設
，但不得毀壞原建築結構及違反政府消防安全檢查規定。返
還房屋時，乙方需復原拆除之隔間牆並負責清潔打掃乾淨，
其餘以現況交屋，所有乙方未拆除之設施、設備、物品，視
為乙方拋棄所有權，任憑甲方處理不得異議。所需拆除、清
運等一切費用悉由乙方負擔，乙方得逕於保證金中扣抵…」
系爭租約第4條第5款訂有明文。查：
1.原告固主張改裝系爭房屋設施，因此增加系爭房屋之價值，
被告應依民法431條規定，返還有益費用195,000元等語，
然揆諸系爭契約第4條第5項約定，兩造既已約定現況交屋
，所有原告未拆除之設施、設備、物品，視為原告拋棄所有
權，則原告再主張被告應賠償因修繕支出之有益費用，即屬
無據。
2.至被告抗辯系爭房屋留有嵌燈孔洞、牆壁留有吊掛畫作之鐵
釘痕跡，已破壞系爭房屋結構，另所有水龍頭及燈具均遭破
壞致系爭建物不堪使用等情，則為原告所否認，揆諸民法第
277條規定，自應由被告就此部份負舉證之責。證人張榮生
於本院審理時證稱：有一部分崁燈沒有裝上去、另掛畫釘痕
的部分我沒有仔細看，此外，我不知道原告有否置換燈具、
7月時有進入系爭房屋，沒有注意到主臥室浴室水龍頭有五
金，也沒注意地上有沒有水龍頭等語（本院卷一第309頁）
，尚難據以認定系爭房屋有何結構受損之情事；再者，被告
就前開部分均未再舉證以佐其說，則被告抗辯系爭房屋有結
構受損、致不堪使用之情事，即非可採。佐以，關於主臥之
地板、浴室電視、床板留置、客廳藝術品、家具、廚房家具
、餐廳家具、冷氣保養、濾網更新等情均經兩造約定於系爭
契約第9條附帶協議中，對造前開系爭契約第4條第5款約
定，既兩造約定現況交屋且未拆除之設施、設備視為拋棄任
憑甲方處理，則系爭房屋內相關家具之處理實經兩造明文約
定，且被告對原告進行系爭房屋之改裝業已預見，並同意現
況交屋，則對照前開約定，堪認尚非毀損房屋結構之改裝，
家具之處理，均應視為系爭契約兩造同意改裝設施之合理範
圍，被告再指原告違反系爭契約第4條第5款約定，亦非可
取。
㈤另被告抗辯代原告支付105年6月至107年12月被告電費共
95,190元之情，有被告高雄銀行帳戶扣繳明細、電費帳單
附卷可參（本院卷一第323至345頁），經核前開單據金額
相符，則原告就所否認欠繳之情，應由原告負舉證之責，然
原告就此部份並未再舉證以實其說，則被告此部份抗辯，即
屬可採。
㈥原告固主張被告應退還押租金197,813元等語。然為被告所
否認，抗辯均已抵充完畢等語。查：
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號
判決意旨參照）。另「乙方如於租賃期限內認無繼續租賃之
必要，得於60天前通知甲方終止租約，應另給付甲方相當於
3個月租金額之違約金」系爭租約第8條第2項分別有明文
。準此，系爭房屋租約固未明定原告不得提前終止租約，但
原告應於60天前通知被告，如未先期通知而逕行終止租約，
即應賠償被告3個月租金金額之違約金。原告固主張於60日
前已通知被告提前終止契約，然為被告所否認（本院卷第15
3頁），此部份及應由原告為舉證之責。查
①109年4月30日
原告：抱歉疫情打亂台北新家房東交屋時間原訂5/1現在需
要跟您延三週租期到5/22希望您體諒一下。
②109年6月8日
被告：請問您這次是否確定於2020年6月20日早上10點在理
性感性19樓交屋？
有兩造LINE對話紀錄在卷可稽（本院卷第221頁、第271頁
），則原告最早通知被告終止契約日應為109年4月30日，
而系爭契約係於109年6月20日終止，業經本院認定如前，
則被告抗辯原告並未於終止契約前60日通知被告，即屬有理
；此外，原告就於終止系爭契約前60日業已通知被告乙節，
並未再舉證以佐其說，則原告前開主張，即非有憑，被告抗
辯依系爭契約第8條第2項之約定，得向原告請求違約金，
並自原告已繳納之押租金內予以扣抵，即屬可採。
2.另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額，民法第250條定有明文。又民法所定違約金
有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違
約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違
約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金
；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履
行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付
，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，
應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定
債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此
觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台簡上字
第39號判決意旨參照）。又約定之違約金過高者，法院得減
至相當之數額，民法第252條亦定有明文。至於是否相當，
即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形
，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得
依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後
始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債
務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1915號、79年台
上字第1612號判例要旨參照）。本件原告並未依約通知被告
終止契約，被告固因此受有損害，惟考量兩造本有終止契約
之共識，且原告於109年4月30日即於50日前通知已被告終
止契約，因認被告請求之違約金應予酌減為月以28,333元計
算違約金為適當（計算式：85000/30*10＝28333，小數點
以下四捨五入），逾此範圍之請求，尚非可採。
3.依此，被告向原告收取之押租金285,000元經扣抵原告積欠
被告5月份房租6,560元、6月1日至20日房租56,667元、
109年5至6月份電費7,860元、105年6月至107年12月
電費95,190元、109年5月1日至6月20日管理費22,660元
、提前終止契約之違約金28,333元，後，原告得請求被告返
還之押租金應為67,730元。
㈦按「於訂約時，支出出租人新臺幣285,000元整，以作為依
本契約規定履行義務之保證金，契約終止或租期屆滿，甲方
應就以收之保證金，於乙方清空、搬遷房屋時，經扣抵一切
應由乙方負擔之費用、賠償金後，雙方點交房屋完畢，將餘
額無息返還乙方」、「甲方未依合約約定之時期退還保證金
、租金予乙方，甲方應支付按日每日壹倍計算之違約金予乙
方，系爭契約第3條第4項、第6條第3項分別訂有明文。
依此，保證金依系爭契約，需於契約終止、原告清空搬遷房
屋、且扣抵一切費用及賠償金，並經點交系爭房屋後方予返
還，本件系爭契約固於109年6月20日終止，然兩造就違約
金扣抵之費用及賠償金未能達成共識，故提起本件訴訟，堪
認違約金償還之要件並未成就，則原告主張被告應依系爭契
約第6條第3項給付違約金，尚屬無據。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人
起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1
項前段、第203條分別定有明文。原告固請求被告給付自10
9年6月20日起按週年利率百分之5計算之利息，然本件給
付並無確定期限，加以原告固提出台北市府郵局第496號存
證信函主張業已催告被告給付，然並未附有回執，難認被告
業已收悉，從而，原告本於系爭契約之法律關係，請求被告
給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即109年8月20日，見本
院卷一第51頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，與上開規定，核無不合，應予准許，逾此部分，尚屬
無據。
五、綜上，原告請求被告返還押租金67,730元，及自109年8月
20日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理
由，應予准許，於此部份尚屬無據，另原告請求被告賠償修
繕系爭房屋之有益費用195,000元、及賠償金282,687元，
均無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職
權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於
判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年6月16日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳航代
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年6月17日
書記官廖鳳美