臺灣高等法院臺中分院89年度上易字第31號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院89年上易字第31號民事判決

裁判日期：民國89年05月23日

裁判案由：給付違約金

臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上易字第三一號
上訴人丙○○訴訟代理人乙○○
熊賢祺 律師右一人複代理人 黃嘉 上訴人信甫房屋仲介股份有限公司設台中縣大里市○○路○段法定代理人甲○○訴訟代理人 江來盛 律師複代理人 周志峰 律師右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三十一日臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第三五八八號第一審判決，各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人丙○○給付超過新臺幣貳拾貳萬元，及自民國八十八年八月二十四日起算利息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。
右廢棄部分，上訴人信甫房屋仲介股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人丙○○其餘上訴駁回。
上訴人信甫房屋仲介股份有限公司上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人丙○○負擔二分之一，餘由上訴人信甫房屋仲介股份有限公司負擔。
事實
甲、上訴人丙○○（即原審被告）方面：
一、聲明：求為判決：
Ａ、上訴聲明：
（一）原判決不利上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
Ｂ、答辯聲明：駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）信甫房屋仲介股份有限公司（下稱信甫公司）法定代理人是 洪于茜 而非甲○○，其於原審卻故意隱瞞此一事實，並於原審八十八年十二月十七日審判期日中洪于茜竟誆稱其係甲○○員工且以員工身分作證，顯見其有欺瞞之嫌，其於原審證詞應不具證據力。又系爭委託銷售契約修正同意書經勘驗證明修正同意書上八十八年一月十四日筆跡及顏色與八十八年元月三十一日、一三００萬之筆跡及顏色均不相同，其上並有遭塗改痕跡，可知系爭委託銷售契約修正同意書是否確經上訴人丙○○同意，實有可疑，信甫公司法定代理人甲○○隱瞞其改名之事實在先，又對系爭委託銷售契約修正同意書為何筆跡與顏色不同亦未有合理交代，故該委託銷售契約修正同意書是否經偽造、變造？要非無疑。
（二）洪于茜明知伊早於八十二年起，並非甲○○，竟以第三人甲○○名義，對外簽委託銷售契約、修正同意書，該契約即具重大瑕疵，而歸於無效。且其以第三人甲○○為法定代理人提起本件民事訴訟，似屬起訴不合程式或不備其他要件，請撤銷原審判決，並依民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款規定裁定駁回其請求。且查「洪于茜」以第三人甲○○名義對外行使權利、簽署文件，是否損及真正名為甲○○之人權益？而足生損害於公眾或他人？亦值深思。
（三）系爭房屋之所以賣出，係因 劉元鵬 代書早於八十七年六月向 官良 學報告訂約機會或為訂約媒介，而官良學住在丙○○系爭房屋附近，經常進出，早已產生購買念頭，故其後劉元鵬代書又介紹官良學與上訴人丙○○商談後即成交，上訴人丙○○與官良學間交易過程皆係由劉元鵬代書仲介，又官良學與上訴人丙○○再度（第一次是八十七年六月，尚未與信甫公司簽約）洽談買屋事宜時係在八十八年一月中旬後，當時兩造間委託銷售契約業已到期（系爭委託銷售契約書約定委託期間至八十八年一月五日期滿），上訴人丙○○並未同意上訴人信甫公司所提出延長委託銷售之要求，故上訴人丙○○在劉元鵬代書仲介下將系爭房屋賣予官良學，並支付劉元鵬代書二十萬元報酬，未違反兩造間所訂立委託銷售契約內容，上訴人丙○○自無須另負違約責任。
