宣 示 判 決 筆 錄
原 告
即反訴被告 福客多商店股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告
即反訴原告 乙○○
被 告
兼訴訟代理人 甲○○
上列當事人間95年度北簡字第60868號履行契約等事件，於中華
民國96年1月31日言詞辯論終結，同年2月7日在臺灣臺北地方法
院臺北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主 文
被告甲○○應返還原告如附表之支票乙紙。
被告乙○○應返還原告如附表之支票四紙。
被告乙○○應給付原告新台幣壹拾萬柒仟叁佰肆拾陸元，及自民
國九十五年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔新台幣貳仟壹佰零陸元，由被告甲○○
負擔新台幣捌佰壹拾陸元，由被告乙○○負擔新台幣肆仟叁佰伍
拾捌元。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告甲○○如以新台幣捌萬元
，被告乙○○如以新台幣肆拾貳萬柒仟叁佰肆拾陸元，預供擔保
後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣壹萬叁仟零柒拾捌元由反訴原告負擔。
事實及理由要領
本訴方面：
㈠原告主張：原告與被告甲○○於民國93年9月9日訂有房屋租
賃契約，由原告承租甲○○所有之台北市○○區○○○路○
段○○○巷○○號1樓之房屋，原告並開立如附表之支票13張交
付甲○○以支付93年9月16日起至94年8月16日之租金及保證
金新台幣(下同)24萬元，因系爭房屋之所有權由甲○○移
轉予被告乙○○，原告遂另開立如附表之支票12張交付乙
○○以支付94年9月16日起至95年8月16日止之租金。依系爭
契約第7條第3項之約定，原告如於租賃期限屆滿前欲終止契
約者，應於1個月前通知，並賠償相當1個月租金之違約金，
又原告於94年4月4日通知被告 林梅 擬提終止租約，從而，依
系爭契約之約定，原告應賠償相當於1個月租金之違約金，
換言之，94年5月16日之支票被告可兌領以充作違約金，換
言之，94年5月16日之支票被告可兌領以充作違約金，其餘
從94年6月16日起至95年8月16日止之支票計15張及履約保證
金24萬元則應退還原告，惟被告卻將發票日94年6月16日及
94年7月16日2張支票兌領，僅將95年1月16日起至8月16日止
8張支票退還，並另返還86,112元。系爭契約於94年4月4日
提前終止，依約原告應給付94年4月16日至5月15日之租金8
萬元(代扣所得稅前為88,889元)、違約金8萬元，被告已將
發票日94年4月16日充作租金、同年5月16日之支票兌領以充
作違約金，被告理應退還原告24萬元保證金及94年6月16日
起至95年8月16日之支票15張，惟被告卻將94年6月16日及94
年7月16日2張支票兌領，僅退還95年1月16日起至8月16日
止8張支票及86,112元，被告尚有不當得利之金額如下：㈠
被告乙○○應退還保證金差額153,888元，被告乙○○任意
扣款並無依據，㈡被告甲○○應將94年6月16日及94年7月16
日2張支票兌領之金額合計16萬元退還，契約已提前終止，
被告甲○○無法律上原因受領該給付，應返還不當得利。㈢
被告甲○○應退還如附表之支票1紙。㈣被告乙○○應返
還原告如附表之支票4紙。並聲明：㈠被告甲○○應給付
原告16萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息
5%計算之利息。㈡被告甲○○應返還如附表之支票1紙。
㈢被告乙○○應返還原告如附表之支票4紙。㈣被告乙○
○應返還原告153,888元及自94哖7月26日起至清償日止按年
息5%計算之利息。㈤原告願供擔保聲請宣告假執行。
㈡被告則辯以：原告應於94年5月15日將系爭房屋交還被告，
但原告於94年7月27日始將房屋交還被告，依約原告應給付
租金、違約金，並應給付相當於租金之不當得利，故被告將
原告預先簽發用以支付租金之支票為付款之提示，作為原告
支付前揭應付金額；又原告所交付房屋，油漆剝落、輕鋼架
天花板破損、室外舖面打除、屋簷被破壞，原告應賠償修復
費用等，應自保證金扣除等語。並聲明：原告之訴及其假執
行之聲請均駁回。
反訴方面：
㈠反訴原告主張：反訴被告於93年10月25日親赴反訴原告處所
