裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上易字第391號民事判決
裁判日期：民國102年11月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上易字第391號上訴人 葉美雪 被上訴人 趙勇維
趙婉君 共同訴訟代理人 楊大德 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國102年5月28日臺灣臺中地方法院101年度訴字第2892號第一審判決提起上訴，本院於102年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人之母 趙許堆 於民國99年3月26日，與上訴人之代理
人 洪俊銀 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受上訴人所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號建物（下合稱系爭房地），約定買賣總價款新臺幣（下同）18,800,000元。依系爭買賣契約約定系爭建物如有增建應隨本契約點交。若交屋前被查報通知拆除或被拆除，雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價，依鑑價金額減少買賣價金。契約成立後，趙許堆以口頭約定之方式，將系爭契約上之權利與義務移轉給被上訴人並各取得系爭不動產1/2應有部分之所有權登記。
㈡然上訴人曾分別於90年2月8日、94年5月3日接獲臺中市政府
都市發展局違章建築拆除通知單，上訴人當時即已知悉系爭建物有違建且須拆除之事實。上訴人隱瞞收受違建通知書之事實，顯已違反系爭契約第8條第6項第1款之約定，致因違章建築被拆除，使被上訴人受到損害。爰依系爭契約第8條第6項第1款、民法第277條第1項、第2項、第226條第2項之規定請求上訴人負損害賠償責任。
㈢被上訴人得請求上訴人賠償之項目及金額共889,300元。即
⑴系爭房地之違建拆除費用215,000元。⑵系爭房地之回復原狀費用共374,300元。⑶系爭房地因違建拆除而減少之建物面積補償 鄭金福 300,000元。
㈣並聲明：上訴人應給付被上訴人889,300元本息（未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則辯以：㈠上訴人雖於94年曾接獲違章建築通知單，然上訴人當時已向
該里里長取得相關同意文件，並委由建築師辦理相關使用執照之事宜，自94年起至99年簽訂買賣契約之前，上訴人皆未接獲違章建築通知單。且上訴人與洪俊銀間，訂有買賣仲介專任委任書，故皆由受託人洪俊銀處理買賣房屋之訂約事宜，對於「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」之說明勾選「否」之一事，係洪俊銀自行勾選，與上訴人無關。
100年1月5日被上訴人接獲違建限期改善通知單，被上訴人怠於處理系爭違建問題，係可歸責於被上訴人未自行改善之，此亦與賣方是否勾選曾收到違建拆除通知書無涉，故無因果關係。
㈡若認上訴人之行為違反契約而生債務不履行致使被上訴人受
有損失，然依據被上訴人與訴外人鄭金福之不動產買賣契約書，雙方約定之買賣價金為23,000,000元，與當初上訴人與訴外人趙許堆之買賣價金為18,800,000元，系爭房價即有4,200,000元之差價，故被上訴人等出售系爭房屋即有4,200,000元之轉手利潤，實際上何以受有財產損害？並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人889,300元本息。並為供擔保准免假執行之宣告。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利部分廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。兩造補充陳述略如下：上訴人部分：本件系爭房屋於成立買賣之初，買方數次查看房屋，已明確知悉系爭房屋狀況，即政府相關單位曾限期改善或查報之通知在案，其增建部分係隨契約點交並無計價買賣，且通知拆除已在點交買賣標的物之後，上訴人無庸負物之瑕疵擔保責任等語。被上訴人部分：被上訴人係契約之繼受人，自得主張系爭契約之權利；且以訴狀繕本送達而再為通知之意思表示。洪俊銀係上訴人之使用人或代理人身分而為之，上訴人自不得事後否認簽約之效力。上訴人行為顯違背契約義務且具有可歸責事由。被上訴人轉手而獲有差價利益，係地段房價上漲，經濟發展之效益所致等語。
四、兩造爭執與不爭執事項：
Ａ、兩造不爭執事項：㈠趙許堆於99年3月26日與上訴人之代理人洪俊銀簽訂系爭買賣契約書，買受上訴人所有系爭房地，約定買賣總價款1,880萬元。
㈡系爭買賣契約書第8條第6項、第12條第4項約定為真正。㈢洪俊銀在系爭房地之「不動產標的現況說明書」，其中關於
