裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第1456號民事判決
裁判日期：民國100年01月26日
裁判案由：給付補償金等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第1456號原告即反訴被告祭祀公業法人臺中市黃鵬爵法定代理人 黃正宗 訴訟代理人 張宏銘 律師
林開福 律師被告惠豐順開發股份有限公司法定代理人 林逸民 訴訟代理人 柯忠儀
吳清連 廖金水 被告即反訴原告 黃春生 訴訟代理人 周進文 律師上列當事人間給付補償金等事件，本院於民國100年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告惠豐順開發股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰貳拾參萬肆仟參佰壹拾元，及自民國九十九年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告惠豐順開發股份有限公司負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾壹萬壹仟肆佰參拾柒元為被告惠豐順開發股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告惠豐順開發股份有限公司如以新臺幣壹佰貳拾參萬肆仟參佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰柒拾貳元，及自民國九十九年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴部分，於反訴原告以新臺幣參拾柒萬柒仟柒佰玖拾壹元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰柒拾貳元，為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告主張其與被告黃春生間之土地租賃契約約定，嶺東駕訓班辦公室之拆除權屬原告所有，補償金債權由原告領取，惟被告黃春生違約擅自拆除原告所有辦公室，並將廢五金變賣獲有利益，使原告受有損害，原告本於上開租約約定，自得依債務不履行、民法第179條及第184條規定向被告黃春生請求損害賠償新臺幣（下同）311,901元等語。被告黃春生則於民國99年7月21日提起反訴，主張：土地租賃契約租期已屆滿，原告應返還押金及退還租金合計1,133,372元等語。是本件反訴之標的與本訴之標的均與土地租賃契約有關而有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，反訴原告提起反訴，於法自屬有據，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)原告與被告黃春生於00年起簽訂土地租賃契約書，由被告黃春生承租原告所有坐落於臺中市○○區○○段1351、1351-2及1403地號土地（下稱系爭土地）供設置「臺中市私立嶺東駕駛訓練班」之用，被告黃春生並於系爭土地上興建嶺東駕訓班辦公室（下稱系爭辦公室）及其他地上物。又上開租賃契約簽訂後，原告與被告黃春生於租約期限屆至後陸續重新簽訂租約，最新之土地租賃契約期限係自96年1月1日起至98年12月31日止（下稱系爭租約）。另原告與被告惠豐順開發股份有限公司（下稱惠豐順公司）於94年1月28日簽訂「臺中市 永春 市地重劃開發合約書」，將系爭土地委由被告惠豐順公司辦理「永春自辦市地重劃全程開發」事宜。
