裁判字號：臺灣臺北地方法院108年重訴字第1300號民事判決
裁判日期：民國110年10月15日
裁判案由：解除契約等
臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第1300號原告 吳姿瑩
大衛 迪里昂 阿豐索 (DAVIDDELEONAFONSO)共同訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 曾憲忠 律師被告 李盈青 訴訟代理人 沈濟民 律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國110年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告吳姿瑩新臺幣（下同）1,332,363元，及自民國108年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告應給付原告 大衛迪里昂 阿豐索1,332,362元，及自108年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索各以44萬元供擔保後得假執行，但被告如分別以1,332,363元、1,332,362元為原告吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查原告起訴時先位聲明請求被告應返還原告3,520萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。備位聲明請求被告應給付原告704萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第11頁）。未於本院審理中變更先位聲明為被告應給付原告吳姿瑩1,332,363元、原告大衛迪里昂阿豐索1,332,362元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。備位聲明為被告應返還原告吳姿瑩1,760萬元、原告大衛迪里昂阿豐索1,760萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息（見本院卷第463、465頁），核原告為訴之變更所執之基礎原因事實相同，自應允許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造間於108年2月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以3,520萬元之價格，共同向被告買受位於臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍357/10000)，及其上同段2191建號房屋(門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓，下稱系爭房屋，下合稱系爭房地)，嗣於同年7月8日完成系爭房地所有權移轉登記。然系爭房屋經社團法人台灣省土木技師公會(下稱土木公會)鑑定，其混凝土氯離子含量過高，超過兩造契約約定標準，致鋼筋腐蝕可能，自屬物之瑕疵，且系爭房屋價值因而減損2,664,725元。則原告爰先位依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條請求被告返還減少之價金。又若認原告先位請求為無理由，則因系爭房屋氯離子含量已超過兩造契約約定標準，原告自得依系爭買賣契約第13條第2項第1款約定解除兩造間買賣契約，並請求被告返還買賣價金3,520萬元等語，並聲明：㈠先位聲明：如主文第1項、第2項所示。㈡備位聲明：被告應返還原告吳姿瑩1,760萬元、原告大衛迪里昂阿豐索1,760萬，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則抗辯：被告於簽訂當時，即已向原告表明系爭房屋並未做過氯離子含量檢測，原告並有於108年6月4日委託輻而磨砂科技偵測有限公司（下稱輻而磨砂公司）至系爭房屋作輻射屋檢測，及於108年7月5日及7月13日委託中華民國建築結構非破壞檢測協會（下稱結構協會）至系爭房屋作漏水及結構檢測後，方於同年月15日同意交屋，則原告既經上開3次詳細檢測後同意交屋，依據民法第355條第1項規定，被告免負物之瑕疵擔保責任。又原告既在上開期日做過3次檢測，然並未實施氯離子含量檢測，係顯可歸責原告之過失，依民法第355條第2項規定，被告不負瑕疵擔保責任。此外，土木公會之鑑定報告所認定系爭房屋之瑕疵，並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用。又信義不動產估價師聯合事務所（下稱信義事務所）估價報告認定系爭房地之正常情況價值為36,353,680元，顯然嚴重低估；又推估系爭房地每月租金收益錯誤，且重複灌水扣除減損價值，有嚴重瑕疵不可採等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張兩造於108年2月26日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，於108年7月8日完成所有權移轉登記，並於108年7月16日交屋等情，有系爭買賣契約、建物登記第二類謄本可證（見本院卷第25、67頁），復為被告所不爭執（見本院卷第67、
