裁判字號：臺灣新竹地方法院98年訴字第81號民事判決
裁判日期：民國98年09月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決98年度訴字第81號原告乙○○訴訟代理人丙○○訴訟代理人 李銘洲 律師被告惠台建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 喬國偉 律師複代理人 洪坤宏 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年9月2日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰伍拾陸萬捌仟陸佰壹拾元，暨自民國九十八年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾貳萬元供擔保後得假執行。但被告以新台幣壹佰伍拾陸萬捌仟陸佰壹拾元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面之聲明及陳述：
㈠、聲明：⒈被告應給付原告新台幣(下同)1,574,010元，暨自起訴狀
達之翌日即民國(下同)98年2月7日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告勝訴部分，願供擔保請准宣告假執行。
㈡、陳述：⒈原告於94年1月20日向被告購買坐落於新竹市○○段745、
745-1、747、611地號土地上之「四季華城」編號E16房屋1戶(以下簡稱系爭房屋)，雙方並訂立房屋及土地預定買賣契約書，約定房屋及土地買賣價款分別300萬元及470萬元，總價770萬元。嗣後被告於94年8月22日開工後，至96年5月25日始取得由新竹市政府所核發之系爭建物之使用執照，其後被告於當時明知系爭房屋尚有諸多瑕疵(在水電處理方面，在一樓廁所電燈開關移位、瓦斯管路延伸至柱面、未設儲物間內110V電插、戶外防水電源插座、二樓排水孔與排除孔蓋、三樓淋浴間與排除孔蓋等缺失；關於泥作方面，有一樓廚房、廁所壁面貼磚不平、二樓地板尚殘留水泥、一樓第一階梯大塊水泥掉落、整棟房屋尚有多階未補縫等缺失；關於其他處理事項，則有二樓防水尚未施作、地下一樓至四樓各樓層室內外粉刷油漆尚未完成、地下一樓房間角落尚有穢物，未予清潔，且系爭房屋另有多處滲水等諸多施工瑕疵)尚未達足堪居住使用之程度，竟無視上開瑕疵，仍執意於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書，惟該屋於斯時尚無法居住使用，仍無從驗收交屋，嚴重影響原告依契約得請求交付該屋加以居住使用之權利。
⒉茲因該屋遲未能達可得交屋之狀態，兩造遂於96年11月27日
簽訂協議書，約定「參、於交屋前所產生之貸款利息由惠台建設股份有限公司支付至交屋完成。肆、於核撥購屋貸款後逾廿日無法完成修繕，承購戶有權委託第三人修繕，該修繕費用依憑據自總餘款中扣除。陸、交屋前須有驗屋情事，並於修繕完成且管委會交公設完成後，始完成交屋。柒、尚未繳付之各期款(內部粉刷完成、內部磁磚完成、衛浴安裝完成)依據各該項目進度完成修繕完成同時給付。捌、總餘款含交屋款總計新台幣貳拾伍萬元整於完成交屋時同時結算給付。....」然系爭房屋直至97年4月6日止，仍有諸多瑕疵並未修繕，經原告反應後，被告亦同意儘速修繕，並表示將於同年4月13日進行驗屋，但被告遲至97年5月19日仍無法就系爭房屋予以驗收及交屋，幾經原告以存證信函催告被告仍未獲回應。其後原告復先後於同年6月14日、8月5日、8月24日、9月30日赴系房屋現場，仍見該房屋具有多處瑕疵並未改善，至起訴時，該房屋仍未達足堪居住使用之程度，原告未能獲驗收交，以致無法進行裝潢與遷入居住等事宜，嚴重影響生活品質。原告乃於同年12月26日再以存證信函通知被告並限期被告修繕完成。據此因被告不斷拖延原約定交屋期限，嚴重影響原告請求交付該屋居住使用之權利，原告見被告屢未能依約交，乃向其請因遲延交屋之遲延利息等損害，為被告拒絕。
⒊依兩造土地預定買賣契約第7條、房屋預定買賣契約第11條
約定「一、賣方(即被告)依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電水及必要之公共設施後，得通知買方(即原告)進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈢買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕。四、買方同意於賣方通知交屋日起七日後，不論已否遷入，即應負擔本戶水電費及管理費。」等語觀之，可知各該契約對於確切交屋之期間，如何驗收系爭房屋、逾期交屋之違約金等事項均付之闕如。惟查：
