臺灣臺北地方法院小額民事判決 98年度北小字第454號
原 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 鄭重文 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於中華民國98年9月2日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、原告主張被告所有位於臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○號2
樓房屋（下稱系爭房屋），該棟樓為5層樓建築，故被告所
有之2樓，面積與同棟他人所有之3樓、4樓、5樓均相同，是
以系爭房屋所坐落土地之面積持分，亦應與同棟他人所有之
3樓、4樓、5樓建物所坐落土地面積持分一致，應該均為330
/10,000；唯被告所有之系爭房屋所坐落之土地持分竟只有
101/10,000，顯然不足，猶欠缺土地持分229/10,000，而被
告所欠缺之土地持分229/10,000業於民國97年9月8日由原告
取得而登記為所有權人，故被告所有系爭房屋，顯部分坐落
於原告之土地上，而有給付相當於租金之不當得利之義務。
又依土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。則系爭
房屋於96年1月之申報地價為為48,400元/平方公尺，故以申
報總價年息10%計算，每年租金應為117,264元，每月應為9,
772元，計算式如下：（48,400元×1,058平方公尺×土地持
分229/10,000×年息10%÷12=9,772元），則自原告97年9月
8日起至98年2月7日止，共5個月之租金為48,860元，被告即
有支付原告之義務，為此爰依不當得利之法律關係請求等語
，並聲明：被告應給付原告48,860元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告辯稱：民法土地之所有權及建築物之所有權為兩種個別
獨立之所有權概念，亦即土地之所有權及建築物之所有權並
非硬性規定需同一比例，且有土地之所有權者，實務上不一
定有建築物之所有權，反之有建築物所有權則亦不一定有土
地所有權；且建築物所有權與土地所有權之比例，於各建築
物之區分所有權人間亦可能不一。再系爭土地及建築物係訴
外人乙○○轉讓與訴外人 王天財 ，被告丁○○於民國81年3
月18日再以860萬元從王天財處買受，從而被告係以買賣之
正當法律關係繼受系爭房地之所有權為善意之第三人；並非
民法第179條規定係以因「無法律上之原因而受利益」。且
被告就系爭土地101/10,000應有部份，對於共有物之全部，
行使使用收益之權，亦合乎民法第818條規定，因此依照前
開說明，原告以被告所有2樓建築物所含之土地所有權之比
例僅為101/10,000，與同棟建築物第3、4、5樓之土地所有
權之權利範圍均一致為330/10,000，其權利範圍明顯短少22
9/10,000，主張被告應給付原告5個月之租金48,860元顯無
理由。再民法第179條不當得利另規定以「致他人受損害者
，始應返還其利益」為要件。本件原告縱使於97年9月8日自
他人處取得土地所有權之權利範圍229/10,000，惟嗣後如該
建築物須重（改）建，原告仍有權主張依土地所有權比例分
得重（改）建後之建築物所有權，其並無受有損害，因此原
告主張被告應給付5個月之租金48,860元，亦與民法第179條
不當得利之規定不符等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告主張被告為系爭房屋所有權人，其面積與同棟樓其
他樓層相同，被告就其坐落之臺北市○○區○○段2小段107
地號土地（下稱系爭土地）之應有部分僅101/10,000，較之
同棟樓他人應有部分330/10,000為少，原告於系爭大樓並無
任何區分所有建物，其於98年9月8日取得該棟大樓坐落土地
之應有部分229/10,000。另系爭土地於96年1月之申報地價
為為48400元/平方公尺等情，為被告所不爭執，且有原告所
提出之土地及建物登記謄本、土地所有權狀影本為證，自足
信為實在。
四、原告主張被告被告所有系爭房屋所坐落土地應有部分所欠缺
之229/10,000，於97年9月8日由原告取得而登記為所有權人
，故被告系爭房屋部分坐落於原告土地上，而有不當得利等
情，為被告所否認。經查：
（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任」民事訴訟法第277條前段定有明文，又「民事訴訟如
係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先
不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗
辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回
原告之請求」，最高法院17年上字第917號判例可資參照
。次按民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法
律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損
害之間有因果關係存在。從而因給付而受利益者，倘該給
付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律
上之原因，自不生不當得利問題。
（二）系爭土地於合併前原為訴外人 林威志 、 陳進生 所有，其應
有部分各為1/2（參臺北市土地登記簿主登記次序1）。嗣
於72年、73年間，與乙○○等人因土地所有權人申請合併
按原地號面積比例（或其他計算權利比例之方法）計算各
權利人之應有部分而為共有人，其中乙○○於73年5月31
日登記為所有權人，應有部分為101/10,000（參臺北市土
地登記簿主登記次序8），嗣乙○○於73年8月12日出售其
應有部分予王天財，並於同年月23日辦理移轉登記（參臺
北市土地登記簿主登記次序24）。而系爭房屋係於74年6
