裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第1838號民事判決
裁判日期：民國107年10月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第1838號原告 楊基圳 訴訟代理人 謝秉錡 律師複代理人 李秉哲 律師被告益三企業有限公司法定代理人 林萬益 被告 林俊雄 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告益三企業有限公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上，如附圖（即台中市○里地0000000000號107年7月9日第0000000000號函之土地複丈成果圖）所示編號A（面積
64.85平方公尺）、編號B（面積62.40平方公尺）、編號C（面積
62.43平方公尺）、編號D（面積63.50平方公尺）之建物拆除，將土地交還原告及全體共有人。
被告益三企業有限公司應給付原告新臺幣9,927元，及自民國106年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國106年7月1日起至返還第一項所示土地予原告之日止，按年給付原告新臺幣2,391元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告益三企業有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴後提出訴之變更追加狀（本院卷157頁），提起主觀預備合併之訴，其先位之訴以被告益三企業有限公司（下稱益三公司）為被告，備位之訴以被告林俊雄為被告。核其先備位之請求所據之基礎事實同一，就建物拆除權能究屬益三公司或林俊雄，攻擊防禦方法並得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，備位訴訟之林俊雄亦未拒卻應訴，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，應予以准許。又於此情形，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，應以先位之訴有理由判決確定時，該解除條件始告成就，併此敘明。
二、被告益三公司解散後經股東選任林萬益為清算人，有股東會議紀錄在卷可稽（見本院卷第179頁），是應由林萬益代表被告益三公司為訴訟行為。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：伊為如主文第1項所示土地（下稱系爭土地）共有人，如主文第1項所示建物為被告益三企業有限公司（下稱益三公司）所有，因系爭土地經台中縣政府81年11月20日八一府工水字第259859號函、台灣省水利局81年12月7日八一水政字第5565號函劃定為特定農業區水利用地不得建築，被告益三公司無法取得使用執照，且於96年4月5日書立協議書同意99年2月28日以前未領到使用執照應任地主處置，自係無權占有，為此依民法第767條、第821條請求被告益三公司拆除建物、返還土地，並溯自起訴前5年至建物拆除騰空返還之日止，請求按105年1月申報地價計算不當得利；若認被告林俊雄自被告益三公司受讓建物之事實上處分權，則請求被告林俊雄拆屋還地及返還不當得利等語。並先位聲明：⑴如主文第1項所示。⑵被告益三公司應給付原告及其他共有人4萬5570元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑶被告益三公司應自起訴狀繕本送達翌日起至第1項聲明履行完畢止，每年給付原告及其他共有人9114元。備位聲明：⑴被告林俊雄應將系爭土地上之系爭建物拆除，並騰空返還予原告及其他共有人。⑵被告林俊雄應給付原告及其他共有人4萬5570元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑶被告林俊雄應自起訴狀繕本送達翌日起至第1項聲明履行完畢止，每年給付原告即其他共有人9114元。
二、被告益三公司、林俊雄抗辯：緣民國69年間建商 許安才 與地主 楊基堉 （與原告、訴外人 楊清敏 為兄弟關係）簽訂合建契約，許安才在坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地（重測○○○鄉○○○段1082之12、1082之24地號土地）興建建物，但建至2樓結構體後即告停工。益三公司誤認只要行政程序補正即可，決定投資，80年間許安才及楊基堉同意益三公司支付各400萬元、900萬元，未完成建物及繼續興建權利轉讓予益三公司，益三公司已支付各50萬元、100萬元，直至申請使用執照，益三公司始知建照已作廢、此案無法解決。96年4月5日，林萬益、楊基堉、 楊孟政 、楊清敏等人召開協調會議，仍同意完成買賣，但因無法取得建築執照，故未完成土地分割及過戶登記。另同建案其他房地因交通部臺灣區國道新建工程遭徵收之徵收補償金分配問題，98年1月20日楊基圳出面與林萬益簽訂協議書約定楊基圳分配取得45％、 楊萬益 取得55％等語。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
二、查原告為系爭土地共有人，上開土地有系爭建物坐落其上，有土地登記謄本可參，並經本院勘驗現場及囑託測量無訛有勘驗筆錄、現場勘驗照片及複丈成果圖可憑（本院卷第5頁、100-107頁），又該建物確係被告益三公司興建完成，為兩造所不否認（本院卷177頁、199頁反面），原告以有拆除權能之益三公司為被告，即無不合。