(二)按「乙方（即被告惠豐順公司）之承諾：三、地上物之拆遷，一律按照政府規定查估補償。」上開台中市永春市地重劃開發合約書第3條第3款定有明文；再按「本租約期限內如適逢政府徵收或市地重劃時，本租約即無條件終止，提供徵收或重劃，惟地上物（除辨公室外）由政府發放之補償金概由乙方受領（按：即辦公室之補償金概由甲方受領）。」系爭租約第5條定有明文。系爭土地因參加被告惠豐順公司之「永春自辦市地重劃全程開發」事宜，依系爭租約之約定，該租賃契約即無條件終止，且系爭土地上之地上物因納入市地重劃而須予拆除，而被告惠豐順公司亦須依與地主之約定，給付地上物補償金予有權領取之人。
(三)被告黃春生為系爭辦公室之原始出資建築人，原得向被告惠豐順公司領取補償金，惟原告與被告黃春生所訂之土地租賃契約已明定，系爭辦公室之補償金由原告領取。是以，被告黃春生已將對被告惠豐順公司之辦公室補償金債權讓與原告，原告並於97年5月20日將上開債權讓與之情事通知被告惠豐順公司，並提供系爭租約為憑，被告惠豐順公司即應將系爭辦公室補償金款項交付原告，然被告惠豐順公司竟於98年8月26日將自拆補償金1,234,310元給付予無受領權人即被告黃春生。原告既已將上開債權讓與之事實通知被告惠豐順公司，依民法第297條規定，被告惠豐順公司即應對新債權人即原告為清償，則被告惠豐順公司給付被告黃春生補償金之行為，乃係對非債權人所為之清償，對原告自不生清償效力，故原告仍得請求被告惠豐順公司給付補償金1,234,310元。
(四)按「租約終止或租期屆滿時，乙方應將地上物（除辦公室外）拆除，將租賃物返還予甲方。又乙方如未自行拆除，甲方得將該地上物（除辦公室外）視同廢棄物處置，處置所生之費用由乙方負擔。」系爭租約第6條定有明文。依系爭租約之約定，該嶺東駕訓班辦公室之拆除權屬原告所有，惟被告黃春生竟違反上開約定，未經原告同意即自行將該辦公室拆除，雖經原告發現後即予制止，惟系爭辦公室已遭被告黃春生拆除大部分，拆除面積為380.96平方公尺。從而，被告黃春生此舉顯已違反系爭租約之約定，並侵害原告之權利，且被告黃春生並受有將該辦公室拆除後之廢五金變賣之利益，致使原告受有無法將該辦公室拆除之廢五金變賣之損害，原告自得依債務不履行、民法第179條及第184條規定，向被告黃春生請求債務不履行之損害賠償、返還不當得利及侵權行為之損害賠償。原告嗣後將系爭辦公室剩餘67.16平方公尺之地上物予以拆除，並將所拆部分之廢五金變賣後，扣除成本所得為55,000元，被告黃春生不法拆除系爭辦公室之面積為380.96平方公尺，依比例換算，原告因被告黃春生不法拆除系爭辦公室所受有之損害為311,901元。
(五)被告黃春生雖辯稱其向臺中市政府申請臨時建築物許可證之過程，有提出設計圖，該設計圖上明確標示興建之建物係包含辦公室及教室，而系爭租約第5、6條所示之「辦公室」範圍應以該設計圖所示範圍為準云云。惟該79年間之所謂設計圖，與嶺東駕訓班建物拆除前之狀況不符，根本無從比對；且該設計圖標示不清，亦不知其所載為何，已不足為證。另該設計圖並未列為系爭租約之附件，系爭租約亦未記載「辦公室」以該所謂設計圖為準，故被告黃春生謂系爭租約第5、6條所示之「辦公室」範圍，應以該所謂設計圖所示範圍為準云云，已屬無據。反之，關於系爭辦公室之範圍，系爭租約已有附圖，該附圖上已明確標示出系爭辦公室之範圍，則系爭辦公室之範圍自應以該附圖所示為準，故被告黃春生所拆除之部分，應係原告始有權拆除並受領補償金，益徵被告黃春生前開所辯確屬無據。
(六)被告黃春生除以其所拆除之部分非辦公室範圍為辯外，另辯稱「租賃契約書第6條約定應與第5條一同解釋，即租賃期間發生政府徵收或市地重劃而終止契約者，適用第5條約定；如非政府徵收或市地重劃而終止者，始適用第6條約定。故被告黃春生依第5條拆除該部分建築物，並未違反約定。」云云。惟系爭租約第5條僅為「系爭租約於期限內終止」之一種情形，此觀諸系爭租約之第10條亦屬在「期限內終止租約之情形」即明。至於系爭租約於期限內終止後之雙方權利義務，即規定於第6條，亦即無論依系爭租約之何條款終止租約，其終止後之權利義務均應依第6條之規定。故被告黃春生辯稱「需非因政府徵收或市地重劃而終止者，始適用第6條之約定」云云，顯屬故為曲解，亦屬無稽。
