裁判字號：最高法院86年台上字第2611號民事判決
裁判日期：民國86年08月21日
裁判案由：所有權移轉登記事件
最高法院民事判決八十六年度台上字第二六一一號
上訴人重豪建法定代理人 施鳳喬 上訴人乙○○共同訴訟代理人 何俊墩 律師被上訴人甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年九月二日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十四年上更㈠字第一○八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人主張：上訴人乙○○、重豪建設開發有限公司（下稱重豪公司）於民國七十八年三月二十八日，分別就坐落高雄市○○區○○段四七一等號土地及其上所建「國家公園大亨消費廣場」地下室一樓精品名店區Ａ２號房屋與被上訴人訂立預定土地及房屋買賣契約書，將該房地出售與被上訴人。茲系爭房屋業經建造完成，並已將房屋及土地產權移轉登記與被上訴人。詎被上訴人竟拒不繳清買賣價金，履經催討亦不置理，伊遂於八十二年十一月九日解除系爭買賣契約，被上訴人自負有回復原狀之義務，應返還系爭房地與伊。縱認解除契約不合法，被上訴人亦應清償所積欠之價金等情，先位聲明求為命被上訴人將系爭房地所有權分別移轉登記與上訴人所有之判決；備位聲明求為命被上訴人給付新臺幣（下同）二百四十五萬元及加給自八十一年十月二十三日起至清償日止，按年利率百分之八‧二五計算滯納金之判決。
被上訴人則以：系爭房屋之隔間、坪數與走道寬度，均與契約約定不符，上訴人既未依債務之本旨提出給付，伊於上訴人補正前拒絕受領系爭房地及給付價金，即非無據，上訴人解除契約，尚有未合。且上開瑕疵已使伊承購目的無法達成，上訴人既不為補正，伊解除系爭買賣契約，亦無不合，上訴人不得請求伊給付價金等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就備位聲明所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，並維持第一審就先位聲明所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造簽訂買賣契約，上訴人將系爭房地出賣與被上訴人，約定價金按房屋建築之程度分期付款，並於建築完成辦理銀行貸款及付清尾款後交付系爭房地。該房屋業已建造完成，並於八十一年九月間將房地產權移轉登記與被上訴人之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。上開「預定房屋買賣契約書」第二十六條關於「隔間」部分約定：「精品名店及美食大排檔，格（隔）間採用二分之一Ｂ磚隔間，上層採用一次發色鋁框⒓ＭＭ強化玻璃、美食大排檔磚牆貼磁磚。（美食大排檔與精品名店區間除強化玻璃隔間外兩通道出入口加裝空氣門隔間），精品名店贈送電動鐵捲門。」，而實際上上訴人建造完成之「國家公園大亨消費廣場地下室一樓精品名店及美食大排檔」等各間店，包括系爭房屋在內，其隔間完全係以水泥及磚砌成，上層並未採用一次發色鋁框⒓ＭＭ強化玻璃。足見系爭房屋關於隔間之建築違反兩造契約之約定，且該違反契約之情事係可歸責於上訴人之事由所致。兩造所定「預定土地買賣契約書」及「預定房屋買賣契約書」，關於系爭房屋之位置圖，兩份契約書完全相同，即如原判決附圖一所示。經查上訴人實際完成之房屋，與該圖中間標示「十一米出入大門廳」、左側標示「精品名店街８米出入大門廳」、右側標示「美食大排檔８米出入大門廳」等均有不符。再者，上訴人移轉登記與被上訴人之系爭房屋面積連同共同使用部分雖較原約定之坪數略多，惟其中公共設施如同附圖所示Ａ、Ａ與Ｄ１間之電梯走道等，迄仍被堵塞而不能使用，有勘驗筆錄可証，上訴人所欲交付之公共設施亦與契約約定有間。俱見上訴人提出給付之系爭房屋，顯然與兩造所訂契約之內容不符；被上訴人抗辯上訴人未依債務本旨提出給付，堪予採信。次查兩造雖就土地及房屋分別訂立契約書，惟依「預定土地買賣契約書」第十三條及「預定房屋買賣契約書」第十七條之約定，兩造就房屋及土地之義務必需一起履行，且分期給付土地之價金，亦以房屋建築之進度為準，足見雙方係以房屋及土地為一體而成立買賣契約。況上訴人所提催告被上訴人繳款之存証信函，亦係由上訴人共同具名，並均稱房地之總價若干，請被上訴人向其二人給付房地全部之欠款，亦有該存証信函附卷可証。其起訴請求被上訴人向其二人給付全部欠款，均未將土地與房屋價金分開請求，因房屋部分有上開瑕疵存在，土地部分雖無瑕疵，仍無單獨請求履行之理。按有關出賣人瑕疵擔保之規定，原則上雖於危險移轉後始有其適用，但因出賣人負有給付無瑕疵物與買受人之義務，是於危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。系爭房屋因走道及出入大門廳之寬度不足，公共設施有部分被堵住不能使用，均減損被上訴人買受精品店之價值，具有瑕疵，上訴人既未依債務本旨提出給付，則被上訴人表示於上訴人給付無瑕疵物前，拒絕繳付為對待給付之價金，並於上訴人通知交屋時拒絕受領，於法即有依據。上訴人主張解除契約，先位聲明求為命被上訴人回復原狀返還系爭房地與伊，備位聲明請求被上訴人給付未付價金及滯納金，均無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，為民法第二百五十九條所明定。是以契約除由當事人合意解除，應依雙方之約定，並不當然適用該條規定外，不問由何方當事人行使解除權，如已生解除之效力，雙方即負有回復原狀之義務。經查本件被上訴人屢次陳述，因上訴人違約不依債之本旨提出給付，其已於訴訟前及訴訟中為解除契約之意思表示云云。倘其解除契約已生解約之效力，則上訴人先位聲明主張契約解除，依前開回復原狀請求權，訴請被上訴人將系爭房地產權移轉登記與伊，是否不能准許？即非無斟酌之餘地。乃原審未詳究本件買賣契約已否經被上訴人解除，徒以上訴人未依債務本旨提出給付，被上訴人拒絕受領房屋及繳付價金，依法有據，因而認其先位聲明主張契約解除，訴請被上訴人回復原狀返還系爭房地產權，不應准許，自難謂無判決理由不備之違法。先位聲明部分既屬無可維持，備位聲明部分亦應認為有廢棄發回之原因。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年八月二十一日
最高法院民事第七庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官鄭三源法官楊隆順法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年九月四日
Ａ