⑴按「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民
消費生活品質，特制訂本法。有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。」「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」消費者保護法第1條、第17條第1項、第
2項、消費者保護法施行細則第15條第2項分別定有明文。揆之上開規定與消費者保護法規範意旨，為達保護消費者之目的，若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載事項，無論該特定行業之企業經營者與肖費者間，有無就該等應記載事項達意思表示合致或作成書面，於有利消費者之範圍內，均構成企業經營者與消費者契約之內容。且參酌行政院消費者保護委員會於第80次委員會所通過，內政部於90年9月3日以台(90)內中地字第9083626號公告，6個月後生效月「預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項」，其中有關「應記載事項」第14條驗收規定明載：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成天然瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。」；第16條通知交屋期限規定：「㈠賣方應於領得使用執照時六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列各項義務：⒈賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。⒉賣方就契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。
㈣買方同意於通知交屋日起三十日後，不論是否遷入，即應負擔本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」凡此均對於預售屋買賣之建物驗收、交屋期限、賣力應負瑕疵修繕義務及逾期交屋之違約金等各節，列為應記載事項，是縱系爭買賣契約就此無約定，原告仍得援引作為兩造間買賣契約內容之一部。
⑵且兩造間簽訂之系爭買賣契約雖就交屋期限與賣方得應負瑕
疵修繕義務部分，擬排除被告所負應於領得使用執照6個月內通知原告進行交屋及交屋前系爭房屋應無瑕疵且經原告驗屋等義務，然參酌前揭說明義旨，系爭契約與前開「應記載事項」規定相悖之處當房無效，自應以各該「應記載事項」之規定為據。
⑶因此，本件依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
項」第14項、第16項規定，被告本應於領得使用執照6個月內，通知原告進行交屋，而進行交屋前，被告尚須依約完成系爭房屋一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力及完成契約、廣告圖說所示之設施後，通知原告進行驗收手續。如系爭房屋尚有瑕疵或未盡事宜，被告應於交屋前完成修繕。易言之，被告應依前揭「應記載事項」所載意旨，於領得使用執照六個月內，通知原告進行交屋，並於交屋前依約完成房屋設備、水電及相關附屬設施，而與原告間進行交屋前之驗收手續，以符合債之本旨履行給付、交屋予原告之義務，初不因兩造間訂立之買賣契約就此有明文約定而異其結論。
⒋有疑義者為被告於96年11月26日寄發驗屋通知書予被告，是
否已履行其出賣人之契約上義務，而無遲延通知交屋或遲延交屋之情事？惟：
⑴前揭交屋通知之應記載事項規定意旨，乃在督促預售屋出賣
人於取得使用執照後儘速履行交屋之義務，因之，該規定所稱通知交屋，係指該系爭房屋於出賣人通知時，具完整而未有瑕疵之狀態，足堪居住使用，而達可與原告間驗收並交付使用、支配之程度而言，否則縱使房屋尚未建造完成或有諸多瑕疵尚未修補，出賣人儘可於通知期限屆滿前先行通知，以免遭受逾期受罰之不利益，如此解釋豈非使「應記載事項」之規定形同具文？是被告雖於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書，然該房屋於被告通知交屋時，尚具有諸多瑕疵而不堪使用等情既如前述，則系爭房屋於被告寄發該驗屋交屋通知予原告當時，根本尚不堪供居住使用，要無可能達隨時可得交屋之狀態，自不徒憑被告曾寄發交屋驗屋通知，即認履行其已依約履行出賣人之通知交屋義務。