簽立租賃契約書，租期自93年11月16日起至98年12月15日止
，反訴被告突於94年4月電洽反訴原告議定提前終止租約，
經雙方商議94年5月15日為系爭租賃契約提前終止日，反訴
原告旋即抽出已存於銀行代收之支票並另速洽辦出售系爭房
屋之相關事宜，然至95年5月15日反訴被告卻藉故反悔而拒
不交屋，並將系爭房屋損毀。㈠依反訴原告與反訴被告租約
第7條第2項之約定反訴被告應給付1個月租金之違約金
88,889元，依同條第3項之約定反訴被告應約付相當於租金3
倍之違約金640,000元(88889×3×2.4=640000)，計
728,889元(88889+640000=72889)。㈡反訴被告未於95年5月
15日適當時期交還房屋，依民法第250條第2項規定，除違約
金外，反訴被告尚需賠償自95年5月15日起因債務不履行之
損害，故自94年5月25日至94年7月27日止2.4月期間內，反
訴被告應給付反訴原告213,333元不當得利(88,889×2.4
=213333)。㈢反訴被告94年4月4日通知反訴原告終止租約
後，反訴原告計劃將系爭房屋出售，並於94年4月15日委託
甲○○處理系爭房屋之銷售事宜，嗣雖有人願購買，然因反
訴被告未能於94年5月15日如期交屋，致生扞格而難以完成
且致商機難再，依民法第216條之規定、最高法院67年台上
字第1407號判例，系爭房屋無論是否出售或有無買賣契約存
在，皆不影響反訴原告請求所失利益之權利，反訴原告之所
失利益為40萬元[4000萬×5%×(2.4÷12)=40萬]。㈣反訴
被告捏造不實指控指反訴原告違約，94年裁全字第6064號裁
定、94年執全壬字第2355號處分過程中受達之玉山銀行相關
人員及所接觸之相關人等之第3人皆已知悉，嚴重影響反訴
原告人格及名譽，反訴被告應賠償30萬元。㈤反訴被告應賠
償2.4個月遲延期間所生房屋折舊之損害，以系爭房屋50年
之法定年限為基準，2.4個月之折舊價額為16萬元[4000萬÷
50年×(2.4月÷12月)=16萬]。㈥94年7月27日反訴被告所
交付房屋，油漆剝落、輕鋼架天花板破損、室外舖面打除、
專為反訴被告所架設之屋簷被破壞，反訴被告不完全給付，
須賠償修復費用99,000元、半個月修復期間損失44,444元
(88889×0.5=44444)。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原
告1,945,666元，及自94年7月27日起至清償日止按年息5%計
算之利息。㈡反訴原告願供擔保聲請宣告假執行。
㈡反訴被告則以：同意將破損之天花板修復，又廢料不多，且
反訴原告主張之金額過高，反訴原告主張之其餘損害事實、
所提出之估價單及所為之請求，反訴被告均否認等語資為抗
辯。並聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告甲○○於93年9月9日簽訂租賃契約，由原告承租
甲○○所有之台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓房屋
，原告並簽發如附表之支票13張交付甲○○以支付93年9
月16日起至94年8月16日之租金及保證金24萬元，因系爭房
屋之所有權由甲○○移轉予被告乙○○，原告另簽發如附表
之支票12張交付乙○○以支付94年9月16日起至95年8月16
日止之租金。原告要求被告甲○○將原告所前所交付之租金
支票交付被告乙○○，被告2人已簽同意書交付原告。
㈡原告於94年4月4日通知被告終止系爭租賃契約。
㈢原告於94年7月27日將系爭房屋交還被告。兩造簽有房屋返
還證明書，內容為：「緣福客多商店股份有限公司(以下簡
稱乙方)於93年10月25日向乙○○(以下簡稱甲方)承租座落
于台北市○○○路○段○○○巷○○號1樓房屋，因乙方於94年4月
4日通知甲方終止租約，致本房屋雙方租賃契約已於94年5月
15日終止，為雙方所不爭，茲因乙方於終止日不交屋之緣故
而至今日(94年7月27日)方將房屋騰空返還予甲方管收。為
免空口無憑，特立此書1式2份由雙方各執1份為憑。」(房
屋返還證明書影本見本院卷第82頁)
㈣原告所簽發之發票日為94年6月16日之支票，業經被告甲○
○於94年7月12日為付款提示。原告所簽發之發票日為94年
7月16日之支票，業經被告甲○○於94年7月19日為付款提示
。(玉山銀行城東分行函見本院卷第62-63頁)
