裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第1644號民事判決
裁判日期：民國108年04月30日
裁判案由：回復原狀
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第1644號原告 藍明淑 訴訟代理人 陳鼎正 律師被告 廖秀鸞
廖寶珠 廖秋燕 廖秀碧 上四人共同訴訟代理人 林柏裕 律師上列當事人間請求回復原狀事件，於民國108年4月9日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）兩造於民國105年12月2日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）577萬3,480元買受被告4人所有坐落桃園市○○區○○段○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），並約明係供原告日後建築房屋居住使用，原告已於同年月27日付訖價金。又原告係以每坪約16萬6,000元買受系爭土地，核與附近一般建地行情相符，故原告於訂約時不知系爭土地為畸零地，被告4人自有擔保系爭土地具一般土地通常效用之義務。
（二）原告於105年12月19日偕同桃園市大溪地政事務所到場鑑界，然因非建築專業人士，亦尚未委由建築師申請建築執照，故當時無從知悉系爭土地得否供建築使用。嗣原告於
106年4月間委由建築師申請指定建築線，復於106年6月5日申請建築執照，再於106年5、6月間現場會勘，始發覺系爭土地為畸零地，不能單獨供建築使用，須與毗鄰之同段1765之1地號土地合併申請建築，惟與該鄰地所有人於106年8月間協調合併建築不成，後屢經協商亦無法達成共識，前開建築執照申請案遂於107年2月間遭退件。
（三）被告4人自認系爭土地位於住宅區內，其周邊皆有建物，可認被告4人確與原告言明系爭土地可供建築使用，且被告廖寶珠亦自承其知悉原告係為建築房屋始買受系爭土地。又兩造於訂約時，僅預定系爭土地可供建築使用，並未預定與鄰地合併建築使用，則系爭土地既為畸零地，顯具有嚴重瑕疵而不能達訂約目的，被告4人自應負瑕疵擔保之責。
（四）被告4人雖抗辯：系爭土地既經鑑界，應知悉面積、地形及得否建築之情云云，然土地鑑界之目的，係在查明是否遭他人占用，並未測量長寬比例，且原告並非建築專業人士，自不可能透過土地鑑界知悉系爭土地是否為畸零地。
（五）原告雖已於106年5、6月間發現系爭土地為畸零地，然係至同年8月間協調合併建築不成後，方確定無解決方式而通知被告4人處理，嗣再於107年1月29日向被告4人寄發存證信函解除契約，未逾民法第365條所定6個月期限，況被告4人持有系爭土地多年，應早已知悉系爭土地為畸零地，卻抗辯原告解除契約已逾期限，實有違誠信。
（五）系爭土地為建地，兩造並約明原告買受乃為供建築房屋居住使用，被告4人自應擔保系爭土地依民法第373條危險移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又系爭土地既無法供建築使用，被告4人提出之給付不合債之本旨，原告自得依民法第359條、第227條、第226條及第256條規定解除契約，並依同法第259條第1項規定請求回復原狀。被告4人自105年12月2日起至同年月27日止，陸續受領原告給付之價金共計577萬3,480元，系爭契約既經解除，被告4人自應附加自受領時之利息償還，並應自被告
4人最後一次受領買賣價金時即同年月27日之翌日起算利息。爰依買賣契約之法律關係，請求被告4人返還買賣價金577萬3,480元，及自105年12月28日起算之利息等語。
（六）並聲明：⑴被告應給付原告577萬3,480元，及自105年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告4人則以：
（一）系爭土地之使用分區為住宅區，得作為買賣之標的物，被告4人亦依約交付系爭土地並移轉所有權予原告，顯無給付不能之情事。
（二）系爭契約未約定系爭土地應供建築房屋之用，兩造締約過程中，亦無約明或擔保系爭土地可供建築用地使用。原告購買土地之原因所在多有，自難以買賣價金與實價登錄相仿，即認係以購地建屋為目的。
（三）原告先後於105年12月19日鑑界、於106年4月間委請建築師申請建築執照，並檢附地籍圖謄本，可知原告對於系爭土地之面積、地形及現況知之甚詳，猶仍買受，應已知悉土地現況，實難再認系爭土地有不能建築之瑕疵，其仍主張系爭土地為畸零地，顯有重大過失，被告4人自不負擔保之責。
（四）原告已於105年12月19日偕同桃園市大溪地政事務所到場鑑界，則原告對於系爭土地之面積、地形及現況等情，自不能諉為不知，況原告亦自承其在106年5、6月間即已發現系爭土地不能單獨供建築使用，卻迄於107年1月間始寄發存證信函，顯已逾民法第365條所定除斥期間。