⑵且參酌被告曾於96年11月27日與原告協商並簽訂協議書約定
：系爭房屋仍有瑕疵尚未修繕，被告於交屋前仍負有修繕義務，或得由原告委託第三方修繕；又交屋前須經驗屋，並於修繕完成且管委會點交公設成始得交屋；於交屋前，被告負有支付貸款利息之義務；被告完成交屋後，原告始繳付各期款及總餘款含交屋款等情。由是可知，被告發出上開驗屋交屋通知書，惟其旋即於翌日即另行針對如何修補瑕疵、驗收及如何交屋一事另與原告以書面約定，足見其於寄發上開驗屋交屋通知書當時，實際上根本未有任何驗收、交屋之準備，且其主觀上復無交付系爭房屋予原告之意思，否則其何有可能於寄發通知之翌日即與原告間達成上開修繕及交屋前驗收之協議？況且，被告既於寄發驗屋交屋通知書之隔日即與原告間另行協議，約定修繕、驗屋及交屋等事宜，而此等事宜均屬被告寄發交屋驗屋當時即必須準備之事項，則本於前揭定型化契約應記載事項所列通知交屋條款內有強制預售屋買賣之賣方儘速於取得使用執照後六個月內，通知買方辦理交屋之意旨，乃在使買方得隨時與賣方間進行驗收使用該買賣標的物，可知被告於寄發該驗屋交屋通知書後，旋即與原告另簽訂之協議書，自具有重新約定該屋之驗屋、交屋事宜之意，是縱認該交屋驗屋通知書原具有通知原告交屋之效力，亦已因雙方嗣後簽訂此一協議書而失其效力，要不因被告前已寄發驗屋交屋通知書，即得逕行認該通知交屋之效力，仍繼續有效存在，否則倘被告所寄發此一通知書，於兩造間另簽立協議書，仍具有通知交屋之效力，則不啻使被告無須通知原告辦理系爭房屋之驗屋交屋事宜，如此一來兩造間嗣後簽訂之協議書，約定雙方就系爭房屋之修繕、驗屋與交屋，豈非形同具文？是依被告寄發驗屋及交屋通知書當時尚有使系爭房屋具有可得隨時交屋使用之狀態，及其旋與原告另行約定修繕、驗屋及交屋等各情觀之，俱見被告所為寄發驗屋交屋通知，實與前揭記載事項要求之通知交屋要件不符，自難僅憑其通知交屋一端，即得解免路其給付遲延所生按日給付遲延利息之違約責任。
⑶另被告自96年11月27日簽立該協議書後，遲至97年9月30日
為止，系爭房屋仍具有地下一樓房間牆壁滲水、一樓至四樓樓梯實木踏板間隙過大、實木踏板與扶手嚴重色差失色、二樓浴室、更衣室隔間牆滲水、二樓浴室地板洩水坡未妥善施作致地板積水、二樓浴室電話插座未安裝、二樓浴室浴櫃片把手未安裝、三、四樓房間牆面滲水、四樓窗外石子不潔、整棟系爭房屋石子泥塊未清理且未於表面塗抹防水漆、四樓工作陽台照明燈具上有一盞照明燈具未安裝、四樓屋頂未依約施作而缺20×20公分止滑磚、頂樓水塔旁地板空心、整戶尚未清潔(含電箱弱電樂內部及水塔沙石清除)、一樓中庭植栽未完成、地下一樓缺冷氣穿樑套管與冷氣排水管、電導線廠牌含銅量與級數低、非合約廠牌、二、三樓整層木地板鋪設後遭毀壞而需重新鋪設、二樓主臥室地板插座尚未安裝、地下一樓、一、四樓地磚尚未清潔完畢予以驗收、電視電話、網路等管線尚未驗收等諸多瑕疵，足見被告迄今未仍遲未依約系爭房屋修繕完畢已逾一年，而被告於進行修繕房屋期間，始終均保有使用該房屋之地下室鐵捲門遙控器，凡此均徵被告雖通知原告交屋，但斯時其主觀上並無交付系爭房屋予原告之意，否則其豈有可能一方面通知原告交屋，他方面卻與原告協議於交屋前先由被告進行修繕後再行驗屋？益見該交屋驗屋通知書之寄發與前揭「應記載事項」之限期通知交屋規定所寓一經通知交屋後，即應隨時可得將該屋交付予買方之意旨不符，自難採認為被告有利之認定。
⑷基上說明，系爭房屋於被告寄發交屋驗屋通知書當時，尚未
具可堪居住使用之程度，兩造遂另訂協議書，由被告於交屋前進行修繕，然該屋所具有諸多瑕疵迭未能完全加以修繕，且未經原告驗屋，故該通知書尚當不發生上開「應記載事項」第16條第1項通知買方交屋之效力。
⒌按「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，
於交屋時雙方履行下列各義務：4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。上開「應記載事項」第16條第1項第4款定有明文。本件被告於94年8月22日開工後，至96年5月25日始取得新竹市政府所核發之系爭建物使用執照，其間雖曾於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書，但並不生通知原告交屋之效力，則被告於96年5月25日領系爭建物使用執照後，顯未領得使用執照後六個月內即96年11月24日以前通知原告交屋。是以，其應自96年11月25日起，每逾一日被告應按已繳房地價款，至96年5月31日已繳納