（四）系爭委託銷售修正同意書內容似非經上訴人丙○○同意而訂定，而被上訴人信甫公司請求上訴人丙○○給付違約金，係以該委託銷售修正同意書為主要論據。惟若上訴人丙○○確有同意延長雙方委託銷售契約期間，則怎會甘冒賠償違約金損失，而將系爭房屋賣給劉元鵬代書介紹之官良學，甚至願意支付劉元鵬代書二十萬元之報酬？且上訴人丙○○賣給官良學之價錢比上訴人信甫公司開出之價錢還要低，若兩造真有延長銷售契約期間之合意，上訴人丙○○何須以較低價錢賣給官良學，且支付二十萬元予仲介人劉元鵬，甚至因之負違約責任？凡此種種，就常理言，顯與經驗法則有違，故上訴人丙○○並未同意延長系爭委託銷售契約期間之事實，已至明確，上訴人丙○○祇同意在八十八年一月三十一日前開放給屋主及任何仲介皆可賣。
（五）依民法第五百六十五條規定，所謂居間法律行為，須以「一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介」為要件，始得成立。惟本件上訴人丙○○早先於八十七年六月左右，即曾在自己房門外張貼賣屋廣告之紅單紙，當時劉元鵬代書曾帶買主官良學前來看過房子，但因價格因素而作罷，因此上訴人丙○○與買主官良學房屋買賣契約之訂立，並非基於上訴人信甫公司仲介之「為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介」而來，上訴人與買主官良學於和對造簽訂房屋專任委託銷售契約書前，即與買主官良學認識，且官良學係因看見上訴人於系爭房屋上貼紅單子才知上訴人丙○○要賣房子，非因上訴人信甫公司之介紹而得知，上訴人丙○○與官良學並就該房屋商談過，後因價格太高而未能談成，是本件買主官良學亦非對造之客戶，自與居間之法律行為不合。又依民法第五百六十八條第一項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」。系爭房屋之賣出既非因上訴人信甫公司「為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介」之緣故而賣出，係由兩造間契約期滿後，由劉元鵬代書居中協調後始賣給官良學，非因上訴人信甫公司之媒介或報告所致，因此上訴人信甫公司請求居間報酬，洵屬無理。
（六）本件爭點在於：系爭委託銷售契約修正同意書之效力如何？就上訴人丙○○所言，其因患有眼疾，對造見上訴人丙○○年邁且視力不佳，故竟貪圖不法利益，對上訴人丙○○佯稱該修正同意書祇為價格修正，由一千三百八十萬元降到一千三百萬元，惟上訴人丙○○自始至終未為任何續約之意思表示，且查因八十八年元月五日起上訴人丙○○與上訴人信甫公司之契約到期，依民間房屋仲介慣例，已開放自由買賣（即屋主、任何仲介皆可買賣），對造既稱其為專業房屋仲介業者，自亦得就系爭房屋為仲介買賣，因上訴人信甫公司對上訴人丙○○偽稱簽了該修正同意書後，任何人皆可仲介，上訴人丙○○心想：如此則自己可以賣，信甫公司也可以賣。於是才同意降低金額至一千三百萬元，惟上訴人丙○○並未表示要繼續與上訴人信甫公司續約，祇表示簽下同意書後屋主可以自己賣，而信甫公司也可以賣，甚至任何仲介都可以賣，此亦為民間房屋仲介之習慣。未料該修正同意書竟遭上訴人信甫公司竄改，於上訴人丙○○簽名後始補上續約日期。