（五）系爭土地僅係不得單獨建築使用，須與鄰地合併建築使用，並非不得作為建築使用，其所有權權能之完整性不受影響，原告將其與鄰地調處不成之不利益作為解約之理由，並無可採。況系爭土地毗鄰之坐落同段1771之2地號土地上既已有建築物，即符合桃園市畸零地使用自治條例第8條所規定無法合併建築使用之情形，即仍得單獨建築使用。
（六）原告向被告4人購買系爭土地時，就當事人、標的物、法律行為之性質之表示內容並無錯誤，且其表示行為亦無錯誤，至原告所稱若知悉系爭土地無法建築，不可能向被告買受系爭土地等語，則屬動機錯誤，自不得撤銷該買賣之意思表示。原告主張均無理由，若解除契約，顯失公平等語，以資抗辯。
（七）並答辯聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
（一）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354、355、359條定有明文。
（二）畸零地非經與鄰地合併補足或整理前，不得建築。但有下列情形之一，並經本府勘查認定基地周圍確實無法補足或整理者，不在此限：一、鄰接土地為道路、水溝、軍事設施或公共設施用地。二、鄰接土地業已建築完成無法合併建築使用。三、因地形障礙致無法與鄰接土地合併使用。前項第二款所稱業已建築完成，指符合下列情形之一者：
一、領有使用執照之建築物。二、中華民國六十年十二月二十二日本法修正公布前，領有建造執照之建築物。三、該地區都市計畫發布實施前，建築完成之原有建築物。四、非屬車棚、花棚、圍牆及其他類似構造之簡易工作物、新違章建築或傾頹、朽壞之建築物。桃園市畸零地使用自治條例第8條定有明文。
（三）所謂物之瑕疵，是指買賣標的物現有的品質，跟應有的品質不符的情形。「應有品質」的判斷順序，首先是出賣人所保證的品質，其次是契約預定的效用或價值，最後則是通常效用或價值。買受人主張物之瑕疵擔保責任，而為出賣人否認時，應先由買受人就瑕疵存在的事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人才應負責證明其所否認的事實。
（四）本件原告主張：兩造於105年12月2日簽立系爭契約，約定原告以577萬3,480元買受被告4人所有系爭土地，原告已於同年月27日付訖價金等情，並提出系爭契約、存證信函及其回證為證（見本院卷第6至22頁），且為被告4人所不爭執，堪可採認。原告主張系爭土地有物之瑕疵存在，為被告所否認，即應先由原告就瑕疵存在之事實負舉證責任。
（五）原告雖主張系爭土地為畸零地，不能單獨建築而有瑕疵云云，但遍觀系爭契約，被告4人未曾保證系爭土地得單獨建築，契約上也沒有這樣的約定。證人即仲介人員 廖玉燕 、證人即在場見聞兩造簽約的 呂文玲 雖然都當庭證稱，原告買土地是要蓋房子等語（見108年1月15日言詞辯論筆錄，本院卷第148、150、154頁），但依其證述，兩造並沒有「系爭土地非畸零地而得單獨建築」的約定。因此，系爭土地為畸零地的事實，算不上欠缺出賣人所保證的品質或契約預定的效用或價值，也不因此而有物之瑕疵。
（六）原告雖主張其買受系爭土地之價金核與附近一般建地行情相符云云，然原告不知道系爭土地為畸零地，並在這樣的認知上締結系爭契約，頂多只是動機錯誤，「系爭土地並非畸零地」的動機並沒有表示出來，也就不是系爭契約的一部分。此部分主張為無理由。
（七）原告另主張：兩造於訂約時，僅預定系爭土地可供建築使用，並未預定與鄰地合併建築使用云云，但兩造於訂約時，也沒有預定系爭土地可單獨供建築使用，仍然不能據以認定，系爭契約關於標的物的性質，已有「系爭土地並非畸零地」的約定。此部分主張為無理由。
（八）再者，系爭土地的使用，雖受到前揭桃園市畸零地使用自治條例第8條規定的限制，然所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。系爭土地作為畸零地所受法規限制，本來就是這筆土地所有權的內涵之一。換句話說，這項限制，並沒有減損系爭土地的通常效用或價值；這項限制就是系爭土地的通常效用或價值的一環，並非通常效用或價值之減損，從而並非物之瑕疵。
（九）是以，系爭土地為畸零地的事實，不構成物之瑕疵，被告
4人也不因此陷於債務不履行，原告主張解除契約並請求返還價金云云，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付
577萬3,480元，及自105年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年4月30日
民事第四庭法官孫健智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月1日
書記官陳子彤