竹北簡易庭(含竹東)106年度竹北小字第4號民事判決

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　　106年度竹北小字第4號
原　　　告　凱豐開發建設有限公司
法定代理人　 黃麗賢
訴訟代理人　 古李誠
被　　　告　 陳金定
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於中華民國106年1月
5日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰壹拾陸元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
本件原告原係聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出
異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，應以原支付命令
之聲請視為起訴。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、被告經由原告居間仲介承購出賣人 何美鳳 （以下稱賣方）所
有坐落新竹縣○○鄉○○路○○○號之房地，原告於民國（下
同）105年7月20日促成被告與賣方簽訂不動產買賣契約書。
原告業已完成居間仲介之義務，原告於105年7月20日簽立服
務費確認單，約定被告應支付原告新臺幣（下同）78,000元
之服務報酬，惟被告迄今均未給付，經原告於105年10月5日
寄發存證信函，仍未獲置理，爰提起本訴。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應給付原告78,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告因覺系爭房地買貴了想解約，原告公司前店長 黃綺雯 與
業務 彭瑞昌 與原告公司老闆協調即被告無庸負擔服務費、契
稅、代書費，達成協議後，被告才支付簽約金30萬元。105
年9月間被告不願意辦理交屋手續， 郭妤婕 打電話給老闆，
郭婕妤 說代書費、契稅、服務費均由其全權負責，被告之子
才辦理交屋。原告遲至今日才向被告請求給付服務費，顯無
理由。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件兩造不爭執事項：
被告經由原告仲介購買何美鳳所有坐落新竹縣○○鄉○○路
○○○號房地，於105年7月20日與賣方簽訂不動產買賣契約
書，同日並簽立有服務費確認單。系爭房地已經辦理過戶移
轉登記完畢，被告已經給付買賣款項完畢。
四、本件爭點：
原告請求被告給付七萬八千元服務費及自支付命令繕本送達
翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、原告主張被告經由原告仲介購買何美鳳所有坐落新竹縣○○
鄉○○路○○○號房地，於105年7月20日與賣方簽訂不動產
買賣契約書，同日並簽立有服務費確認單等情，業據提出服
務費確認單、郵局存證信函用紙、價金履約保證申請書、標
的物現況說明書、價金履約保證書（見支付命令卷第3至10
頁）等為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡、按居間契約固以有償為原則，惟基於契約自由原則，當事人
以特約約定居間契約為無償，既與公共秩序或善良風俗無違
，亦未違反強制或禁止之規定，應認該約定為合法、有效。
又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。經查：
⒈證人彭瑞昌於本院審理時到庭具結證稱：之前在原告公司擔
任業務員，我跟黃綺雯負責，我們是同一組，我們都是負責
銷售，相對人（即被告，下同）說要買湖口民生街住店，相
對人用匯款付了簽約金30萬，匯給建金公司（履保公司），