(七)又被告黃春生辯稱其出售廢五金所得之款項並非311,901元云云。經查，原告確因被告黃春生不法拆除系爭辦公室致生損害，且被告黃春生所拆除部分與原告拆除部分均為鋼鐵造，材質相同，自得依比例加以計算。縱認原告無法證明數額，然原告確因被告不法拆除系爭辦公室而受有損害，依民事訴訟法第222條第2項規定，法院應審酌一切情況，依所得心證定被告黃春生應賠償之數額等語。並聲明：1.被告惠豐順開發股份有限公司應給付原告1,234,310元，及本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告黃春生應給付原告311,901元，及本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告惠豐順開發股份有限公司部分：
1.被告惠豐順公司對於原告法定代理人黃正宗及被告黃春生間之補償金，已按相關程序查估，公告給付補償在案。今原告為土地出租人因與被告即土地承租人間，就相關參加自辦市地之地上物拆遷補償金之歸屬具領有爭議，竟以被告惠豐順公司為訴訟對象而提告。然被告惠豐順公司相關之地上物查估評定價值及公告等均按程序完成，原告之前均無異議，俟另一被告黃春生具領後，現今才提出告訴，顯然不符法律規定及程序等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
(二)被告黃春生部分：
1.被告係為開設臺中市私立嶺東駕駛訓練班，而向原告承租系爭土地，被告承租上開土地時，該等土地皆屬農地並作農業使用，因地勢低窪，與聯外道路有高低落差，汽車無法對外通行，且被告所要開設之駕駛訓練班，為作為汽車駕駛訓練之用，小客車及大貨車於該土地上行駛，原有地面強度不足，就此，由被告於該等土地上改良，被告以土石級配加強地面強度並增高地面，俾作為汽車駕駛訓練班之用途，且因經營需有辦公室及教室作為職員及學員使用，被告於該等土地上興建地上物，此經原告祭祀公業同意後並出具土地使用同意書，由被告向臺中市政府取得79年3月15日（79）中工臨建字第003號建造執照興建地上物，並取得臺中市政府核發之79年4月20日（79）中工臨使字第003號公共設施保留地臨時建築物使用許可證，該等地上物係由被告出資僱工興建，其所有權屬於被告所有。被告申請並取得該許可證之過程中，曾向臺中市政府提出設計圖，該設計圖上明確標示興建之建物係包含辦公室及教室，即兩造土地租賃契約書第5、6條所示「辦公室」應以該設計圖所示範圍、面積67.16平方公尺為準。且據兩造於78年、88年、90年5月10日、90年10月14日及92年間所訂立之土地租賃契約書所載，於92年前所訂之租賃契約，關於地上物之補償費領取，皆約定由被告取得，未料原告利用被告未細查92年間所訂土地租賃契約書之內容，夾帶辦公室部分由原告領取之條文，但歷次所訂租賃契約書，皆係於被告向臺中市政府取得上開使用執照後，故系爭租約第5條辦公室之範圍，應以該使用執照設計圖為準。
2.原告以系爭租約第6條約定，主張上開建物之拆除權屬於原告，被告違反約定將建物拆除後變賣廢五金，請求被告給付該廢五金出售所得之款項3l1,901元云云。然查，該設計圖所示之「辦公室」範圍係由原告未經被告同意而擅自拆除，被告尚未請求原告賠償，原告卻提起訴訟請求被告賠償，顯無理由。至於，原告本件請求之3l1,901元建物拆除廢五金部分，則係該設計圖所示以外之其他範圍，此並非該設計圖所示之「辦公室」範圍，原告就該部分建物拆除請求被告賠償，並無理由。