196萬元，依萬分之5單利計算利息予原告，即每日應支付遲延利息980元，至96年11月28日止，被告遲延交屋日數為
4日，交屋遲延利息為3920元；又自96年11月28日已繳納
718萬元，每逾一日被告應按已繳房地價萬分之5計算遲延利息，即每日支付遲延利息3590元。依此被告至起訴時仍嚮未交屋，經計算至起訴之日即98年1月23日，被告遲延交屋日數為421日，其交屋遲延利息為1,511,390元(3,590×
421＝1,511,390)。據此原告得向被告請求之交屋遲延利息共0000000元(3920＋0000000)。
⒍另關於被告就系爭房屋之開工及完工遲延部分：
⑴「一、本房屋之建築工程應在民國九十三年十二月底前開工
，自開工土起算陸百個工作天完成主建物附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並以建築主管機關核准之開工日為上述之開工日及核發使用執照日為完工日，....二、賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款千分之壹計算遲延利息予買方，若逾期六個月仍未開工或完工者，視同違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」此觀兩造簽立房地預定買賣契約書第八條約定自明，是以倘被告未於93年12月底前取得建築主管機關核准開工日開工者，或未於開工日起算六百個日曆天以前完成建物及必要設施者，被告自應分別負有開工及完工遲延之損害賠償責任，以逾一日應按已繳房價款千分之壹計算之遲延利息。
⑵經查：上開買賣契約係於94年1月20日簽訂，被告並曾保證
94年2月28日前會取得建照，惟被告取得建築主管機關核准開工日為94年8月22日，顯然未依契約約定於93年12月底前開工。是以自兩造簽約日起算，遲至94年8月22日始開工，另扣除天災停止辦公日數2日，被告遲延開工共有210日；又原告於94年1月20日簽約時已繳房屋價款為150萬元，折算已繳房屋價款千分之1，每逾2日被告應給付遲延利息為
150元，因之被告應給付原告開工遲延利息31500元。其後復改稱被告遲延開工部分之起算基準日係94年3月1日。⑶再者，自被告取得建築主管機關核准之開工日94年8月22日
起算六百個日曆天以前，被告應於96年4月14日完成建物及必要設施，惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日為96年5月25日，顯未依契約所約定之期限工，是以自94年
8月22日起算，遲至96年5月25日始取得執照，另扣除天災停止辦公日數一日，被告遲延完工共帶40日；又原告於95年10月17日已繳房屋價款為680萬元，折算已繳房屋價款千分之一，，每逾一日被告應給付原告完工遲延利息共計27200元。
⒎綜上所述，被告無視前開「應記載事項」第14條、第16條之
規定，逕自於事先擬妥之系爭房屋買賣契約中排除上開規定，顯與消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項等規定意旨有違，且被告並未於取得使用執照六個月內，通知原告進行交屋驗收，自96年11月25日起，截至原告起訴之日即98年1月23日止已遲延通知425天，是原告自得依前揭「應記載事項」規定，向被告請求因此所生遲延利息共1,515,310元，及遲延開工及完工之遲延利息共58,700元，合計為1,574,010元，請求判決如聲明所述。
㈢、對被告主張之陳述：⒈就被告主張其與原告己訂協議書約定原告得先行裝潢遷入居住，故已完成交屋云云，查：
⑴解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1118號判例及89年度台上字第79號判決意旨參照)。本件當初兩造簽訂議書之緣由係肇因於被告遲未能就系爭房屋進行驗屋，確認待修繕部分，並完成修繕事宜，以致後續交屋遙遙無期，乃希望與原告簽訂此一協議書，作為其遲遲未能完成驗、交屋之權宜措施，並安撫原告，但並遙影響雙方後續驗屋及交屋程序之進行，故雙方乃於該協議書第六條另約定：「交屋前必須有驗屋情事，並於修繕完成且管委會點交公設完成，始完成交」，言明系爭房屋仍須經驗、修繕完成及管委會點交公設後，始完成交屋程序，初不因該協議書第五條另記載「可先行裝潢遷入居住」等語，而影響驗、交屋程序履行與否之判斷，是被告徒憑該協議書第五條約定，得由原告先行裝潢遷入居住系爭房屋一端，即遽謂兩造業已完成系爭房屋之交屋事宜，顯係斷章取義，曲解當時兩造訂該協議書之全文旨趣，而與當事人兩造之真意相悖。