（七）基上所陳，上訴人丙○○與官良學之房屋買賣並非上訴人信甫公司所媒介，亦非對造向上訴人報告有此一訂約之機會，尚與居間要件不合，而上訴人丙○○當初簽下系爭修正同意書時並未同意延長與上訴人信甫公司委託銷售契約之期間，僅同意降低銷售金額至一千三百萬元，而上訴人丙○○自己也可以賣，故系爭買賣房屋之交易既係上訴人丙○○於劉元鵬代書居中協調下與 官學良 成交，則不論上訴人丙○○、劉元鵬代書及官學良間為何談成此筆買賣，其交易過程如何，上訴人丙○○為何支付劉元鵬代書二十萬元報酬，皆與從未參與其中之上訴人信甫公司無關，上訴人信甫公司負責人洪于茜雖主張伊曾帶官良學之妻張秀娥去看房子，有居間媒介行為云云，惟僅足證明對造曾向張秀娥介紹系爭房屋，但買主官良學所以與上訴人丙○○成交，非因對造上訴人之介紹而致，官良學先前就已知上訴人丙○○要賣房子，而洪于茜向其妻張秀娥表示系爭房屋要賣一千三百八十萬元，官良學認為其出價太高才不願由對造仲介，而劉元鵬代書為伊協商之價錢合理，伊才與上訴人丙○○成交，依常理，就買主角度，當然係價錢較低者為優先考量，故官良學不願由上訴人信甫公司居間仲介，並未違背經驗法則。故官良學與上訴人丙○○間買賣行為，非由上訴人信甫公司仲介而成交，上訴人信甫公司主張居間報酬請求權，請求上訴人丙○○給付違約金，顯無理由。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提本院另案民事判決影本一件為證；並聲請訊問證人官良學、劉元鵬。
乙、上訴人信甫公司（即原審原告）方面：
一、聲明：求為判決：
Ａ、上訴聲明：
（一）原判決關於駁回上訴人在第一審請求二十萬元及其利息部分，並該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判廢棄。
（二）被上訴人應再給付上訴人二十萬元，及自民國八十八年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
Ｂ、答辯聲明：駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）民法第五百六十五條規定稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。據上可知，前開規定居間情形有二種，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。而所謂報告居間不以於訂約時周旋於他人間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之交付（最高法院五十二年台上字第二六七五號判例參照）。又如委託人為避免報酬支付故意拒絕訂立契約，待其後再由委託人與相對人訂約者，本乎誠信原則仍應支付報酬。最高法院五十八年台上字第二九二九號判例，即認媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，且由自己與相對人訂立同內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。本件居間依其性質為報告居間，蓋依雙方所訂委託銷售契約書內第五條第三款約定：甲方不得於委託期限內自行將委託銷售之不動產出售。第四款約定本契約期滿三個月內甲方不得與乙方所介紹之客戶成交，違約甲方仍應支付相當於約定服務報酬之違約金予乙方等文觀之，足認本件係屬所謂報告居間。
（二）上訴人信甫公司（本事實欄以下簡稱為上訴人）已依約覓得買受人官良學、張秀娥夫婦與被上訴人，就被上訴人所有坐落台中縣大里市○○路○段一八三之三號系爭房地洽談買賣事宜，上訴人依前揭規定及雙方所簽訂專任委託銷售契約書第五條及第六條約定，本即得向被上訴人請求成交總價額百分之四計算之服務報酬，但被上訴人為逃避其應給付上訴人該成交總價額百分之四計算之服務報酬，乃暗中與上訴人該居間仲介之買受人官良學、張秀娥簽訂不動產買賣契約私下買賣，出售系爭不動產標的以逃避其應給付之報酬，顯然違背誠信原則，自仍應給付上訴人前揭報酬。
