裁判字號：臺灣高等法院90年重上字第90號民事判決
裁判日期：民國91年04月09日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣高等法院民事判決九十年度重上字第九○號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間侵權行為等損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十七日臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第七八六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：其於民國七十五年間因融資需要向上訴人借款，積欠上訴人若干債務，後因上訴人催討甚殷，被上訴人應上訴人之要求，將所有坐落 桃園縣 ○○鎮○○○段埔心小段（連同附表所示土地十九筆）共四十七筆，委由上訴人得以之直接抵押借款或出售，作為被上訴人籌措資金俾得清償前開債務。雙方並簽具經桃園地方法院公證之委任契約書，委任上訴人代為處理設定抵押或買賣事務，並將前揭四十七筆土地之所有權狀及印鑑證明等文件均交由上訴人保管。依雙方約定，上訴人事實僅居中提供交易機會，至於買賣價金之決定與款項之收取均未委由上訴人為之，出賣土地只是被上訴人為求清償債務之不得已之舉，並非將土地賣斷任由上訴人處分。因此，依約上訴人只是從中介紹買賣機會，被上訴人仍對於買賣契約要素保有決定權。此可由系爭委任契約書上並未就買賣價金之契約要素為授權可證。於事實利害關係上，上訴人倘能越早介紹適當之買主，可使被上訴人越快獲得資金，上訴人對於被上訴人之債權即能早日受償，上訴人應有意願儘快為被上訴人尋覓買主。惟查，被上訴人於七十六年四月二十一日委任上訴人，孰料上訴人在短短不到一個月間，於被上訴人不知情之情形下，即於七十六年七月七日由上訴人串同知情之訴外人 林龍 、 吳怡慧 等人基於為自己不法利益之意圖，先由乙○○以代理人身份，佯將如附表所示之土地共十九筆移轉給林龍，旋於七十六年七月二十八日再由林龍移轉於吳怡慧。又分別在七十六年八月二十六日，以新臺幣（下同）四千五百四十六萬六千四百元出售並移轉其中十七筆予訴外人 林福島 ；嗣於七十八年四月十二日再以至少每坪二萬元，計至少一千三百八十萬元出售並移轉給訴外人金憲企業有限公司（下稱金憲公司），總價款為五千九百二十六萬六千四百元。惟上訴人與林龍間，及林龍與吳怡慧間之買賣，完全不符不動產買賣實務之正常做法，且吳怡慧、林龍均為上訴人之受僱人，二人亦均無資力足以買受前揭土地，又二人承受前揭價值高達六千萬元之土地，竟無任何具體之使用計劃，雖空言欲經營加油站或汽車教練場使用，然竟在一個月內即脫售，而系爭土地於移轉予林龍後，在二十一天內即全數移轉予吳怡慧，不到一個月之短時間，又能立刻找到有能力購買並移轉其中價值高達四千五百四十六萬六千四百元之十七筆土地予訴外人林福島，衡諸洽談買賣再加上辦理移轉過戶之程序等必要過程，也無可能如此之快，且吳怡慧與表示與其共同投資之 張學強 對於投資買賣系爭土地之情形，如經營計劃、事務分配、利潤分配，及結夥結算之結果等細節，或無法回答，或互相矛盾，是渠等間之買賣顯係假買賣。再者，吳怡慧係上訴人之受僱人，其出售系爭十九筆土地中之十七筆土地予訴外人林福島之價金為四千五百四十六萬六千四百元，而另二筆土地面積達二千二百八十一平方公尺（折合六百九十坪），以每坪二萬元之賤價計算，價金亦高達一千四百萬元，總價款如前所述，而上訴人非但未向被上訴人誠實報告本件系爭不動產真實交易之始末，其且向被上訴人表示與林龍間之三千九百九十六萬元之買賣價金即為真正之終局買賣結果，隱瞞其間之價差一千九百三十萬六千四百元侵占據為己有之意圖甚明。因此上訴人違背受任事務之事實甚屬明顯。上訴人之前開侵權行為，業經被上訴人提出自訴，經臺灣臺北地方法院、本院為有罪判決確定。上訴人受被上訴人委任而處理系爭土地，雖有前揭違背職務行為，惟其內容為擅自出售系爭土地，與隱瞞真實售價，侵占其中差價，就該一千九百三十萬六千四百元部分，仍屬上訴人依委任契約處理委任事務所應收取之金錢，依民法第五百四十一條之規定，自應交付予被上訴人。又上訴人前揭行為屬於逾越受委任職務之行為，依民法第五百四十四條第一項之規定，就因逾越權限之行為所生之損害，對於被上訴人應負賠償之責，依民法第一百八十四條之規定，亦應負侵權行為損害賠償之責。