月18日建築完成，並由王天財於74年8月24日辦理第一次
登記而為所有權人，其後由被告於81年3月18日向王天財
買受，並於同年4月14日為移轉登記，其坐落基地於移轉
時亦為101/10,000等情，有原告所提出之建物登記第2類
謄本及本院向臺北市中山地政事務所所調取之臺北市○○
區○○段建築改良物登記簿、土地登記申請書、土地建築
改良物買賣所有權移轉契約書、臺北市土地登記簿影本可
查。而原告所取得之系爭土地應有部分係自訴外人 馬法善
買受而來，而馬法善係分別於73年11月間向訴外人即共有
人陳進生、林威志買受系爭土地應有部分1,692/10,000（
參臺北市土地登記簿主登記次序26）；於75年1月間向訴
外人即共有人 林信雄 、 陳金蓮 買受系爭土地應有部分191/
10,000（參臺北市土地登記簿主登記次序42）；於77年8
月間向訴外人即共有人 陳長壽 等2人買受系爭土地應有部
分1,371/10,000（參臺北市土地登記簿主登記次序44）；
其後馬法善分別出售其應有部分予訴外人 簡梅桂 、 陳梅蘭
、 陳國華 、 鍾鴻春 及 楊瑞益 ，於82年2月間出售並移轉登
記予楊瑞益後，馬法善即僅剩餘應有部分229/10,000。最
後於97年9月間售予原告並辦理移轉登記上開剩餘之應有
部分229/10,000，亦有原告有所提出之土地登記第2類謄
本及本院上開所調取之土地登記申請書、臺北市土地登記
簿影本可查。
（三）本件經函詢臺北市中山地政事務所有關系爭房屋坐落建物
為第一次登記時，區分所有權人就區分所有建物對其落基
地所有權應有部分比例分配基準為何，經該所以98年7月9
日以北市中地三字第09831138900號函覆稱：「旨揭地號
地上建物計第2013建號等26棟建物，係於74年間辦竣所有
權第一次登記（原案已逾保存年限銷毀），依當時相關法
令，並未明文規定建物應分攤之基地權利範圍及其比例，
各建物應分攤基地持分之多寡，非屬登記機關應審查事項
。另上開2013建號建物係於81年間由王天財併同其土地應
有部分（101/10000）全部移轉予丁○○君，並無來函所
敘原為330/10,000而變更為101/10,000及229/10,000之情
事，併予敘明」等語。參酌上開有關系爭房屋及系爭土地
登記過程，可知本件系爭房屋於第一次登記時，其所分攤
基地應有部分即為101/10,000，是依當時登記實務法令，
尚無法僅由土地及建物登記簿謄本判定其分配之基準為何
及應分配之持分多寡。原告僅以土地及建物登記簿謄本為
據，認被告現有之土地權利範圍僅101/10000，即認被告
有不當得利，尚屬率斷。
（四）次按建物、土地各為獨立之不動產，建物、土地之所有權
原得由不同之權利主體享有；雖建物不能脫離土地而單獨
存在，祇須建物使用土地有正當權源，建物所有權與土地
所有權，除公寓大廈管理條例第4條第2項明文限制：專有
部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所
有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔外，並
非不得單獨轉讓。而公寓大廈管理條例係84年6月28日始
公佈施行，公佈施行前已登記之區分所有建物與其基地之
所有權或地上權之權利人非屬同一人者，原不受該條項之
限制。又「公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建
物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地
上權之應有部分須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或
同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，
由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部」（內政部（
85）台內地字第8578394號函參照）。查系爭房屋於74年8
月24日完成建物所有權第一次登記由王天財取得所有權，
性質為一般之區分所有建物，非共同使用部分，原得單獨
轉讓。嗣王天財之系爭房屋出售予而由被告於81年4月間
取得，被告受讓取得系爭房屋所有權係於公寓大廈管理條
例公佈施行前，依上揭內政部函示，既得由當事人自行約
定（本件未約定為零或全部），而被告非惟受讓系爭房屋
，且連同系爭土地所有權一併受讓，則被告係依約定而取
得系爭房屋坐落基地之所有權，亦難謂有何不當之處。再
按分別共有之土地，基於共有土地之特性，除經分管協議
約定其管理之範圍外，則不論應有部分之範圍大小，其權
利均存在於該共有土地上、下任一範圍內。觀之民法第77
3條、第818條可明。故建物坐落之基地雖由該建物區分所
有權人分別共有，除能證明業經基地共有人全體協議或另
有建物與土地搭配標準之情形外，縱共有人其土地登記應
有部分之比例有所參差不齊，惟共有權利既及於土地上、
下，即難逕以系爭房屋面積佔總樓層面積之比例，逆推系
爭房屋使用基地權利範圍之比例；況且系爭房屋之大樓當
時建商如何擬定各房屋分配之土地應有部分尚屬不明，亦
無證據可資佐證。原告遽以系爭房屋面積佔總樓層面積之
比例推算系爭房屋使用基地權利範圍為330/10,000殊嫌無
據。原告既未能證明系爭土地共有人全體有何協議或另有
建物與土地搭配之具體標準，即難謂被告獲有不當利得。
五、綜上所述，原告本於依不當得利之法律關係，請求被告給付
48,860元及自起訴狀繕本送達翌日即98年3月2日起至清償日
止，按年息5%計算之利息為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用金額確定為1,000元。
中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 蔡政哲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
書記官陳惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。