臺灣士林地方法院93年度簡上字第38號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院93年簡上字第38號民事判決

裁判日期：民國94年03月15日

裁判案由：給付租金等

臺灣士林地方法院民事判決93年度簡上字第38號上訴人丁○○
乙○○○兼上共同訴訟代理人丙○○被上訴人台北市政府法定代理人甲○○訴訟代理人 張世興 律師複代理人 游雅鈴 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國93年1月27日本院士林簡易庭92年度士簡字第1487號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之擴張，本院於94年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決所命超過㈠上訴人丁○○、丙○○應連帶給付被上訴人新台幣壹拾陸萬貳仟零肆拾捌元，及其中新台幣捌萬壹仟零貳拾肆元自民國九十二年十一月一日起、其中新台幣捌萬壹仟零貳拾肆元自民國九十二年十二月十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡上訴人丙○○、乙○○○應連帶給付被上訴人新台幣壹拾陸萬壹仟叁佰伍拾貳元，及其中新台幣柒萬肆仟捌佰貳拾陸元自民國九十二年十一月一日起、其中新台幣捌萬陸仟伍佰貳拾陸元自民國九十二年十二月十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢上訴人丁○○、丙○○應各給付被上訴人新台幣壹拾捌萬肆仟捌佰壹拾玖元，及自民國九十二年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分准免假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人丁○○、丙○○應分別再給付被上訴人新台幣壹萬壹仟零捌拾玖元，及自民國九十三年十月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人其餘擴張之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人丁○○、丙○○連帶負擔百分之二十一，上訴人丙○○、乙○○○連帶負擔百分之二十一，丁○○、丙○○各負擔百分之二十四，餘由被上訴人負擔。
擴張之訴訴訟費用由上訴人丁○○、丙○○各負擔百分之四十四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人丁○○邀同上訴人丙○○為連帶保證人，向被上訴人承租台北市○○區○○段3小段181地號土地之應有部分4625/21700，供其所有之台北市○○區○○街○○號3樓房屋基地使用，雙方約定租期自民國87年12月
1日起至90年11月30日止，租金每月新台幣（下同）10,329元（即按公告地價年息5%計算），若遇公告地價調整時，應隨同調整，且如為自住並設有上訴人丙○○亦邀同上訴人乙○○○為連帶保證人，向被上訴人承租上開土地之應有部分4625/21700，供其所有之台北市○○區○○街○○號4樓房屋基地使用，關於租期、租金之約定，均與丁○○之租約相同。詎上訴人丁○○、丙○○並未依約繳納租金，各積欠被上訴人81,024元、74,826元之租金，且其中丁○○、丙○○均曾將珍並有將公司營業地址登記於美崙街60號4樓房屋內之情事，顯不符合租金優惠之條件，而應將溢受之租金優惠返還於被上訴人。此外，上訴人丁○○、丙○○於租期屆滿後，繼續無權占用系爭土地迄今，受有相當於租金之不當得利，亦應負返還之責。為此，爰依租賃契約、連帶保證契約及不當得利之法律關係，請求㈠上訴人丁○○、丙○○連帶給付被上訴人174,744元，上訴人丁○○給付被上訴人211,600元，及均自92年11月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈡上訴人丙○○、乙○○○連帶給付被上訴人180,567元，上訴人丙○○給付被上訴人211,600元，及均自92年11月
1日起至清償日止按年息5%計算之利息。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權分別為准免假執行之宣告。被上訴人於本院為訴之擴張，請求上訴人丁○○、丙○○再分別給付90年12月1日起至91年2月28日止之不當得利12,696元及其法定遲延利息，而聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人丁○○、丙○○應再分別給付被上訴人12,696元，及均自93年10月14日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：㈠上訴人丁○○、丙○○所有之台北市○○區○○街○○號3、4樓房屋，其面積各僅有79.13平方公尺，又該棟建物共有四層樓，故依比例計算，上訴人承租之面積應僅有上開面積之各1/4，惟被上訴人竟以185平方公尺之1/4計算上訴人承租之面積，並據以請求租金，實不合理。
㈡被上訴人所稱之185平方公尺範圍，係訴外人 潘木火 前向被上訴人承租之面積，惟該租約已於63年底屆滿，自與本件租賃契約無關。又上訴人與被上訴人簽訂系爭租約時，前述