本件原告、反訴原告請求之項目金額，是否准許，分述如下：
㈠原告與被告乙○○之房屋租賃契約書第7條第3項約定：「乙
方於本契約租賃期限屆滿前欲終止契約者，應於1個月前通
知甲方，並賠償相當1個月租金之違約金。」原告於94年4月
4日通知被告終止系爭租賃契約，於94年7月27日將系爭房屋
交還被告。兩造所簽房屋返還證明書記載：「...因乙方於
94年4月4日通知甲方終止租約，致本房屋雙方租賃契約已於
94年5月15日終止，...」故原告與被告乙○○之房屋租賃
關係於94年5月15日終止。依約原告應支付94年5月15日止之
租金，並賠償相當1個月租金之違約金。被告已將原告所簽
發發票日94年4月16日之租金支票(原係預開支付94年4月16
日至94年5月15日租金)提示付款，故原告已履行其租金支付
義務。又被告已將原告所簽發發票日94年5月16日之租金支
票(原係預開支付94年5月16日至94年6月15日租金)提示付
款，故原告已依約履行其賠償違約金義務。
㈡民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存
在者，亦同。」被告將系爭房屋出租與被告使用，兩造之租
賃關係至94年5月15日租期屆滿而終止，被告於94年7月27日
始交還系爭房屋，則原告給付被告自94年5月16日起至同年7
月27日止，計2個月又12日相當於每月租金額計算之不當得
利。原告所簽發之發票日為94年6月16日之支票(原係預開
支付94年6月16日至94年7月15日租金)提示付款，業經被告
甲○○於94年7月12日為付款提示；原告所簽發之發票日為
94年7月16日之支票(原係預開支付94年7月16日至94年8月
15日租金)提示付款，業經被告甲○○於94年7月19日為付款
提示(玉山銀行城東分行函見本院卷第62-63頁)。被告既已
將原告所預開支付自94年6月16日至94年8月15日租金之支票
(共計2個月)為付款之提示，原告並表示同意被告甲○○兌
領、因原告有使用房子相當於租金（筆錄見本院卷第42頁)
，則原告已支付2個月相當於每月租金額計算之不當得利，
原告尚應支付被告12日相當於每月租金額計算之不當得利
32,000元(80000×12/30=32000)。反訴被告請求反訴被告
給付不當得利，於逾32,000元部分無從准許。
㈢反訴原告主張其於94年4月15日委託甲○○處理系爭房屋之
銷售事宜，嗣雖有人願購買，然因反訴被告未能於94年5月
15日如期交屋，致生扞格而難以完成且致商機難再，依民法
第216條之規定、最高法院67年台上字第1407號判例，系爭
房屋無論是否出售或有無買賣契約存在，皆不影響反訴原告
請求所失利益之權利，反訴原告之所失利益為40萬元[4000
萬×5%×(2.4÷12)=40萬]。民法第216條第1項規定：「損
害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權
人所受損害及所失利益為限。」第2項規定：「依通常情形
，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益
，視為所失利益。」本件反訴原告雖於94年4月15日委託銷
售系爭房屋，尚難認為其受有40萬元之所失利益。
㈣反訴原告主張反訴被告捏造不實指控指反訴原告違約，94年
裁全字第6064號裁定、94年執全壬字第2355號處分過程中受
達之玉山銀行相關人員及所接觸之相關人等之第3人皆已知
悉，嚴重影響反訴原告人格及名譽，反訴被告應賠償30萬元
。反訴被告聲請假處分裁定及執行，為其權利行使，尚難認
為侵權行為，故反訴原告請求反訴被告賠償30萬元之人格及
名譽損害，無從准許。
㈤反訴原告主張反訴被告應賠償2.4個月遲延期間所生房屋折
舊之損害，以系爭房屋50年之法定年限為基準，2.4個月之
折舊價額為16萬元[4000萬÷50年×(2.4月÷12月)=16萬]
。本件原告應給付被告自94年5月16日起至同年7月27日止，
計2個月又12日相當於每月租金額計算之不當得利（如㈡所
述），依民法第179條之規定，原告應給付之不當得利已包
含被告所受之損害，被告不得再請求折舊損害。
㈥94年7月27日反訴被告所交付房屋，油漆剝落、輕鋼架天花
板破損、室外舖面打除、專為反訴被告所架設之屋簷被破壞
，反訴被告不完全給付，須賠償修復費用99,000元、半個月
修復期間損失44,444元(88889×0.5=44444)。依反訴原告