（三）上訴人為推諉卸責，一再飾詞狡辯，惟其所述前後不一，自相矛盾，不足採信，茲析論如下：按被上訴人否認係上訴人所為為他方報告訂約之機會或為所訂約之媒介係其自行賣出，而拒絕上訴人之請求，被上訴人謂早在八十七年六月間即曾在自己房門外張貼賣屋廣告紅單紙，並舉證人官良學之證詞謂：「我看到被告（丙○○）張貼在該屋二、三樓之紅單紙。」但被上訴人在本院審理時被問到何以付劉元鵬代書二十萬元時，其答：因為他是仲介，所以我付他二十萬元，前後說詞即有矛盾，此其一。
（四）再者，被上訴人在原審稱其不知契約修正同意書第二項將委託時間延長至八十八年一月三十一日，當初蓋章時契約第二項並未載明延至八十八年一月三十一日，但在本院審理時則陳稱：我有延期到八十八年一月三十一日，說法明顯前後不同。而被上訴人為否認契約修正同意書之事實，乃辯稱其有眼疾，無法審視契約內容之機會，上訴人公司人員告知被上訴人簽了契約修正同意書，以後屋主任何仲介皆可賣，並向其佯稱該書面祇為價格修正由新台幣一千三百八十萬元降到一千三百萬元，被上訴人始簽名蓋章其上云云。惟被上訴人所言顯係強詞奪理，違背經驗、論理法則，實在是自欺欺人，令人可笑。蓋如被上訴人所言，雙方簽訂契約修正同意後，屋主及任何仲介皆可買賣，則上訴人為誰辛苦為誰忙，何苦來哉？上訴人係以從事不動產仲介為專業，且在業界素享商譽，並建立相當企業形象，自無為區區小利而自毀形象，因小失大，得不償失，且如被上訴人一再辯稱委託銷售期間已過，則對雙方已無拘束力，其修訂銷售價格已無實質意義，如此則又何必大費周章畫蛇添足，更改金額又降低價格，說法顯然矛盾。
（五）嗣證人 林茂禎 證稱：洪于茜在八十八年一月十二日帶張秀娥去看屋，八十八年一月十四日官良學到店裡來與我出價一千一百萬元，洪于茜就趕快去找丙○○並續約，丙○○答應在到期後繼續賣，我要求寫委託契約修正同意書，這是雙方在電話講的。八十八年一月十四日晚上簽約，其中延至八十八年一月三十一日是洪于茜與丙○○在電話中講好的，並在店中寫好。一月十六日、十七日官良學又來店裡談價錢。故由上可知，由於官良學數次到店裡議價，足見已有相當購買之意願，為順利達成交易，乃積極找丙○○簽同意書。且退步言之，委託銷售契約書旨在使上訴人取得合法授權俾代當事人與買受人進行磋商，議價說合，茍非如此，上訴人有何立場找買主並進行議價說合。
（六）關於證人官良學所言亦是前後不一，自相矛盾，證人在原審時證稱：「我沒去過現場，只有我太太去看過一次」。而官良學當時稱關於房子的事都是其太太在處理，其並沒有過問，所以房子價格多少，其不清楚，由於系爭房屋價格高達一千多萬元價格，夫妻本是一體，豈有不互相商量溝通之理﹖上訴人對此就曾提出質疑。然而張秀娥在本院作證時稱：「甲○○是我客戶，說那房子要賣，帶我去看，我回來告訴我先生之後就由我先生處理。」二人說法亦相矛盾，足見所言不實。而張秀娥被問到何時認識屋主，其回答買後才認識，之前未見過乙○○，然而張秀娥原係住在同為中興路二段一七五號與系爭房屋中興路二段一八三之三號僅有數步之遙，而如官良學之前均嘗言有看到被上訴人售屋之紅單紙，且官良學亦曾親自或透過劉代書與被上訴人接洽，按理豈會與被上訴人在買賣成交不互相認識之理﹖足證官良學其前謂曾透過劉代書或看過被上訴人售屋之紅單紙，全係子虛烏有，並不實在。
（七）官良學又在本院證稱：「劉代書八十七年六月向我介紹，但價錢一千八百八十萬元太高未買成，八十八年一月劉代書幫我談成價錢一千一百萬元。」試想被上訴人原委託上訴人銷售價格為一千三百八十萬元後，迄至八十八年一月五日多月，雖上訴人竭盡所能努力銷售，但仍力有未達，尚缺臨門一腳，再商及延長至同年一月三十一日，價格由原先一千三百八十萬元降至一千三百萬元，仍因官良學要求之金額一千一百萬元，無法完成買賣銷售目的。而如前所言，劉代書當時出價為一千八百八十萬元，而其時被上訴人亦未委託劉代書代為銷售，結果突在八十八年一月底劉代書就不費吹灰之力，平白就能仲介居間使本件買賣契約，順利達成交易，成交價格就是一千一百萬元，寧不怪哉？