臺灣臺中地方法院民事簡易判決 107年度中簡字第1537號
原 告 林汶震
訴訟代理人 楊淑琍 律師
被 告 陳彥勳
兼上一人之
訴訟代理人 陳鴻儀
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國107年7月
16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告陳彥勳、陳鴻儀應給付原告新臺幣102,175元，及自民國107
年5月29日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告陳彥勳、陳鴻儀應自107年5月1日起至門牌號碼台中市○○
區○○路○段00號六樓之10房屋騰空交付原告之日止，按月給付
原告新臺幣4,888元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣102,175元為
原告供擔保，則得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）105年7月28日經臺灣臺中地
方法院公開拍賣程序拍定取得被告陳鴻儀所有之門牌號碼台
中市○○區○○路○段00號6樓之10即台中市○○區○○段
○○○○○○○○○號之房屋（下稱系爭房屋）及該房屋坐落土地○
○○區○○段○○○○號地號持分所有權，雖被告陳鴻儀曾於10
5年4月28日之拍賣期間，向法院民事執行處提出房屋租賃契
約，陳報其母 陳鍾秋玉 業已將系爭房屋中之1間房間分租予
被告陳彥勳，每月租金5千元，租期自103年8月1日起至109
年7月31日止（下稱第一份租約），法院民事執行處因之於
拍賣公告中載明拍定後不點交。然原告前已起訴請求確認被
告陳彥勳與訴外人陳鍾秋玉間之系爭租約不存在，並請求被
告陳鴻儀、陳彥勳應自系爭房屋搬出，將系爭房屋騰空交付
原告，業經臺灣臺中地方法院以105年度訴字第3506號判決
原告勝訴，現被告上訴中，足認被告二人係無權占有系爭房
屋。原告既於105年7月28日經拍定取得系爭房屋所有權，被
告二人自105年7月29日起即無權占有系爭房屋，其受有使用
系爭房屋之利益，而原告受有無法使用之損害，被告自應返
還不當得利即無權占有系爭房屋等同租金之不法利益。依系
爭房屋所在位置及使用面積，該不當得利之利益即相當於每
月租金數額應以15,000元計。從而，被告應返還自105年8月
1日起至107年4月30日止共21個月之不當得利應為31,5000元
，及自107年5月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當
於租金之不當得利15,000元。為此，爰依不當得利之法律關
係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣
315,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息
百分之五計算之利息。㈡被告應自107年5月1日起至門牌號
碼台中市○○區○○路○段00號六樓之10房屋騰空交付原告
之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。㈢訴訟費用由被告
負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告陳彥勳係有權占有，其係向前屋主即被告陳鴻儀承租系
爭房屋，租約自103年11月1日起至108年11月30日止（下稱
第二份租約），原告自應繼受該租賃關係，且拍賣公告並已
記載拍定不點交，顯見原告知悉系爭房屋當時出租予被告陳
彥勳使用。
㈡原告請求每月租金15,000元顯不合理，查系爭房屋屋齡約20
年，出外交通僅能依靠汽機車，應依土地法第97條以系爭房
屋課稅現值及系爭土地申報地價按年息8%計算為每月不當得
利金額為3,911元（計算式：[系爭房屋課稅現值431,400元+
（系爭土地105年申報地價每平方公尺7008元）x（土地面積
2487平方公尺）x（原告持有系爭土地之所有權部分為10000
分之89）]x年息8%/12=3911）。
㈢系爭房屋每月尚有基本管理維護費用即管理費、電費、電話