縱依上訴人所為其所受委任之範圍不及於得逕行出售系爭土地之抗辯，因上訴人違反被上訴人之授權，將土地售予於他人，核上訴人之行為，亦係管理事務違反本人之意思，其結果不論是有利於被上訴人，被上訴人仍得享有管理所得之利益，抑或不利於被上訴人，對於因此致被上訴人受有損害，應負損害賠償，上訴人均應給付前揭差價。又如侵權行為損害賠償請求權罹於時效，得併依民法第一百九十七條第二項規定，本於不當得利之規定，請求返還被上訴人所受有之前揭差價利益。爰依據民法第五百四十一條、五百四十四條、第一百八十四條、第一百九十七條、第一百七十九條、及關於無因管理之相關規定，請求判決上訴人應給付被上訴人一千九百三十萬六千四百元及自七十六年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並為假執行宣告之聲請。（原判決命上訴人給付被上訴人一千九百三十萬六千四百元及自八十九年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，駁回其餘之訴，並為假執行宣告。被上訴人敗訴部分未據上訴）等語。並聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠本件被上訴人主張之侵權行為損害賠償請求權業已罹於時效。㈡系爭土地早經被上訴人以每坪一萬三千元價格出售予訴外人 謝阿水 ，惟謝阿水仍與被上訴人解約，被上訴人始以每坪一萬五千元之價格委託上訴人出售，且上訴人亦於三個月後即七十六年七月七日以該價格出售予林龍，在被上訴人之委託範圍，自無違背委任處理出售土地之任務，又何來侵權行為及債務不履行之有。況兩造業已會算，被上訴人並出具收據予上訴人，則兩造間之系爭委任關係業已因清算而不存在。被上訴人一再主張依雙方約定，上訴人僅「居中提供交易機會」，至於買賣價金之決定與款項之收取均應由被上訴人為之，則依被上訴人之主張，上訴人顯然係未受「出售系爭土地及收受買賣價金」之委任，如擅自出售及收取價款，應屬侵權行為，因而被上訴人本於「委任」、「契約之法律關係」提起本件訴訟，亦顯屬依法無據。㈢系爭土地在民國七十四、七十五年間，受經濟不景氣影響，地價低迷，無人問津，但於七十六年間，地價突然飛漲，訴外人林福島等人始願意出面購買，此由渠等興建之住宅對外銷售一空可資佐證。㈣系爭土地，設有高額抵押權，林龍買受之價格與抵押債權金額僅需四百五十萬元，因而林龍之該差額為自備款，又何來購買土地價款相差甚鉅之有？林龍以客票支付買賣價金，衡諸商場交易習慣，自無違背經驗法則。況兩造認識多年，且被上訴人與訴外人林龍甚為熟稔，如欲製作假買賣，自會以被上訴人不認識之人為人頭，豈可能以林龍為人頭。㈤訴外人張學強與購買土地不欲外人知曉，基於情誼乃由訴外人吳怡慧出面，且證人 黃嘉縣 於本件相關刑事案件審理時亦證稱張學強於委託其辦理分割時，對於其詢問系爭土地是否要出售時，亦曾表示價錢合理的話可以談等語可證。嗣後亦因 簡長順 有意購買且價格又合理，較之經營汽車教練場有利，訴外人吳怡慧因而改變其原有目的，亦屬常情。況如係假買賣，亦以林龍為人頭即已足，若非張學強之前揭考慮，逕可以張學強出面簽約即可，何需吳怡慧出面，以增加被上訴人之猜疑。㈥被上訴人負債累累，並避不見面，訴外人林福島等人於購買土地時，因抵押權金額高於買賣金額，因而要求被上訴人即抵押權出面，此所以由上訴人代吳怡慧，於與林福島間買賣契約簽名，自不能以之即認定系爭土地買賣係由上訴人所掌控。㈦訴外人謝阿水、林龍均因黑道騷擾逼迫，而或不得解約，或於短時間脫手，乃不得已之行為，何悖常理之有。㈧上訴人於接受被上訴人委託後，於七十六年五月十八日即覓得 陳英聲 ，願以每坪一萬五千元購買，殆辦理部分土地所有權移轉登記予陳英聲及其指定人 陳坤練 後，因被上訴人之債權人 鍾興 來突於七十八年六月八日聲請強制執行，因此尚未辦理移轉登記之土地，陳英聲便不願購買，若證人簡長順於同年五月間，即欲以二萬三千元向上訴人購買，則陳英聲豈可能捨利解約。㈨由證人簡長順之證詞可知，其係在「看權狀」時，才和吳怡慧商談土地買賣，是上訴人對於簡長順於七十六年五、六月間看土地乙事，毫不知情，而是在同年七月二十八日前揭土地登記為吳怡慧所有以後，才開始商談買賣之事。