臺灣高等法院95年度上易字第953號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院95年上易字第953號民事判決

裁判日期：民國96年02月06日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決95年度上易字第953號上訴人乙○○被上訴人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國95年9月14日臺灣板橋地方法院95年度訴字第906第一審判決提起上訴，本院於96年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：被上訴人於民國95年1月11日向原法院執行處拍得坐落台北縣中和市○○○段4708建號，門牌號碼台北縣中和市○○路137之1號2樓房屋（下稱系爭房屋），並於95年1月25日取得權利移轉證書，再於同年2月15日辦妥所有權移轉登記。詎上訴人與系爭房屋原所有權人 吳劉香 以通謀虛偽意思表示簽訂系爭房屋租期自90年4月1日起至96年4月1日止之租賃契約，且於被上訴人取得系爭房屋所有權後，拒不搬遷。惟由其等約定租金每月新臺幣（下同）5,000元，較同路段租金每月至少15,000元，明顯過低，且系爭房屋於查封時無人應門，卻於測量增建時忽然出現上訴人表明其為承租人，足可推知其租約之虛偽。縱前開租約為真，其承租期限逾5年，依民法第425條第2項規定，亦無買賣不破租賃原則之適用。故被上訴人自得依民法第767條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出。又上訴人占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，被上訴人亦得依民法第179條規定請求比照土地法第97條規定，按申報地價及房屋評定現值年息10%計算之不當得利。爰聲明：㈠上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還被上訴人。㈡上訴人應自95年1月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人12,500元。原審判決：上訴人應自系爭房物遷出，將系爭房屋返還被上訴人。上訴人應自95年1月25日起至遷讓返還前開建物之日止，按月給付被上訴人6,647元。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就原審判決駁回其請求不當得利部分，未聲明不服而告確定，其對上訴人之上訴，聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋於被上訴人95年1月25日取得所有權前，即由上訴人及其家人單獨占有使用迄今，此由原法院93年度執助字第2550號（以下簡稱系爭執行事件）函查結果顯示系爭房屋由上訴人占有中，占有權源為租賃可知，故上訴人確實有與系爭房屋前屋主吳劉香簽訂租賃契約。另租賃物與租金為租賃契約之要素，僅須出租人與承租人對租賃物及租金意思表示一致，即能成立租賃契約。被上訴人買受系爭房屋前即已知悉有租賃契約存在，而其買受系爭房屋時，與上訴人就系爭房屋已約定租金，僅因當時上訴人生病住院而未交付租金，故被上訴人已同意承受上訴人與系爭房屋前手吳劉香間之租賃契約，或是被上訴人同意與上訴人成立另一獨立之租賃契約。又系爭執行事件拍賣程序進行時，並未通知具有優先承買權之房屋之承租人即上訴人，其執行程序顯有疏失。茲因上訴人具有優先承買權，故得依土地法第107條、第104條第2項之規定，以前開租約對抗被上訴人等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決對上訴人不利部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷第41頁)：㈠被上訴人於95年1月25日因拍賣取得系爭房屋連同坐落基地
（台北縣中和市○○○段○○○○○○號，應有部分五分之一，以下簡稱系爭土地）所有權。
㈡系爭房屋於95年1月25日被上訴人取得所有權前，即由上訴人及其家人單獨占有使用迄今。
㈢系爭執行事件執行程序中，經法院會警函查結果，系爭房屋
由上訴人占有中；占有權源為「租賃」（出租人為吳劉香，承租人為上訴人及訴外人 林新丁 ，租期自90年4月1日起至96年4月1日止，租金每月5,000元）等情，業據本院依職權調閱系爭執行卷宗核對無訛，並有租賃契約書（以下簡稱系爭租約）在卷足佐（見原審卷第16頁至第20頁）。
㈣系爭土地自93年1月起迄今之申報地價為每平方公尺17,520元，並有土地登記謄本在卷可證(見原審卷第8頁)。
㈤系爭租約並未經法院公證。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人所有系爭房屋現為上訴人占用，上訴人主張其前向系爭房屋之所有權人承租，租賃期間自90年4月1日起至96年4月1日，且上訴人於被上訴人買受系爭房屋後，兩造復合意訂立租賃契約在案。另上訴人就系爭房屋有優先承買權，得對抗被上訴人。惟均為被上訴人所否認，則上訴人應就其占用系爭土地有正當權源負舉證之責。經查：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
㈡上訴人主張其與系爭房屋之前所有權人吳劉香訂有系爭租約
