裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第144號民事判決
裁判日期：民國103年12月16日
裁判案由：給付租金等
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第144號上訴人 廖嘉敦 訴訟代理人 劉孟錦 律師複代理人 黃宗哲 律師
蔡尚樺 律師被上訴人 廖嘉忠 訴訟代理人 湯其瑋 律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國101年12月26日臺灣新北地方法院（原臺灣板橋地方法院）101年度訴字第1344號第一審判決提起上訴，經本院於103年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人與被上訴人於民國94年1月20日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，被上訴人權利範圍1/4之應有部分（下稱系爭應有部分），作為經營停車場之用，約定租賃期限自94年1月20日起至系爭土地無法使用止，租金每月新臺幣（下同）13,800元。詎上訴人自95年9月20日起至101年4月30日止積欠82萬8,000元之租金未為給付，屢經催告，均未獲置理，爰依租金給付法律關係，起訴求為命上訴人如數給付積欠之租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決，並願供擔保請准宣告假執行等情。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人超過之租金請求部分，經原審駁回，被上訴人未上訴已告確定；被上訴人請求上訴人給付自無權占用系爭土地之不當得利請求部分，則經被上訴人撤回）。
二、上訴人則以：系爭土地原為 伊曾 祖父 廖貴春 所有，廖貴春過世後本應登記伊祖父 廖萬成 所有，卻不知何故竟將系爭應有部分登記為被上訴人所有，顯係登記錯誤，被上訴人應有移轉其應有部分予上訴人之義務。又被上訴人與其母曾為辦理其父之遺產登記、繳納稅捐等，需款週轉而向訴外人 廖年建 借款，並訂立協議書，願將系爭土地所繼承應有部分移轉1/12予廖年建取得，廖年建復將取得之土地應有部分移轉予兄弟之子女即上訴人，惟廖年建嗣雖占有使用系爭土地，被上訴人卻未依約履行移轉系爭應有部分予廖年建之義務，致廖年建無法移轉系爭應有部分予上訴人。被上訴人將原應屬上訴人所有之系爭應有部分出租予上訴人，況被上訴人與其他共有人並未訂定分管契約，顯然無法交付系爭土地予上訴人，因此系爭租賃契約為自始給付不能而無效。即使系爭租賃契約並非無效，因上訴人承租系爭土地原係作為停車場使用，惟被上訴人一直遲未交付兩造約定面積383.45平方公尺之土地，致上訴人難以利用系爭土地作為停車場使用而遲延，上訴人自得以給付遲延為由解除系爭租賃契約。再伊亦得主張至被上訴人交付上開特定範圍得使用之土地，始給付租金予被上訴人之同時履行抗辯。另依系爭租賃契約第6條約定，伊得隨時終止系爭租賃契約，伊並已向被上訴人表示終止契約之意思表示，被上訴人自不得再請求租金。甚且，被上訴人之租金請求權自起訴時起回溯計算逾5年之請求部分已罹於時效，上訴人得拒絕給付等語資為抗辯，並聲明：㈠原判決關於命給付82萬8000元及利息、假執行之宣告廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
三、查：上訴人依系爭租賃契約約定每月20日前應支付租金1萬3,800元予被上訴人，而自95年9月20日即未繳付之事實，兩造並不爭執，且有土地租賃契約書1件（見原審卷第6至10頁）、通知函暨回執各1紙（見原審卷第12至13頁）在卷可稽，堪認為真實。對於被上訴人主張上訴人應返還積欠的租金，被上訴人以前詞置辯。經查：（一）上訴人在原審自承：系爭土地原係耕種之用，後來休耕多年，有民眾棄置垃圾及廢土等雜物，新北市環境保護局要對地主，開單舉發，伊為了環境衛生，僱工整理，當整地完成後，被上訴人出面主張所有權，伊才與被上訴人簽訂租賃契約書，系爭租賃契約所載383.45平方公尺，並無特定範圍，只是用來計算租金的基礎等語（見原審卷第37頁、第135頁反面）；在本院也陳述：「系爭土地被人倒廢土，環保局要開罰單，因為要找土地使用人，而且我爸爸是系爭土地的共有人之一，因為環保局找到我，對面工廠建議我，將土地整理作為停車場使用，所以我與被上訴人簽約，將系爭土地作為停車場使用」等語（見本院卷第125頁反面），足見上訴人係為在系爭土地獨自經營停車場，為避免被上訴人基於應有部分排除其使用，故與被上訴人締結系爭租賃契約。按共有人約定將其應有部分出租與承租人者，性質上係該共有人約定將其按應有部分對於共有物所具有之使用收益權，於契約關係存續期限內，供由承租人享有，與民法第421條規定之租賃，係以物為標的者，固有不同，然既不違反公序良俗，法律上復無禁止之規定，本諸契約自由原則，當事人間自得有效成立並準用民法上租賃之規定（最高法院77年度台上字第413號判決意旨參照）。上訴人既係以享有系爭應有部分的使用收益權而向被上訴人承租，系爭租賃契約之標的應為被上訴人之應有部分，上訴人主張：被上訴人與其他共有人並未訂定分管契約，顯然無法交付系爭土地予上訴人，因此系爭租賃契約為自始給付不能而無效云云，已有未合。（二）又按租賃契約屬債權契約，出租人原不限於所有權人，就無所有權之物，亦得出租予他人；出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。被上訴人為系爭應有部分之登記名義人，業據被上訴人提出土地登記謄本可稽（見原審卷第11頁），又上訴人締結系爭租賃契約後已使用系爭土地作為停車場多年如上述，並無他人主張系爭應有部分為其所有而排除上訴人之占有，是上訴人締約之目的已實現，被上訴人並無不能履行之義務情事存在。上訴人以系爭應有部分係登記錯誤予被上訴人所有，被上訴人未依約履行移轉系爭應有部分予廖年建之義務，即謂被上訴人無法履行租賃系爭應有部分之給付云云，亦顯有未洽。（三）再查：系爭租賃契約以租賃系爭應有部分為標的，並無具體範圍之土地部分，且上訴人因承租系爭應有部分而免除被排除占有之危險，即已履行給付義務如上述，上訴人以被上訴人一直遲未交付約定面積383.45平方公尺之土地，致上訴人難以利用系爭土地作為停車場使用，上訴人得以給付遲延為由解除系爭租賃契約；又被上訴人交付上開特定範圍得使用之土地，上訴人始有給付租金予被上訴人之義務，伊得為同時履行抗辯云云，拒絕交付租金，要無可採。（四）上訴人依系爭租賃契約約定每月20日前應支付租金1萬3,800元予被上訴人，自95年9月20日即未繳付如上述，則至101年4月30日止，上訴人已積欠租金68個月，共計93萬8,400元（13800×68=938400）。惟租金各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；且時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第144條第1項定有明文，上訴人已就被上訴人之租金請求為時效抗辯，是被上訴人請求逾5年（即相當於60個月）以上之租金額，上訴人得拒絕給付，而僅得請求82萬8000元（000000－（13800×（68－60））=828000）。
四、綜上所述，系爭租賃契約並不存在無效、被解除或上訴人得行使同時履行抗辯權而得拒絕給付租金之情事，是被上訴人依系爭租賃契約之約定，得請求上訴人給付82萬8000元及自101年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並准免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經斟酌後，核與判決結果不生影響，無再逐一論述之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月16日
民事第九庭
審判長法官黃熙嫣
法官李昆曄法官古振暉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年12月17日
書記官黃麗玲