臺灣雲林地方法院小額民事判決 100年度六小字第82號
法定代理人 高也合
被 告 吳慧珍
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國100年10月25日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新幣陸萬壹仟陸佰陸拾捌元，及自民國一百年五
月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決第一項得假執行。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告為原告大學至尊公寓大廈管理委員會（下稱管委會）所
管理之住戶，被告所有之建物門牌號碼為雲林縣斗六市○○
路○○○號7樓（編號H7）住戶，詎被告自民國94年7月1日
起至98年12月31日止，共計積欠管理費新台幣（下同）61,6
68元未繳，屢經催討，被告均未置理，爰提起本件訴訟，並
聲明：⑴被告應給付原告61,668元，及支付命令送達翌日起
，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡對被告抗辯所為之陳述：當初的主委提出重大修繕，未經區
分所有權人會議同意，所以召開94年臨時區分所有權人會議
，就此部分決議重大修繕未經區分所有權人同意不符程序，
應追回修繕款，後來同一次會議決議，同意已支付的補助款
不用再追繳，但管理費減免部分就沒有了。
二、被告抗辯意旨：⑴管委會當初每戶給9萬元修繕，然管委會
說沒有錢，只補助一半給我們自己修繕，再由管理費按期抵
扣管理，而且本來就應該由管委會修繕，為何要追回修繕款
。⑵被告所有編號H7住戶，每逢雨季來臨，均飽受頂樓漏水
之損害，經多次向管委會反應，皆以無力負擔經費修繕而延
後再議。⑶依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，公寓大
廈共有或約定共有部分之修繕問題，應由管理委員會或負責
人全權負責，費用由公共基金負擔，漏水問題若是公共部分
年久失修，就應由管委會負責修繕。94年3月4日被告吳慧
珍依管委會通知之頂樓修繕公文規定，因怕雨季來臨，即刻
於94年6月實施修完畢。管委會以區分本戶（H7）補助
93,875元，先行付款自行修繕，因管委會經費不足，先撥款
46,938元，不足餘額46,937元由管理費按期抵銷（自94年5
份起至101年2月底），至目前尚未抵銷完畢，自不可因主
委異動，而推翻管委會前所發之公文。
三、得心證之理由：
㈠按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第35條第1
項定有明文。是本件原告雖非法人組織，但仍有訴訟之當事
人能力，合先敘明。
㈡本件原告主張：被告為該大樓之住戶，並積欠94年7月到98
年12月底管理費用61,668元之事實，業已提出管理費催繳通
知單、公寓大廈管理組織報備證明、雲林縣政府准予備查函
等為證，被告亦不爭執從94年7月起到98年2月底均未繳管
理費，堪信原告之為真實。
㈢被告雖以前詞為辯，惟按共用部分及其相關設施之拆除、重
大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；前項費
用，由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例
分擔。公寓大廈管理條例第11條定有明文。經查，被告係大
學至尊區分所有（編號H7）住戶，其因頂樓漏水修繕及PU防
水工程，於94年6月10日委由訴外人 林吉祥 承包施作完工，
工程總價12萬元，屋主（被告）已於完工後一週內付清完畢
等情，有林吉祥出具之收據證明書可參，復有完工照片可稽
，再者證人 陳清德 （94年間大學至尊主委）證稱：我們有規
定開工後錢才會給，完工後3個月才撥款給住戶，施工時管
委會也會去看有無確實施工。」等語，可證被告確有於94年
6月間為頂樓漏水修繕及PU防水工程支出費用，而頂樓屬大
樓共用之部分，非屬更換一般消耗品，或金額小型之簡易修
繕，要屬重大修繕無誤，依前開法條規定，自得由公共基金
支付，先予敘明。
㈣然依照同條例第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得
違反本條例、規約或區分所有權人會議；而民法第71條前段
亦規定，法律行為，違反強制或禁止規定者無效。故本件最
主要爭點在於大學至尊頂樓修繕，有否經過區分所有權人會
議之決議（下稱住戶大會），是否已違反法律之強制規定，
其補助住戶修繕費是否合法，分述之：
⑴被告所提出大學至尊管委會發文給該大廈七樓15位區分所有
權人之大學至尊管委會94年3月28日大管委（內）字第
94001號函，其主旨為：「本社區大廈管理委員會於民國94
年3月4日通過頂樓修繕」，說明二、頂樓防漏案於第四屆
住戶大會通過由管委會負責維修」；三、管委會委託住戶先
自行維修，每坪補助二千五百元；四、動工時，住戶填寫修