從經驗上判斷，劉代書代為仲介價格從一千八百八十萬元至成交價一千一百萬元價差七百八十萬元，將近八百萬元，其間劉代書並未介入，結果不費吹灰之力就馬上使買賣成交，實難令人置信，平心而論，買賣上千萬元不動產，由於茲事體大，牽涉金額龐大，雙方對於相關細節均是斟酌再三，豈有冒然行事之理。甚且劉代書在本院證稱：「八十八年一月二十五日官良學有帶三百萬元現金至現場與屋主商談」，亦與交易習慣不合，一般不動產實在乏人買賣攜帶大量鉅款現金至現場交易。而更離譜者，劉代書在本院審理時被問到在本件買賣前是否認識屋主，劉代書答稱：不認識，又是令人錯愕。蓋劉代書曾證稱：八十七年六月曾仲介官良學與屋主交易，怎會不認識，如果不認識又如何仲介。而更令人納悶則是官良學證稱：其有看到被上訴人張貼售屋之紅單紙。而令人無法置信，不可思議者是官良學、張秀娥當時與被上訴人又住在同一條街上，僅數步之遙，按照道理，官良學、張秀娥，大可直接與被上訴人接洽商談買賣事宜，自無需畫蛇添足透過劉代書向被上訴人洽談之理，而額外支付一筆仲介費用。
（八）基上，足見官良學、張秀娥確係上訴人所仲介開發之買受人，即便是官良學亦自承上訴人公司有帶其太太張秀娥去看房子，是八十八年一月間張秀娥看房子回來後成交前一、二星期，官良學有來問上訴人公司之甲○○該屋價錢，其出價一千一百萬元，其知上訴人公司有幫該屋仲介，所以官良學當時亦明知上訴人公司仍在替該屋仲介，否則如非上訴人公司居間仲介，其大可不必到上訴人公司出價錢，直接找屋主即被上訴人議價就可。上訴人據信可能因當初上訴人曾交付官良學、張秀娥一份買賣議價委託書，其中第六條關於服務費部分約定買賣成交時買受人需支付上訴人公司百分之一購屋總價額之服務費，可能官良學夫婦為規避此一服務費，才暗中與屋主訂約，並在事情被揭穿後與被上訴人沆瀣一氣，聲氣相求，互相勾串，意在規避上訴人之服務報酬。
（九）按行使債權、履行債務，應依誠實及信用方法，民法第二百十九條定有明文。復有最高法院五十八年台上字第二九二九號上揭判例可按。本件由上可知，官良學確係由上訴人開發之客戶，官良學已多次前來向上訴人公司進行議價，故上訴人已完成居間行為，嗣因被上訴人及官良學為規避給付上訴人之服務報酬，乃暗中隱瞞上訴人私下進行交易，後為上訴人得知上情而事跡敗露，但被上訴人為拒絕給付前開報酬，乃與官良學事先謀議，互相掩護，惟所謂事實勝於雄辯，紙終究包不住火，原審明察秋毫，洞燭機先，判決上訴人勝訴，認事用法均極為正確，惟原審卻以被上訴人業已支付劉代書二十萬元為由酌以減除上訴人請求，原審此部分認定實有未洽，亦不知原審據何認定上訴人應被扣除二十萬元。蓋兩者間風馬牛不相及，根本互不相干，且民法第五百七十二條固規定為使勞務報酬公允相當，法院得因委託人之請求酌減之，是以報酬之酌減須經委託人向法院請求，法院不得逕以職權為之。今本件上訴人花費相當人力、物力，所費不貲，所謂天下無白吃午餐。反觀如劉元鵬代書，姑不論被上訴人果否有給付其仲介費二十萬元，但其不費吹灰吃力，撿別人便宜，平白獲取二十萬元，焉得事理之平！
三、證據：除引用原審立證方法外，補提戶籍謄本一份、報紙廣告單、彩色ＤＭ廣告單、客戶拜訪表及薪資表、洪芋茜護膚消費紀錄表、買賣議價委託書、不動產經紀業管理條例、營利事業證及公司執照影本等件為證；並聲請訊問證人張秀娥。
理由
一、本件上訴人信甫公司起訴主張：兩造於八十七年十月一日訂立專任委託銷售契約書，對造委託伊代為銷售其所有坐落台中縣大里市○○路○段一八三之三號房地（下稱系爭房地），委託銷售總價額為一千三百八十萬元，委託期間自八十七年十月五日起至八十八年元月五日止，為期三個月，嗣於八十八年一月十四日雙方續約至八十八年一月三十一日，委託銷售總價亦調降為一千三百萬元，雙方約定於委託期限內，對造不得自行出售或出租，否則應給付相當於契約所約定服務報酬（按成交總價額百分之四計算）之違約金於伊。委託期間內，經伊公司人員甲○○即洪于茜多次盡心盡力奔波斡旋，終因訴外人買主官良學堅持以一千一百萬元買受而未能成交。