裁判字號：臺灣宜蘭地方法院95年簡上字第31號民事判決
裁判日期：民國96年02月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決95年度簡上字第31號上訴人甲○訴訟代理人 黃金亮 律師被上訴人乙○○
樓訴訟代理人丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國95年5月8日本院羅東簡易庭95年度羅簡字第42號第一審判決提起上訴，本院於96年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣貳仟叁佰貳拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國91年7月1日向被上訴人承租門牌宜蘭縣蘇澳鎮岳明新村2號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自91年7月1日起至92年6月30日止，為期1年，租金每月新台幣（下同）1,200元。於租約期滿後，因上訴人仍居住於系爭房屋，且按月繳納原租金予被上訴人，經被上訴人收受，故變為不定期賃關係。被上訴人原為照顧孫子，而居住於台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄3之3號，惟現孫子已長大，該屋已不敷使用，且被上訴人年歲已高，故鄉蘇澳地區居住環境良好，擬收回系爭房屋自行居住，乃於94年5月16日以存證信函通知上訴人自95年1月1日起不再續租。
詎上訴人95年1月1日起仍繼續占有使用系爭房屋，拒不遷讓返還，顯屬無權占有，被上訴人因此受有損害，爰依民法第
767條之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並依侵權行為及不當得利之規定，請求上訴人自95年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人1,200元相當於租金之損害賠償。爰為上訴聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：上訴人係於83年1月經由宜蘭縣蘇澳鎮岳明新村里長即訴外人 王孫河 之介紹，向被上訴人以每月1,200元承租系爭房屋，並非於91年7月1日始向被上訴人承租系爭房屋使用。於91年6月間，被上訴人至系爭房屋要求上訴人簽立定期租賃契約，約定租賃期間為1年，以後每年1簽，上訴人迫於無奈，勉予同意。92年6月30日原訂其租賃契約屆滿後，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，並按時將租金郵寄被上訴人，而被上訴人收受租金後同意上訴人繼續占有使用系爭房屋，兩造間成立不定期租賃關係，上訴人現即本於此不定期租賃關係合法占有使用系爭房屋，被上訴人請求返還系爭房屋，並無理由。被上訴人主張收回系爭房屋自住，並不符合土地法第100條第1款收回自住之要件，蓋被上訴人現所居住之臺北縣板橋市○○路○○○巷○○弄3之3號房屋，現雖有被上訴人配偶 曹王小花 、長子 曹嘉齡 、孫 曹志偉 、 曹峻銘 等人設籍，然其中曹嘉齡、曹志偉於93年7月間已搬離至臺北縣板橋市○○街○○號5樓租屋處賃居，就此被上訴人並未舉證如租約終止後，曹嘉齡、曹志偉會回板橋國慶路居住。而上開國慶路房屋之面積約26.31坪，至少3間房間，如被上訴人夫婦與孫曹峻銘各居住1間房間，仍有剩餘空間可供居住使用。況且曹峻銘係00年0月00日生，應為國小學生，原設籍於其父 曹毓麟 於台北縣土城市○○路○○巷○○號戶內，於95年2月27日方遷入板橋國慶路戶內，被上訴人亦於書狀自認略稱曹峻銘係因學區關係才將戶口遷至該處，沒說過曹峻銘也住該處等語。而被上訴人之子女均已成年且有正當職業固定收入，無由被上訴人提供處所供其等居住之必要。且被上訴人久居台北，年歲已高，需人照料，何以能獨自搬回系爭房屋居住。至於被上訴人主張宜蘭地區居住品質良好云云，並未舉證以實其說。加以被上訴人等於板橋國慶路房屋屋齡較系爭房屋，屋況亦較良好，被上訴人要求收回系爭房屋自行居住，顯不合理。被上訴人及長子曹嘉齡均曾在返回修繕系爭房屋時向上訴人表示不會返回系爭房屋居住，現又主張有收回自住之必要，顯無正當理由。又92年6月30日後，兩造間已成立不定期租賃關係，上訴人基此關係占有使用系爭房屋，並願給付租金，被上訴人未受損害，自不得請求損害賠償。況系爭房屋自95年1月至6月份之租金共7,200元，扣除匯款手續費30元、郵資25元，上訴人應支付之租金為7,145元，上訴人前已於95年1月5日掛號郵寄被上訴人，但因逾期招領而退回，上訴人再於95年3月23日郵寄被上訴人，又遭退回，故係被上訴人拒收租金，並非上訴人拒付租金。被上訴人主張上訴人自95年1月1日起並未給付租金，顯非實在等語，資為抗辯。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實，為：
㈠、系爭房屋為被上訴人所有，上訴人於83年1月起，以每月1,200元承租系爭房屋。嗣於91年6月28日，兩造簽訂房屋租賃契約，約定租賃契約自91年7月1日起至92年6月30日止，租賃期限為1年，租金每月1,200元。
㈡、兩造間定期租賃契約至92年6月30日以後，並未續訂租賃契約，惟上訴人仍按月支付1,200元之租金予被上訴人，被上訴人收受租金亦未為反對之意思表示，兩造自92年7月1日起成立不定期租賃契約。
㈢、被上訴人於94年5月26日以存證信函通知上訴人於95年1月1日起終止租賃契約，並仍按月收受上訴人自94年6月至同年12月之租金，惟被上訴人就上訴人所支付之95年1月至6月之租金表示拒絕收受。