261、457頁）。至原告先位主張因系爭房屋有氯離子含量過高、超出約定標準之瑕疵，其得請求減少價金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲敘述如下：
㈠系爭房屋有氯離子含量過高、超出約定標準之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。⒉查系爭買賣契約第13條第2項「氯離子含量檢測約定」第1款
、第2款約定：「1、簽訂不動產買賣契約後，甲方(即原告，下同)得自費並指定乙方(即被告，下同)配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日(含)當日以前者，約定為0.6kg/m3(不含)以上；…，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。前款所指建築完成日期如無法確認時，雙方同意均以建物謄本第一次登記日期為準」（見本院卷第29頁）。又系爭房屋係於75年10月6日辦理第一次登記，有建物登記謄本可按（見本院卷第67頁）。則系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量依兩造間約定應不得超過
0.6kg/m3以上。⒊本件經送請土木公會鑑定，鑑定結論認：系爭房屋取樣3處鑽
心試體，試驗結果顯示，3個試體中全部試體混凝土氯離子含量均超過0.6kg/m3，平均值為1.3613kg/m3，有該鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）可按（見報告第14頁），則系爭房屋之混凝土氯離子含量既已超過兩造約定之標準，且兩造約定標準實即為83版本CNS3090「預拌混凝土」國家標準，而此即為社會一般民眾俗稱之「海砂屋」，即建築時混凝土所用的砂為海砂，而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色痕漬，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構。此外，依系爭鑑定報告（見報告第8、14頁），系爭房屋已有下列情形，包括：結構體混凝土中性化深度己超過樑鋼筋保護層，既有混凝土之保護層供鋼筋抗鏽蝕之保護作用逐漸減弱。標的物區域混凝土強度有局部較低情況，不合規範規定。樓版有部分鋼筋鏽蝕膨脹導致混凝土龜裂及剝落現象，分布位置主要在走道區域上方。則系爭房屋之氯離子含量過高、超出約定標準，可認已減少系爭房屋價值、通常效用及契約預定效用，自屬瑕疵無誤。被告抗辯系爭鑑定報告所認定系爭房屋之瑕庛，並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用等語，並無可採。是以，被告本件應負物之瑕疵擔保責任。
㈡被告抗辯可免除瑕疵擔保責任，並無理由：
⒈被告抗辯：被告於簽約當時，即已向原告表明系爭房屋並未
做過氯離子含量檢測，此自系爭買賣契約所附之不動產說明書已載明系爭房屋未曾做過氯離子檢測可明。原告並有於108年6月4日委託輻而磨砂公司至系爭房屋作輻射屋檢測，及於108年7月5日及7月13日委託結構協會至系爭房屋作漏水及結構檢測後，原告方於同年月15日同意交屋，則原告既經過上開3次詳細檢測後同意交屋，依民法第355條第1項規定，被告免除物之瑕疵擔保責任。又原告既在上開期日作過3次檢測，然未實施氯離子含量檢測，顯可歸責於原告之過失，依民法第355條第2項規定，被告不負物之瑕疵擔保責任等語。
⒉按買受人於契約「成立」時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第1項、第2項定有明文。查原告並未爭執於簽約當時，知悉系爭房屋並未做過氯離子含量檢測一事，然此與原告當時是否知悉系爭房屋有氯離子含量過高乙事，全屬二事，被告以此為抗辯，實屬誤會。再民法第355條係規定關於契約「成立」時，買受人知有瑕疵或因重大過失而不知瑕疵時，出賣人不負擔保之責。而被告所抗辯：原告於108年6月4日作輻射屋檢測，及於108年7月5日（先不論被告所指該日期有前往檢測是否正確）及7月13日，委託結構協會作漏水及結構檢測，全為系爭買賣契約簽約後之事（兩造係於108年2月26日簽約），則被告以此簽約後之情事而抗辯依民法第355條第1項或第2項免除瑕疵擔保之責，自全無可採。
㈢原告得請求減少價金，並依不當得利法律關係請求被告返還價金：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請
求減少其價金，民法第359條前段定有明文。系爭房屋有氯離子含量過高、超過約定標準之瑕疵，致減損房屋通常效用、價值及契約預定效用，已如上述，原告主張依民法第359條請求減少價金，實屬有據。
⒉按就減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之
「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、99年度台上字第1972號判決意旨參照）。本件經函請社團法人臺北市不動產估價師公會指派不動產估價師為鑑定，經該公會指派信義不動產估價師事務所鑑定，認系爭房屋於無氯離子含量超標情形之正常情狀價值為36,353,680元，經採比較法分析市場上氯離子含量超標之交易實例，判定勘估標的因氯離子含量超標造成之瑕疵價值減損率為7.33％，瑕疵價值減損為2,664,725元，有該估價報告（下稱系爭估價報告）存卷足按（見報告第53、54頁，另就瑕疵價值減損，報告另有認定其中屬汙名價值減損之數額，惟此與本件之認定結果無直接關聯，茲不贅述），則原告請求減少價金2,664,725元，為有理由。