三、被告益三公司是否有占有之正當權源：
1.查被告益三公司前曾就交通部臺灣區國道新建工程局為興建工程之徵收補償款（系爭建物為未徵收之殘餘部分），對本件原告楊基圳及訴外人楊基堉、楊清敏（分別為原告之兄、弟）提出侵占罪嫌之刑事告訴，經台灣台中地方法院檢察署99年度偵字12701號不起訴處分在案，有上開偵查卷可參。
2.關於上揭建物之興建、徵收、協調事宜，觀諸兩造主張、陳述，暨刑案之合建契約書、不動產買賣契約書、未完成建物拋棄書、未完成房屋起造權利與地上建築物拋棄契約書、協調會議紀錄、協議書，足知系爭土地登記在原告名下，於69年1月29日由楊基堉出面與許安才簽立合建契約，惟許安才未完成即停工。而被告益三公司雖在80年間與楊基堉簽訂「未完成建物拋棄書」及「不動產買賣契約書」，約定未完成建物之所有權均移轉予益三公司，惟益三公司須給付楊基堉方面900萬元（另給付許安才400萬元），且益三公司亦繼續興建完成，而堪認已原始取得系爭建物之所有權；惟因益三公司無法取得建築執照、無法完成土地分割及過戶登記，且亦僅支付楊基堉100萬元（另支付許安才50萬元）。嗣原告雖在96年4月5日之協調會會議紀錄「地主」簽章欄簽名，但會議紀錄係記載：「五、協調方案：同意依據80年間簽訂不動產買賣契約書方式處理。（但書99年2月28日前）」（台灣台中地方法院地檢署99年度他字第2235號卷第44頁），而益三公司就系爭建物未能取得使用執照、未付餘款800萬元、且該建物大部分遭徵收，是徵收所餘之殘餘建物勢無可能「99年2月28日前依照上開不動產買賣契約完成買賣」，自不能以該協調結論而認被告益三公司對原告有何占有之正當權源。另98年1月20日原告及林萬益出具協議書，係因應徵收補償款之領取就交通部臺灣區國道新建工程局函文答覆，難認及於未徵收殘餘之系爭建物。
3.此外，被告益三公司就其有權占有之抗辯，未能舉證，不得對抗原告。從而，原告本於共有人之所有權之作用，訴請被告益三公司將其無權占用如主文第1項所示土地上之建物予以拆除，並將該土地交還原告及其他共有人，並無不合，應予准許。
四、不當得利：
1.按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而依土地法第97條、第105條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明。
上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。
2.參酌系爭土地緊鄰國道六號，且已因劃為水利用地而不得建築，認被告無權占有所獲之利益，依前揭土地法之規定年息百分之3計算為適當。以系爭土地歷年申報地價（本院卷203頁）之年息百分之3計算，暨原告為系爭土地共有人，應有部分為352962/403680之應有部分比例，原告依不當得利之法律關係，得請求被告益三公司給付如主文第2項之不當得利（計算式詳如附表）。原告逾上開範圍之不當得利請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告本於民法第821條、第767條第1項、第179條規定，先位聲明請求如主文第1、2項，為有理由，應予准許。逾此部分則屬無據，應予駁回。
(六)原告先位主張益三公司就系爭建物有拆除權能，既有理由，則備位主張益三公司將系爭建物事實上處分權移轉予林俊雄取得，因此依民法第821條、第767條及第179條規定之請求（備位之訴），即無庸為審究判決。
(七)本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書。中華民國107年10月30日
民事第五庭法官林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月30日
書記官林玉門┌───────────────────────────┐│附表：（單位：新臺幣/元以下四捨五入）│├───────────┬───────────────┤│期間│不當得利之計算式│├───────────┼───────────────┤│101.06.01.-101.12.31.│253.18平方公尺×248×3%×7/12│││＝1,099元││││├───────────┼───────────────┤│102.01.01.-104.12.31.│253.18平方公尺×280×3%×3年＝│││6,380元││││├───────────┼───────────────┤│105.01.01.-106.05.31.│253.18平方公尺×360×3%×(12│││+5)÷12＝3,874元│├───────────┼───────────────┤│被告益三公司所受5年間│以上合計：11,353元││不當得利││├───────────┼───────────────┤│原告可請求不當得利│11,353元×原告應有部分│││352962/403680=9927（元以│││下四捨五入）│├───────────┼───────────────┤│起訴狀繕本送達翌日即│253.18平方公尺×360×3%×原告││106.07.01.起│應有部分352962/403680=2391（元│││以下四捨五入）│││每年2391元│└───────────┴───────────────┘