亦證上訴人在七十六年五、六月間，根本不知林福島買地出價每坪二萬元以上之事，但刑事判決以訴外人林福島於七十六年八月八日買地每坪二萬三千元之價格，竟臆測推定七十六年五、六月看地時，上訴人知有每坪二萬元以上，而作為上訴人與林龍間之買賣為虛偽之主要論證，顯有違誤。㈨被上訴人一面主張有委任關係，進而提出背信之訴訟，但現又同時主張「無因管理」，二者之基本事實完全相違背，且無法併存，被上訴人提起本件訴訟，顯已自相矛盾，由此可證，上訴人並「未受委任」，且亦未為被上訴人「無因管理」。㈩訴外人林龍再將系爭土地出售予吳怡慧及張學強，買賣價金並非上訴人所收取，上訴人並未獲有任何利益，因而被上訴人以民法第一百九十七條第二項規定，提起本件訴訟，亦無理由。又本件系爭土地買賣價金已經兩造結算完畢，並立有收據為證，兩造間之委任關係已因清算而不存在，現被上訴人本於委任關係，提起本件訴訟，顯依法無據等語置辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院依職權調閱臺灣臺北地方法院檢察署八十六年度偵字第三六三０號、第二八六五號、臺灣臺北地方法院八十六年度自字第三四五號、本院八十八年度上易字第二二四一號案卷。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人因積欠上訴人一千四百萬元債務，且先前已將所有之桃園縣○○鎮○○
○段埔心小段如附表所示地號之土地所有權狀交予乙○○保管，供為債權擔保，嗣因被上訴人未能清償，兩造乃於七十六年四月二十一日，簽訂內容為：「一、甲方（即被上訴人）願將前揭土地（即系爭土地）授權委託乙方（即上訴人）代為處分，委任期間自民國七十六年四月二十二日起至民國七十八年四月二十日。
二、授權範圍在委任期間，乙方對甲方於前開土地有使用、收益並有為抵押借款及出賣等行為。三、委任期間非經乙方同意，甲方不得重複委任。四、本契約經法院公證後生效。」之委任處分土地契約，並經臺灣桃園地方法院公證人公證，同意將上述土地委由被上訴人出售以籌措資金，並以售地所得清償債務，且被上訴人亦將其印鑑證明、所有權狀交予上訴人，為兩造所不爭執，並有臺灣桃園地方法院公證處公證書暨委任處分土地契約在卷可稽。
㈡訴外人林龍係上訴人之遠親，且吳怡慧亦曾係上訴人之職員，業據上訴人於臺灣
臺北地方法院八十七年十月二十二日審理前揭刑事案件時供述在案，為兩造不爭執，且有臺灣臺北地方法院前揭刑事案卷（第一八九頁）可稽。
㈢七十六年六月三十日上訴人以被上訴人代理人身分，與訴外人林龍簽訂土地買賣
移轉所有權契約書（即俗稱公契），並於同年七月三日據以向桃園縣楊梅地政事務所申請辦理系爭土地十九筆之所有權移轉登記，並於同年七月七日辦理完畢。嗣於同年七月十七日林龍又與吳怡慧簽訂土地買賣移轉所有權契約書，並於同年七月二十四日向該管地政事務所申請辦理系爭土地十九筆之所有權移轉登記，同月二十八日辦理完畢。同年八月八日林福島與吳怡慧間土地買賣契約書，其買賣標的為附表編號三至十九號之十七筆土地，且簽約人乙方（即賣方）欄記載「吳怡慧『代簽』乙○○住臺北市○○街○○巷一之：：：」等語，同年八月十四日吳怡慧又與訴外人林福島簽訂土地買賣移轉所有權契約書，約定將如附表編號三至十九號之十七筆土地所有權移轉登記予林福島，並於同月二十五日向該管地政事務所辦理所有權移轉登記，同月二十六日辦理完畢。另於七十八年三月十四日吳怡慧與金憲公司簽訂土地買賣移轉所有權契約書，約定將如附表編號一、二所示之二筆土地所有權移轉登記予金憲公司，並於同年四月六日向該管地政事務所申請辦理所有權移轉登記，同月十二日辦理完畢等情，為兩造不爭執，並有七十六年六月三十日土地買賣所有權移轉契約書、七十六年八月八日土地買賣契約書、系爭土地十九筆之土地登記簿謄本在卷可按，足信為真實。
㈣七十六年七月十二日上訴人以北投郵局第十四支局第十五號存證信函致被上訴人
：「台端委託本人處分之土地，業已出售，請即來本人處取款，若於函到三日內未前來取款，本人自不負保管之責，特函通知。」，為兩造所不爭執，並有前揭郵局存證信函、掛號郵局收件回執等件為證，亦信為實在。
