臺北簡易庭104年度北小字第2189號民事判決

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　104年度北小字第2189號
原　　　告　 張如君
訴訟代理人　 羅明文 律師
被　　　告　聲旺文教股份有限公司
法定代理人　 陳聖文
上列當事人間請求給付修繕費用事件，經本院於中華民國105年
3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟壹佰零玖元，及自民國一百零四
年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳萬壹仟壹佰零玖元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件
原告起訴時，訴之聲明第1項為「被告應給付原告新臺幣（
下同）42,600元，暨自支付命令繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息。」；嗣於民國104年9月24日行言
詞辯論程序時，具狀追加並擴張應受判決事項之聲明為「被
告應給付原告45,200元暨自訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息（見本院卷第27、49頁），參諸前
揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告於103年7月17日向原告承租位於臺北市○○
區○○○路○段○○○號11樓之3房屋及停車位（下合稱系爭房
屋），並簽有租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自
103年8月1日起至105年7月31日止共2年，租金每月34,000元
，被告並繳交押租保證金68,000元。然被告於103年12月下
旬自行搬離，原有燈具、輕鋼架、天花板等已被拆除，並有
隔間牆壁未拆除、管線外露等情況，經催告被告回復原狀未
果，原告僅得自行修復，而先行支出修繕費用76,600元與清
潔費用2,600元，且依約提前搬離應賠償1個月之租金34,000
元，扣除押租保證金68,000元後，被告仍積欠原告45,200元
，爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告
應給付原告45,200元暨自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。
三、被告則以：確有與原告訂立系爭租約，雖對估價單所載修復
費用之金額無意見，但該修復費用不應由被告負擔，因簽約
時均為老舊設施，而告知原告會進行裝修，並經原告同意，
而由被告支付費用進行管線重整、地板更換、天花板修補等
裝修，故應以被告裝修後的現狀為原狀，再者，況依對話紀
錄所載，原告原本僅要求天花板裝燈具回去，並未為其他請
求，退步言，要求回復為老舊設施亦不合理，另被告已於11
月28日提早1個月告知原告不續租等語，資為抗辯，並聲明
：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請；⒉如受不利之判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張被告於103年7月17日向與原告簽立系爭租約而
承租系爭房屋，約定每月租金34,000元，租賃期間自103年8
月1日起至105年7月31日止共2年，原告迄未返還被告所繳之
押租保證金68,000元，且原告確有支出如估價單所載之修繕
費用76,600元與清潔費用2,600元等節，業據其提出系爭租
約、承租前後及施工之對照圖、估價單、付款證明為證（見
本院卷第35-45頁、第93頁、第124頁），且為被告所不爭執
，堪認符實。
五、原告另主張被告應給付回復原狀費用及因提前終止租約之損
害賠償等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審
酌者厥為：㈠被告應否負回復原狀及提前終止租約賠償之責
？㈡原告得向被告請求之數額若干？茲分述如下：
㈠被告應否負回復原狀及提前終止租約賠償之責？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277條前段定有明文。又原告已盡舉證責任後，被告
於其抗辯之事實，亦應負證明之責任。易言之，原告就其應
為舉證事項已有相當之證明，被告欲否認其主張者，即不得
不更舉反證，證明其反對主張之事實。倘被告未能提出確切
之反證，則原告對其主張之事實既已為相當之證明，自堪信
為真實（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。又按
「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲
方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，
乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、「租賃期間內乙方
若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金…」，分
別為系爭租約第9條、第18條第1項所約定。另按「承租人應
依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以
依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管
理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其
生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負
損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為
使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第438
條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法
為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依
租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特
性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之
目的及交易之習慣，以為決定。又依國內房屋租賃之實務，
固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負
有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當
事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」
狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、
承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則
，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「