繕申請表交給管委會請領一半款項…；六、其他一半款項請
住戶先付款，由管理費按期抵銷；七、從94年5月起管理費
減半，做為維修經費，管委會不再補助；八、檢送大學至尊
頂樓15戶的補助坪數、款項及管理費減半明細表。該函文只
能證明該大樓頂樓修繕補助案，係由管委會通過，尚不能證
明係由區分所有權人會議通過該修繕補助案。
⑵證人陳清德（94年間任大學至尊管委會主任委員）雖證稱：
「89、92、93、94年住戶大會有通過由管委會負責維修，94
年依照住戶大會決議有說要徵詢7樓住戶討論，遵照討論結
果，才有此補助方案，且那屆管委會也通過，該防漏會議是
在大學至尊守衛室召開，與漏水住戶在守衛室討論補助案，
再拿回去給管委會確認，管委會也同意住戶意見，認為可行
，才發申請表給住戶申請，管委會之記錄不須提到住戶大會
確認，住戶大會通過全權授權管委會負責修繕，公寓大廈管
理條例第10條中管委會有這個權利」（100年10月25日言詞
辯論筆錄）云云。查證人陳清德亦是被告 張淑美 （本庭六小
字第100號）、 陳明仁 （本庭六小字第92號）之訴訟代理人
（為張淑美之夫、陳明仁之父），其證詞攸關該兩案之成敗
，證詞已難期公允。又從其證詞可窺見，該補助案僅由其與
住戶討論，形成共識後再提交管委會委員簽名確認，並發文
給頂樓住戶申請之補助，亦未經住戶大會決議同意，程序上
未遵守同條例第11條第1項，關於重大修繕，應依所有權人
會議決議為之之規定，該管委會所作成之決議，顯已違反同
條例37條決議內容不得違反本條例、規約、或區分所有權人
會議決議之強制規定。依前開民法第71條之規定，該頂樓修
繕補助案，要屬非法，應屬無效。
⑶證人陳清德雖證稱住戶大會有全權授權管委會處理修繕案，
且該條例第10條管委會亦有此權利云云，然為原告否認之，
依原告提出之大學至尊94年臨時區分所有權人會議記錄（由
53位住戶連署召開，見卷內臨時住戶開會通知及會議記錄）
，其第七點係在討論「本大樓樓板漏水整建，是否合乎程序
正義及規定事宜」，其說明欄⑴更揭示本項議題頂樓樓板漏
水整建時，未經一定程序召開及召開區分所有權人會議，並
經法定人數通過，只依前幾屆區分所有權人會議提出討論，
未經明確及法定人數表決通過，只同意整建但限於討論階段
……。可徵，關於頂樓樓板漏水之整建方式，及相關經費之
動支等節，尚未經住戶大會議決通過，故該管理委員會，自
無依照住戶大會決議事項執行，或經住戶大會全權授權之情
事。
⑷另依公寓大廈管理條例第36條第2款規定之管理委員會職務
，僅得就共有及共用部分為清潔、修繕及一般改良。是依該
法條規範之意旨，管理委員會依其職務得進行一般簡易的修
繕及一般改良，然若涉及共有及共用部分之重大修繕，依同
條例第11條規定，則非管理委員會職務上所得為之，尚須經
所有權人會議（住戶大會）議決，管理委員會始得依該議決
執行之。換言之，管理委員會就頂樓共有及共用部分之重大
修繕，未經住戶大會之議決，於94年2月18日與大學至尊7
樓之15戶住戶協商，在該頂樓防漏案會議，（見證人 賴清德
所提出大學至尊頂樓防漏案會議記錄）所為之前開修繕補助
方式，違背法律之強制規定，應屬無效。被告辯稱其得依管
委會之決定，扣抵管理費至101年2月底云云，要無足採。
㈤綜上，大學至尊管理委會94年間就頂樓漏水重大修繕所為補
助方案，違反強制規定為無效，自不得援引為拒絕繳交管理
費之理由。被告既為大樓住戶，即應遵守規約繳交管理費。
被告復不爭執其從94年7月起到98年12月之管理費均未繳交
，且其管理費每期2月，每期應繳2,284元（見被告100年
7月26日言詞辯論筆錄），故未繳之期數為27期共61,668元
，另原告已於100年5月24日催告被告繳交，此有原告提出
為被告所不爭執之管理費催繳通知書、信件代收登記表等在
卷可憑，被告已積欠之管理費達2期以上，且經催告，猶未
繳交，原告起訴請求被告繳交管理費，乃屬有據，應予准許
。
㈥從而，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給
付管理費61,668元，並自支付命令送達之翌日（即100年5
月25日）起至清償日止，按利息百分之5計算之利息，為有
理由，應予准許。
㈦本件係小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假
執行。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年11月10日
斗六簡易庭法官陳定國
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為由，向本
院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應記載原判
決所違背之法令及其具體內容、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實）。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國100年11月10日
書記官王美珍