臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹北簡字第99號
原 告 辰豐不動產開發有限公司
法定代理人 徐禹澤
訴訟代理人 洪大明 律師
江慧敏 律師
被 告 吳清亮
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於中華民國105年4月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）
係訴外人 曾政翔 、 曾于娟 、 曾奕強 、 葉雲英 等四人共有，後
三人曾出具授權書給曾政翔辦理委託出售事宜，再由曾政翔
與原告訂立「買賣仲介專任委託契約書」；經原告努力仲介
，被告於民國（下同）104年12月30日簽立買賣要約書，並
開立新臺幣（下同）100萬元之本票一張，同意以每坪3萬6
千元承購，經賣方曾政翔簽名同意以上開價格出售，依買賣
要約書第四條之規定「…經賣方簽章同意買方承購條件時，
辰豐公司即得全權代理買方將斡旋金充為訂金交付予賣方，
此契約即自動視為訂金收據，且買賣契約成立，買方絕無異
議。」；再依「買方給付服務費承諾書」之約定：「…買方
承諾給付辰豐公司依房地成交總價額2%（含稅）之服務費，
於簽立買賣契約同時支付，絕無異議。」，被告應給付原告
485,467元之服務費【計算式：674.26坪×36,000元×2%＝4
85,467元】。本件經原告多次口頭通知、存證信函催告被告
出面訂約、履約，被告均置之不理。
㈡、原告提出不動產買賣要約書時，確實說明契約內容及被告於
契約內應負之義務、違約責任等，被告亦於了解權利義務後
，於買賣要約書第1頁「確認對本契約內容已了解無誤」欄
位中簽名用印，確認其已了解契約內容。被告提出上開不動
產買賣要約書後至本件爭議發生前，均未曾主張其契約審閱
期遭剝奪，亦未曾向原告反應有不瞭解契約條款或主張契約
條款之不公平處，僅主張其資金不足無法履約，遲至105年1
月26日原告起訴請求被告給付仲介服務費，被告方以其契約
審閱期遭剝奪為由而抗辯，被告應已明瞭知悉契約條款內容
，不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款
因違反審閱期而排除契約條款之適用。被告提出購買系爭土
地要約書後，尚有以line通訊軟體就付款方式、土地單價等
與原告內部負責之仲介人員討論、接洽，原告亦如實轉述土
地所有權人之意見及承諾出賣之意思，被告亦表示其知悉並
會如期履行，顯見被告所辯並非事實。
㈢、訴之聲明：
⒈被告應給付原告485,467元，並自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告與原告公司業務洽談時係稱要賣一塊自己所有之土地後
，再買另外一塊下山的土地，並於同天簽立委託書；被告係
因原告未積極介紹客戶，自己所有之土地未出賣，致資金不
足無法購買下山的土地造成違約。又被告確實有簽發及交付
票面金額100萬元之本票予原告做為斡旋金，然簽約當時原
告未給予審閱期，只叫被告一直簽，被告相信仲介專業所以
簽要約書，且原告亦未稱該100萬元之本票係當作訂金及倘
若未履約購買土地時將會被沒收，原告僅稱買賣契約成立時
可扣抵總價之用。原告就要約書部分僅有晃一下給被告看，
並未整份交付予被告，亦未交付副本，簽約當時日期尚未填
載，賣方簽名部分亦未經過被告確認，有可能是事後補的，
被告否認已生效。至line對話內容雖有寫如期履約，然係因
被告告知仲介若被告土地降價有無機會，原告公司業務稱要
放完假再說，被告係想土地要降價出售，才可能如期履約，
賣掉土地後，才有錢去給付系爭土地的價款。
㈡、答辯聲明：
⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地係訴外人曾政翔等四人
共有，與原告簽立買賣仲介專任委託契約書，104年12月30
日被告簽買賣要約書，並開立100萬元本票，要約書記載每
坪以36,000元購賣前開土地。
四、兩造爭執事項：
原告請求被告給付485,467元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，
其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契
約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項定有明文。審閱
期間之立法意旨，在於保障消費者於簽約前有充分時間瞭解
定型化契約內容，蓋所謂定型化契約條款，依消保法第2條
第7款及第9款規定，係指企業經營者為與不特定多數消費者
訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型
化契約條款作為契約內容之契約，均屬定型化契約。此種契
約之特色，在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，
且因此種契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者
為個別磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予
以附合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特
於消保法第11條之1規定審閱期間。準此，倘企業經營者於
訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業經營者單方所
預先擬定之定型化契約條款，固不構成契約之內容，惟非謂
當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未
能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法
律規定補充之。又企業經營者於其所提供之定型化契約中，
加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平
者，依民法第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無