185平方公尺土地有部分空地遭他人占用，被上訴人顯未將全部租賃標的交付上訴人，自不得請求上訴人給付全部租金。㈢上訴人丁○○及丙○○一直居住並號3、4樓房屋內，從未遷出，至丙○○雖曾將公司地址暫時遷至4樓房屋內，然實際上並無在該址營業，自應適用6折之租金優惠等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄，被上訴人第一審之訴駁回。㈡被上訴人擴張之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人丁○○邀同上訴人丙○○為連帶保證人，向被上訴人
承租台北市○○區○○段3小段181地號土地之應有部分4625/21700，供其所有之台北市○○區○○街○○號3樓房屋基地使用，租期自87年12月1日起至90年11月30日止，租金每月10,329元（即按公告地價年息百分之5計算），若遇公告地價調整時，應隨同調整，且如為自住並設有有6折之優惠。
㈡上訴人丙○○邀同上訴人乙○○○為連帶保證人，向被上訴
人承租前開土地之應有部分4625/21700，供其所有之台北市○○區○○街○○號4樓房屋基地使用，關於租期、租金之約定，均與丁○○之租約相同。
㈢上訴人丁○○就其與被上訴人簽訂之前述租賃契約，迄今尚
積欠被上訴人租金81,024元；上訴人丙○○就其與被上訴人簽訂之前述租賃契約，迄今尚積欠被上訴人租金74,826元。
㈣依兩造契約約定，承租戶需設有
折之租金優惠，上訴人丁○○、丙○○於租賃期間內，並無將日間曾將其所經營之「宜欣皮飾有限公司」（下稱宜欣公司）營業地址遷至美崙街60號4樓。
㈤爭房屋旁之空地自70幾年起迄今，均由系爭房屋1樓所有權人搭蓋建物自行使用或出租他人使用。
㈥上訴人丁○○、丙○○於租賃期滿後，仍繼續占有使用系爭房屋迄今。
四、得心證之理由：㈠租金及違約金部分：
被上訴人主張上訴人丁○○、丙○○並未依兩造所簽訂之租賃契約書繳款，各積欠81,024元、74,826元未繳納，且依契約第4條之約定，上訴人丁○○、丙○○應另給付各81,024元、74,826元之違約金，並與連帶保證人丙○○、乙○○○負連帶給付之責等情，業據其提出台北市市有基地租賃契約書為證（見原審卷第8至10頁及23、24頁），上訴人固不否認積欠上開金額之事實，惟以：系爭房屋3、4樓面積各僅有79.13平方公尺，該契約以185平方公尺之1/4即46.25平方公尺計算承租面積，顯不合理，且被上訴人並未將全部租賃標的交付上訴人，亦不得請求上訴人給付全部租金等語，資為抗辯。經查：
⑴本件上訴人向被上訴人承租之標的，依前開契約書第1條之
約定，僅記載為「台北市○○區○○段3小段181地號土地，面積217平方公尺，『承租持分4625/21700』」，而未就租賃標的之確實範圍及位置予以標明特定，有該契約書影本二件在卷可考（見原審卷第8至10頁及23、24頁），此與一般租賃契約就租賃標的乃特定於某一實際範圍及位置之記載方式，有顯著之不同；且查，系爭房屋為4層樓建物，上訴人則分別為3、4樓房屋之所有權人，故其等與被上訴人簽訂前開契約之目的應在取得合法使用系爭土地之權利，而無請求被上訴人按其承租比例，實際交付某一特定範圍土地（即某一塊46.25平方公尺之土地），供上訴人單獨使用之必要，是兩造所定前開租賃契約之真意，自應解為被上訴人同意將其就系爭土地其中4625/21700之使用收益權，於契約存續期間內，由上訴人享有，上訴人則需按月給付被上訴人一定之金額，以作為取得使用收益權之代價，而非由上訴人向被上訴人承租系爭土地內某一特定之46.25平方公尺土地，始屬合理。易言之，兩造間所簽訂之契約，雖名為「租賃契約」，然其承租之標的並非特定之「物」，而僅為系爭土地4625/21700之使用收益權，故非屬民法第421條所定之「租賃契約」，惟該契約既係經雙方當事人合意所簽訂，其內容復無違反公序良俗或法律禁止之規定，自應認該契約業已成立生效，雙方均應受此契約內容之拘束，上訴人嗣後片面以承租比例計算不合理為由，辯稱無需支付上開金額，要無可採。
⑵承前所述，兩造所簽訂之前開契約，既非約定上訴人向被上
訴人承租某一特定位置之土地，被上訴人自無實際「交付」某部分土地予上訴人使用之義務。且上訴人亦自承最初於70幾年間開始與被上訴人訂約時，即已知系爭房屋旁之空地遭他人占用之事實，其多年來仍願以前述比例計算其使用權範圍，並據以核算每月應繳納之使用對價，更難謂被上訴人有何未依約履行之情事，故上訴人以被上訴人未將全部租賃標的交付予上訴使用等語置辯，亦不足採。
⑶從而，被上訴人依兩造間所定之前開契約及連帶保證契約，
請求上訴人丁○○、丙○○連帶給付被上訴人162,048元（81,024＋81,024＝162,048)，及請求上訴人丙○○、乙○○○連帶給付被上訴人149,652元（74,826＋74,826＝149,652），均有理由，應予准許。至遲延利息部分，其中上訴人欠繳之使用對價各81,024元、74,826元，因依前開契約所定繳納期限均在92年11月1日之前，故被上訴人就上開部分請求自92年11月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，自屬有據，應予准許；惟關於違約金81,024元、74,826元部分，因兩造並無約定給付期限，且被上訴人亦未能證明其於92年11月1日前業已催告上訴人履行，依民法第229條第2項之規定，自應認上訴人係自本件起訴狀繕本送達翌日起，始負遲延之責任，是被上訴人就該部分遲延利息之請求，僅於起訴狀繕本送達翌日即92年12月13日起至清償日止按年息5%計算之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則乏依據，應予駁回。
