臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度桃簡字第875號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年9月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○段○○○號房屋遷讓返
還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬零貳仟貳佰陸拾柒元。
被告應及自民國九十九年七月十日起至遷讓房屋之日止，按月給
付原告新臺幣壹萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由
其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國94年2、3月間向原告承租門牌號碼
桃園縣○○鄉○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方
約定租賃期限至95年止，每月租金新臺幣（下同）13,000元
，於每月10日前給付。嗣租賃期限屆滿，兩造雖未再簽訂租
賃契約，惟被告仍繼續居住使用系爭房屋，原告亦按月向被
告收取租金。詎被告自98年10月開始遲延給付租金，迄今已
達2個月以上租金未付，原告乃以起訴狀繕本催告被告給付
租金，惟被告並未給付，原告再以本院99年6月8日調解程
序筆錄對被告為終止租賃契約之意思表示，並請求被告給付
租賃契約終止前積欠之租金共117,000元。又兩造間租賃契
約既已終止，被告仍繼續占有、使用上開房屋，即屬無權占
有，致使原告受有相當於租金數額之損害。為此，爰依系爭
租約及不當得利之法律關係，訴請被告遷讓房屋、給付積欠
租金及按月給付以13,000元計算之損害金。並聲明：如主文
第1項所示、被告應給付原告113,000元，及自99年7月10
日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告13,000元。
二、被告均未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明
、陳述。
三、經查：原告主張之事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、房
屋稅繳款書等文件為證，經核無訛。且被告已於相當時期受
合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，依民事訴訟法第28
0條第1項、第3項前段規定，視同自認，堪信原告主張之
事實為真。茲就原告之各項請求，說明如下：
（一）返還租賃物之請求部分：
１.按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用受益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約
。」民法第451條定有明文。原告於95年間租賃期限屆滿
後，未反對被告繼續使用系爭房屋，視為兩造間成立不定
期限租賃契約。
２.次按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租
人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額
，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」
、「出租人非因左列情形之一，不得收回：三、承租人積
欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」、「
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第440
條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款、民法第
455條復有明文。被告向原告承租系爭房屋時，已繳交2
個月押租金26,000元，為原告所自承，雖原告主張均已扣
除，惟其復陳稱：被告自98年9月起未繳租金，所以抵扣
1個月押金，之後被告就不見了等語，併觀諸原告請求積
欠租金係自98年10月起計算，應認被告自98年9月起即遲
延給付租金，是於原告以99年6月5日送達之起訴狀繕本
對被告為給付租金催告時，被告積欠之租金數額扣除2個
月押租金26,000元後，尚有7個月租金未繳，已達2個月
以上，原告以99年6月26日送達之本院99年6月8日調解
程序筆錄為終止租賃契約之意思表示，自屬合法，則兩造
間不定期限租賃契約既已終止，被告自應將系爭房屋返還
原告。另按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請
求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時
，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求
返還租賃物。」，最高法院75年台上字第801號判例參照
。本件兩造系爭租賃契約既已終止，原告為系爭房屋所有
權人，而系爭房屋於租期終止後仍遭被告占用，原告自亦
得依租賃契約終止後請求返還租賃物之法律關係，對被告
為上開請求。
（二）積欠租金之請求部分：
按「承租人應依約定日期，支付租金。」，民法第439條
前段定有明文。兩造約定被告應於每月10日給付租金13,0
00元，被告自98年9月起即未給付，迄至原告99年6月26
日終止租賃契約，共積欠128,267元租金（13,000元×9
個月又26天即9又13/15月＝128,267元），扣除被告已
繳交之2個月押租金26,000元後，被告積欠原告之租金應
為102,267元（128,267元－26,000元＝102,267元），
原告依約請求被告給付積欠租金102,267元，為有理由，
逾此數額部分之請求，為無理由。
（三）相當租金損害之請求部分：
按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以
無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故
其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請
求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如
無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗
不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第
324號判決要旨參照）。被告迄今未向原告返還系爭房屋
之情，業據原告於起訴狀及言詞辯論期日中陳述綦詳，被
告依租賃之法律關係，本有依約按時返還租賃物之義務，
系爭房屋現係由被告無權占有使用中，應認被告受有無權
占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。依上
開說明，本件原告請求被告自系爭租賃契約終止後之99年
7月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月以13,000元計算
之損害金，為有理由。
（四）綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並
請求被告應給付欠繳租金102,267元，及自99年7月10日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元之損害
金，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁
回。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國99年9月21日
桃園簡易庭法官莊佩頴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應依一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月21日
書記官李華倫