五、被上訴人主張其係因被上訴人應上訴人之要求，於七十六年四月二十一日將所有如附表所示土地十九筆，委由上訴人得以之直接抵押借款或出售得款，作為被上訴人清償債務之用，依雙方約定，上訴人事實僅居中提供交易機會，至於買賣價金之決定與款項之收取事務則未授權，詎上訴人於七十六年七月七日串同為知情之訴外人林龍、吳怡慧等人基於為自己不法利益之意圖，佯將如附表所示土地十九筆移轉給林龍，旋於七十六年七月二十八日再由林龍移轉於上訴人吳怡慧。又分別在七十六年八月二十六日，以四千五百四十六萬六千四百元出售並移轉其中附表編號三至十九號所示土地十七筆予訴外人林福島；嗣於七十八年四月十二日再以至少每坪二萬元，計至少一千三百八十萬元出售並移轉附表編號一、二所示土地二筆給訴外人金憲公司，前後二買賣得款至少五千九百二十六萬六千四百元，並以不實之價格即三千九百九十六萬元向被上訴人為報告，隱瞞其間之價差一千九百三十萬六千四百元等語，上訴人則否認其代理被上訴人出售予林龍，及林龍與吳怡慧之買賣均為實在，並無隱瞞之事，並抗辯：㈠被上訴人原先後於七十六年三月二十七日、五月八日以每坪一萬三千元、一萬五千元分別出售予謝阿水、陳英聲，然於簽約後，或因黑道介入，或因前揭土地被強制執行而終至解約，被上訴人授權其以每坪一萬五千元出售，其依授權出售，並未違背委任之事務；㈡系爭土地均設有高額之抵押權，則林龍僅須自備四百五十萬元，其餘只須以承擔債務方式即可，自備款與土地價格並無不相當情形；㈢林福島所以願以較高之價格購買，係因七十六年間土地價格高漲；㈣其對於證人簡長順於七十六年五、六月間，看系爭土地之事，並不知情；㈤吳怡慧係與張學強合夥購買系爭土地經營事業，張學強僅係隱名而已，其後適因林福島願以高價購買，而改變目的出售予林福島云云。查：
㈠兩造於七十六年四月二十一日簽訂前揭「委任處分土地契約」，被上訴人授權上
訴人於七十六年四月二十二日起至七十八年四月二十日期間，對系爭土地有使用、收益並有為抵押借款及出賣等行為之權，並交付印鑑證明、所有權狀。嗣於七十六年六月三十日上訴人以被上訴人代理人身分，與訴外人林龍簽訂土地買賣移轉所有權契約書，並於同年七月三日申辦所有權移轉登記，並於同年月七日辦理完畢。同年月十二日上訴人即以前揭存證信函，通知被上訴人其業已出售，並要求被上訴人前往收取尾款。同年月十七日，林龍即與與吳怡慧簽訂土地買賣移轉所有權契約書，並於同年月二十四日申辦所有權移轉登記，同月二十八日辦理完畢。同年八月八日吳怡慧與林福島間土地買賣契約書當事人欄賣方之記載，係由上訴人代簽，同年八月十四日吳怡慧即與林福島簽訂土地買賣移轉所有權契約書，並於同月二十五日申辦理前揭十七筆土地所有權移轉登記，同月二十六日辦理完畢等情，業如前述，是前揭土地自七十六年六月三十日至同年八月二十五日期間，僅短短一個月二十六日，由被上訴人移轉予林龍，再移轉予吳怡慧，再移轉予林福島，登記於林龍名義僅十日，即與吳怡慧簽訂土地買賣移轉所有權契約書，而吳怡慧在前揭十七筆土地登記於其名義亦僅十日，即與林福島簽訂土地買賣契約書，而系爭十七筆土地價款縱依上訴人向被上訴人報告之三千九百九十六萬元，於七十六年間係鉅額之買賣，衡諸常理，豈有均於取得十日內即為處分行為，且徵諸林龍及吳怡慧與上訴人間或為遠親，或為僱傭關係，林龍與吳怡慧是否有真正取得系爭土地所有權之意思，已令人質疑。
㈡訴外人吳怡慧、林龍於前揭刑事案件審理時，雖供稱：渠等確實有於七十六年七
月二十八日買、賣系爭土地云云。訴外人張學強在本院刑事庭調查中亦到庭供稱：渠有出一千萬元，吳怡慧出二百萬元，合資一千二百萬元共同購買本案之土地等語，以附合其說。惟對於土地多達十九筆，價金高達三、四千萬元之交易，林龍雖供稱係由同事介紹買賣，然始終未能陳明究係由何人介紹、搓合該筆土地買賣，吳怡慧、林龍二人又未能說明詳細之支付價金情形及提出相關之證據資料以供法院查證。且關於吳怡慧與林龍其二人買賣土地之過程，吳怡慧供稱：林龍出面找伊出面買土地，伊與林龍於六十八年至七十二年是同事，伊與林龍聊天時，得知林龍有土地要賣，友人張學強說可買，伊與林龍之買賣由伊與張學強出面與林龍談，談了半個月至一個月左右才成交云云（見臺灣臺北地方法院刑事卷第二０二頁背面、第三０七頁）。核與林龍所於前揭案件之述供：係透過朋友介紹將土地售予吳怡慧，賣土地是伊本人與吳怡慧本人談，付現金、支票，付了約一千二百萬元，吳怡慧本人交給伊，伊是與吳怡慧談，張學強伊不認識（見臺灣臺北地方法院刑事卷第三０四頁、第三０五頁）；及張學強供述：不記得與林龍洽談過等語（見本院刑事卷卷第一三三頁背面），全然不符。何況，依吳怡慧及張學強之供述，吳怡慧僅出資二百萬元，占全部之六分之一，而張學強則出資一千萬元，占全部之六分之五而為最大股東，乃在洽商購買土地及售出土地時，該張學強竟均未出面與會，而任由僅占小股之吳怡慧作主決定交易價格，亦顯與常理有違。吳怡慧、林龍關於此部分買賣過程於前揭刑事案件之陳述，及張學強之供證，均不足採。