㈡追繳溢受之租金優惠部分：
被上訴人主張依兩造於84年間所定契約之約定（租期自84年12月1日至87年11月30日），需承租戶「設有者，始能享有6折之租金優惠，惟上訴人丁○○、丙○○於該段期間內，均曾將月1日至87年9月30日間，將系爭美崙街60號4樓房屋其中
12.7平方公尺供作訴外人宜欣公司營業使用，顯不符合租金優惠之條件，自應補繳該部分之差額等情，均為上訴人所否認。經查：
⑴被上訴人業於本院自認上訴人丁○○、丙○○並無將
離系爭房屋之情事，是其以此項事由，請求上訴人補繳租金優惠之差額，自無理由。
⑵至被上訴人主張上訴人丙○○曾於85年7月1日至87年9月
30日間，將美崙街60號4樓房屋其中12.7平方公尺供作訴外人宜欣公司營業使用等情，業據其提出台北市稅捐稽徵處士林分處87年12月16日北市稽士林乙字第8702963900號函、房屋稅籍記錄表影本各一件為證（見本院卷第196、197頁），上訴人雖辯稱僅係將營業地址暫登記於該處，實際上並未在該處營業云云，並提出宜欣公司之營利事業所得稅結算申報核定通知書、營業人銷售額與稅額申報書、公司執照等影本為證（見本院卷第213至220、233、234頁），惟查，上開申報書均係87年度以後之申報資料，故依該申報書所載之營業地址，僅能證明宜欣公司自87年起即未於美崙街60號4樓營業之事實，至該公司於85年7月1日至86年12月31日間之實際營業地點，則未據上訴人提出相關證據供本院參酌，且公司執照亦僅有公司所在地之記載，而無「營業地」之記載，其空言該段期間並未將系爭房屋供作宜欣公司營業之用，尚難採信。從而，被上訴人依前開契約及連帶保證契約之約定，請求上訴人丙○○、乙○○○連帶給付85年7月
1日至86年12月31日間短繳之租金共計11,700元（詳後附計算式Ａ），及自起訴狀繕本送達翌日即92年12月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，堪予准許；逾此部分之請求，則不應准許。
㈢無權占有之不當得利部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院61年度台上字第1695號著有判例可資參照。本件被上訴人主張上訴人丁○○、丙○○於前開契約所定期間屆滿後，未再與被上訴人簽訂任何契約，其等繼續使用系爭土地，應屬無權占有等情，為上訴人所不爭執，自堪信為真實。揆諸前揭判例意旨，被上訴人請求上訴人返還無權占用期間相當於租金之不當得利，即屬有據，茲就該不當得利之金額，審酌計算如下：
㈠占用面積部分：
按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條第1項、第3項定有明文。是「法定空地」本身雖無建物坐落其上，惟仍屬建築基地之一部分，且與建物建築執照、使用執照之審查核發有密不可分之關係，自不得將其與建物本身所占土地部分任意分割或移作他用，其理至明。經查：系爭建物之基地面積為161.59平方公尺，此業據本院向台北市政府工務局調取62字第811號使用執照相關資料查閱屬實，有陽明山管理局62工營字第58號建築執照影本（見本院卷第257頁）、工程竣工圖影本（見本院卷第210頁）各一件附卷可參，又上開基地面積除包含系爭建物本體結構所占面積外，尚包括該建物旁之「空地」面積，此觀諸該工程竣工圖所繪配置圖及面積計算表，甚為明確，且台北市政府工務局亦曾於
86年間查覆上開空地確屬62字第811號使用執照依法留設之「法定空地」，有該局查覆函文影本在卷可憑（見本院卷第76頁），則前述空地應屬前開法規所稱之「法定空地」，當無疑義。是本件上訴人之房屋雖僅有79.13平方公尺，惟其使用之建築基地既為161.59平方公尺，參諸前揭法條規定及說明，自不能認該建物占有使用系爭土地之面積僅
79.13平方公尺而已，否則，該空地部分既已供系爭建物作法定空地之用，依法不能重複使用，被上訴人復無法就該部分請求上訴人返還無權占用之不當得利，顯有失事理之平。至被上訴人雖主張該建物原係訴外人 潘火木 向被上訴人承租
185平方公尺土地而興建，自應以該面積計算上訴人占有系爭土地之面積云云，惟查系爭建物之基地面積確實僅有
161.59平方公尺，前已詳述，且被上訴人復無法具體說明上訴人就超過該面積部分，有何占有之情事，自不能僅憑訴外人潘火木於61年間曾向被上訴人承租185平方公尺土地，即認上訴人占用系爭土地之面積亦應據此計算，被上訴人前開主張，並無可採。綜上所陳，本件4層樓建物占用系爭土地之面積應為161.59平方公尺，上訴人所受相當於租金之不當得利，自應以此為計算基礎，方屬正確。
㈡次按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年