3.除上開拆除範圍之爭議外，另系爭租約第6條約定應與第5條一同解釋，即租賃期間發生政府徵收或市地重劃而終止契約者，適用第5條約定；如非政府徵收或市地重劃而終止者，始適用第6條約定。此參諸第5條約定並未如同第6條約定被告不得拆除上開建物中之「辦公室」部分，亦可明之。另系爭租約第5、6條約定之目的，係使上開建物中之「辦公室」部分建物之補償費由原告領取。依此，如契約終止前，已發生政府徵收或市地重劃者，此際已發生補償費請求權，原告可依第5條約定請領補償費，至於建物拆除則因需配合徵收或重劃進度辦理，此當應由建物所有權人即被告拆除，因此系爭契約第5條並未規定被告不得拆除該部分建物。而如契約終止前，尚未發生政府徵收或市地重劃者，此際補償費請求權尚未發生，被告始需將上開建物中之「辦公室」部分建物保留，不得拆除建物，而應由原告以該建物請領將來發給之補償費。查本件係於租賃期間發生市地重劃而終止契約，應適用第5條約定，此際已發生補償費請求權，原告可依第5條約定請領補償費，至於建物拆除則因需配合徵收或重劃進度辦理，此當應由建物所有權人拆除，故被告依系爭租約第5條拆除該部分建物，並未違反約定，至於房屋拆除後之廢五金，仍應屬所有權人即被告取得。
4.再者，被告出售廢五金所得款項亦非311,901元，該等廢五金係由第三人以運費及殘餘價值相抵銷而處理，被告並未取得任何對價，且原告就其請求金額311,901元並未說明計算方式，亦有未洽等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
(一)反訴原告黃春生與反訴被告訂立二份租賃契約書，就坐落台中市○○區○○○段○○○○號土地如契約書附圖所示斜線部分及1351之2、1403號三筆土地之租賃契約書、租期三年、租金每月184,624元、押金750,000元；另就坐落台中市○○區○○○段○○○○號土地如契約書附圖所示斜線以外之部分之租賃契約書、租期三年、租金每月21,500元、押金65,000元。
上開二份租賃契約租期已屆滿，反訴被告應返還上開押金總計815,000元，又於租期屆滿前，因系爭土地列為重劃範圍，重劃工程進行造成反訴原告無法正常使用上開土地，經反訴被告98年5月份理監事聯席會開會討論通過，將反訴原告98年6、7、8三個月之租金每月減少106,124元，就該三個月租金，反訴被告總計應返還反訴原告318,372元，上開減少租金與上開押金合計1,133,372元，反訴被告並未給付反訴原告，此經反訴原告發函通知後，反訴被告迄未能履行等語。爰聲明：反訴被告應給付反訴原告1,133,372元及自民事答辯暨反訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告對於反訴部分未為何陳述或爭執，僅聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告與被告黃春生於00年起簽訂土地租賃契約書，由被告黃春生承租原告所有坐落於臺中市○○區○○段第1351、1351-2及第1403號土地（下稱系爭土地）供設置「臺中市私立嶺東駕駛訓練班」之用。
二、原告與被告黃春生於租約期限屆至後陸續重新簽訂租約，最新之土地租賃契約期限係自96年1月1日起至98年12月31日止（下稱系爭租約）。
三、原告與被告惠豐順開發股份有限公司（下稱惠豐順公司）於94年1月28日簽訂「臺中市永春市地重劃開發合約書」，將系爭土地委由被告惠豐順公司辦理「永春自辦市地重劃全程開發」事宜。
四、被告黃春生於系爭土地上興建之嶺東駕訓班辦公室（下稱系爭辦公室），其中被告黃春生所拆除之面積為380.96平方公尺，原告所拆除之面積為67.16平方公尺。
五、被告惠豐順公司就上開系爭辦公室遭被告黃春生所拆除部分（面積為380.96平方公尺），應補償之拆遷補償費金額為1,234,310元，已由被告惠豐順公司給付被告黃春生完畢。
六、原告於97年5月20日已提供原告與被告黃春生之土地租賃契約書予被告惠豐順公司，請該公司更正重劃補償費，已發生債權讓與之效力。
七、原告所拆除系爭辦公室部分之廢五金變賣後，扣除成本之所得為55,000元。
