裁判字號：臺灣高等法院110年上字第1151號民事判決
裁判日期：民國111年05月10日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院民事判決110年度上字第1151號上訴人 李盈青 訴訟代理人 沈濟民 律師被上訴人 吳姿瑩 訴訟代理人 陳郁婷 律師複代理人 曹家銘 律師被上訴人 大衛迪里昂 阿豐索 （DAVIDDELEONAFONSO）上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國110年10月15日臺灣臺北地方法院108年度重訴字第1300號第一審判決提起上訴，本院於111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人分別給付被上訴人吳姿瑩、 大衛迪里昂阿豐索 各超過新臺幣壹佰貳拾玖萬零捌拾元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人大衛迪里昂阿豐索（DAVIDDELEONAFONSO，下直稱其名）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）108年2月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊等以新臺幣（下同）3520萬元之價格，向上訴人購買臺北市○○區○○段○○段000地號土地權利範圍10000分之357（下稱系爭土地）及其上同小段2191建號即門牌號碼：臺北市○○區○○街00號3樓房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），而於108年7月8日完成所有權移轉登記。然系爭房屋混凝土經鑑定氯離子含量過高，超過系爭買賣契約約定標準，已屬物之瑕疵，系爭房地價值因而減損266萬4725元，伊等先位依民法第359條、第179條規定，請求上訴人返還減少之價金；備位則依系爭買賣契約第13條第2項第1款約定解除契約，請求上訴人返還買賣價金。爰先位求為命⑴上訴人應給付被上訴人吳姿瑩（下直稱其名）133萬2363元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵上訴人應給付大衛迪里昂阿豐索133萬2362元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。備位求為命⑴上訴人應給付吳姿瑩1760萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵上訴人應給付大衛迪里昂阿豐索1760萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：伊於簽訂系爭買賣契約時已向被上訴人表明系爭房屋未做過氯離子含量檢測，被上訴人於108年6月4日委託輻而磨砂科技偵測有限公司（下稱輻而磨砂公司）至系爭房屋進行輻射屋檢測，又於108年7月5日及同月13日委託中華民國建築結構非破壞檢測協會（下稱建築結構協會）至系爭房屋進行漏水及結構檢測後，方同意交屋並給付尾款，足認被上訴人容許及同意系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵存在。系爭房屋屋齡約35年，依一般經驗法則，自會有氯離子是否超標之疑慮，被上訴人未去探究，自有重大過失，依民法第355條第1項、第2項規定，伊不負瑕疵擔保責任。另信義不動產估價師聯合事務所（下稱信義事務所）出具之不動產估價報告書相當主觀、偏頗，取樣12件中，有3件氯離子超標，9件氯離子未超標，應分成兩組分別計算，顯不足採信等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人先位聲明請求為渠等全部勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳姿瑩則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（本院卷第103頁）：㈠兩造於108年2月26日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人以3520
萬元之價格，向上訴人購買系爭房地，而於108年7月8日完成所有權移轉登記，並有系爭買賣契約、建物登記謄本可證（見原審卷第25至32、67、68頁）。
㈡兩造於108年7月16日辦理交屋。
五、得心證之理由：㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵？上訴人是否應負物
之瑕疵擔保責任？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。查系爭買賣契約第13條第2項「氯離子含量檢測約定」第1款、第2款約定：「1.簽訂不動產買賣契約後，甲方（即被上訴人）得自費並請求乙方（即上訴人）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取3個樣本為準，如3個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。2.前款所指建築完成日期如無法確認時，雙方同意均以建物謄本第一次登記日期為準。」（見原審卷第29頁）。足見兩造就系爭房屋氯離子含量檢測標準已有所約定，即以主建物之樑、柱等共取3個樣本為檢測點，建物建築完成日期在84年6月30日以前者，3個樣本檢測結果之平均值約定為0.6kg/m3以下，建築完成日期在84年6月30日後者，3個樣本檢測結果之平均值約定為0.3kg/m3以下，建築完成日期無法確認時，則以建物謄本第一次登記日期為準。又系爭房屋於75年10月6日辦理第一次登記，有建物登記謄本可稽（見原審卷第67頁），係在84年6月30日以前，則系爭房屋氯離子含量3個樣本檢測結果之平均值應在0.6kg/m3以下，否則即可認有瑕疵。
⒉經原審函請社團法人臺灣省土木技師公會（下稱臺灣省土木
技師公會）就系爭房屋氯離子含量是否超過0.6kg/m3進行鑑定，鑑定結果認定：鑑定單位於系爭房屋3樓樑結構共取樣3處鑽心試體，依據中國國家標準CNS14703A3385程序進行混凝土氯離子含量檢測，試驗結果顯示，3個試體中全部試體混凝土氯離子含量均超過0.6kg/m3，整體試驗平均值為1.3613kg/m3（見外放之臺灣省土木技師公會【案號：0000000000】鑑定報告書【下稱系爭鑑定報告書】第8頁）。而兩造約定之標準實即為83年版CNS3090「預拌混凝土」國家標準，乃社會大眾俗稱之「海砂屋」，即建築時混凝土所用之砂為海砂，而非正常所用之河砂，由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色痕漬，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構。再者，依系爭房屋之現況調查結果，系爭房屋樓板有部分鋼筋鏽蝕膨脹導致混凝土龜裂及剝落現象，依觀察研判主要因樓板施工時鋼筋保護層不足所致，其餘大樑及柱等結構體，並無明顯龜裂、剝落現象，研判結構體尚無立即安全疑慮，惟因樓板鋼筋龜裂、剝落，氯離子含量檢測值偏高，混凝土中性化深度超過樑鋼筋保護層，故仍建議須進行補強，修復費用（含補強及防蝕工程）估算合計為151萬9498元（見外放之系爭鑑定報告書第14、15頁）。準此，系爭房屋混凝土之氯離子含量既已超過兩造約定之標準，且系爭房屋樓板鋼筋龜裂、剝落，氯離子含量檢測值偏高，混凝土中性化深度超過樑鋼筋保護層，臺灣省土木技師公會乃建議須進行補強，則系爭房屋確有氯離子含量過高之瑕疵，上訴人就此應負物之瑕疵擔保責任乙節，應堪認定。