「本建物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」一欄，勾選「是」，於「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」一欄，則勾選「否」。
㈣上訴人曾接獲臺中市0000000000000000000號違
章建築拆除時間通知單、94年5月3日府授都廣字第0000000000號違章建築拆除時間通知單、100年11月9日中市都違字第0000000000號建築拆除時間通知單。
㈤臺中市政府於100年1月5日寄發府都違字第000000000000號
之限期改善通知單予被上訴人趙勇維、100年11月9日寄發中市都違字第0000000000號建築拆除時間通知單、101年4月30日寄發中市都廣字第0000000000號違章建築拆除時間通知單予被上訴人二人。
㈥兩造就被上訴人對系爭房地拆除相關違建，曾花費如民事起訴狀附表1編號1至12等項目之費用不爭執。
Ｂ、兩造爭執之事項：㈠趙許堆是否已將其就系爭買賣契約之權利義務讓與給被上訴
人？㈡上訴人就洪俊銀於系爭房地「不動產標的現況說明書」所為
之記載，是否應負同一責任？㈢被上訴人主張依系爭房地買賣契約書第8條第6項第1款約定
及民法第227條第1項、第2項、第226條第2項規定，請求上訴人負損害賠償責任，有無理由？
五、本院之判斷：㈠查趙許堆與上訴人簽訂系爭買賣契約後，將系爭買賣契約之
權利義務轉讓予被上訴人一節，業經證人即被上訴人之母趙許堆於原審證述明確，且趙許堆於簽訂系爭買賣契約後，係由被上訴人2人登記為所有權人，亦為兩造所不爭，足認趙許堆確已於系爭買賣契約成立後，將系爭買賣契約之權利義務讓與給被上訴人，而被上訴人於起訴時以受讓人地位告知上訴人，是其債權讓與已對上訴人生效，自堪認定。
㈡按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。經查，上訴人就系爭房地係委由代理人洪俊銀與趙許堆簽約，有不動產買賣契約書在卷可參。而洪俊銀於不動產標的現況說明書上，在「是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書」欄中，勾選「否」，亦有不動產標的現況說明書在卷可佐（原審卷第17頁）。則依民法第103條第1項規定，代理人洪俊銀之行為直接對上訴人發生效力，應視同上訴人本人所勾選，上訴人辯稱此與上訴人無關，顯屬無據。
㈢依系爭買賣契約書第8條第6項約定：「㈠本買賣建物（主建
物及附屬建物不含公共設施）如有增建應隨本契約點交。若交屋前被查報通知拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價依鑑價金額減少買賣價金。交屋後則由買方自行承擔風險。惟因賣方交屋前已收到通知卻未誠實告知買方，賣方仍須負賠償責任。…」。上訴人於出賣系爭房地前，曾於90年2月8日、94年5月3日收受臺中市政府違章建築之拆除通知，惟其於出賣系爭房地時，在不動產標的現況說明書上勾選其未曾收受拆除通知，為兩造所不爭，且有臺中市政府都市發展局違章建築拆除時間通知單2紙及不動產標的現況說明書1紙在卷可佐（原審卷第27、28頁、第17頁），是依系爭買賣契約第8條第6項第1款規定，上訴人交屋前已收到拆除通知卻未誠實告知買方，仍須負起賠償責任。上訴人辯稱買賣成立後收到違章建物應拆除通知，始知悉要被拆除云云，即無可採。雖上訴人辯稱趙許堆於買受系爭房地時，已知悉上開違建之存在，即可預期違建將來有被拆除之可能，該違建被拆除，與賣方是否勾選曾收到違建拆除通知無涉等語。然查，違章建築之種類可分為已收受拆除通知與未收受拆除通知者，未收受拆除通知之違章建築，於行政機關尚未立案，尚無拆除之必要，仍具有使用收益之預期利益，與已收受拆除通知者，將立即被拆除之情形有所不同，買受人因此所願給付之價金即有不同。況此部分是否已收受拆除通知，既經買賣雙方明定於契約內應行告知，足認是否已收受拆除通知，對系爭房地之使用收益預期上即屬重要，上訴人於出賣時卻隱瞞未告知，依前開契約第8條第6項第1款約定，自應負損害賠償責任，即不論是否已點交系爭房地。又被上訴人轉手而獲有差價利益，係地段房價上漲，經濟發展之效益所致，與上訴人具有可歸責事由，而違背契約義務無關，自不得謂被上訴人未受有損害。至其所辯違章部分隨契約點交並無計價買賣云云，並未舉證以實其說，難以採信。
㈣被上訴人受有下列之損害：⒈拆除及回復原狀相關費用共計
589,300元。⒉系爭房地因違建拆除而減少建物面積致被上訴人補償鄭金福之金額30萬元，以上共889,300元，為上訴人所不爭，是被上訴人請求給付此部分金額，於法有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約約定，請求上訴人賠償889,300元，及自101年11月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年11月26日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官古金男法官王重吉以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
書記官黃禎祥中華民國102年11月26日