八、系爭建物全部係由反訴原告出資雇工興建。
九、反訴原告曾向臺中市政府申請取得79年3月15日（79）中工臨建字第003號建造執照、79年4月20日（79）中工臨使字第003號公共設施保留地臨時建築物使用許可證。
十、原告與被告黃春生所簽訂系爭租約附圖所示辦公室斜線部分範圍與原證四建築物改良查估表所示編號一鋼鐵造建物（面積380.96平方公尺）即所附放大圖（2）及（3）所示建物範圍相同。放大附圖（1）部分所示建物為辦公室範圍不爭執，且該部分補償金已由被告惠豐順公司給付原告無訛。對於查估表所示建物範圍面積均不爭執。
十一、對於反訴下列部分不爭執：
(一)兩造就坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地如契約書附圖所示斜線部分及1351-2、1403號三筆土地之租賃契約書、租期三年、租金每月184,624元、押金750,000元；另就坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地如契約書附圖所示斜線以外之部分之租賃契約書、租期三年、租金每月21,500元、押金65,000元。
(二)反訴被告98年5月份理監事聯席會開會討論通過（證物3），將反訴原告98年6、7、8三個月之租金每月減少106,124元，就該三個月租金，反訴被告總計應返還反訴原告318,372元。
(三)上開減少租金與上開押金合計1,133,372元。
肆、兩造爭執事項：
一、原告與被告黃春生所簽訂系爭租約所指之辦公室範圍為何？是否僅限於不爭執事項十所示放大附圖（1）建物，或並包括（2）（3）部分？原告向被告惠豐順公司請求給付（2）
（3）部分之補償金合計1,234,310元有無理由？
二、原告得否請求被告黃春生賠償及返還其所拆除部分之廢五金變賣金額311,901元？
三、反訴原告請求給付1,133,372元有無理由？
伍、得心證之理由：伍之一、本訴部分：
一、原告主張原告與被告黃春生於00年起簽訂土地租賃契約書，由被告黃春生承租原告所有系爭土地供設置「臺中市私立嶺東駕駛訓練班」之用。原告與被告黃春生於租約期限屆至後陸續重新簽訂租約，最新之土地租賃契約期限係自96年1月1日起至98年12月31日止。原告與被告惠豐順公司於94年1月28日簽訂「臺中市永春市地重劃開發合約書」，將系爭土地委由被告惠豐順公司辦理「永春自辦市地重劃全程開發」事宜，被告黃春生於系爭土地上所興建之嶺東駕訓班辦公室，，其中被告黃春生所拆除之面積為380.96平方公尺，原告所拆除之面積為67.16平方公尺。被告惠豐順公司就系爭辦公室遭被告黃春生所拆除部分（面積為380.96平方公尺），應補償之拆遷補償費金額為1,234,310元，已由被告惠豐順公司給付被告黃春生完畢之事實，業據其提出系爭土地租賃契約書、臺中市永春市地重劃開發合約書、臺中市都市計畫整體開發地區第三單元（永春市地重劃）建築改良物調查表等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
二、原告與被告黃春生所簽訂系爭租約所指之辦公室範圍為何？是否僅限於不爭執事項十所示放大附圖（1）建物，或並包括（2）（3）部分？原告向被告惠豐順公司請求給付（2）
（3）部分之補償金合計1,234,310元有無理由？