息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。又所謂土地之總價額，土地法施行法第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。另平均地權條例施行細則第21條規定：公有土地及依平均地權條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。經查，系爭土地於90年12月至92年10月間之公告地價即申報地價為每平方公尺54,900元，有該土地之公告地價表附卷可稽（見本院卷第40頁）。又本院斟酌系爭土地位於台北市士林區，附近商店林立，交通方便，有照片6幀在卷足參（見本院卷第
110至112頁），及兩造原約定之租金係以年息5%計算等情，認被上訴人主張應以申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚屬合理。準此，本件被上訴人原起訴請求上訴人丁○○、丙○○給付自91年3月1日起至92年10月31日止之不當得利，於各給付184,819元（詳後附計算式Ｂ），及自起訴狀繕本送達翌日即92年12月13日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則乏依據，應予駁回；另被上訴人以擴張之訴請求上訴人丁○○、丙○○給付自90年12月1日起至91年2月28日止之不當得利部分，於各給付11,089元（詳後附計算式Ｂ），及自93年10月14日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內，亦有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬乏據，應予駁回。
五、綜上所述，本件被上訴人請求㈠上訴人丁○○、丙○○連帶給付被上訴人162,048元，及其中81,024元自92年11月1日起、其中81,024元自92年12月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡上訴人丙○○、乙○○○連帶給付被上訴人161,352元（149,652＋11,700＝161,352），及其中74,826元自92年11月1日起、其中86,526元自92年12月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人丁○○、丙○○各給付被上訴人184,819元，及自92年12月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審判決就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依聲請為准免假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰將該部分判決廢棄，並改判如主文第二項所示；至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人於二審所提擴張之訴，除其中請求上訴人丁○○、丙○○各給付11,089元，及自93年10月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許外；逾此部分之請求，核無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條但書、第85條第1、2項、第463條，判決如主文。
中華民國94年3月15日
民事第二庭審判長法官陳介源
法官王怡雯法官馬傲霜以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國94年3月21日
書記官林豐圃計算式Ａ（元以下四捨五入）：
⑴依營業用面積127/761、自住面積634/761之比例計算85年7月1日至86年12月31日應給付之租金：
⊙87.7.1至86.6.30（共12個月）：
46.25（平方公尺）×49000（申報地價）×127/761×5﹪÷12×12＝00000
00.25（平方公尺）×49000（申報地價）×634/761×5﹪×60﹪÷12×12＝0000000000＋56641＝75551⊙86.7.1至86.12.31（共6個月）：
46.25（平方公尺）×53600（申報地價）×127/761×5﹪÷12×6＝00000
00.25（平方公尺）×53600（申報地價）×634/761×5﹪×60﹪÷12×6＝0000000000＋30979＝41322⊙共計：116873元（75551＋41322＝116873）⑵上訴人原繳納金額：
⊙87.7.1至86.6.30（共12個月）：
46.25（平方公尺）×49000（申報地價）×5﹪×60﹪÷12×12＝67988⊙86.7.1至86.12.31（共6個月）：
46.25（平方公尺）×53600（申報地價）×5﹪×60﹪÷12×6＝37185⊙共計：105173元（67988＋37185＝105173）⑶應補足之差額：11700元（000000－000000＝11700）計算式Ｂ（元以下四捨五入）⑴丁○○部分：
⊙90.12.1至91.2.28（即擴張之訴部分，此部分丁○○已支付
6成之不當得利，故僅請求不足部分）
161.59（平方公尺）×54900（申報地價）×5﹪÷12×3×40﹪÷4（因僅占整棟建物之1/4）＝11089⊙91.3.1至92.10.31（即原起訴請求部分）
161.59（平方公尺）×54900（申報地價）×5﹪÷12×20÷
4（因僅占整棟建物之1/4）＝184819⑴丙○○部分：同上