效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契
約之期間，否則即應依前開情形處理（最高法院98年度台上
字第168號判決意旨參照）。經查：
⒈本件買賣要約書除買賣範圍、承購金額、其他要約條件、要
約期限、斡旋金額、付款方式、服務費等項目，係由當事人
以手寫方式記載或勾選外，其餘之約定條款均係原告為與不
特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款
，核屬定型化契約，依上開消保法第11條之1規定，原告於
簽立該買賣要約書前，應提供合理之期間供被告審閱契約全
部條款內容，違反者，其由企業經營者單方所預先擬定之定
型化契約條款，不構成契約之內容。又觀諸系爭買賣要約書
首段記載：『委立要約書人簽立本買賣要約書前曾於中華民
國104年12月30日收到要約受託人交付「本要約書」事先詳
細審閱（附註：依法令規定審閱期間至少為三日），買方對
本契約內容確已了解無誤並經要約受託人之承辦人員事前予
以說明，嗣買方與要約受託人再次磋商後同意共同簽訂本要
約書』，並由被告於該文字後方簽名、蓋印，被告固於系買
賣要約書末端簽名，然而並未填載日期，此有被告提出之買
賣要約書可參（見本院卷31頁）。再者該要約書僅記載被告
出價每坪叁萬陸仟元，總價未填載，僅記載：買方吳清亮先
生願以每坪參萬陸仟萬元承購○○段00000地號土地，如成
交後願以以訂金壹佰萬元支付頭款，後續以每十五天付伍佰
萬元直到付清為止（見本院卷第17頁）。又曾政翔104年12
月24日所簽「專任委託契約書」委託銷售價格2,350萬元，
委託期間自104年12月24日起至105年1月10日止。第19條：
雙方就委託內容之其他約定事項書寫如下；1.總價貳仟參佰
伍拾萬，包含土增稅。2.總價包該筆土地之地上物。3.屋主
實拿貳仟參佰伍拾萬，其金額超出部份為受託人服務費，以
不超過買、賣雙方6%為原則（見本院卷第14頁至第15頁）。
不動產標的現況說明書內容空白未勾填僅簽章及日期，曾政
翔簽章日期為104年12月31日。觀諸被告固於系買賣要約書
末端簽名，然未填載日期，此有被告提出之買賣要約書可參
（見本院卷31頁）。又曾政翔104年12月24日所簽「專任委
託契約書」委託銷售價格2,350萬元，委託期間自104年12月
24日起至105年1月10日止。第19條約定：雙方就委託內容之
其他約定事項書寫如下；1.總價貳仟參佰伍拾萬，包含土增
稅。2.總價包該筆土地之地上物。3.屋主實拿貳仟參佰伍拾
萬，其金額超出部份為受託人服務費，以不超過買、賣雙方
6%為原則（見本院卷第14頁至第15頁）。不動產標的現況說
明書內容空白未勾填僅簽章及日期，且被告簽104年12月30
日要約書隔日104年12月31日曾政翔即簽章。本件被告拿到
要約書至賣方曾政翔簽署要約書期間僅1日，要約書就契約
價格、付款方式等記載多為概括簡略，未精確記載，且不動
產說明書未填載，未能使被告了解買賣標的物之建物狀況，
再再難認原告已就要約書各約款內容對被告事前予以說明。
復參酌新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地面積2,228.96平
方公尺，約674.2604坪，總價約為24,273,374元，原告就賣
方之服務費扣除2350萬元後即為773,374元（24,273,374-23
,500,000＝773,374元）（若加計買方2%即485,467元，總計
為1,259,211元，被告出價高於賣方底價部分為原告之仲介
費，等於全額服務費係由被告支付）。若為每坪叁萬伍仟元
則為23,599,114元，此價格已達賣方願出之總價，然此原告
之服務費僅僅為99,114元。而104年12月31日與原告人員對
話：鍾小姐100萬沒問題1天後500萬有問題，現在 璞玉田 降
價求售，有可能成交嗎？大概多少錢？來得及嗎？（見本院
卷第60頁及反面）原告人員回稱：如果降價有機會，但要下
星期去問客戶才知道。被告：我有個或選項，星期二一次給
足00000000他的貸款額，但每坪為35000，是否願意，煩請
溝通，還有我兒子明天想見你，不知方便嗎？原告人員回稱
：我們公司放假回家過元旦了（見本院卷第60頁至61頁）。
且被告於104年12月25日簽立買賣仲介專任委託契約書，出
售其新竹縣竹北市○○○段○○○○段0000地號土地，委託
價貳仟捌佰萬元有劃線作廢痕跡，改為貳仟肆佰伍拾萬元。
第十九條約定：地主只出售現有持分中350坪，地主實拿貳
仟肆佰伍拾萬元（不含稅金、服務費）（見本院卷第32頁至
第33頁），委託期間自104年12月25日起至105年1月30日止
（見本院卷第32頁）。觀諸系爭要約書記載之要約期限至10
5年1月20日24時止，要約期間長達21日（自104年12月30日
至105年1月20日），與被告委賣土地時間接近，且價金與被
告購買系爭土地價格接近。足認原告知悉被告買地目的及資
金來源須出賣另一筆土地持分，其受委託後就被告欲出售之
土地尚未成交，如此被告資金給付即有問題，由上以觀，尚
難認原告有對被告逐條說明要約書各條款，使被告充分了解
要約書各條款之內容及意義、效果。參酌本件服務費高達百
餘萬元，原告本應確實為就被告買受土地價金總價、給付方
式、稅金負擔、出價之有利價格等為被告作詳細規畫、諮詢
、分析等，而非不顧被告是否給付價金困難，於被告未充分
了解其買受系爭土地之斡旋金及各約定條款意義之情況下，
匆促成交謀取鉅額仲介費；甚且，被告乃係於104年12月30
日審閱該要約書，而賣方即訴外人曾政翔旋於翌日即104年
12月31日同意被告承購之條件，與要約書記載至少3日審閱
期不符，足認被告難以充分審閱並瞭解系爭要約書之內容，
尚難認有給予被告審閱期，被告所辯曾告知須賣地支付買地
價金，原告未充分說明要約書各條款，只叫其一直簽等各節
堪以採信。原告既未給予被告充分之審閱期間即令賣方曾政
翔同意該承購價格，應認原告顯已剝奪被告就系爭買賣要約
書審閱之權利。準此，被告辯稱系爭買賣要約書之簽訂違反
審閱期間之規定等語，即非無據。
⒉至原告雖主張其已確實說明契約內容及被告於契約內應付之
義務、違約責任云云；然定型化契約審閱期間之規定，乃法
律為保護消費者所為之特別規定，原告既未給予被告合理及
充分之審閱期間，且原告亦未能提出相關事證舉證證明被告