(一)原告主張系爭租約第5、6條所示系爭辦公室範圍應以系爭租約附圖所標示之辦公室範圍為據，被告黃春生則辯稱：應以其向臺中市政府申請臨時建築物許可證所提出設計圖所示範圍為準。經查，依原告與被告黃春生所提出系爭土地租賃契約書前言明確記載：「...雙方就坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地內『如附圖所示斜線部分』土地面積7329.47平方公尺及同段1351-2、1403號土地全部立下租賃契約條件如下：...」（見原證1、被證1），該附圖經原告與被告黃春生合意為系爭租約內容之一部，是原告與被告黃春生間系爭租約承租土地使用範圍應以系爭契約附圖所示斜線部分為據，於解釋系爭租約內容時，自應以附圖所示範圍為準。參諸租約附圖所示斜線範圍內左側邊，業以實線明確標示並註明「辦公室」範圍（左上方約呈現不規則梯形狀）及「停車場」範圍（左下方約呈現不規則長方形狀），是於解釋系爭租約第5、6條約定之「辦公室」範圍，亦應參照該附圖斜線範圍內左側邊以實線標示註明「辦公室」範圍為基準。被告雖以上開情詞置辯，並提出其前申請臨時建築物許可證所提出設計圖為憑（見被證6），惟查，該設計圖面固為申請臨時建築物許可證之用，然該設計圖面係於79年間所提出，且該設計圖僅係一平面圖，未標示坐落位置、範圍，實際建築成果為何不明，其後有無增建、改建亦未明，是否與實際建物即系爭辦公室是否相符，尚難逕予查對；再者，該設計圖並未經原告與被告黃春生合意為系爭租約內容一部或為附件，亦難援為解釋系爭租約第5、6條約定「辦公室」範圍之資，是被告所辯應以臨時建築物許可證所附設計圖為據一節，洵非有據。
(二)第查，原告與被告黃春生所簽訂系爭租約附圖所示辦公室斜線部分範圍與原證四建築物改良查估表所示編號一鋼鐵造建物（面積380.96平方公尺）即所附放大圖（2）及（3）所示建物範圍相同，放大附圖（1）部分所示建物亦為辦公室範圍，有系爭租約附圖、臺中市都市計畫整體開發地區第三單元（永春市地重劃）建築改良物調查表為證，亦為兩造所不爭，承上，解釋系爭租約第5、6條約定之「辦公室」範圍，應參照該附圖斜線範圍內左側邊以實線標示註明「辦公室」範圍為基準，則系爭租約所指之辦公室範圍係指不爭執事項十所示放大附圖（1）及（2）、（3）部分所示建物範圍。
(三)又依系爭租約第5條約定：「本租約期限內如適逢政府徵收或市地重劃時，本租約即無條件終止，提供徵收或重劃，惟地上物（除辨公室外）由政府發放之補償金概由乙方（即被告黃春生）受領（按：即辦公室之補償金概由甲方（即甲方）受領）。」，而系爭土地業已辦理「永春自辦市地重劃全程開發」事宜，亦如前述，則依系爭租約上開約定，系爭租約即無條件終止，系爭辦公室之補償金即應由原告受領之。而被告惠豐順公司就上開系爭辦公室遭被告黃春生所拆除部分（面積為380.96平方公尺），應補償之拆遷補償費金額為1,234,310元，有臺中市都市計畫整體開發地區第三單元（永春市地重劃）建築改良物調查表可稽，且原告於97年5月20日提供原告與被告黃春生之土地租賃契約書予被告惠豐順公司，通知被告惠豐順公司更正重劃補償費，已發生債權讓與之效力，亦有原告97年5月20日祀爵宗字第2號函為憑，均為兩造所不爭執，則原告請求被告惠豐順公司給付系爭辦公室（2）（3）部分之補償金合計1,234,310元，應屬有據。
至該筆補償金嗣後雖經被告惠豐順公司給付被告黃春生，然系爭辦公室之補償金應由原告受領之，業如前述，被告黃春生並非有受領權之人，被告惠豐順公司對被告黃春生所為該部分對原告不生清償效力，原告自仍得本於補償金受領權人之地位請求被告惠豐順公司給付系爭辦公室補償金1,234,310元，為有理由。
二、原告得否請求被告黃春生賠償及返還其所拆除部分之廢五金變賣金額311,901元？
(一)按房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能；房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。最高法院80年度台上字第2516號、87年度台上字第138號判決要旨參照。查系爭辦公室全部係由被告黃春生出資雇工興建，為兩造所不爭執，則系爭辦公室雖未經辦理所有權第一次登記，被告黃春生仍為系爭辦公室之所有權人，揆諸前揭說明，被告黃春生就系爭辦公室有事實上之處分權，自屬有權拆除之。