㈣、被上訴人名下不動產僅有系爭房屋1幢，並設籍於系爭房屋。
㈤、臺北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○號4樓房屋，建築改良物所有權狀面積登載為89.98平方公尺，換算約26.31，登記為被上訴人配偶曹王小花所有，現有曹王小花、被上訴人長子曹嘉齡、 孫曹志偉 、曹峻銘設籍該處。
㈥、被上訴人長子曹嘉齡於93年7月10日承租臺北縣板橋市○○街○○號5樓房屋居住使用。
四、兩造之爭點及本院之認定：
㈠、被上訴人收回系爭房屋，是否符合土地法第100條第1款收回自住之要件？
１、按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之，且出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任，有最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例意旨可參。
２、查本件被上訴人名下不動產僅有系爭房屋1幢，現居住之台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄3之3號房屋則登記為被上訴人之妻即曹王小花所有，並有曹王小花、被上訴人長子曹嘉齡、孫曹志偉、次子丙○○之子曹峻銘等人設籍。上訴人固抗辯曹嘉齡、曹志偉於93年7月已搬離至台北縣板橋市○○街○○號5樓租屋居住，被上訴人亦自承其孫曹峻銘僅係因學區關係而將戶籍遷至該處，並未實際居住，以上開板橋國慶路房屋之面積約26.31坪，有3間房間，足敷被上訴人夫婦居住，並無必要收回系爭房屋等語。就此被上訴人則主張其即是為不讓曹嘉齡、曹志偉等人在外居住，且宜蘭地區環境居住品質良好，才須收回系爭房屋自住等語。查房屋所有人提供其房屋供無自有住宅之家屬居住或同住，乃為社會常態、人情之常，被上訴人長子曹嘉齡及其大陸籍妻子 馬小鳳 、長子曹志偉等人現雖因系爭房屋租賃他人房屋居住，然如租賃關係消滅，無能力另購他屋而欲回板橋市○○路房屋居住時，則該屋將須容納被上訴人夫妻、曹嘉齡夫妻及曹志偉等人。而該屋雖有房間3間，然被上訴人主張其中一間小房間只有對內之窗戶，無對外之窗戶，亦無法裝設冷氣，無法居住乙節，有被上訴人所提出之照片為證（見本院卷第127、130及
131頁），並為上訴人所不爭執，則該屋顯然已不敷被上訴人及其家屬共同使用。故被上訴人主張有收回系爭房屋自住之正當理由及必要，即屬有據。況宜蘭地區之空氣、噪音污染情形較諸被上訴人現居住之板橋地區顯然較低；且於國道
5號開通後，台北都會區與宜蘭地區之城鄉大為拉近，不論任何資源之取得利用均已甚為便利，此為眾所週知之事，居住品質顯較良好，加以被上訴人為18年次，現已77歲有逾，其有落葉歸根，返回故居居住之念，亦屬常情。故被上訴人主張有土地法第100條第1款之情形，而請求收回系爭房屋自住，即有理由。
３、按當事人得隨時終止租約，但應依習慣先期通知，不動產之租金，出租人並應於至少1個星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。查本件被上訴人既有土地法第100條第1款收回系爭房屋自住之正當理由，被上訴人亦於94年5月26日以存證信函，通知上訴人於95年1月1日起終止租約，其期間逾7個月，足認已屬相當。則兩造間之不定期租賃契約自95年1月1日起終止，被告自95年1月1日起如繼續占有使用系爭房屋，則屬無權占有。從而，被上訴人本於所有權之權能，依民法第767條之規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈡、被上訴人請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？本件上訴人自95年1月1日後占有使用系爭房屋，已屬無權占有，已如前述，則被上訴人即受有相當於租金之不當得利，被上訴人亦受有同額之損害。故被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自95年1月1日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月給付相當於原租金1,200元之不當得利，亦有理由。
就此部分之請求，被上訴人所為不當得利返還請求權之主張即為有理由，另本於侵權行為損害賠償請求權之主張，則毋庸再予論斷。至上訴人抗辯已將95年1月至6月之租金寄給被上訴人，係被上訴人拒絕收受，並非上訴人拒絕支付云云，然兩造間之不定期租賃關係自95年1月1日起已由被上訴人合法終止，上訴人已無給租金之付義務，被上訴人拒收上訴人以繳付租金所為之給付，於法並無不合，故上訴人此部分抗辯，亦非可採。
五、從而，被上訴人主張有土地法第100條第1款之事由，而對上訴人為系爭不定期租賃關係自95年1月1日終止之意思表示，則系爭不定期租賃關係已於95年1月1日終止，上訴人自租約終止後占有使用系爭房屋，即屬無權占有，故主張上訴人應遷讓系爭房屋，及賠償自95年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，每月1,200元之相當於租金之不當得利，均有理由。原審依此准許被上訴之請求，洵屬無誤，上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年2月5日
台灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法官楊麗秋
法官邱景芬法官張軒豪正本與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國96年2月6日
書記官詹玉惠