㈢上訴人抗辯因系爭土地均設有高額之抵押權，故林龍僅須自備四百五十萬元，其
餘只須以承擔債務方式即可，自備款與土地價格並無不相當情形云云。姑不論移轉系爭土地所有權予林龍，及林龍轉移轉吳怡慧之情形，與事理有悖，且林龍、吳怡慧就買賣系爭土地過程及出資情形之陳述互有矛盾，顯係虛偽不實，如前所述，縱使林龍欲以承擔債務方式購買系爭土地，依上訴人報告被上訴人之價格三千九百九十六萬元計算，扣除自備款四百五十萬元，其尚須應給付三千五百四十六萬元之價款，而林福島代償之抵押債務為二千八百萬元左右，亦據簡長順於前揭刑事案件時，供述在卷（臺灣臺北地方法院刑事卷第三七八頁背面），則尚有七百萬元左右之差額，林龍於前揭刑事案件審理時未曾交待給付詳情，且林龍於
七十六、七年均未申報個人綜合所得稅，而於七十六年之扣繳資料僅為⒈利息所得乙筆，給付總額為一千一百二十九元，⒉薪資所得乙筆，給付總額為六萬二千一百元，有財政部臺北市國稅局中南稽徵所八十八年二月五日財北國中南資字第一五八八００一三二一號函，及所附之扣繳憑單附前揭臺灣臺北地方法院刑事案卷為證（見前揭臺灣臺北地方法院刑事案卷第四八四至四八六頁），從而林龍之流動資金，及信用均無足以支付所謂承擔之前揭鉅額債務及前揭七百萬元左右之差額，從而上訴人抗辯林龍之自備款金額及資力，均與土地價格三千九百九十六萬元相當云云，不足採信。
㈣證人簡長順於臺灣臺北地方法院八十六年度自字第三四五號刑事案件，八十八年
一月四日審理時，證稱：「大約七十六年五月或六月開始看土地，：：：土地代書是黃嘉縣，之前他陪我看土地；：：：」、「（法官問：從看土地至簽約歷時多久？）約三個月左右。」、「（法官問：鉅昌公司於七十六年八月間，向吳怡慧購買桃園縣○○鎮○○○段土地是你出面處理嗎？）是的，（交易土地）共約一千九百多坪，每坪二萬三千元。」、「（法官問：何人與你談土地買賣？）是透過黃姓代書介紹與吳怡慧見面，我有看吳身份證、印鑑證明、所有權狀，並且找所有債權人一起出面談，『價金、稅捐是吳怡慧、乙○○及一林姓債權人皆有出面談』，我有筆錢給債權人 塗銷 前順位抵押權，我開具合作金庫六百萬元支票指名給吳怡慧，土地有設定二千八百萬元左右抵押權，我付給債權人，其餘價金我付給吳怡慧。」、「（法官問：契約與何人簽的？）乙○○是債權人之一，每次他皆在在場，簽約是乙○○代吳怡慧簽的。」、「乙○○有出面談買賣土地之事， 殷某 是債權人之一，我們認為殷有能力可簽約。」（法官問：為何認乙○○有代理權？），接觸過程中認乙○○有代理權，大家有這個默契。」等語，而吳怡慧亦稱其於簽草約時去一次，其他委由上訴人處理（見原審卷第三七八至第三八０頁背面），足見上訴人於七十六年四月間，接受被上訴人委任出售系爭土地後，代表鉅昌建設股份有限公司（下稱鉅昌公司）購地之承辦人簡長順早於七十六年五、六月間，即透過訴外人即代書黃嘉縣表示購地意願，並在約三個月期間，即陸續與洽商買賣事宜，上訴人對於系爭十七筆土地買賣等情，焉有不知之理。再者，依吳怡慧之前揭證詞其僅於草約時在場，而出售系爭十七筆土地予林福島之契約係由上訴人代簽，亦據證人簡長順證述如前，並有前揭土地買賣契約出賣人欄記載係由上訴人代簽可稽，顯見出售系爭十七筆土地予林福島乙節，均係由上訴人處理。足證被上訴人主張上訴人勾串其遠親林龍、員工吳怡慧充當第一手及第二手買受人，而向被上訴人隱瞞較高價之售地機會，以遂其以較低之買賣價金與被上訴人會算，從而中牟取低報價格差額之不法利益（本院八十八年度上易字第二二四一號刑事判決亦同此認定），並非無據。
㈤證人黃嘉縣雖證稱：七十六年五、六月間申請系爭土地之登記謄本，所有權人為