(二)系爭租約第6條約定：「租約終止或租期屆滿時，乙方（即被告黃春生）應將『地上物（除辦公室外）』拆除，將『租賃物』返還予甲方（即原告）。又乙方如未自行拆除，甲方得將該地上物（除辦公室外）視同廢棄物處置，處置所生之費用由乙方負擔。」，該條約定「租約終止時」，並未特別約定限制終止事由，解釋上應包括第5條約定「本租約期限內如適逢政府徵收或市地重劃時，本租約即無條件終止」之情形，亦有適用。然第6條僅約定，租約終止時，被告黃春生應將「地上物（除辦公室外）」拆除，將「租賃物」返還原告，準此，被告黃春生對原告所負拆除地上物義務範圍為系爭辦公室以外之範圍，就系爭辦公室即不負何拆除之義務，返還「租賃物」範圍則僅限於系爭租約前言所示系爭土地，而未包括系爭辦公室，系爭辦公室並非屬租賃物範疇，且係被告黃春生所有，業如前述，被告黃春生對原告不負返還系爭辦公室之義務；再者，系爭租約第6條並未約定將系爭辦公室事實上處分權讓與原告，則被告黃春生自仍保留有系爭辦公室之事實上處分權，其自行將其所有之系爭辦公室拆除應屬有權之事實上處分行為，其拆除後變賣廢五金所得，仍屬其所有權處分行為使用收益範圍，並不違反系爭租約第6條之約定，難認有何可歸責於被告黃春生之事由致為不完全給付或給付不能等債務不履行情事，其受有拆除變賣廢五金利益，並非無法律上原因，且既屬有權拆除自己所有建物，亦非侵害原告權利致受何損害，自不構成不當得利或侵權行為，從而，原告主張依債務不履行、不當得利、侵權行為法律關係請求被告黃春生賠償、返還拆除變賣廢五金所得311,901元，洵非有據，為無理由，應予駁回，至被告黃春生拆除變賣廢五金所得金額究係為何，即非所問。
三、綜上所述，原告本於系爭租約、債權讓與法律關係請求被告惠豐順公司給付系爭辦公室補償金1,234,310元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年7月7日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，併予駁回。
伍之二、反訴部分：
一、反訴原告請求給付1,133,372元有無理由？
(一)反訴原告主張兩造就系爭土地訂定租賃契約書、租期3年、租金每月184,624元、押金750,000元；另就坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地如契約書附圖所示斜線以外之部分之租賃契約書、租期3年、租金每月21,500元、押金65,000元；反訴被告98年5月份理監事聯席會開會討論通過，將反訴原告98年6、7、8三個月之租金每月減少106,124元，就該三個月租金，反訴被告總計應返還反訴原告318,372元；上開減少租金與上開押金合計1,133,372元等事實，業據其提出租賃契約書、會議紀錄、存證信函等為證，復為反訴被告所不爭執，堪信為真實。
(二)反訴被告對於反訴原告上開主張事實未事爭執，且查系爭租約既因市地重劃而告終止，業如前述，則依系爭租約第4條約定，反訴被告即應返還上開押金815,000元；又反訴被告既同意減收租金，有會議紀錄可稽，則其逾收之上開租金318,372元，自應返還反訴原告，上開減少租金與上開押金返還事宜，前經反訴原告催討未果，有存證信函可稽。從而，反訴原告請求反訴被告給付1,133,372元及自反訴狀繕本送達之翌日即99年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
(三)兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
柒、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國100年1月26日
民事第二庭法官吳崇道以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月26日
書記官