臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 101年度彰小字第105號
法定代理人 張河川
訴訟代理人 林文理
被 告 楊永承
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101年4月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣40,310元，及自民國101年1月6日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用新台幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
理由要領
一、原告主張：
㈠坐落門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段600之13號1樓房屋為
被告所有，其為 傑廣 生活家公寓大廈區分所有權人。被告自
民國97年8月至同年11月、98年3月至99年4月、99年7月至同
年10月、100年1月至同年6月止均未繳管理費，共欠新台幣
（下同）40,310元未繳納。原告曾以存證信函催告被告繳納
，亦不獲置理。爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被
告給付上開金額及法定遲延利息等語。並聲明：如主文第1
項所示。
㈡對被告抗辯所為之陳述：規約是在100年2月23日修改，修改
後適用5分之1的條款。原告是依據公寓大廈管理條例第30條
規定召開大會，沒有在社區住的住戶是用郵寄的，也有公告
。原告有向彰化縣和美鎮公所申請組織變更，並經同意備查
。依公寓大廈管理條例第34條規定，會議開會後主席要在15
天內將會議紀錄公告並發給住戶，被告承認原告於100年2月
23日在電梯裡面有公告。依公寓大廈管理條例第32條第2項
規定，對於決議有意見的人，要在收到會議記錄7天內連署2
分之1以上推翻決議，被告沒有這樣做，所以決議有效。原
告在99年的報備資料，主任委員是 張惠玲 ，以前是由張惠玲
委任張河川全權代理事務，主任委員出缺才由副主任委員代
理，主任委員沒有出缺，怎麼由副主任委員代理。100年2月
23日修改住戶規約，住戶規約第6條規定區分所有權人及配
偶與直系血親可以當主委。張河川是在101年2月18日改選主
任委員，其為區分所有權人的父親，依規約第4條規定可以
擔任主任委員。100年2月13日第一次開會時必須3分之2出席
，那次沒有達到3分之2門檻。100年2月23日是依公寓大廈管
理條例第32條規定，同一個議題第二次開會以5分之1以上出
席開會修改規約，不是為誰量身訂做。而且依公寓大廈管理
條例第29條規定，公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有
權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得
被選任、推選為管理委員主任委員或管理負責人。區分所有
權人會議通知書是直接發給住戶，如果沒有住在社區，就用
寄的。原告是將通知放在被告的信箱，沒有讓被告簽收，但
電梯裡面也有公告。本件關於會議的召開、主任委員的代理
及規約的修改都合法。
二、被告則以：
㈠現在公寓大廈是由雅築公司管理，以前的萬安保全公司於10
0年5月被撤換，沒有交接文件，怎麼可以追討管理費，而且
原告計算管理費的算法不對，原告應該提出積欠的資料。被
告有繳部分的管理費，但沒有保留資料。萬安保全公司沒有
交接的資料，怎麼有辦法追溯97年的事情。
㈡100年區分所有權人會議開會時是62人，原告主張出席5分之
1修改規約，因為程序不合法，應該回到原始的規約。依規
約第20條規定，本規約經區分所有權人會議合意後生效，修
訂亦同，就是修改規約要回到第4條區分所有權人會議的門
檻。規約第4條第9項區分所有權人會議討論事項，應由區分
所有權人過半及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出
席人數過半數及其區分所有權比例，占出席人數區分所有權
合計過半數之同意行之。規約第4條是規定以過半為準則，
不是5分之1。被告要給付管理費給合法的原告。101年2月18
日區分所有權人會議記錄記載出席人數是105人，委託書3份
，但是實際參與的人在現場沒有看到105人，現場是3、40個
人，簽到簿是造假，被告沒有收到開會通知及委託書。主張
原告沒有當事人資格，法定代理人資格有瑕疵。依規約第4
條第9項規定，必須區分所有權人過半數參加，才可以依照
公寓大廈管理條例修改規約，所以原告修改規約無效。
㈢99年到101年的區分所有權人會議程序不合法，開會通知及
委託書沒有送達區分所有權人，會議無效。被告曾以彰化和
美郵局第26號存證信函、過溝仔郵局第40號、第116號存證
信函告知。又建物登記謄本記載所有權人是張惠玲，不是張
河川，違反住戶規約第6條應由區分所有權人擔任委員的規
定。而且原告在101年2月18日召開的區分所有權人會議不合
法，違反95年1月18日修正公佈公寓大廈管理條例第29條第3
項規定連選得連任之限制，不得連任第3年，規約是約定1年
得連選連任1次，這是公寓大廈管理條例修改的規定。這個
規定是要避免產生特定住戶把持管理委員會的現象，被告有
另外提出撤銷區分所有權會議的訴訟。原告知道不合法，在