相對人要用她兒子名字貸款，最後要貸款的時候發現她兒子
有卡債問題，沒辦法貸款，相對人說她沒辦法貸款，相對人
又問了附近的人，就覺得她買貴了，相對人要放棄不買，簽
約金就會被賣方沒收，15萬被賣方沒收，15萬歸原告，原告
公司的 陳鼎 為叫我跟黃綺雯跟相對人協商，我們一直說服相
對人，相對人說要拿她的房子去貸款，黃綺雯打電話跟陳鼎
為說契稅、代書費、服務費，三樣相對人她都不付， 陳鼎為
說可以，我們就協調好，協調好之後我還有回去跟陳鼎為報
告，陳鼎為說你辦的很好，當時並沒有說要從我們薪水扣，
當時沒用白紙黑字寫服務費不用付，而且服務費確認單沒有
取消，是因為當時陳鼎為說可以不用付，相對人就說好，就
繼續履約，就買完要登記，貸款的時候，我已經離開原告公
司，相對人在竹北新光銀行發現她兒子不能貸款，我們就打
電話給代書說這個會有問題，我帶相對人到新豐那邊，因為
相對人兒子卡債八十幾萬元沒辦法貸款，我們問湖口土銀，
土銀說可以，所以相對人匯款三百萬給履保公司，程序繼續
走下去，並且登記完畢，我就離開公司，最後交屋的時候，
陳鼎為扣我的代書費、契稅，契稅跟代書費變成我跟黃綺雯
交的，代書費跟契稅加起來總共三萬多元，扣我們的薪水，
因為黃綺雯的薪水被扣光了，他就改扣我的薪水，向我跟黃
綺雯要。因為賣方有給服務費，一般的賣的付百分之四，買
的付百分之二，當時相對人說只給百分之一，後來經過協調
後就都不給，後來相對人覺得買貴了，因為是三、四十年的
舊房子，有些老闆會覺得服務費是有彈性的，因為順利成交
最重要，加減賺，交屋的時候沒有跟我說。古李誠是新的店
長，他對我們的交易完全不清楚。郭妤婕是開發， 陳又嘉 是
代書，黃綺雯是前店長。因為服務費確認單跟買賣契約書是
同一天寫的，通常程序都是這樣，陳鼎為同意被告不用付服
務費、契稅、代書費是之後被告不想履約，我們去跟她協商
之後的結果，當時黃綺雯已經離職，陳鼎為要我跟黃綺雯去
跟被告協商。協商完後，我才離職。不是古李誠叫我去協商
的，是陳鼎為叫我去協商的。不是如古李誠所言，古李誠沒
有參與這個契約，我有跟古李誠提說發生問題，我還是問老
闆陳鼎為如何處理，因為古李誠那時候才進公司，他也沒有
負責什麼東西，因為裡面只有幾個員工，我有跟古李誠提到
有發生問題，我沒有跟古李誠報告等語（見本院卷第23頁反
面、第24頁）；證人黃綺雯亦結證稱：之前在原告公司擔任
店長，是我仲介的，相對人的兒子貸款有問題，相對人說要
解約，因為賣方服務費三十萬，已經給開發銷售的郭妤婕領
走，為了減低損失，一定要繼續把契約走完，當時我們去找
相對人溝通，相對人說如果要她把契約走完，她的契稅、代
書費以及服務費她都不要出，我說要經過老闆陳鼎為同意，
我打電話給陳鼎為告知相對人的要求，陳鼎為同意，並且說
這樣處理很好，因為如果解約的話，原告公司收的賣方服務
費30萬中有15萬必須還給賣方，但是因為開發銷售獎金都領
走了，變成公司要自己虧損，我們是在減低損失，至少不用
再回填損失，當時相對人的意思說如果上述條件都答應，她
就續走契約，當時沒有寫書面，也沒有把服務費確認單更改
，我們都認為陳鼎為說同意就是同意，誰知道他會出爾反爾
，原告公司的法定代理人黃麗賢是掛名的負責人，陳鼎為才
是實際的經營者，原告公司有不動產仲介買賣跟代銷的執照
，我們是用原告公司名義簽約。是經過陳鼎為同意，我們才
跟相對人說不用給等語（見本院卷第24頁反面）；而證人即
承辦本件業務之代書陳又嘉結證稱：我是原告公司特約的代
書，相對人買賣的不動產是我擬契約及辦理過戶事項，原本
業務是彭瑞昌跟黃綺雯，後來他們離職後就換人，相對人用
她兒子名義買，貸款有問題，一開始付了簽約金，後來遲疑
是否要繼續履約，經過業務溝通，貸款也確定可以貸款，用
相對人兒子的名義貸款，貸了三百多萬元，後來有辦理完成
登記，契約內容是寫契稅、代書費都由買方付，一般賣賣慣
例，後來相對人遲疑的時候，業務請我們概算契稅、代書費
，相對人覺得她買貴了，不想付契稅、代書費，那時候算出
來是三萬多，那時候覺得三萬多還好，三萬多元由公司吸收
