裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第3439號民事判決
裁判日期：民國106年01月17日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第3439號原告 楊棨澤 訴訟代理人 黃沛聲 律師
李奇 律師 鄭皓軒 律師被告皇翔建設股份有限公司法定代理人 廖年吉 訴訟代理人 周仕傑 律師上列當事人間請求返還價金事件，經臺灣新北地方法院105年度訴字第1841號裁定移送前來，本院於民國105年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查依卷附房屋土地買賣契約書（下稱系爭契約書）第23條之約定，兩造已合意以本院為第一審管轄法院，則本院就本件訴訟自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國103年3月15日與被告簽訂系爭契約，購買被告所推出「皇翔富豪」建案（下稱系爭建案）編號第B8戶12樓之房地預售屋（含地下伍層編號第217號停車位）1戶（下稱系爭預售屋)，價金新臺幣（下同）1,55
9萬元。詎於104年7月31日，系爭建案施工現場因可歸責於被告之管理疏失，發生施工工人即訴外人 陳宥善 使用施工架台車進行鋼筋搬運作業時，遭翻落的1噸鋼筋砸中頭部致死事件。此意外事故雖非兇殺或自殺死亡，惟顯屬被告管理疏失之意外，且陳宥善死狀淒慘，頗受新聞媒體矚目，經媒體報導後對一般社會大眾產生心理層面之嫌惡狀況，已具體影響系爭預售屋之客觀經濟價值，亦即系爭預售屋之市場交易價格因該事件而減損，產生無法補正之價值瑕疵，故原告得依民法第359條之物之瑕疵擔保及同法第227條準用第22
6條、第256條之債務不履行規定，解除系爭契約。又原告於104年12月29日向臺北市政府第2次申訴未果後，旋於10
5年5月16日以臺北安和郵局902號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告解除系爭契約，並催告返還已給付之價金
252萬元及法定利息，被告卻函覆表示不生解約效力及其拒絕返還價金與利息。綜上，原告已合法解除系爭契約，爰依民法第259條第2款規定，請求被告返還已收受之價金252萬元，及自被告受領系爭存證信函時（即105年5月18日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告252萬元，及自105年5月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函文，
可知：⒈所謂「凶宅」限於賣方產權持有期間，且賣方擔保範圍只限於擔保自己的房屋不是凶宅，不包括同棟大樓其他房子（含共有部分）；⒉曾發生兇殺或自殺死亡，但不包括自然死亡及意外死亡；⒊在專有部分求死行為致死，但不包括在專有部分砍殺而陳屍他處之行為。是系爭建案於興建過程中發生 工安 事故，非屬物之瑕疵，且系爭建案屬預售屋，尚未有實際建物存在，並未有在被告持有建物產權期間，及建築物之專有部分發生他人加工致死或自行加工致死情事，難謂有何經濟性之價值減損。又臺灣新北地方法院（下稱新北地院）105年度審簡字第634號刑事案件（下稱另案刑事案件）所附相驗屍體證明書，記載陳宥善之死亡地點為送醫途中，故本件於專有部分並未有非自然死亡事故之情事。縱然系爭建案興建過程中發生工安事件，衡諸一般交易觀念，並未導致系爭預售屋之價值、效用、品質減損，而構成物之瑕疵情事。
㈡關於物之瑕疫擔保請求權，必須買賣標的物交付時起才能行
使，姑不論本件工安意外是否導致系爭預售屋有滅失或減少其價值、滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（被告否認），因系爭預售屋之所有權尚未移轉登記予原告，系爭預售屋亦未交付予原告，原告尚無從行使其瑕疵擔保請求權，則原告提起本件訴訟顯無理由。
㈢又被告將系爭建案工程交由訴外人北昌營造股份有限公司（
下稱北昌公司）承攬，北昌公司又轉包予仟烽工程有限公司（下稱仟烽公司），仟烽公司再轉包予訴外人 陳志成 ，並由訴外人 陳志維 擔任現場領班，本件工安事故係因次承攬人之疏失，造成次承攬人之受僱人死亡，與被告無涉，被告亦無任何刑事責任，故無可歸責於被告之不完全給付情事。
㈣綜上所述，系爭建案並無物之瑕疵，被告亦無不完全給付情
事，則原告指稱施工過程中發生可歸責於被告之工安事故，造成系爭預售屋客觀經濟價值減損，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並依不完全給付規定，解除系爭契約，及請求被告返還買賣價金252萬元，自無可採等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於103年3月15日簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭預售屋，買賣總價為1,559萬元，原告已繳納第一至五期價金共252萬元，且系爭建案現尚未完工。系爭預售屋興建過程中，於104年7月31日發生工人陳宥善使用施工架台車進行鋼筋搬運作業時，不慎遭翻落的鋼筋砸中頭部致死之意外事件（下稱系爭工安意外）；原告以系爭建案施工現場發生系爭工安意外，造成系爭建案之客觀價值下跌，被告無法完全給付買賣標的物為由，於105年5月16日以系爭存證信函向被告為解除契約之意思表示，被告已於同年月18日收受系爭存證信函等情，為兩造均不否認，並有系爭契約、網路新聞、系爭存證信函及送達回執、新北地檢署相驗屍體證明書、相驗照片等在卷可稽（見新北地院卷第18至
32、37、38頁；本院卷第57、58、88、94、110至119頁）；復經本院調閱新北地院105年度審簡字第634號刑事案件全卷核閱無誤，是上開事實均堪認定。