⒉且觀諸具有強制補充本件兩造間買賣契約內容之預售屋買賣
定型化契約記載事項第14條、第16條規定意旨可知，就本件兩造間訂立之預售屋買賣契約，其法定交屋程序為被告應先通知原告就管爭房屋進行驗收(屋)，經雙方共同會勘進行驗收，並逐一確認該屋需修繕之瑕疵項目，由被告公司成修繕後，始由其另通知買力即原告交屋，進而完成交屋手續，而此正係前揭應記載事項明文要求賣方須於使用執照取得後六個月內進行交屋之初衷所在(即賣方於興建完成後取得使用執照後，可得利用此半年期間儘速與買方間進行買建物之驗屋手續，以利後續通知交屋程序)，然反觀本件被告不僅未在兩造訂立之買賣契約上比照前揭應記載事項意旨，明確載明其驗屋、交屋之期限，明顯偏惠賣，且其於簽立該協議書前，根本廷系爭房屋之驗屋及修繕均未曾進行，更遑論通知原告進行交，是本件協議書雖於第五條記載「可先行裝潢遷入居住」等內容，惟此部分約定內容，充其量僅係被告公司為遲未能依約驗屋、交屋一事，安撫買方即原告於雙方交屋前給予方便之舉，尚難憑此即認被告業已將系爭房屋交付給原告，否則造間果有以此約定，作為交屋之意思，則雙方何須另於該協議書第六條詳加載明驗屋及交屋等內容？是原告前揭主張，不僅與預售屋買賣定型化契約應記載事項第14條、第16條等規定意旨背道而馳，且與交易常情有違，自難採取。
⒊況考諸預售屋買責定型化契約應記載事項所載之驗屋與交屋
等內容，本在於保障買方可得於交屋前先行確認買受之房屋於交屋前之完好狀態，並促使賣方自行完成修繕，使將該不動產完全交付予買方，然參酌本件被告與原告間雖簽立前揭協議書，其至多僅係釋出可先行裝潢之好處給原告，但實際上其仍未與原告間進行系爭房屋之驗屋與交屋，尤有甚者，經原告實際檢查該屋內部赫然發現有滲水等嚴重瑕疵存在，屢經催請被告方面修繕，然被告公司遲至97年10月12日始將該滲水部分修繕完畢，其餘諸多瑕疵迄未修繕，更遑論與原告間會驗確認該修繕之結果是否已完全將系爭房屋之各項瑕疵予以修補完畢，而衡諸系爭房屋係供原告居住使用，舉凡原告所提前揭水電處理、泥作處理及滲水等多項瑕疵，不僅將嚴重影響該房屋之裝潢作業(未修繕完成前，該諸多位置無從進行裝潢)，更將有礙該屋之居住使用，是該協議書第
5條所載先行裝潢遷入居住一端，實難取代同協議書第6條約定，而逕認定兩造間業已完成交屋，否則不僅與當初兩造間簽立該議書之初衷相悖，且將使該協議書第6條所載：交屋前應先驗屋之約定，形同具文，自不僅憑該協議書第5條約定內容，即逕採為被告有利之認定。
⒋且參酌前述說明，兩造間另以上開協議書重新約定系爭房屋
之驗屋及交屋前，被告公司並未完成驗屋、修繕與通知交屋等程序，倘被告公司當時未提供有利條件給原告，原告自無可能與被告公司另簽該協議書，屆時被告公司即陷於違反前揭應記載事項之違約狀態，是被告一方面以方便買方即告先行進行裝潢甚至居住之權宜方式，取信原告，他方面卻於事後以此主張雙方業已完成交屋，對於原告自難謂公平。
⒌至被告主張其已將該屋之鑰匙交付予原告一節，查被告公司
實際上係將系爭房屋鑰匙置於管理室，以利依兩造簽立之前揭協議書第5條約定意旨，使原告方面得以向管理室取用該鑰匙，進行裝潢事宜，而在此同時，被告公司亦保有系爭房屋之鐵門遙控器，以便隨時可進入該屋進交屋前之修事宜，是兩造於該協議書簽立後，雖曾由被告公司提供系鑰匙置於管理室，使原告可得使用該鑰匙出入該屋，但系爭房屋並未自斯時即已由被告公司交付予原告，而置於原告實力支配下，其間被告仍得任意進入該屋內，此與一般由建商於交屋之時，即將建物之全部鑰匙交由買方受領之情形顯然有間，更遑論被告公司放置系爭房屋鑰匙之際，並未完成驗屋、交屋手續，自難僅憑被告公司將系爭房屋放置於社區管理室一端，即逕認被告公司已完成交屋手續，被告前開主張難認為正當，爰請求判決如聲明所述。
二、被告方面之聲明及陳述：
㈠、聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
㈡、陳述：⒈本件系爭標的係在96年5月25日由新竹市政府核發使用執照
，並於同年月28日由被告領得使用執照，而被告於同年11月26日以書面通知原告驗屋交屋，已於領得使用執照六個月內，通知原告交屋，故並無逾期通知而有給付遲延利息給付責任。
⒉原告於被告書面通知驗屋交屋後，於次日即96年11月27日雙