⒊被告雖抗辯：依附近相似之12件不動產在108年時之實價登錄
，實際交易平均價格約為每坪81.78萬元，則系爭估價報告以每坪75.8萬元，認定系爭房地正常情況價值為36,353,680元，已嚴重低估。又推估系爭房屋每月租金收益為88,390元，然該屋每月租金收益至少10萬元左右，則系爭估價報告書有嚴重瑕疵，無法採信等語。然就關於系爭房地之每月租金收益之推估，係選取相似之以華廈改裝為套房出租之租金實例為比較標的，包括同社區2樓月租金92,000元、臨近大廈之月租金86,000元、12萬元（見該報告第32頁），再經過系爭房屋與比較標的個別因素差距後調整租金（見報告第34頁），再給予各比較標的所占權重，因而推定系爭房屋每月租金為每坪1,843元（即總價88,390元）（見報告第29、32頁）。而就系爭房地之正常價格，則係以比較法（即以比較標的之價格為基礎，經比較、分析、調整而推算系爭房地之比較價格之方法）並經選取同一供需圈並具有替代性之3個同類型不動產，推估出比較價格為每坪76.33萬元（見報告第25頁）。再以收益法（即勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法）推估每坪單價75.45萬元（見報告第31頁）。末考量各因素後，認以收益價格較具參考價值，因此給予收益價格60％、比較價格40％之權重。從而推定系爭房地之單價為每坪75.80萬元、總價36,533,680元（見報告第36頁）。則估價師以其專業推估、並已說明其推估及計算方法、公式，難認有何違誤。被告泛稱嚴重低估系爭房地之價值、租金不正確等語，並無可採。
⒋被告又抗辯：依據估價報告所舉12件不動產物價之實際交易
價格，係已扣除因氯離子含量過高而致之價值減損數值(報告第40至53頁)，既然該報告上所舉12件物價之實際交易價值已為價值減損後之交易價格，該估價報告又以低估後之估值，認定系爭房地價值為36,353,680元之低價，更進而錯誤論述此一推估之3,600餘萬元之交易價值尚要重複灌水來扣除減損價值2,664,750元，該估價報告顯然不足採信等語。
然查，被告所稱系爭估價報告第40頁至53頁，此部分係估價報告關於「氯離子含量超標瑕疵價值減損評估」之認定（見報告第37頁），而估價報告係以氯離子含量超標之不動產交易實例，並以各該實例周邊無此情形之交易案件進行比較分析，以求取各氯離子含量超標成交實例，因氯離子含量超標所造成房屋瑕疵價值減損情形。而估價報告共選取3個有氯離子含量超標之實例（即報告實例A、B、C），並分別比較其鄰近周邊3個標的（即分別為A組、B組、C組），進而推估上開實例A、B、C之正常價格（即無氯離子含量超標情形），再與實例A、B、C實際成交價格相比，因而計算出氯離子含量超標所造成減損比率，實例A為6.7％、實例B為7.57％、實例C為7.78％，最後考量三者權重後，認定系爭房地因氯離子含量超標造成之瑕疵價值減損率為7.33％（見報告第37至53頁）。被告上開所為抗辯，實為對估價報告內容理解錯誤，並無可採。
⒌按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，
一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。本件原告因系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵致價值減損2,664,725元，已經本院認定如前，是原告以起訴狀繕本送達被告為請求減少價金之意思表示後，被告就上開金額即無價金請求權存在，則原告依民法第179條規定，請求被告返還上開價金即屬有據。又原告2人係共同向被告購入系爭房地（權利範圍各1/2），就上開金額原告吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索分別各請求被告返還1,332,363元、1,332,362元，被告就此請求方式亦表示無意見（見本院卷第463至464頁），是原告上開請求應予允許。
四、綜上所述，原告先位依民法第179條之規定，請求被告給付原告吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索各1,332,363元、1,332,362元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即108年11月19日，見本院卷第127頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判；必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。本件原告先位之訴既經本院為全部允許之判決，備位之訴即毋庸裁判，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件原告先位之訴為有理由，爰判決如主文所示。中華民國110年10月15日
民事第七庭法官黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月15日
書記官王曉雁