⒊另按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第1項、第2項分別著有規定。上訴人雖辯稱：被上訴人於108年6月4日委託輻而磨砂公司進行輻射屋檢測，又於108年7月5日及同月13日委託建築結構協會進行漏水及結構檢測，方同意交屋並給付尾款，足認被上訴人容許系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵存在。系爭房屋屋齡約35年，依一般經驗法則，自會有氯離子是否超標之疑慮，被上訴人未去探究，自有重大過失，伊依民法第355條第1項、第2項規定不負瑕疵擔保責任云云。惟由民法第355條第1項、第2項規定之文義可知，出賣人不負物之瑕疵擔保責任者，以買受人於契約成立時明知其物有瑕疵，或因重大過失而不知其物有瑕疵為限。兩造係於108年2月26日簽訂系爭買賣契約，上訴人所舉被上訴人於108年6月間委託輻而磨砂公司進行輻射屋檢測，於108年7月間委託建築結構協會進行漏水及結構檢測等事實，均已在兩造108年2月26日簽訂系爭買賣契約之後，自不足回推認定被上訴人於108年2月26日簽訂系爭買賣契約時，明知或因重大過失而不知系爭房屋有氯離子含量過高瑕疵之事實。再者，兩造在系爭買賣契約並未約定課予被上訴人須檢查系爭房屋有無氯離子含量過高之義務，況系爭買賣契約第13條第2項「氯離子含量檢測約定」第3款更約定：「本買賣標的建物無論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」（見原審卷第29頁），是系爭房屋不論被上訴人於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，上訴人均應負物之瑕疵擔保責任，則上訴人以：系爭房屋屋齡約35年，依一般經驗法則會有氯離子是否超標之疑慮，被上訴人未去探究云云，作為認定被上訴人有重大過失之論據，自與前開約定之意旨有違而非可採。故上訴人此部分所辯，顯無可取。
㈡被上訴人得否請求上訴人減少價金，並請求上訴人返還？⒈再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別規定明確。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院89年度台簡上字第10號判決意旨採相同見解）。查系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人並已行使價金減少請求權，則上訴人就該減少範圍內之價金，乃屬無法律上之原因而受利益，被上訴人自得依民法第179條規定請求返還。
⒉至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「
應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、107年度台上字第2295號判決意旨採相同見解）。經原審函請社團法人臺北市不動產估價師公會指派不動產估價師就系爭房屋氯離子含量過高所減損系爭房地交易價格之比例進行鑑定，經該公會指派信義事務所鑑定，鑑定結果認定：系爭房地於系爭房屋無氯離子含量超標情形之正常情況價值為3635萬3680元，經採比較法分析市場上氯離子含量超標之交易實例，判定系爭房地交易價格因系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵造成減損266萬4725元，比例為7.33％，其中修復費用151萬9498元（依系爭鑑定報告書認定），比例為4.18％，污名價值減損114萬5227元，比例為3.15％（見外放之信義事務所【案號：ATZ000000000】不動產估價報告書【下稱系爭不動產估價報告書】第5
3、54頁）。是系爭房地有、無系爭房屋氯離子含量過高之價值差額占系爭房地無瑕疵應有價值之比例為7.33％，又系爭買賣契約約定之系爭房地價金為3520萬元，吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索就系爭房地之權利範圍各2分之1，則吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索各得請求減少之價金為129萬0080元（3520萬元×1/2×7.33％＝129萬0080元），並得請求上訴人返還。
⒊上訴人另辯稱：系爭不動產估價報告書相當主觀、偏頗，取
樣12件中，有3件氯離子超標，9件氯離子未超標，應分成兩組分別計算，顯不足採信云云。但查，系爭不動產估價報告書關於「氯離子含量超標瑕疵價值減損評估」之認定，係以氯離子含量超標之不動產交易實例，並以各該實例周邊無此情形之交易案件進行比較分析，以求取各氯離子含量超標成交實例，因氯離子含量超標所造成房屋瑕疵價值減損情形。該估價報告共選取3個氯離子含量超標之實例（即報告實例A、B、C），並分別比較其鄰近周邊3個標的（即分別為A組、B組、C組），進而推估上開實例A、B、C之正常價格（即無氯離子含量超標情形），再與實例A、B、C實際成交價格相比，繼而計算出氯離子含量超標所造成價值減損比率，實例A為6.70％、實例B為7.57％、實例C為7.78％，最後考量三者權重後，認定系爭房地交易價格因系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵造成減損比例為7.33％（見外放之系爭不動產估價報告書第37至53頁）。準此，系爭不動產估價報告書難認有上訴人所稱之主觀、偏頗情事。上訴人於此所辯，實難憑採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求⑴上訴人應給付吳姿瑩129萬0080元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108年11月19日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。⑵上訴人應給付大衛迪里昂阿豐索129萬0080元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108年11月19日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審所為命上訴人給付之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國111年5月10日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官高明德法官張文毓正本係照原本作成。
吳姿瑩、大衛迪里昂阿豐索不得上訴。
李盈青如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月10日
書記官劉文珠