吳怡慧，後來看土地時，申請謄本發現土地已賣掉，此筆暫時作罷；隔約一個多月後張學強出面要我就該土地作分割事宜，我發現是我看過之土地，所以就居間仲介買賣；（與乙○○、林龍、吳怡慧）皆不認識；（問：買賣契約書何人出面簽的？），吳怡慧，簽約時我在場，林福島發現土地設定抵押權，要求債權人出面，所以乙○○亦在場；（問：整個買賣契約談判過程何人出面談？），張學強出面談，吳怡慧在簽約時出面一次，吳怡慧前後只出面二、三次；（問：乙○○在買賣協商過程中有無出面？），無，（土地價金）第一次簽約時付六百萬元，其餘林福島則希望塗銷一筆債務付一筆價金，價金付給張學強及吳怡慧等語（見原審卷第五二０頁至第五二二頁）。然系爭土地十九筆係於七十六年七月七日始移轉登記予林龍，而吳怡慧係於同月二十八日成為登記名義人，如前所述，訴外人黃嘉縣前揭證詞卻稱七十六年五、六月時，土地謄本記載之所有權人為吳怡慧，顯與事實不符。又出售系爭十七筆土地予林福島係由上訴人出面，於簽約時，亦係由上訴人代簽，業經證人簡長順證述如前，並有該土地買賣契約可證，而吳怡慧亦自承僅於簽約草約時出面一次，是黃嘉縣稱吳怡慧於簽約時在場，且係林福島因上訴人係抵押權人而要求在場云云，亦難認與事實相符。再者，系爭土地十九筆土地，先後依序登記於被上訴人、林龍、吳怡慧各個人名義時，均無共有之情形，有前揭土地登記簿謄本可證，何須分割，則黃嘉縣稱係於張學強委請其就系爭土地辦理分割時，伊發現係同一批土地而詢問是否出售，並為仲介云云，亦與事實相悖。從而黃嘉縣於前揭刑事案件所為前揭證詞，在在均與事實不符，均難予採信。
㈥訴外人簡長順於前揭刑事案件本院審理時，雖證稱林福島購買系爭十七筆土地係
黃嘉縣於七十六年五月間介紹並看地，黃嘉縣於同年六月告知伊該等土地因法院拍賣，為別人買走，以及在買地前後，未與吳怡慧以外之地主談買賣土地之事，在五月看地時，未想到用何價格買地等語。惟系爭土地並未經法院拍賣，而林龍於七十六年七月七日始為登記名義人，此有前揭土地登記簿謄本可稽，而黃嘉縣係以代書為業，對於系爭土地是否移轉及係移轉原因為何，自無不知之理，則簡長順稱黃嘉縣於七十六年六月告知系爭土地因法院拍賣而移轉別人等情，自與事實不符。又簡長順於前揭刑事案件，臺灣臺北地方法院審理時，即證述其係於七十六年五、六月間看系爭土地，至簽約購買系爭土地止，期間長達三個月左右，而上訴人係於七十六年七月十二日向被上訴人發出告知系爭土地業已出售之函，亦有二個月左右，且依簡長順所稱其係因黃嘉縣告知系爭土地經法院拍賣為他人取得，始暫作罷，惟此即表示其有意購買土地，從而價格為買賣土地之要素，豈有在看完系爭土地未論及價格之理，亦與常理不符。從而簡長順於本院刑事庭所為前揭證詞，顯係附合黃嘉縣之系爭土地於七十六年六月間為他人買走之說詞，難予採信。又簡長順係經由黃嘉縣介紹而購買土地，且吳怡慧於前揭刑事案件前揭陳述，亦稱其僅於草約時出面一次，則簡長順何時與吳怡慧見面，與上訴人何時知曉簡長順之出價為何，並未有必然關係，不足為上訴人於同年五、六月間，對於簡長順出價每坪二萬三千元乙節不知情之佐證。是上訴人據之抗辯，不足採信。
㈦上訴人抗辯訴外人謝阿水、林龍均因黑道騷擾逼迫，而或不得解約，或於短時間
脫手，乃不得已之行為云云，惟未有任何證據，以實其說，空言主張，難信為實在。
㈧上訴人復抗辯其於接受被上訴人委託後，於七十六年五月十八日即覓得陳英聲，
願以每坪一萬五千元購買，殆辦理部分土地所有權移轉登記予陳英聲及其指定人陳坤練後，因被上訴人之債權人 鍾興來 突於七十六年六月八日聲請強制執行，因此尚未辦理移轉登記之土地，陳英聲便不願購買，若證人簡長順於同年五月間，即欲以二萬三千元向上訴人購買，則陳英聲豈可能捨利解約云云，固提出不動產買賣契約書（原審卷第一一五至一二二頁）、臺灣桃園地方法院囑託塗銷查封函（原審卷第一二三頁）、七十六年六月十七日給付鍾興來之查封補償費收據（原審卷第一二四頁）為證。惟前揭與陳英聲間之買賣契約，其買賣土地為三十五筆，其中包括商業、住宅、市○○道路用地（見該買賣契約第三條第一款、第十三條、附註第一、三點），而與林福島間買賣係僅就前揭與陳英聲間交易之三十五筆中十七筆為交易，且係用以興建住宅，亦為上訴人所自承，就出售土地筆數言二者相差二十八筆，且土地之用途非一致，二者買賣之條件即難以相提並論，且簡長順願以每坪二萬三千元之價格購買乙節，基於契約約束及上訴人違約轉售之利差，衡諸常理，上訴人亦不可能使陳英聲知情，上訴人謂如七十六年五月間，簡長順果出價每坪二萬三千元，陳英聲豈可能解約，足見當時簡長順未出價每坪二萬三千元之價格云云，委無可取。再者，依前揭土地登記簿所載系爭如附表十九筆土地於七十五年四月二十九日即為法院查封，七十六年七月六日塗銷該查封登記，七月七日則所有權移轉登記為林龍所有，其原因發生日期為六月三十日，有前揭謄本可按，且陳英聲於購買系爭土地時，系與其他土地共三十五筆一同訂約購買，而系爭土地部分，其與上訴人約定由上訴人負責塗銷前揭查封登記並以之為付款條件，亦未就塗銷之期間為約定，而移轉之期間僅約定在七十六年，且可分批辦理移轉，如該批土地買賣未能順利辦理移轉時，則連帶保證人免負損害賠償，且該買賣雙方應同意取消買賣，但上述情事不含出售予第三者，否則連帶保證人應負連帶保證之責（前揭契約書第三條第二款、第四條、附註第三、七、