四、原告主張系爭預售屋興建過程中，發生工人陳宥善死亡之系爭工安意外，具有物之瑕疵，且系爭工安意外可歸責於被告，構成不完全給付，原告既已解除系爭契約，被告自應返還原告已繳納之價金252萬元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為：㈠系爭預售屋興建時發生系爭工安意外，是否構成物之瑕疵擔保責任？㈡原告依民法第35
9條物之瑕疵擔保規定，及同法第227條不完全給付準用同法第226條、第256條規定，主張解除系爭契約，訴請被告返還價金，有無理由？茲分述如下:
㈠系爭預售屋興建時發生系爭工安意外，是否構成物之瑕疵擔
保責任？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354條定有明文。
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照。是物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。又就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響房屋之交易價值甚鉅，為此內政部公布之成屋買賣契約書範本之附件一「建物現況確認書」，亦特別要求出賣人就建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事為說明。然房屋於興建過程中，是否因發生工安意外而成為買受人不願購買之標的，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，尚難逕認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。
⒉查系爭預售屋興建過程中，施工基地上固發生系爭工安意外
，惟陳宥善於事發時間即104年7月31日上午9時許雖受傷嚴重，但並非當場死亡，係於同日同日上午10時6分送醫途中始死亡，此有新北地檢署相驗屍體證明書、檢驗報告書、衛生福利部臺北醫院診斷證明書等存卷可考（見新北地檢署
104年度相字第998號卷第5、35至37頁）。是本件核與一般房地產交易市場及實務經驗中，在買賣標的之「房屋內」發生兇殺或自殺死亡事故，依我國社會民情，因多會存有嫌惡畏懼心理，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，但對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響；及就房屋交易市場之通常交易觀念，「屋內」是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，因認屬房屋交易之重大資訊，且影響房屋交易價值甚鉅，故認係交易上瑕疵之情形尚屬有間。是縱然系爭預售屋興建過程中曾發生系爭工安意外，衡諸一般交易觀念，難謂系爭工安意外係屬非自然事故，而有導致系爭預售屋之價值、效用、品質減損之物之瑕疵情事。原告雖主張：因系爭工安意外，導致系爭預售屋之市場交易價格減損，被告因此將系爭建案之名稱由「皇翔富豪」更名為「皇翔御花園」，重新包裝，方能繼續銷售云云。惟被告已否認上情，辯稱：早於系爭工安意外發生前，即已將系爭建案更名為「皇翔御花園」等語；且觀之原告提出之住展房屋網網頁資料（見本院卷第60、61頁），發現「皇翔富豪」建案之平均單價為每坪67萬元，嗣更名為「皇翔御花園」後之平均單價則為每坪69萬元，並無原告所稱系爭建案因發生系爭工安意外，導致市場交易價格下跌之情，原告就此亦未能舉證以實其說。況縱系爭預售屋現所出售之價格較之原告原購入之價格為低，然房屋交易價格本受市場供需、經濟發展等因素影響，尚無從執此遽認系爭預售屋存有瑕疵，則原告此部分主張，洵不足採。
㈡原告依民法第359條物之瑕疵擔保規定，及同法第227條不
完全給付準用同法第226條、第256條規定，主張解除系爭契約，訴請被告返還價金，有無理由？查系爭預售屋尚未完工，其作為房屋居住使用之通常效用或契約預定效用，均不因系爭工安意外而滅失或減少，且原告未證明系爭預售屋因系爭工安意外，而生任何減損該屋價值、效用及一般居住品質之物之瑕疵存在，是系爭預售屋並無瑕疵，出賣人即被告將來所為之給付即為完全給付。準此，原告依民法物之瑕疵擔保及不完全給付規定，主張解除系爭契約，即屬無據，原告寄發系爭存證信函予被告，亦不生解除契約之效力，則原告訴請被告返還原告已繳納之價金252萬元，尚非可採。
五、綜上所述，原告主張依民法物之瑕疵擔保及不完全給付規定，解除系爭契約，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還已收受之價金252萬元，及自被告受領系爭存證信函時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請調查以下事項：㈠被告有無訂定職業安全衛生管理計畫，並要求各級主管及負責指揮監督之人員執行；㈡被告有無會同勞工代表訂定安全衛生工作守則，並報經檢查機構備查後公告實施；㈢被告有無對勞工施以工作必要之一般安全衛生教育訓練；㈣被告有無設置職業安全衛生業務主管，欲證明系爭工安意外之發生，係可歸責於被告之事由所致。惟查，系爭預售屋並未因系爭工安意外發生，致被告將來所為之給付構成不完全給付，業經本院認定如前；且依卷內相關事證，已足釐清本件爭點，是此部分證據調查聲請，即無調查之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年1月17日
民事第五庭法官羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月17日
書記官林奕瑋