方簽訂協議書，而該協議書及附件所載之瑕疵，乃原告自行提出並交由被告用印，協議書第4點載明：「於核撥購屋貸款後逾日曆天20日無法完成修繕，承購戶有權委託第三方修繕，該修繕費用依憑據自總價款中扣除。」第5點：「可先行裝潢居住」，故原告所陳無法自行進行裝潢與遷入居住等事宜，顯與事實不符。
⒊原告已取得系標的之鑰匙及遙控器，客觀上該系爭標的原告
已達可居住之狀態，被告雖持有地下室之遙控器，其目的乃是方便原告通知被告修繕時，於修繕過程中方便被告工人出入，並非主觀上無交付系爭房屋予原告之意。
⒋協議書明白約定，被告如未於期限內，完成附件所列瑕疵之
修繕，原告得委託第三方修繕，該修繕費用依憑據自總價款中扣除，被告已完成通知及交屋之程序，並無原告所述被告應負遲延通知及交屋責任。
⒌原告乃於94年1月20日簽約，依系爭房屋預定買賣契約書第
8條約定，系爭房屋之建築工程應在93年12月底前開工，然系爭房屋基地其使用分區乃「山坡地保育區丙種建築用地」，於建築工程進行前，要先做山教地之開發，於原告簽立契約書前，系爭工程事實上早已開工，並無原告稱遲延開工之情事。
⒍自94年8月22日開工後，因天候狀況、民眾申訴及水土保持
計劃變更等不可抗力事由，致工程期間有施工停止之情形，並無原告所陳述被告有延遲完工之可歸責事由，應負延遲之損害賠償責任。
三、就原告主張兩造契約係定型化契約，且該契約中並無前揭「應記載事項」第14條：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成天然瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。」；第16條「㈠賣方應於領得使用執照時六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列各項義務：⒈賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。⒉賣方就契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。㈣買方同意於通知交屋日起三十日後，不論是否遷入，即應負擔本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」依消費者保護法第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15第2項之規定，並經內政部於90年9月3日之公告，應將前開記載事項列為兩造買賣契約內容之一部，被告並未表示爭執，應認原告此部分之主張為可採，合先敘明。
四、原告所主張之下列事實，被告並未爭執，復有契約書、交屋驗屋通知函、協議書可證，應為真正：
㈠、原告於94年1月20日向被告購買坐落於新竹市○○段745、745-1、747、611地號土地上之「四季華城」編號E16房屋1戶，雙方並訂立房屋及土地預定買賣契約書，約定房屋及土地買賣價款分別300萬元及470萬元，總價770萬元。
㈡、被告於96年11月26日發函原告，請原告辦理驗屋交屋事宜。
㈢、兩造於96年11月27日就交屋驗屋事宜簽訂協議書。
五、依兩造之陳述，兩造爭執事項及本院判斷如下：
㈠、被告是否有遲延開工？如有遲延原告得請求之損害賠償數額為何：
原告主張上開買賣契約係於94年1月20日簽訂，並保證於94年2月28日前取得建照，詎被告取得建築主管機關核准開工日為94年8月22日，顯然未依契約約定於93年12月底前開工。是以自兩造簽約日起算，遲至94年8月22日始開工，另扣除天災停止辦公日數2日，被告遲延開工共有210日，被告則主張因該地屬山坡地，是以在原告簽訂買賣契約前，系爭工程早已進行，是以無遲延開工之情事，經查：
⒈依兩造前房屋買賣契約第8條之約定，兩造約定之開工日係
以「建築主管機關核准之開工日」為開工日，兩造約定之開工應以該契約之約定為依據。
⒉就原告主張本件房屋工程主管機關核准之開工為94年8月22日，被告並未表示任何意見，應為真正。
⒊而被告於與原告訂立契約後，曾出具保證書同意於94年2月
28日前取得建照，有原告提出被告具名之保證書在卷可參(附卷外關鍵報告附件H)，被告復對該保證書當庭表示沒有意見。原告此部分之主張亦可採信。
⒋兩造約定之開工日應為94年2月28日，但被告公司取得建築
主管機關核准開工日為94年8月22日，被告公司就原告購買之前開房屋有遲延開工之情況，應可確認。
⒌至被告主張系爭房屋基地係山坡地，在原告簽約時即有整地
之情況，顯已開工，惟兩造就開工之約定非以原告開始整地為計算之始點，如前述說明，原告此部分之主張，自無可採。
⒍至被告遲延開工之日數，原告主張係自94年3月1日起算，