八、九點）。是如附表所示十九筆土地為法院查封，為陳英聲所明知，且於買賣契約約定以塗銷查封為付款條件之一，而履行期間僅限於七十六年間，而系爭土地之查封登記於同年七月六日即塗銷，於與陳英聲間之買賣毫不影響，則上訴人何以不繼續要求陳英聲繼續履行買賣契約，是否因林福島所提之買賣價格高於與陳英聲間之價格所致，確有可疑。況移轉予陳英聲及陳坤練之原同屬被上訴人所有之另同地段二四之一、二五之一四、一一六、一一七、一一八、一一九、一二
０、一二一、一二二、一二三、一二四地號，及一一二、一一三、一一四、一一五地號等土地之登記聲請係於七十六年六月十七日向管轄地政事務所提出，且已辦理登記完畢，亦有前揭登記案件可稽（前揭刑事案卷外附證物袋），而陳英聲購買之土地係可分批辦理，亦如前述，則前揭鍾興來於上揭登記案件申請同日所收取之所謂查封補償費，係就何筆土地為之，即非無疑。又於七十六年六月三十日，林龍即已製作系爭土地買賣所有權移轉契約，如前所述，而法院始於七十六年七月二日發函囑託塗銷查封登記（見系爭土地登記簿謄本主登記次序 伍塗銷 查封登記之原因發生日期），管轄地政事務所於七月六日為塗銷查封之登記，從而自上訴人抗辯其於六月十七日給付鍾興來查封補償費，至製作移轉予林龍之前揭所有權移轉契約書，二者相隔僅十三日，至塗銷查封僅十九日，至移轉登記予林龍亦僅二十日，其時間之短暫，於此鉅額之土地買賣，完全與常情、常理有悖。㈨上訴人又抗辯林福島所以願以較高之價格購買，係因七十六年間土地價格高漲之
故，且先前與謝阿水、陳英聲間交易之價格均未逾每坪一萬五千元云云，惟與陳英聲間交易，其交易之土地筆數、土地用途、付款條件均與系爭如附表所示十九筆土地之交易均不同，業如前述，而與謝阿水間之交易，其交易時間在七十六年三月二十七日，在同年四月二十一日授權上訴人處分如附表所示十九筆土地，及被上訴人林福島同年五、六月經由黃嘉縣介紹購買土地之前，且價格更在每坪一萬五千元以下，其交易條件亦不同，有該不動產買賣契約書附卷可稽（原審卷第一一一至一一四頁），難以相提並論。又被上訴人係於七十六年四月二十一日委任上訴人處分系爭土地，而系爭土地出售予林福島時間係在同年八月八日，與委任時間相距僅三個半月左右，與其於同年七月十二日以郵局存證信函向被上訴人報告出售時，亦僅二十七日，期間均十分短暫，且上訴人謂出售予林龍之價格為每坪一萬五千元，與出售予林福島之價格為每坪二萬三千元，二者相差達一點五倍，不動產市場殊不可能有如此鉅大變化，上訴人復又未能證明不動產市場確有如此大變化，其空言林福島所以願以較高之價格購買，系因市場變動，殊無足採。
綜合右述，被上訴人主張上訴人與林龍、吳怡慧係通謀勾串，虛偽為前述第一、二次買賣，再以吳怡慧名義出售系爭土地予林福島，金憲公司等人之事實，堪信為實在。
六、被上訴人主張上訴人勾串林龍、吳怡慧充當第一手及第二手買受人，而向被上訴人隱瞞較高價之售地機會，以遂其以較低之買賣價金每坪一萬五千元與被上訴人會算，再以吳怡慧名義先後於七十六年八月八日以每坪二萬三千元之價格出售予林福島；以七十八年間以每坪至少二萬元之價格出售予金憲公司等，從而中牟取低報價格之差額一千九百三十萬六千四百元之價金一節，固為上訴人所否認，並辯稱：兩造業已會算完畢，委任關係業已因終止而不存在，被上訴人本於委任關係請求，自無理由云云。按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，民法第五百四十一條第一項定有明文。又按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」，民法第八十七條亦有明文。查：
㈠被上訴人雖主張依雙方約定，上訴人乙○○事實僅居中提供交易機會，至於買賣
