臺灣屏東地方法院民事判決 105年度屏簡字第183號
原 告 蔡月香
訴訟代理人 陳文芳
被 告 王緻凱
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年7月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼屏東縣○○市○○街○○○號之房屋遷讓返還
予原告。
被告應給付原告新臺幣伍仟元。
被告應自民國一○五年六月二十六日起至將上開房屋遷讓返還予
原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣伍仟玖佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原請求：被告應將座落
屏東縣○○市○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還
予原告，並給付租金新臺幣（下同）7萬元，及自租約終止
之日起至遷讓日止按月賠償1萬5,000元。嗣將訴之聲明變
更為：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，被告並應給付原
告5,000元，及自租約終止之日起至遷讓系爭房屋之日止，
按月給付原告1萬5,000元。核原告所為係減縮應受判決事
項之聲明，於法並無不合，應予准許。
三、原告主張：原告於民國104年4月10日將系爭房屋出租予被
告，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租
賃期間自104年4月10日起至106年4月9日止，每月租金
1萬5,000元，租金應於每月20日以前繳納，並約定被告應
給付押租金1萬5,000元，被告已如數繳納。詎被告自104
年6月20日起即未依約繳納租金，原告以本起訴狀繕本向被
告為通知被告繳納租金之表示，再以本院105年6月8日言
詞辯論筆錄（下稱系爭筆錄）送達被告作為向被告終止契約
之意思表示。是系爭租賃契約既經依法終止，原告自得請求
被告遷讓返還系爭房屋，又扣除押租金1萬5,000元、原告
以本院104年度司促字第8327號支付命令（下稱系爭支付命
令）取得對被告3萬元租金債權後，被告尚積欠5,000元租
金，原告自得向被告請求租金5,000元，及自租約終止之日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付1萬5,000元等語
。並聲明：如主文第1項所示。被告則未於言詞辯論期日到
場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張原告於104年4月10日將系爭房屋出租予被告，並
簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自104年4月10日起至10
6年4月9日止，每月租金1萬5,000元，租金應於每月20
日以前繳納，並約定被告應給付押金1萬5,000元，被告已
如數繳納。然被告自104年6月20日起即未依約繳納租金，
原告以本起訴狀繕本向被告為通知繳納租金之表示，再以系
爭筆錄送達被告作為向被告終止契約之意思表示，又被告尚
積欠租金等情，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約
書、系爭支付命令暨確定證明、系爭房屋租金明細表等件為
證（見本院卷第4至8、37至39頁）；而被告對原告主張其
積欠租金經催告後仍未清償，系爭租賃契約業已終止之事實
，已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未
提出準備書狀有所爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用
同法第1項規定，應視同自認，堪信原告之主張為真實。
五、本院之判斷：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條前段分別定有明文。另按承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租
金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋
，民法第440條第1、2項及土地法第100條第1項第3款
分別定有明文。又依民法第440條得終止契約之出租人，於
訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1
項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止
，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止
契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，
苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦
無不可（最高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856
號判例意旨參照）。本件係屬出租房屋，依上開規定，自應
積欠達2個月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。本
件被告自104年6月20日起即未依約繳納租金，至105年5
月20日已積欠租金8萬元，而被告交付之押租金為1萬5,00
0元，則被告遲延給付且積欠房租總額以擔保金抵償後已達
2月之租額，即可認定，故原告以系爭筆錄送達被告之日即
105年6月25日（系爭筆錄於105年6月15日寄存送達，見
本院卷第50頁之送達證書）為終止租約之意思表示，自屬合
法。從而，系爭租賃契約業經合法終止，兩造之租賃關係已
不存在，被告自負有返還系爭房屋之義務。
㈡次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充效力（最高法院87年台上字第
1631號裁判要旨可參）。本件原告主張被告於訂約時給付系
爭租賃契約所約定之押租金1萬5,000元，經查，本件被告
自104年6月20日起至終止系爭租賃契約即105年6月25日
止，須給付租金19萬8,000元，被告已給付13萬元，原告並
取得支付命令確定3萬元，故原告尚積欠原告租金3萬8,00
0元（計算式：15,000×13+15,000×6/30-130,000-30,00
0=38,000，元以下四捨五入），扣除押金1萬5,000元後，
為2萬3,000元，因兩造間之租賃關係既已消滅，被告所交
付之押租金，依前揭說明，發生當然抵充之效力，故被告應
給付原告2萬3,000元租金，原告主張被告應給付5,000元
，為有理由。
㈢再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；
為民法第179條所明定。又依不當得利之法則請求返還不當
得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要
件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非
以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人
之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之
利益（最高法院61年度臺上字第1695號判例及97年度臺上字
第294號判決意旨可資參照）。查系爭租賃契約於105年6
月25日終止，已如前述，被告自翌日即105年6月26日起即
屬無權占有系爭房屋，則原告依上開規定，請求被告給付自
105年6月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告相當於租金額1萬5,000元之不當得利，亦屬有據。
六、綜上所述，系爭租賃契約既經終止，被告即負有返還系爭房
屋之義務，且被告尚積欠原告租金，原告基於系爭租賃契約
請求被告給付積欠之租金5,000元，並主張已終止與被告間
之租賃關係，被告仍使用系爭房屋而受有相當於租金之不當
得利，因而請求被告返還系爭房屋及應自105年6月26日起
至遷出系爭房屋止，按月給付1萬5,000元，為有理由，應
予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。另訴訟費用額5,950元，由敗訴之被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年8月5日
屏東簡易庭法官韓靜宜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月9日
書記官蘇雅慧