至94年8月22日，共174天(3月31天、4月30天、5月31天、6月30天、7月30天、8月21天)。
⒎原告於94年1月20日簽約時，已繳交房屋價款為150萬元，
折算已繳房屋價款千分之1，每逾1日被告應付遲延利息為
150元，被告公司遲延開工日數為174天，因此原告就被告公司遲延開工部分，得請求之損害部分為26,100元(174×150)。
㈡、被告是否有遲延完工？如有遲延原告得請求之損害賠償數額為何：
就被告公司就系爭房屋工程是否有遲延完工部分，原告主張被告取得建築主管機關核准之開工日94年8月22日起算六百個日曆天以前，被告應於96年4月14日完成建物及必要設施，惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日為96年5月25日，顯未依契約所約定之期限工，是以自94年8月22日起算，遲至96年5月25日始取得執照，另扣除天災停止辦公日數1日，被告遲延完工共帶40日；被告則主張並無遲延完工之情事，經查：
⒈就被原告主張被告就本件系爭房屋完工日，為經建築主管機
關核准之開工日94年8月22日起算六百個日曆天以前，即被告應於96年4月14日完成建物及必要設施，惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日為96年5月25日之事實，有原告提出之使用執照、契約書在卷可參。
⒉至被告雖主張自94年8月22日開工後，因天候狀況、民眾申
訴及水土保持計劃變更等不可抗力事由，致工程期間有施工停止之情形，並無原告所陳述被告有延遲完工之可歸責事由，惟被告就其所主張前述工程遲延之事由，並未舉證以其說，自難認被告此部分之主張係真實，從而被告此部分之主張自無可採，被告公司有遲延完工應可確認，被告主張並無遲延之歸責事由，亦無可採。
⒊至被告就本件系爭房屋遲延完工之日數，依原告主張兩造約
定完工日為96年4月14日，遲至96年5月25日始取得執照，另扣除天災停止辦公日數1日，故被告遲延完工為40日。
⒋原告於95年10月17日已繳房屋價款為680萬元，折算已繳房
屋價款千分之1，每逾1天應付遲延利息為680元，被告公司遲延完工40天，原告就此部分得請求被告賠償之損害為27,200元(40×680)。
㈢、被告於領得使用執照後，是否有於六個月通知原告交屋、驗屋，並完成交屋？⒈就原告主張前開「應記載事項」第16條通知交屋期限規定：
「㈠賣方應於領得使用執照時六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列各項義務：⒈賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。⒉賣方就契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。㈣買方同意於通知交屋日起三十日後，不論是否遷入，即應負擔本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」依前開消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項及內政部公告，為兩造契約條款之一部，被告表示不爭執，原告此部分之主張應可採，如前開說明。
⒉惟就被告是否有於取得使用執照後6個月內通知原告交屋驗
屋一節，原告主張被告公司雖通知原告交屋驗屋，惟系爭房屋多處未完工，依該屋之狀況根本無法交屋及驗屋，是以被告至原告起訴時止，均未交屋；被告公司則主張本件系爭房屋在96年5月25日由新竹市政府核發使用執照，並於同年月28日由被告領得使用執照，被告即於同年11月26日以書面通知原告驗屋交屋，已於領得使用執照六個月內，通知原告交屋，故並無逾期通知，且已將房屋鑰匙交給原告，已完成交屋，並無遲延交屋之情事。
⒊本院基於以下理由認被告未於取得使用執照後6個月內通知原告交屋、驗屋：
⑴按前開應記載事項所稱之出賣人之被告公司應於取得使用執
照後6個月通知購買人之原告交屋、驗屋，自應以該買賣標的之房屋係處於可居住使用之之狀態時，出賣人通知買受人交屋、驗屋，始發生通知交屋、驗屋之效力，否則如謂不論買賣標的之房屋係建造至何狀況，出賣人所為通知均可發生通知交屋、驗屋之效力，則該取得使用執照後6個月內應為交屋、驗屋通知之約定形同具文。
⑵原告主張被告公司雖於前開時間取得使用執照後，於96年11