費、瓦斯費、水費及第四台費用，合計每月應繳費用為6,13
8元，自105年7月29日應由原告負擔而一直由被告陳鴻儀墊
付，若與被告等應給付原告之不當得利每月3,911元相互抵
銷，原告尚應再給付2,227元予被告陳鴻儀等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如為不利之
判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、法院之判斷
原告主張其依法院公開拍賣程序拍定取得系爭房屋所有權，
被告陳鴻儀為無權占有及被告陳彥勳亦占有系爭房屋之事實
，業據其提出本院不動產權利移轉證書、本院105年度訴字
第3506號民事判決、系爭房屋之建物登記第一類謄本為證，
復為被告二人所不爭執，是原告主張被告陳鴻儀無權占有系
爭房屋及被告陳彥勳亦占有系爭房屋，且系爭房屋業經原告
拍定取得所有權之事實，已堪認定。再原告主張被告陳彥勳
係屬無權占有，被告二人應返還原告自105年8月1日起至返
還系爭房屋之日止之不當得利等情，則為被告二人所否認，
並辯稱：被告陳彥勳係因承租而占有，係屬有權占有；再原
告計算之不當得金額顯不合理，應依土地法第97條按年息8%
計算；並以被告陳鴻儀為原告墊付之系爭房屋基本管理維護
費用合計每月6,138元主張抵銷等語置辯。查：
㈠被告陳彥勳是否無權占有之說明：
被告陳彥勳雖辯稱：系爭房屋係被告陳彥勳向前屋主即被告
陳鴻儀承租使用，租約自103年11月1日起至至108年10月31
日止，故原告應繼受前屋主陳鴻儀之租賃關係云云，惟此部
分業據原告所否認。經查，系爭房屋遭查封拍賣前，訴外人
即被告陳鴻儀之前妻 鐘小雯 曾以假扣押裁定為執行名義，聲
請假扣押查封系爭房屋，由本院民事執行處以104年度司執
全字第29號事件受理，執行人員於104年1月19日至現場執行
查封時，在場之陳鍾秋玉向執行人員陳稱：系爭房屋由陳鴻
儀及家屬自住自用，未出租他人等語；嗣105年司執字第000
00號民事執行事件之執行人員於105年3月17日至現場履勘時
，在場之陳鴻儀仍向執行人員陳稱：系爭房屋由陳鴻儀及其
家屬自住等情，業經本院105年度訴字第3506號民事承審法
院調閱前開執行事件卷宗內附之執行筆錄，並載明於上開民
事判決可參（本院卷第11頁），倘若被告陳鴻儀與被告陳彥
勳早於103年11月1日曾簽訂第二份租約，由被告陳鴻儀將系
爭房屋中一個房間分租予被告陳彥勳，則被告陳鴻儀之母陳
鍾秋玉及被告陳鴻儀豈可能先後於104年1月19日、105年3月
17日均向執行人員表示系爭房屋由被告陳鴻儀及家屬自住自
用，而未告知系爭房屋已分租予被告陳彥勳之事；況查，倘
被告二人間確實有第二份租約存在，則被告陳鴻儀於系爭房
屋本件遭強制執行時，何以未向執行法院提出該被告二人間
簽訂之租約，反向執行法院提出業已作廢之訴外人陳鍾秋玉
與被告陳彥勳間簽訂之第一份租約，實非合理。本件被告陳
彥勳主張該租約存在，無非因被告陳彥勳與訴外人陳鍾秋玉
間所訂立之第一份租約因長達6年，依民法第425條第2項規
定，無買賣不破租賃原則之適用，被告始於前案即本院105
年度訴字第3506號案件審理時臨訟再提出被告二人間之租約
，益足徵該第二份租約絕非真實。是被告辯稱：被告陳彥勳
有向被告陳鴻儀承租，租約自103年11月1日起至108年10月
31日止，故被告陳彥勳係有權占有云云，顯非可採，本件被
告陳彥勳與被告陳鴻儀間之租約既屬通謀虛偽不實之租約，
被告陳彥勳辯稱：伊係有權占有云云，自非可採。佐以被告
陳鴻儀對其係無權占有系爭房屋並不爭執，是被告二人係無
權占有系爭房屋已堪認定。
㈡原告得否請求被告給付占有之不當得利之說明：
1.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又「無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗
辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金
之數額，尚屬可採。」最高法院61年台上字第1695號判例意
旨參照。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改
