最高法院94年度台上字第889號民事判決

裁判字號：最高法院94年台上字第889號民事判決

裁判日期：民國94年05月12日

裁判案由：履行契約

最高法院民事判決九十四年度台上字第八八九號
上訴人潤國企業股份有限公司法定代理人 陳明達 上訴人甲○○共同訴訟代理人 施竣中 律師被上訴人乙○訴訟代理人 吳伯昆 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十三年三月九日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度重上更㈡字第四０號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十年七月三十一日與上訴人甲○○簽訂合建契約書，約定伊提供所有坐落基隆市○○段東勢坑小段八八四號土地，由甲○○出資、設計、興建地上七層地下二層大樓，各分得百分之五十之地面以上及地下一層房屋，地下二層歸甲○○所有。原應自開工日起七五○個晴雨天內完工，因甲○○興建地下一層後，未能如期完工，雙方乃與實際負責興建工程之上訴人潤國企業股份有限公司（下稱潤國公司）於八十四年十二月二十七日另訂協議書（下稱系爭協議書），除約定仍各分配百分之五十外，上訴人應於八十五年三月十日以前一次完成點交門牌號碼基隆市○○街○○○巷○○號一至六樓，二四號一至七樓房屋（下稱系爭房屋），及該二二、二四號地下一樓如第一審判決附圖所示編號六、七、一○至一五號之停車位（下稱系爭停車位），如有逾期，每逾一日，應支付以總工程造價千分之一計算之違約金。詎上訴人仍未依期履行，屢經催告，置之不理。爰基於系爭協議書之約定，求為命上訴人點交系爭房屋及系爭停車位予伊，並自八十五年三月十一日起至點交之日止，按日給付違約金新台幣（下同）二千零四十六元之判決（關於違約金超過二千零四十六元及被上訴人請求上訴人就違約金為「連帶」給付部分，業經第一審及原審先後判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：甲○○僅代表潤國公司簽署系爭合建契約或協議書。其既非契約之當事人，被上訴人請求甲○○負契約責任，即屬於法無據。又系爭房屋已完工，將所有權移轉登記及交付大門鑰匙予被上訴人後，業經被上訴人另行僱工為二次施工，並以系爭房屋設定最高限額抵押權向銀行貸款，足見系爭房屋已予點交。
至地下室為公共避難使用之空間，尚無從單獨交付系爭停車位。茍伊確有違約責任，系爭協議書約定之違約金顯然過高。況伊代被上訴人墊付土地增值稅、代書費、規費、外水電接線費暨電費、被上訴人因同意變更設計將地下一樓面積擴大二倍獲有不當得利、延遲辦理土地所有權移轉登記致伊受有利息損失，連同被上訴人應返還之保證金、保固金等合計五百五十七萬九千一百十四元，亦得與被上訴人所請求之違約金抵銷等語置辯。
原審除將第一審所為上訴人應給付每日之違約金超過二千零四十六元部分之判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴外，其餘部分均維持第一審所為被上訴人勝訴之判決（即上訴人應交付系爭房屋及系爭停車位，並給付每日二千零四十六元之違約金），駁回上訴人就該部分之上訴，係以：系爭合建契約書及協議書，係由甲○○出面簽訂，均並列上訴人為乙方，有該二契約書為憑。雖合建契約書之立契約書人欄，僅記載甲○○及潤國公司，未列其法定代理人陳明達，然依潤國公司於八十四年八月三十日以合建契約當事人身分委請 陳家驊 律師所發信函、八十五年三月十一日為交涉合建契約書及協議書內容之信函、暨八十四年十一月二十八日委請 柯國樑 代書擬協議書草稿由其法定代理人陳明達予以增刪、八十四年十二月二十四日委託甲○○就合建契約之履行事項簽訂協議書之委託書、協議書上，均蓋有潤國公司及其法定代理人陳明達之印文，足認潤國公司為系爭合建契約暨協議書之當事人。況該協議書經兩造簽定後，原合建契約已為後協議書取代，縱合建契約未經潤國公司法定代理人陳明達簽名、蓋章，對於潤國公司不生效力，惟被上訴人既係本於變更後之系爭協議書為請求，其以潤國公司為協議書之當事人即無不合。至甲○○於親自簽立系爭合建契約書、協議書時，未有任何代理（潤國公司）之記載，又於合建契約之末註一欄「建方同意給地主如圖所示雙車位，並給與權利證明」等文字下方，單獨蓋印承認、復於八十年八月一日單獨交付合建保證金予被上訴人、於八十四年十二月二十七日、八十五年一月四日與潤國公司共同收受被上訴人交付工程款及保證金、於空地使用書上簽名、蓋章，足證甲○○亦為系爭合建契約書及協議書之當事人。上訴人所舉證人 曾秀雲 、吳文淵、 陳明賢 、 許志西 之證言，均不足為甲○○有利之認定。