所提出照片所示(見本院卷第53頁、104頁下方照片)，及反
訴被告之陳述（筆錄見本院卷第43頁、第67頁)，反訴被告
戳破及缺少之天花板未過半數、有廢料需運除，反訴被告應
賠償天花板半數之修復費用7,875元、廢料運除費4,000元，
及1日修復期間損失2,667元(80000×1/30=2667)，計
14,542元。至反訴原告主張之其餘部分損害及請求，為反訴
被告所否認，反訴原告未再舉證證明其餘損害為反訴被告所
為，故其餘修復項目費用及修復期間損失，不能准許。
綜上所述，原告與被告乙○○之房屋租賃關係於94年5月15日
終止，依約原告應支付之94年5月15日止之租金，並賠償相當1
個月租金之違約金，被告已將原告所簽發發票日94年4月16日
之租金支票提示付款，故被告已履行其租金支付義務，又被告
已將原告所簽發發票日94年5月16日之租金支票提示付款，故
被告已依約履行其賠償違約金義務。兩造之租賃關係至94年5
月15日租期屆滿而終止，被告於94年7月27日始交還系爭房屋
，則原告給付被告自94年5月16日起至同年7月27日止，計2個
月又12日相當於每月租金額計算之不當得利。被告將原告所簽
發之發票日為94年6月16日、94年7月16日之支票提示付款，則
原告已支付2個月相當於每月租金額計算之不當得利，原告尚
應支付被告12日相當於每月租金額計算之不當得利32,000元。
又原告應賠償被告乙○○天花板半數之修復費用、廢料運除費
、1日修復期間損失，計14,542元。原告訴之聲明第1項請求被
告甲○○給付94年6月16日、94年7月16日支票兌領之16萬元部
分，因該2個月租金支票係用以抵94年5月16日起至同年7月15
日相當於租金之不當得利，故原告不得再請求被告甲○○返還
；原告訴之聲明第4項請求被告甲○○給付153,888元部分，因
被告乙○○原應退還原告24萬元保證金，然原告尚應支付被告
相當於每月租金額計算之不當得利32,000元、天花板半數修復
費用、廢料運除費1日修復期間損失計14,542元，共計46,542
元，自保證金扣除後，被告乙○○應退還原告保證金193,458
元，然被告乙○○僅退還86,112元，尚應退還原告保證金
107,346元(000000-00000=107346)，其餘原告為交付租金所
預開之支票，被告應返還原告。至反訴原告依系爭租約第7條
第2項、第3項得請求之租金、違約金，反訴原告已將反訴被告
預簽94年4月16日、5月16日租金支票兌領，反訴被告應給付反
訴原告2個月又12日相當於每月租金額計算之不當得利部分，
反訴原告已將反訴被告預簽94年6月16日、7月16日租金支票兌
領，雖反訴告尚應支付反訴原告12日相當於租金計算之不當得
利32,000元，及天花板半數修復費用、廢料運除費、1日修復
期間損失14,542元，共計46,542元，然此金額已自反訴原告應
返還反訴被告之保證金扣抵，已如前述，故反訴原告不得再請
求被告給付，反訴原告其餘請求均不能准許。
從而，原告請求被告甲○○應返還如附表之支票1紙、被告
乙○○應返還原告如附表之支票4紙、被告乙○○應給付原
告107,346元及自起狀繕本送達之翌日即95年11月25日起至清
償日止按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，至逾
此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告
給付1,945,666元，及自94年7月27日起至清償日止按年息5%計
算之利息，為無理由，應予駁回，反訴原告之訴既經駁回，其
假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被
告如預供擔保後，得免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行
之聲請即失所附麗，應併予駁回。
本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決
結果無影響，爰不另一一論述。
本件本訴訴訟費用額，確定為第1審裁判費7,820元，依兩造敗
訴比例判決如主文第5項所示。本件反訴訴訟費用額，確定為
第1審裁判費13,078元，應由反訴原告負擔。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 2 月 9 日
書記官 王依如