但嗣得悉對造因規避仲介費之給付，私下與官良學於八十八年一月二十七日仍以一千一百萬元價款訂立買賣契約。對造行為實有背誠信原則，亦違反該委託銷售契約書第五條第三、四款之約定，伊依約自得請求對造給付違約金五十二萬元等情。求為命對造應給付伊五十二萬元，及自八十八年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決（原審判決命丙○○應給付二十四萬元及自八十八年八月二十二日起算法定遲延利息，駁回信甫公司其餘請求。上訴人丙○○就其不利部分，及上訴人信甫公司就其被駁回中之二十萬元及其利息部分之判決，各自上訴。至上訴人信甫公司另對被駁回之八萬元及其利息部分，則未聲明不服，已告確定）。
二、上訴人丙○○則以：伊就所有系爭房地委託對造銷售，期間已於八十八年一月五日屆滿，該委託契約已自動失效。在委託期間，對造從未帶客戶看房子，迨契約期滿，因對造仲介銷售不佳，故未再續約，改由自己銷售。而八十八年一月十四日委託銷售契約修正同意書，伊僅同意修正價額為一千三百萬元，不知其載明延至八十八年一月三十一日，此日期為對造事後補填。伊簽立該修正同意書為對造欺瞞所致，伊已撤銷其意思表示。兩造間委託關係已不存在，對造訴請伊給付訟爭違約金，為無理由。又伊非因對造居間媒介而與官良學成立該買賣契約，實係由訴外人劉元鵬代書所介紹，對造無權請求報酬。且伊無違反兩造間契約之約定，自無給付違約金義務等語。資為抗辯。
三、查上訴人信甫公司主張之事實，業據提出八十七年十月一日專任委託銷售契約書、八十八年一月十四日委託銷售契約修正同意書、建物登記謄本、八十八年一月十二日買方需求帶看記錄資料表、八十八年八月間存證信函及其掛號回執影本等件為證（見原審卷第十至十六頁）。上訴人丙○○亦不否認伊於八十八年一月二十七日，以一千一百萬元與買受人官良學簽立系爭房地買賣契約之情。參據上訴人信甫公司法定代理人甲○○即洪于茜在原審陳稱：官良學之妻張秀娥也在同路段一七五號開詩威特美容院，其於八十七年九月二十日及八十八年一月十二日、十四日、二十二日等與伊接洽，都表示很喜歡這棟房屋希望把價錢殺下來。官良學分於八十八年一月十五日、十七日到公司來談價錢，他表示願以一千一百萬元買受，伊於一月二十一日晚上至屋主 塗城路 家，談至深夜十二點多沒談成，一月二十二日至詩威特美容院找買方加價，買方不願意沒談成，一月二十五日至買方大里京華一樓家亦談到十二點沒談成。嗣看到詩威特搬家，才曉得他們私下成交等語，並提出信用卡消費明細表影本三紙為證（原審卷五一、五九至六一頁）。
且證人官良學、劉元鵬亦在原審分別結證：官良學於八十八年一月二十七日以一千一百萬元買受上訴人丙○○所有系爭房地無異（原審卷三七、三八頁）。上訴人信甫公司此部分之主張，堪信為真實。
四、兩造於八十七年十月一日簽訂該專任委託銷售契約雖於八十八年一月五日屆滿，惟兩造嗣又於八十八年一月十四日另訂委託銷售契約修正同意書，將委託銷售總價額修正為一千三百萬元，委託期間延至八十八年一月三十一日，有兩造當日簽具該委託銷售契約修正同意書足稽。上訴人丙○○亦承認其上簽章為其所為，僅於原審辯稱：其上未載日期，伊不知載明延至一月底，此日期為對造事後補填云云。然查，上訴人丙○○於本院應訊之初已自承「我有延期到八十八年一月三十一日」無訛（本院卷二六頁背面）；參以其嗣後陳稱：伊有與甲○○接洽買賣事宜；上開修正同意書係伊於八十八年一月十四日簽章，甲○○第三次來找伊時，伊說她要介紹人來買伊歡迎，她有說要延期，伊說可帶人來看，但最後祇能到月底各等語（本院卷二七、九五頁）；及其訴訟代理人乙○○ 陳以 ：八十八年一月十四日甲○○有到伊家，乃父丙○○同意降價至一千三百萬元等語（本院卷四二頁）。