，讓買賣繼續，是彭瑞昌跟黃綺雯叫我概算的，因為服務費
不是我的範圍，所以我不了解等情（見本院卷第25頁）。
⒉互核前揭證人彭瑞昌、黃綺雯及陳又嘉之證詞，益證原告公
司關於本件買賣契約中之契稅、代書費等部分，確實約定由
原告自行吸收無訛。又兩造間關於居間報酬部分，由證人黃
綺雯、彭瑞昌之上開證言可知，在黃綺雯、彭瑞昌與被告洽
談續行履約之際，因被告續為履行買賣契約之結果，原告仍
得依其與賣方即訴外人 何金鳳 間之約定，向賣方請求買賣總
價金原約定應給付之報酬，倘若原告公司並未同意免除被告
本應負擔之契稅、代書費及服務費之情，證人黃綺雯、彭瑞
昌僅需任由被告解除買賣契約即可，何需向被告表示上開費
用無庸負擔，不僅無從領取服務費，反須由渠等自行吸收契
稅及代書費，顯有違常情。且參以社會一般不動產經紀業交
易現況，仲介業者為促成買賣成交，每有降低收取雙方服務
費金額或比例情形，本件若被告解約，原告公司即有損失，
為降低損失而承諾免收被告服務費，尚屬合理。是以，綜觀
前揭事證，被告抗辯原告公司實際負責人陳鼎為於電話中曾
表示同意被告無庸給付服務費予原告乙節，應屬有據。
⒊另證人郭妤婕雖到庭具結證稱：我擔任業務，我是擔任開發
，是屬於賣方這邊，服務費當初簽約的時候相對人有說要給
服務費，有簽了服務費確認單，我現在仍然在原告公司任職
，這件服務費我領了四萬多元，賣方三十萬服務費，總共有
五個人要分，公司先拆走百分之五十四，剩下的錢才是四個
人對分，相對人有說買貴了，但是已經過戶了，過戶後相對
人說買貴了，所以相對人不給服務費，因為相對人後來有延
遲交屋，後來才來交屋，交屋的時候相對人有說不給服務費
，我跟相對人說你們當初有寫服務費確認單，我不能作主，
要請示老闆陳鼎為，我有請示老闆陳鼎為，老闆陳鼎為說不
行等語（見本院卷第25頁反面）；然證人郭妤婕並非實際參
與被告方買賣過程之業務，其僅於交屋時與被告接觸，且其
已領取服務費，目前仍在原告公司任職，其證詞對其本身顯
有利害關係，其所為之前揭證言尚難憑信。
⒋至被告雖簽有服務費確認單，其上記載被告應給付原告服務
費78,000元等情（見支付命令卷第3頁）；然該紙服務費確
認單係與不動產買賣契約書同日即105年7月20日所簽立，
而原告既於簽立系爭房地不動產賣賣契約書後表示同意免除
被告應給付之服務費，業如前述，則縱然並未白紙黑字記載
於服務費確認單上，依首揭規定，亦不影響其效果，是認兩
造先前所簽立之服務費確認單約定，顯然已據兩造合意變更
免除之，原告自不得再據此為請求服務費78,000元之依據。
㈢、綜上所述，兩造就系爭房地仲介買賣，雖簽立服務費確認單
約定被告應給付原告78,000元之服務費；然被告抗辯嗣後經
原告同意免除服務費之給付等情，應屬可採，則兩造先前所
簽立之服務費確認單給付服務費用約定，顯然已經雙方合意
減免之，原告自不得再據此請求服務費。從而，原告依服務
費確認單請求被告應給付原告78,000元，及自支付命令狀送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理
由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後於判決之結果不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、本件係依小額訴訟程序為裁判，爰依民事訴訟法第436條之
19之規定，於為訴訟費用之裁判時，確定其費用額如主文第
2項所示之金額（裁判費1,000元、證人旅費1,616元（已由
被告先行墊付證人旅費））。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國106年2月3日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判
決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月3日
書記官郭春慧