價金之決定與款項之收取均應由被上訴人為之，此可由系爭委任契約書上並未就買賣價金之契約要素為授權可證云云。惟依據兩造所簽訂之「委任處分土地契約」已明文約定，上訴人對本件附表所示土地有使用、收益並有為抵押借款及出賣等行為，且未限定其出售之價格。故上訴人將系爭土地予以出售，難謂非在被上訴人授權範圍。又如前所述，上訴人將系爭土地移轉予林龍、吳怡慧行為，係渠等勾串之通謀虛偽意思表示，難認渠等間交易有效存在，從而上訴人依前揭委任實際出售系爭土地，乃係以吳怡慧名義先後出售予林福島、金憲公司等者，則依系爭委任關係及民法五百四十一條之規定，上訴人應交付被上訴人之出售系爭土地價款金額，係林福島、金憲公司等所交付之價金全額，而上訴人前以每坪一萬五千元，總金額為三千九百九十六萬元，與被上訴人會算，為兩造所不爭執，依兩造間之委任關係，二者之差額仍係上訴人依系爭委任關係所收取之金錢，依民法第五百四十一條之規定上訴人應將之交付被上訴人，是被上訴人主張上訴人應依林福島、金憲公司實際給付之價金交付之，而先前僅以三千九百九十六萬元與其結算，上訴人應再交付二者差額，洵屬有據。至上訴人依前揭委任關係，應交付所收取金錢中隱匿之差額部分之給付義務，並不因被上訴人因上訴人欺瞞之會算而消滅，上訴人抗辯其交付隱匿差額之義務，已因被上訴人之會算而不存在，自屬無據。
㈡依吳怡慧與林福島間之系爭土地買賣契約，附表編號三至十九號所示之十七筆土
地，以每坪二萬三千元之價格出售與林福島，總價為四千五百四十六萬六千四百元，為兩造所不爭執，並有該契約書附卷可稽（原審卷第三八至四０頁），堪信為真實。至於出售附表編號一、二號土地予金憲公司等部分，上訴人抗辯其非出賣人無從提供買賣契約或交易，或表示意見，惟依訴外人即金憲公司負責人林金發、共同買受人 謝鐘閔 及吳怡慧於前揭刑事案件均供稱附表編號一、二號土地係以每坪二萬元左右，總價為一千三百多萬元之價格買賣（臺灣臺北地方法院刑事卷第六一二頁背面、第六一三面背面），亦為上訴人所不爭執。是被上訴人主張上訴人於七十八年四月間出售附表編號一、二號所示土地，其價格應在二萬元以上，並請求依每坪二萬元計算其價格，即非無據。而該二筆土地面積，其中編號一號之二四之六地號土地為二千二百二十平方公尺，編號二號之二四之一三地號土地為六十一平方公尺，亦有土地買賣所有權移轉契約書可按（原審卷第十九頁），總計二千二百八十一平方公尺，折合六百九十坪，則該二筆土地之出售價格，總價至少為一千三百八十萬零五十元，是上訴人出售附表所示土地之價格總價至少為五千九百二十六萬六千四百五十元，從而被上訴人主張系爭土地十九筆之總價應為五千九百二十六萬六千四百元，此金額與上訴人前次與其結算之金額三千九百九十六萬元，其差額為一千九百三十萬六千四百元，足信為實在。
七、綜上所述，上訴人受被上訴人委任出售附表所示土地十九筆，竟勾串訴外人林龍、吳怡慧先後為附表所示系爭十九筆土地之虛偽第一、二買受人，並以虛偽不實之三千九百九十六萬元價格與上訴人結算，再以吳怡慧名義先後於七十六年八月八日、七十八年四月間出售予林福島、金憲公司等，實際收取系爭土地價款總金額為五千九百二十六萬六千四百元，尚有一千九百三十萬六千四百元尚未交付予被上訴人。依民法第五百四十一條之規定，被上訴人自得請求上訴人交付因短報價格而生之差額一千九百三十萬六千四百元及其法定利息。從而，被上訴人本於委任關係，請求上訴人交付因處理前揭出售如附表所示土地事務，所收取之價金差額一千九百三十萬六千四百元及自本件起訴狀繕本送達於上訴人之翌日即八十九年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（被上訴人於原審請求之法定利息係自七十六年七月八日起算，惟其超過起訴狀繕本送達上訴人之翌日即八十九年五月九日部分，經原審判決敗訴，被上訴人未據上訴，不在本院審理範圍），為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，理由雖有未洽，惟依其他理由，結果仍屬正當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件關於上訴人依民法第五百四十一條規定請求部分，為有理由，則其競合提起之其他請求權，自無庸再一一審酌。至於兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年四月九日
民事第十五庭
審判長法官劉靜嫻
法官陳昆煇法官吳光釗右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年四月十二日
書記官于誠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。