參酌證人即上訴人信甫公司店長林茂禎證稱：洪于茜於八十八年一月十二日帶張秀娥去看屋，同年月十四日官良學到伊店向伊出價一千一百萬元，洪于茜就趕快去找丙○○並續約，丙○○在電話中答應洪于茜延至八十八年一月三十一日而繼續賣，伊要求寫立該修正同意書，遂由洪于茜在店中寫好「八十八年元月三十一日」等數字，在八十八年一月十四日晚上拿去丙○○家讓他簽立之，此「元月十四日」等數字為伊所寫等語（本院卷九一頁），核與上訴人信甫公司負責人洪于茜陳稱：八十八年一月十四日伊與丙○○在電話中講好延至一月三十一日，伊由店出發前已寫好「八十八年元月三十一日」等字樣，而一千三百萬元等字係伊去丙○○家再寫上等情節，大致相符。矧該同意書修正事項第二項所載「原契約第三條第一項之委託期間延至......」等字，係緊臨第一項銷售價額欄之下，一望即知，甚為明顯。上訴人丙○○既承認伊於該委託銷售契約修正同意書上簽章，係「同意由一千三百八十萬元降至一千三百萬元」不虛（本院卷四二頁），並有其於該同意書記載一千三百萬元處蓋章及下方立同意書人處簽章可考（原審卷十一頁），衡酌常情，僅調降銷售價額，苟該同意書未載續延之銷售日期，則該同意書之簽訂將成無意義。已見上訴人信甫公司所陳委託期間延至八十八年一月三十一日，自符真實可採。上訴人丙○○徒謂該委託銷售契約修正同意書是否經偽造、變造，要非無疑云云，實難憑採。再參諸證人官良學在原審結稱：伊曾與信甫公司人員碰過面，找過該公司人員，伊以一千一百萬元為底線與洪小姐洽談，價錢未談攏，該公司人員有帶伊妻去看房屋（原審卷三七、五二頁）；於本院結證：信甫公司人員於八十八年一月間帶伊妻看過房屋一次，伊妻回來後， 伊嗣 問甲○○該屋價錢，出價一千一百萬元，伊知信甫公司仲介銷售系爭房地（本院卷八一頁背面）；及證人即官良學之妻張秀娥結稱：甲○○說該屋要賣，於八十八年一月十二日帶伊去看該屋，伊回來後告知 乃夫 ，之後就由乃夫處理（本院卷八二頁）各等語，暨就上訴人提出之兩造續約前後刊登中國時報、聯合報、自由時報等廣告單、彩色ＤＭ廣告單及客戶拜訪表等件以觀，顯見上訴人信甫公司於八十八年一月間仍為上訴人丙○○所有系爭房地仲介銷售，系爭房地買受人官良學確亦經上訴人信甫公司仲介銷售屬實。
五、觀諸上開專任委託銷售契約書第六條約定：「甲方（即上訴人丙○○）與買方訂定買賣契約書時，應支付以成交總價額百分之四計算之服務報酬予乙方（即上訴人信甫公司）」；第五條第三款約定：「甲方不得於委託期限內自行或以其他方式將委託銷售之不動產出售。甲方如有違背，或因可歸責甲方之事由，致本契約......或致買賣不能完成者，......甲方仍應支付相當於本契約所約定服務報酬之違約金予乙方」。本件上訴人丙○○與官良學就系爭房地訂立買賣契約係於八十八年一月二十七日，顯在兩造委託銷售續約期限內，上訴人信甫公司據以請求上訴人丙○○依約給付相當於服務報酬之違約金，洵無不合。矧按行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法，為民法第二百十九條所明定。本件上訴人丙○○於約定期限內，私下與上訴人信甫公司洽引介紹之買主官良學成立買賣契約，不論是否為規避給付上訴人信甫公司仲介報酬而為，上訴人丙○○既於兩造立約期限內將系爭房地逕自簽約出售官良學，依上約定，仍應支付相當違約金至明，乃竟拒不依約給付違約金，殊亦難謂無違上揭誠信原則。上訴人丙○○辯謂伊非因對造居間媒介而與官良學成立該買賣契約，實係由劉元鵬代書所介紹，伊無違反兩造間契約約定，無給付違約金義務云云，自非可取。
六、至上訴人丙○○另辯以該委託銷售契約修正同意書之簽訂，因伊被欺瞞經撤銷其意思表示而不生效力；且該約定與消費者保護法第十一條、第十二條之規定不符；又洪于茜明知已於八十二年起並非甲○○，竟以第三人甲○○名義，對外簽立委託銷售契約、修正同意書，該契約即具重大瑕疵而歸於無效，且其以第三人甲○○為法定代理人提起本件民事訴訟，似屬起訴不合程式或不備其他要件云云。