月26日通知原告交屋、驗屋，惟系爭房屋尚有多處未完成，包括：系爭房屋仍具有地下一樓房間牆壁滲水、一樓至四樓樓梯實木踏板間隙過大、實木踏板與扶手嚴重色差失色、二樓浴室、更衣室隔間牆滲水、二樓浴室地板洩水坡未妥善施作致地板積水、二樓浴室電話插座未安裝、二樓浴室浴櫃片把手未安裝、三、四樓房間牆面滲水、四樓窗外石子不潔、整棟系爭房屋石子泥塊未清理且未於表面塗抹防水漆、四樓工作陽台照明燈具上有一盞照明燈具未安裝、四樓屋頂未依約施作而缺20×20公分止滑磚、頂樓水塔旁地板空心、整戶尚未清潔(含電箱弱電樂內部及水塔沙石清除)、一樓中庭植栽未完成、地下一樓缺冷氣穿樑套管與冷氣排水管、電導線廠牌含銅量與級數低、非合約廠牌、二、三樓整層木地板鋪設後遭毀壞而需重新鋪設、二樓主臥室地板插座尚未安裝等，被告對原告此部分之主張亦未表示爭執，是以原告此部分之主張應係真正，依系爭房屋於被告通知時之狀態觀，系爭房屋尚難處於可交屋或驗屋之可居住使用之狀況，被告公司於96年11月26日所為之交屋、驗屋通知，自不發生通知交屋、驗屋之效力。
⑶至兩造於被告通知驗屋交屋後，於翌日即96年11月27日簽訂
協議書，該協議書第4點：「於核撥購屋貸款後逾日曆天20日無法完成修繕，承購戶有權委託第三方修繕，該修繕費用依憑據自總價款中扣除。」第5點：「可先行裝潢居住」，但仍難認系爭房屋係處於可交屋及驗收之狀態，按前該協議書前開約定雖載有承購戶可自行修繕及可先行裝潢遷入居住之條款，惟該協議書之第3點約定「於交屋前所產生之貸款由惠台建設股份有限公司支付至交屋完成。」第6點：「交屋前須有驗屋情事，並於修繕完成且管委會點交公設完成，始完成交屋。」依第3點、第6點約定內容，兩造就系爭房屋並無交屋之意思合致，此部分之約定內容，似與前開第5點之內容在解釋上似有矛盾，此協議書雖係原告所提出，但原告既非法律專業人員，其提出內容在解釋上可能產生矛盾之協議書自非罕見，惟被告公司既係以建造、銷售房屋為專業公司，其對相關法律專業條文解釋能力，自超過原告，是以在解釋應採取較有利於原告之解釋，故應認兩造雖有前開協議書，但系爭房屋仍未處於可交屋，兩造就系爭房屋無交屋之意思，被告以該協議書主張已完成交屋程序，自無可採。
⒋被告既未為交屋、驗屋之通知，復依前開兩造協議書第3點
及第6點所載，被告顯尚未將系爭房屋交付給原告，至被告主張已將該屋鑰匙交付給原告，自已完成交屋，惟原告就此主張被告係將該鑰匙置於管理室，且係供原告裝潢使用，況被告亦保留有該房屋地下室之遙控器，自難認係已交屋，按被告如確係完成交屋，自無保留原告房屋之鑰匙或遙控器之必要，被告既仍保留系爭房屋之地下室遙控器，縱原告可自管理室取得該房屋鑰匙以裝潢該房屋，旦被告公司人員仍得自由出入系爭房屋，原告就該房屋並未取得實際支配權，顯見被告並未將該房屋交付給原告，是以被告以已將鑰匙交付原告主張已完成交屋，自無可採。
㈣、被告公司遲延交屋，原告得請求賠償之數額為何？被告既未於前開取得使用執照6個月內通知原告交屋、驗屋，自應負遲延交付房屋責任，即原告原應於取得使用執照後
6個月內即96年11月24日以前通知原告交屋。應自96年11月25日起，每逾1日被告應按已繳房地價款，至96年5月31日原告已繳納房屋價款196萬元，依萬分之5單利計算利息予原告，即每日應支付遲延利息980元，至96年11月28日止，被告遲延交屋日數為4日，交屋遲延利息為3,920元；又自96年11月28日原告已繳納房屋價款718萬元，每逾1日被告應按已繳房地價萬分之5計算遲延利息，即每日支付遲延利息3,590元。依此被告至起訴時仍未交屋，經計算至起訴之日即98年1月23日，被告遲延交屋日數為421日，其交屋遲延利息為1,511,390元(3,590×421＝1,511,390)。據此原告得向被告請求之交屋遲延利息共1,515,310元(3,920＋1,511,390)。
六、綜合前開說明，原告主張依兩造契約被告應負遲延開工、完工及交屋，請求被告賠償原告損害，其中遲延開工部分26,100元、遲延完工部分27,200元、遲延交屋部分1,515,310元，合計1,568,610元範圍內，為有理由，應予准許，至逾此數額部分，即無理由，應予駁回。另原告及被告分別請求就原告勝訴部分，願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當金額准許。至原告敗訴部分，其請求假執行部分，已失所附麗，併駁回之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中華民國98年9月16日
民事第一庭法官王銘勇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年9月16日
書記官曾秀貞