，固據提出租賃契約乙件為證（見本院卷第19頁至第22頁），惟已為被上訴人否認其真正，且核閱系爭租賃契約第2條約定租賃期間自90年4月1日起至96年4月1日止計6年，縱然認系爭租賃契約為真，惟系爭租賃契約約定之期限逾5年，既未經公證，已如前述，則依前揭民法第425條第2項規定，該租賃契約對受讓所有權之第三人即被上訴人而言，並無買賣不破租賃原則之適用，即系爭租賃契約對被上訴人不生效力。上訴人主張被上訴人應承受其與吳劉香間之租賃契約云云，不足為採。
㈢另上訴人主張被上訴人買受系爭房屋前即已知悉有租賃契約
存在，被上訴人並於買受系爭房屋時，即與上訴人就系爭房屋約定租金，僅因當時上訴人生病住院而未交付租金，故被上訴人已同意承受上訴人與系爭房屋前手吳劉香間之租賃契約，或是被上訴人同意與上訴人成立另一獨立之租賃契約云云。惟為被上訴人所否認，且上訴人就被上訴人同意承受或另訂立租賃契約等情，既未能舉證以明其實，上訴人空言主張其與被上訴人間成立租賃關係云云，無足可取。
㈣又土地法第第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、
典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」第107條第1項規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權」。係指基地、房屋或耕地出賣時，前揭基地或耕地之權利人有優先承買權。而本件系爭房地之所有人吳劉香係出售系爭房屋，非屬基地亦非耕地，且上訴人亦非基地之所有權人，故 劉吳香 出售系爭房地時，系爭房屋之承租人無先承買權。因此，系爭房屋原所有權人吳劉香於原法院系爭執行事件拍賣系爭房屋時，雖陳報其就系爭房屋與上訴人有訂立系爭租賃契約，並據提出系爭租賃契約乙件，有本院調閱系爭執行卷可考(見該卷第92頁至第97頁)，惟上訴人至多僅係系爭房屋之承租人，依土地法第104條第1項、第107條第1項規定，均無優先承買權，上訴人主張其有優先承買權，並據以質疑原法院執行處執行拍賣程序，顯屬無據，不足採信。
㈤綜上，上訴人主張其就系爭房屋有租賃權云云，不足為採，
從而，被上訴人依民法第767條規定請求上訴人自系爭房屋遷出，將房屋返還被上訴人，為有理由，應予准許。
五、關於被上訴人本於不當得利及侵權行為法律關係（選擇合併）請求上訴人給付自95年1月25日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按申報地價及房屋價額10%計算之租金利得或損害一節，經查：
㈠按侵權行為損害賠償請求權，乃加害人填補被害人因侵權行
為所受之損害；不當得利返還請求權則在取回受領人之受益，使其返還於受損人。是立法意旨各有不同。前者以被害人受損害為要件，加害人是否因此得利，則非所問；後者以一方受利益致他方受損害為必要。成立要件既有不同，目的亦異，兩者自不妨併存（並無優劣之分），此為請求權競合。本件被上訴人既主張前開二請求權間之關係為選擇合併方式，本院自得擇一而為判決。
㈡本件上訴人於被上訴人取得系爭房地所有權後，仍占用系爭
房屋，對被上訴人而言即屬無權占有。而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1675號判例參照）。
㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限。土地法第97條規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地及建築物申報價額，即指該土地之申報地價、建築物為地政機關估定之價額而言。另爭房屋占用之系爭土地面臨12米巷道，附近有自強國小、自強國中、傳統市場及民享公園，市場及學校之接近性佳，大眾運輸條件普通，有台灣大華不動產估價師事務所製作之鑑定報告附勘估照片，附本院調閱執行卷內可考（見該卷第頁至第頁、第頁至第頁），茲審酌系爭房屋所在位置、工商業繁榮程度，與上訴人利用系爭房屋之經濟價值，系爭房地租金以原審認定土地及其建築物申報總價百分之八，堪稱合理適當。查，系爭土地面積為139平方公尺，上訴人應有部分五分之一，於93年1月起迄今之申報地價均為每平方公尺17,520元，而系爭房屋經台北縣中和地政事務估定之價額為931,690元，有該地政事務所95年11月15日北縣中地價字第0950015146號函附建物現值調查估表在卷可稽（見本院卷第26頁至第27頁）。則被上訴人請求上訴人給付系爭房屋每月相當於租金之不當得利為9,458元（【(17,520X139/5)+931,690】X8%/12=9,458），原審判命給付6,647元，未逾上開金額，亦即無不合。㈢基上，被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人自95年
1月25日起至返還房屋之日止，按月給付6,647元，為有理由，應予准許。
六、綜上，被上訴人本於民法第767條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出將房屋返還被上訴人；本於民法第179條規定，請求上訴人自95年1月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6,647元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人遷讓及如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年2月6日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官林恩山法官蘇芹英正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年2月6日
書記官林初枝