於簽約前確已充分瞭解全部契約約款之權利義務關係，縱認
被告於系爭買賣要約書首段內文中「確認對本契約內容已了
解無誤」之欄位中簽名用印，依其情形亦屬顯失公平，依上
開說明，該條款自屬無效。從而，原告於簽訂系爭買賣要約
書時，未予被告合理之審閱期間，固非謂兩造間之契約關係
不成立或無效，惟被告抗辯系爭買賣要約書由原告所預先擬
定之定型化契約條款不構成契約之內容，即屬可採。
㈡、次按，買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契
約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標
的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定
而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期
、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之
過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容
，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項
，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約
之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其
價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交
、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及
其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之
張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由
當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後
，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等
項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契
約業已成立（最高法院93年度台上字第441號判決、最高法
院79年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨
參照）。經查，系爭買賣要約書第四條要約方式固載：買方
願意交付斡旋金新臺幣壹佰萬元整。（票據：票號325839）
予辰豐公司代為斡旋，經賣方簽章同意買方承購條件時，辰
豐公司即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付與賣方，此
契約即自動視為訂金收據，且買賣契約成立，買方絕無異議
等。違約賠償：買賣契約成立後，因可歸責於買方事由違反
本要約書而不履行簽立本約之義務時，已付全部價金任由賣
方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責於賣方事由，不履
行簽立本約之義務時，買方應加倍返還已收之全部價金等字
樣；然細譯上開文章內容堪認在賣方未簽收斡旋金前，買賣
契約尚難認為成立；一旦賣方允諾以買方開出的條件出售，
法律上即推定為買賣契約成立。此時，若買方有支付斡旋金
便轉為定金性質；買方若於轉定後反悔不履約，賣方有權沒
收買方定金，而賣方反悔時，則須將定金加倍返還等語可知
，倘賣方反悔時，須將定金加倍返還之前提要件為賣方已簽
收斡旋金、買賣契約成立及斡旋金轉為定金。本件原告迄至
本院言詞辯論終結前均未提出相關事證舉證證明原告已將前
開斡旋金本票交予訴外人曾政翔簽收之事實，揆諸上開說明
，實難認本件買賣契約業已成立。況且前開要約書就價金等
各項記載概括含糊，就其餘所有權移轉登記、抵押權塗銷等
各項必要之點均未約定，亦可見原告倉促中僅為達成契約取
得鉅額仲介費所致，況本件因原告未給予被告合理審閱期間
，依消保法第11條之1規定，被告得主張該條約定不構成契
約內容，如前述，是以，該買賣契約不能僅以訴外人曾政翔
同意原告之承購價額，而認被告與訴外人曾政翔間之買賣契
約業已成立。
㈢、再按，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。民法第568條第1項定有明文。查系爭買賣要約書第
2頁關於買方給付服務費承諾書之記載乃為：買方吳清亮經
由辰豐不動產開發有限公司仲介購買坐落於新竹縣○○鄉○
○○段○○○○○○號面積2228.96平方公尺，買方承諾給付辰
豐公司依房地成交總價額2%（含稅）之服務費，於簽立買賣
契約同時支付，絕無異議。但在支付定金以後簽立買賣契約
書前，任何一方合法解除買賣契約時，則辰豐公司不得向買
方收取本服務費用等（見本院卷第17頁）。然而，本件買賣
契約既尚為成立，業如前述，且被告與訴外人曾政翔間復未
尚簽立買賣契約本約，此外兩造所不爭執，原告自無從依兩
造間之約定向被告請求成交總價額2%（含稅）之服務費。
㈣、綜上所述，被告與訴外人曾政翔間之買賣契約並未成立，業
如前述，從而，原告依系爭買賣要約書之約定請求被告給付
服務費485,467元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
按年息百分之五計算之利息，即屬無據，不應准許。又原告
之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回
。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必
要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條判決如主文。
中華民國104年5月17日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年5月17日
書記官郭春慧