臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第2372號
原 告 安慶物業管理有限公司
法定代理人 陳冠曄
訴訟代理人 李紹唐
張佩生
被 告 老爺華廈管理委員會
法定代理人 王法山
上列當事人間請求給付管理服務費事件，經本院於民國106年11
月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一○六年五月十八日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰元。餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國105年9月1日簽立管理維護契約（下
稱系爭契約），依系爭契約第4條約定，契約有效時間為105
年9月1日起至106年8月31日止，惟被告之新任主任委員王法
山竟片面違約於106年4月3日以函文通知原告終止系爭第一
份契約。而終止第一份契約後某日，原主任委員 吳中興 及原
任監察委員 陳錦雪 向原告表示：他們認為王法山擔任主任委
員之法律地位有疑慮，待確認前，不準備移交給他，但社區
之協力廠商（例如垃圾子車公司、機電消防公司、電梯保養
公司、清潔員…）之服務費若未按時給付，恐有違約之虞，
若因此造成設備未按時維修致住戶生命財產發生損害，責任
可謂不輕，在召開區分所有權人會議，解決社區爭議前，希
望原告能協助代為處理轉發廠商服務費，以維持社區正常運
作，及協助擇日召開區分所有權人會議、社區財務報表之製
作、處理社區行政事務等事宜，雙方於是簽立第二份服務契
約（期間自106年6月1日起至106年8月31日止）（下稱第二
份契約）。嗣後原告依約協助被告所管理之社區於106年7月
29日召開區分所有權人會議決議王法山具管理委員資格，原
告即向原任主任委員吳中興表示，既然會議已決議王法山具
備管理委員資格，若無合法理由，不適宜再拒絕移交。雙方
於是協議後來簽立之第二份契約提前於106年8月1日終止。
故第二份契約乃原主任委員吳中興為使社區維持正常運作，
保障社區住戶生命財產安全及生活品質，與原告簽立之短期
階段性契約，且已於106年7月29日區分所有權人會議後，協
議提前終止。系爭契約應持續生效至106年8月31日止，經被
告於契約期間內無故終止契約之行為，依系爭契約第11條第
2項之約定，被告應賠償原告違約金新臺幣（下同）10萬元
，為此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告10萬元
，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利
息。
二、被告則以：被告之前主任委員吳中興之任期是從105年1月1
日至106年12月30日為止，106年3月25日職務調整後，由王
法山擔任主委，而被告於106年3月份管委會會議中討論原告
管理社區嚴重缺失且不願改善，經被告管委會7名委員，有4
位委員同意對原告終止系爭契約，其餘3名委員不表明意見
，故被告於106年4月3日對原告終止系爭契約。因原告有違
反系爭契約第2條第4、5、6項、第7、8條之情形，如：原告
聘雇之李姓管理員對社區委員口出惡言及言語攻擊，但原告
無具體改善措施，及被告要求原告聘僱之人員李幹事完成會
議紀錄，李幹事均未完成，明顯無法完成被告交辦事項，違
反系爭契約第7條約定，另被告於105年12月委員會會議後交
辦原告，請原告通知住戶樓梯不得堆放雜物，請住戶儘速移
走雜物，還有一樓騎樓勿停放機車，請貼單告知違停者，原
告均未處理，以及原告聘雇之李姓保全於106年3月31日下午
與106年4月3日上午，進管理室將社區資料帶走，原告亦不
願意將社區資料拿出來，致被告無法查看包含系爭契約在內
之社區資料，故原告依系爭契約第10條約定，與被告終止系
爭契約。又被告要前往區公所報備時，遭原告及前主委阻撓
，且被告之經費於106年7月1日就被前主委吳中興、監委、
財委凍結，直至106年7月29日舉行區分所有權人會議，被告
才改選成功，然原告已在106年6月1日私下跟原主任委員吳
中興簽立第二份契約，且原主任委員吳中興每月私下未經被
告同意，使用社區經費匯給原告服務費，然該第二份契約被
告並不知情，原告亦未發文或貼公告於社區，被告不認同第
二份契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不
利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於105年9月1日簽立管理維護契約即系爭契約
，契約有效時間為105年9月1日起至106年8月31日止，惟被
告之新任主任委員王法山於106年4月3日以函文終止系爭契
約之事實，有管理維護契約附卷可稽，並為被告所不爭執，
堪信為真實。
㈡被告雖辯稱：原告有違反系爭契約第2條第4、5、6項、第7
、8條之情形，如：原告聘雇之李姓管理員對社區委員口出
惡言及言語攻擊，但原告無具體改善措施；被告要求原告聘
僱之人員李幹事完成會議紀錄，李幹事均未完成；另被告於
105年12月委員會會議後交辦原告，請原告通知住戶樓梯不
得堆放雜物，請住戶儘速移走雜物，還有一樓騎樓勿停放機
車，請貼單告知違停者，原告均未處理，故被告依系爭契約
第10條第1款約定終止契約等語。經查，系爭契約第10條第1
款約定「甲（指被告）乙（指原告）雙方於本合約存續期間
，下列情形及本合約另有規定，甲乙雙方得終止本合約。1.
因可歸責乙方事由之終止契約：乙方違反本約第三條、第七
條、第八條規定，經甲方以書面要求改善，乙方未能於十五
日內改善時。」是以，被告依系爭契約第10條第1款約定終
止契約，須就原告違反契約之事由以書面要求原告改善，原
告未能於15日內改善時，被告始得終止契約。被告雖辯稱：
被告有口頭告知原告缺失改善，只是未以書面要求，故非違
約等語，惟被告既未依系爭契約第10條第1款約定以書面要
求改善，並於原告未能於15日內改善時始終止契約，被告逕
行終止系爭契約，自屬違約。被告所辯，自無可採。
㈢又按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即
得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付
後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由
債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判
例可參）。再者，當事人約定之違約金是否過高，須依一般
客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如
能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債
務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額
，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權
人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約
金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號民事裁判足參
）。查系爭契約第11條第2款約定「本約之違約金新台幣壹
拾萬元」，惟斟酌被告每月應給付原告服務費用為9千元，
且系爭契約之有效期間為1年，則1年所應給付之服務費為10
,800元，被告於106年4月3日終止系爭契約，原告所受利益
減少之數額為5個月之服務費，至於原告另與前主委吳中興
所簽之第二份契約並非系爭契約之延續，自不得計入原告於
系爭契約所受利益之範圍等情，故本院認兩造約定違約金10
萬元，尚嫌過高，應核減為5萬元為相當。
㈣綜上所述，原告依據系爭管理維護契約之法律關係，請求被
告給付原告5萬元，及自支付命令送達翌日即106年5月18日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與
判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、本件為適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴
部分，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執
行。本院並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請，宣告
被告於預供擔保後，得免為假執行。
六、依民事訴訟法第436之19條第1項規定，法院為訴訟費用之裁
判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額確定為1,000
元，依民事訴訟法第79條之規定，命被告負擔訴訟費用額為
500元，餘由原告負擔。
中華民國106年12月22日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月22日
書記官錢燕