依協議書第九條約定，上訴人原應於八十五年三月十日前一次完成含保固切結書、各戶房門大門之鑰匙、配備，各項消防設備之點交房屋之義務，但上訴人自認僅交付大門鑰匙，致被上訴人因無從進入其他樓層，除已於八十五年三月十二日函告上訴人，表示未合法完成交屋手續外，且依基隆巿政府工務局建管課人員張東賢於八十六年五月十六日會同法院為現場履勘之鑑定及該工務局函文觀之，系爭房屋瑕疵頗多，不符合正常使用及發給使用執照標準，該局擬以「現況與圖說不符」為由予以退件，並要求自行拆除違建，否則不予申報使用執照，益證上訴人未依約交屋與被上訴人，不因其先已取得使用執照而異，亦難因被上訴人曾僱工在屋內二次施作，或收受所有權狀遽謂上訴人確已交屋。上訴人所舉水電工程承作人 吳萬豐 之證言，尚不足為其有利之論據。至於被上訴人是否持該建物所有權狀辦理抵押貸款、停車位得否單獨交付及上訴人有無阻止被上訴人使用系爭房屋，均與上訴人是否完成約定之交屋手續無涉。是上訴人既未依約交付系爭房屋，即應負違約之責。查系爭合建工程使用執照係於八十四年九月三十日核發，迄今已逾四年，依上訴人提供之售屋資料顯示，被上訴人若出售分配所得房屋可得款為五千五百九十二萬元，因上訴人逾期交屋，致被上訴人無法將房屋出售，其損失固屬可觀，惟經斟酌財團法人台灣經濟發展研究院工業發展研究所之鑑定：「……被上訴人所能獲得之利益應小於工程造價千分之一，且遲延點交習慣上應有總工程百分比之上限……，方屬公正、公平」，及兩造就系爭違約金之約定並無最高額限制，違約金額即與日俱增，實非妥適，而上訴人又已完成大部分工程，被上訴人之損害亦非甚鉅等一切情形，認系爭違約金之約定顯然過高，應酌減以每日按工程總價一千零二十二萬九千元之萬分之二即二千零四十六元計算為允當。又兩造就地下一層建物各有二分之一所有權，為上訴人所不爭，自應依約將分歸被上訴人之系爭停車位交付，不得以不能單獨點交卸責。從而，被上訴人請求上訴人交付系爭房屋及系爭停車位，並自應交付房屋之翌日（八十五年三月十一日）起至交付日止，每日給付二千零四十六元之違約金，均有理由，應予准許。上訴人抗辯應以其代墊之土地增值稅款、代書費用及規費、被上訴人對地下一層擴大所受之利益、外水電之接線費用及電費、應返還之保固金及保證金、利息損失等合計五百五十七萬九千一百四十一元抵銷違約金，經核並無足採云云，為其論斷之基礎。
查原審先則認定潤國公司為系爭合建契約之當事人，繼則以該契約書未經其法定代理人簽名蓋章，而為對潤國公司不生效力之認定，即有前後矛盾之違誤。又依系爭協議書第十二條約定：「本協議書係為執行原合約（合建契約書）因乙方（上訴人）違約無法履行部分而簽訂，如有疑義，應以原合約之規定作為解釋依據」之旨（見一審卷二六頁），似見系爭協議書並未完全取代原合建契約書，原審逕為協議書已取代合建契約之認定，亦有認定事實與證據不符之違誤。次按不完全給付與未為給付，係不同之法律概念。倘契約標的物業已給付，而其給付內容與契約約定不符，乃屬不完全給付之問題，尚不得謂為未為給付。如契約有約定物之交付（給付）方式，固應依契約約定之方式為之，然物之交付目的，在於使債權人（受交付人）取得對該物之實質管領力，茍債權人實際已管領該物者，縱債務人未依約定方式為之，能否謂該物尚未交付，即非無疑。衡諸系爭房屋於八十四年九月三十日因竣工、通過消防檢查而取得使用執照（一審卷三四頁）、於八十四年十二月二十九日完成所有權移轉登記與被上訴人（一審卷，四五至五六頁）、於八十五年一月五日交付系爭房屋所有權狀及大門鑰匙（一審卷一二○頁）、於八十五年一月三十日基隆市政府工務局因系爭建物有施作違章建築（即二次施工），而發出違章建築拆除通知書（一審卷、八八頁）、以及被上訴人於八十五年四月將系爭房屋設定最高限額抵押權予銀行業者，為其所自認（原審重上更一卷、第一宗一四○頁），再自行僱工於系爭建物為二次施工，經原審現場勘驗無訛（原審重上卷第一三四至一三六頁），且被上訴人對於上訴人所稱系爭房屋已在被上訴人之占有中乙節，復不爭執（原審重上卷、九三、一一五頁）等情，則上訴人辯稱系爭房屋已因被上訴人實際管領而交付，是否全然無據？即攸關被上訴人之請求有無理由。原審未遑詳查勾稽，徒以上訴人未依契約約定交付房屋保固切結書、各戶房門大門之鑰匙、配備、各項消防設備之點收，即為其尚未點交系爭建物應負違約責任之認定，進而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。且系爭建物之地下一層如確屬公共避難空間，其上之系爭停車位是否能單獨點交？原審未於理由項下說明系爭停車位得以點交之法律依據，遽命上訴人應點交該停車位，亦有判決不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十四年五月十二日
最高法院民事第五庭
審判長法官蘇茂秋
法官朱建男法官蘇達志法官陳碧玉法官王仁貴本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年五月二十五日
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