原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其
他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然
耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅
強人所難，亦非法律所應保護之權利。
⒉原告主張被告應賠償1個月租金，而被告則辯稱已提前1個月
告知終止租約事宜云云。經查，被告係於103年11月28日告
知原告欲於104年12月31日提前終止租約，並與原告洽談後
續交回鑰匙、回復原狀之事宜，此有兩造訊息記錄存卷可參
（見本院卷第69至72頁），又依系爭租約第3條之約定，租
賃期限係至105年7月31日止（見本院卷第35頁），足認被告
係於租賃期限屆至前欲提前終止系爭租約，則依系爭租約第
18條第1項之規定，無論被告有無提前告知，均應賠償原告1
個月之租金即34,000元。故原告此部分主張，即屬有據，被
告此部分所辯，則不足採。
⒊被告雖不爭執有為如對照圖所示之改裝行為，且原告因而支
出如估價單所載之修繕費用，然辯稱係經原告同意而支出費
用所為裝修，且終止租約時原告僅說要將部分回復，故無庸
本件負擔修繕費用云云，並提出通訊記錄為佐，惟依系爭租
約第9條之約定，縱原告曾同意裝修，仍不免除原告之回復
原狀義務，又觀被告所提訊息記錄之前後文義，僅係兩造商
談終止租約及後續回復原狀事宜，原告亦未表示免除被告回
復原狀之義務，此亦有該份訊息記錄可參（見本院卷第66至
72頁，原告復未能就原告曾免除被告回復原狀義務之情形舉
證以實其說，從而，被告仍應就改裝行為，負回復原狀之責
。經查，依兩造所不爭執之對照圖所示，被告確有為其中項
目1至9之改裝，然就項目10之全室油漆之部分，僅其中一面
橘色牆壁係由被告所改裝外，其餘牆面未經被告改裝等節，
亦有該照片可佐（見本院卷第41頁），則其他牆面縱有修補
之必要，亦屬被告正常使用收益所造成之自然耗損，則就用
以回復上開項目之估價單費用，依原告雖應負回復原狀之責
，然就其中之牆面油漆、清潔費用共17,600元部分，除該面
橘色牆壁之油漆、清潔工程共計2,200元外，其餘請求自應
扣除，從而，被告就估價單所載項目四之其他工程編號1至8
號及項目二、三之橘色部分，依系爭租約第9條應負回復原
狀之責，逾此部分之請求，則屬無據。
㈡原告得向被告請求之數額若干？
⒈按依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，固得以
修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新
品換舊品，應予折舊。經查，工程僅針對材料費估算折舊，
惟若工項特性係屬連工帶料而依工程特性或市場慣例為不可
分，另鑑於一般材料費用所佔比例大於工資費用，如未分列
工資之金額，則應認該連工帶料工項仍應予以折舊估算。而
本件改裝設施復原等工項，既為附合於房屋，依民法第811
條規定應為該不動產之重要成份，應一併計算折舊。
⒉經查，依系爭房屋建物謄本所載（見本院卷第98-101頁），
其主要建材係為鋼筋混擬土造，故依行政院86年12月30日發
布之固定資產耐用年數表所示，系爭房屋耐用年數為50年，
上述工項亦因附合該不動產而為50年耐用年數。復按固定資
產提列折舊採用平均法、定率遞減法或年數合計法者，以一
年為計算單位；其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數
相當於全年之比例計算之；不滿一月者，以月計，營利事業
所得稅查核準則第95條第6款定有明文。又系爭房屋建造登
記日期為86年1月21日（參前開系爭房屋建物謄本），而退
租日為103年12月31日止，故其使用年數按上開規定應約為1
8年，本院依94年12月30日舊營利事業所得稅查核準則第95
條第7款及第8款規定，營利事業固定資產採用平均法折舊時
，各該項資產事實上經查明應有殘價可以預計者，應依法先
自其成本中減除殘價後，以其餘額為計算基礎，作為系爭工
項之折舊計算基準。故累計折舊X＝（成本C－殘值R）（
資產已使用年數Y/耐用年數N），將殘值R＝C/（N＋１）代
入，公式整理後為：累計折舊X＝（成本C）×（已使用年數
Y）/（耐用年數N+1），而依估價單所示應認為材料而計算
折舊之工項金額為24,625元（計算式：750+75+5,250+900
+3,240+2,000+2,400+510+1,500+8,000＝24,625元），使用
年數Y為18年及耐用年數N為50年亦如前述，經核算累計折舊
（X）為8,691元（計算式：24,625×18÷51＝8,691，元以
下四捨五入），各工項剩餘價值為上開工項成本（C）扣除
累計折舊（X），經核算為15,934元（計算式：24,625－
8,691＝15,934）。是本件材料扣除折舊後費用為15,934元
，再加計估價單所載工資部分之總額39,175元（計算式：1,
125+250+12,250+2,100+7,560+10,000+1,200+1,190+3,500
＝39,175元），共計為55,109元（計算式：15,934+39,175
＝55,109元），再加計前述提前搬離之1個月租金34,000元
，並扣除兩造均不爭執之押租保證金68,000元後，則原告本
件請求被告給付回復原狀費用及損害賠償之總額為21,109元
（計算式：55,109+34,000-68,000＝21,109元），為有理由
，至原告逾此部分請求，則為無理由。
六、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權
人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延
責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付
命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法
第233條第1項、第229條第2項分別定有明文。本件原告請求
係以支付金錢為標的，原告自得請求被告給付自訴狀繕本送
達翌日即104年5月20日（見本院司促卷第14頁）起至清償日
止，按年息5％計算之利息，併應准許。
七、從而，原告依租賃契約之法律關係請求被告給付21,109元，
及104年5月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為
有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
八、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同
法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為
假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。按適用小額訴訟
程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事
訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國105年3月22日
臺北簡易庭法官劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國105年3月22日
書記官宋德華
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。