100年為自己量身訂做修改規約，區分所有權人會議必須合
法，才有後續的程序與結果，不存在反對決議的人可以在7
日內以書面表示反對意見，連署2分之1否決的情形。99年3
月19日區分所有權人會議，當選人是張惠玲，在這天之後在
大樓沒有見過張惠玲的名字，99年3月以後所有的財務報表
都是用張河川的名字行使主任委員的職務。原告在100年修
改規約，規約修改前，99年3月29日的主任委員就變成張河
川，張惠玲從來沒有在大樓行使主任委員的職務。張惠玲是
掛名，實際上是張河川在行使職務，這是違法。公寓大廈管
理條例與規約找不到委任的規定，主任委員沒辦法當，可以
請副主委代替，不能找另一個人當主任委員。張河川沒有區
分所有權人資格，一直行使主任委員的職務，區分所有權人
會議的召集程序不合法，所以修改100年度的規約是無效的
。被告當時是寄存證信函給原告，希望原告改正，原告沒有
改正，被告才在101年提起撤銷訴訟。因為區分所有權會議
不合法，所以原告沒有資格請求被告給付管理費，法定代理
人有瑕疵，請求依民事訴訟法第249條第1項第3款，原告無
當事能力，及法定代理人起訴代理權有欠缺之規定，駁回原
告之訴等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠查原告主張之事實，業據其提出建物登記謄本、存證信函、
住戶規約、和美鎮公所函、會議記錄、公寓大廈管理組織報
備證明等為證。被告對其為 傑廣生 活家公寓大廈所有權人之
事實並不爭執，其雖辯稱有繳部分管理費云云，惟未提出證
據證明，其此部分所辯，尚難採信。故原告主張被告尚欠管
理費40,310元未繳之事實，應堪認為真實。
㈡又被告雖以上開二、㈡、㈢之事由，辯稱本件原告無當事人
能力，法定代理人起訴代理權有欠缺云云，並提出存證信函
、建物登記謄本、住戶規約、起訴狀、區分所有權人大會公
告、會議記錄、當選公告、99年度區分所有權人會議簽到簿
、傑廣生活家管理委員會會議簽到表、傑廣生活家管理委員
會99年3月24日函、傑廣生活家99年度區分所有權人大會會
議記錄、傑廣生活家100年度區分所有權人大會會議記錄等
為證。惟按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為
管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款後段
定有明文。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違
反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖
無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1項規定，
由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。故
在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有
拘束力存在。經查，本件傑廣生活家公寓大廈管理委員會之
委員係由該公寓大廈之區分所有權人會議選出，該管理委員
會組織成立乙事亦報經主管機關彰化縣政府備查，嗣該公寓
大廈曾於100年2月23日召開傑廣生活家100年度區分所有權
人會議，於該會議中議決住戶規約，並改選出第15屆管理委
員21人，並由管理委員互選出張河川為主任委員，且公告予
住戶知悉，亦報經彰化縣和美鎮公所同意備查，該公寓大廈
復於101年2月18日召開傑廣生活家101年度第16屆區分所有
權人會議，於該次會議又改選出第16屆管理委員21人，又推
舉張河川擔任主任委員等事實。有原告所提彰化縣政府87彰
府工管字第89305號公寓大廈管理組織報備證明、傑廣生活
家100年度區分所有權人會議記錄、彰化縣和美鎮公所100年
8月18日和鎮建字第1000015174號函、傑廣生活家101年2月1
8日區分所有權人會議記錄、當選公告等在卷足憑。則被告
縱認選任管理委員之區分所有權人會議之召集程序或決議方
法，有違反法令或章程之情，然依前開說明，上開決議未經
撤銷前，仍屬合法有效，其對各住戶仍有拘束力存在。則被
告並未對99年度及100年區分所有權人會議決議提起撤銷之
訴，而其主張101年2月18日區分所有權人會議決議違法雖已
提起撤銷之訴，惟被告並未證明該決議已經被撤銷，亦不能
認為張河川之法定代理權有欠缺。是本件依公寓大廈管理條
例第38條第1項規定，原告自得為訴訟當事人，被告辯稱原
告無當事人能力，及法定代理人起訴代理權欠缺云云，均無
可採。
㈢綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告
給付管理費40,310元，及自支付命令繕本送達之翌日即101
年1月6日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為
有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
五、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，應依職權宣告假
執行。本件訴訟費用之負擔為主文第2項所示。
中華民國101年4月30日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年5月4日
書記官吳政峯