惟查，該委託銷售契約修正同意書，係經兩造合意簽訂，有如上述，難認上訴人丙○○為被欺瞞以致簽訂，其於原審以書狀表示撤銷其意思表示，自非有據。而就不動產仲介買賣事宜簽立專任委託銷售契約，為從事社會經濟生活難免，事所恒見。兩造為如上約定，對上訴人丙○○尚無顯失公平情事。又上訴人信甫公司法定代理人於設立後至八十年間登記為甲○○，迨八十二年六月間甲○○改名為洪于茜，有上訴人信甫公司所提營利事業證、公司執照影本及洪于茜戶籍謄本為憑（本院卷一一０、一一一、四四頁）。鑑於上訴人信甫公司法定代理人僅屬改名，其公司主體仍不失其同一性，上訴人信甫公司以甲○○即洪于茜為法定代理人與上訴人丙○○簽訂該委託銷售契約及修正同意書，難謂即具重大瑕疵，非屬無效；上訴人信甫公司列其法定代理人名義提起本件之訴，非不合法。上訴人丙○○關此所辯，均無足取。
七、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。又約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之。民法第二百五十二條、第五百七十二條但書分別定有明文。本件系爭房地成交總價為一千一一百萬元，百分之四為四十四萬元，非以兩造約定銷售價額一千三百萬元成交明甚。上訴人丙○○另 陳明 已付二十萬元居間報酬與代書劉元鵬，為證人劉元鵬具結證實（本院卷八二頁背面）。而上訴人信甫公司為使受委託銷售標的早日完成銷售目的任有勞務，已據其提出上列報紙廣告單、彩色ＤＭ廣告單、客戶拜訪表及薪資表暨洪芋茜護膚消費紀錄表等件以證。系爭房地於上訴人丙○○與買主官良學成交後至交易完成時止，要已未由上訴人信甫公司協助辦理有關過戶等手續亦明。審酌上情，本院認將上訴人請求之違約金核減至二十二萬元，為屬適當。
又上訴人信甫公司催請上訴人丙○○應「於函到三日內給付」該違約金，有上載存證信函及蓋有丙○○印文之八十八年八月二十日收件回執足憑，上訴人丙○○就之應自八十八年八月二十四日計付遲延利息，亦為上訴人信甫公司所不諱言（本院卷九三頁）。從而，上訴人信甫公司依兩造所簽契約之約定，請求上訴人丙○○應給付伊四十四萬元（按係五十二萬元扣減其已敗訴確定之八萬元），及自八十八年八月二十日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息，於二十二萬元及自八十八年八月二十四日起算之法定遲延利息部分，尚無不合，應予准許。
逾此所為請求，為有未合，不予准許。上開應准許部分，原審判命上訴人丙○○給付，並依兩造陳明以供擔保為條件宣告准、免假執行，核無違誤。上訴人丙○○上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人丙○○就原判決所命給付超過前開准許金額二十二萬元即二萬元及其利息部分，暨所命給付超過自八十八年八月二十四日起算利息部分為上訴，指其不當，為有理由，此部分應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又上開不應准許部分，其假執行之聲請亦失所依附，應不准許。上訴人信甫公司上訴意旨，指摘原判決駁回伊請求二十萬元部分為失當，請求上訴人丙○○應再給付伊二十萬元，非有理由，應予駁回。茲本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，不予逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件丙○○上訴為一部有理由，一部無理由；信甫公司上訴為無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年五月二十三日~B1民事第五庭審判長法官陳滿賢~B2法官許武峯~B3法官簡清忠右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官陳振海中華民國八十九年六月一日
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