良物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定
有明文。所謂土地總價額係以法定地價為準，土地法施行法
第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第148條規定，係
土地所有權人依該法規定所申報之地價，則依此計收租金之
規定，於不當得利事件固非可當然一體適用，然非不可據以
為計算不當得利損害金之標準，又所謂年息百分之10為限，
乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百
分之10計算之，尚需斟酌基地之位置，工商繁榮程度，使用
人利用基地之經濟價值，所受利益，彼等關係及社會感情等
情事，以為決定。
2按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1
項前段定有明文。查原告係自105年8月3日取得本院核發之
系爭房屋之不動產權利移轉證書，有本院105年8月3日中院
麟民執105司執二字第14408號不動產權利移轉證書在卷可佐
（本院卷第5頁），已取得系爭房屋所有權，而被告二人未
經原告同意，仍繼續無權占有原告房屋，已如前述，其二人
自受有相當於每月租金之利益，並造成原告受損害，故原告
起訴請求被告二人給付自其取得所有權翌日起即105年8月4
日起無權占有系爭房屋之不當得利，為有理由；至原告逾此
期間之請求，則屬無據，自非准許。
3.再查，本院審酌系爭房屋坐落於台中市○○區○○路○段00
號6樓之10，係位於○○區○○路○段，臨近崇德二路，附
近商家林立，可認屬生活機能方便之生活圈，生活及交通機
能尚稱便利，並審酌系爭房屋係9層公寓式集合住宅之6樓公
寓，屋齡為20年之舊屋，依外觀觀之足堪使用，復參之所在
社區街道之使用現況，及前開所在地點附近之商業繁榮程度
、交通便利程度等情形，有相片及網頁地圖可佐，復系爭房
屋面積約97.04平方公尺，權利範圍為1分之1，有建物登記
第一類謄本可佐，是本院認被告二人無權占用系爭房屋所受
不當得利之數額，以系爭房屋及其坐落基地申報總價額年息
10%計算，應屬妥適。又系爭房屋於107年課稅現值則為431,
400元，有被告提出房屋稅籍證明書在卷可佐（本院卷第30
頁），另依卷附土地登記第一類謄本及該土地之地價查詢資
料所示（本院卷第29、20頁），系爭房屋坐落之臺中市○○
區○○段○○○○號土地，面積為2,487平方公尺、權利範圍為
10000分之89，於105年1月之當期申報地價為每平方公尺700
8元，則該土地之申報總價額為155,117元（7,008×2,487×
89/10000＝155,117，小數點以下四捨五入，下同），準此
，經加計系爭房屋之課稅現值及土地申報地價後計算結果，
被告因無權占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，應計
為每月4,888元（計算式：（155,117+431,400）×10%÷12=
4,888）。至原告主張依陳鍾秋玉與被告陳彥勳間之租約，
租賃標的係系爭房屋之1間房間之月租為5000元計，並以當
地出租行情觀之，系爭房屋每月租金約應為15,000元云云，
並提出網路租房行情資料為證，惟陳鍾秋玉與被告陳彥勳間
之租約即第一份租約業經本院前案即105年度訴字第3506號
民事判決認定係租賃關係不存在，原告並同此認定，則該租
約自非可採，復網路租房行情所列之地點、屋齡、屋內情況
均有不明，是原告此部分主張尚非可採，本院認應依土地法
第97條計算不當得利金額，較為可採，併此敘明。則依此計
算，原告請求被告應自105年8月4日起至107年4月30日止之
不當得利金額為102,175元（計算式：4,888x28/31+4,888x
20=102,175），及自起訴狀繕本送達被告翌日起即107年5月
29日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨被告二人
自107年5月1日起至遷讓返還原告系爭房屋之日止，按月給
付原告4,888元，自屬有據。
4.至被告陳鴻儀雖再主張以墊付原告所應支出之系爭房屋每月
基本管理維護費用即管理費、電費、電話費、瓦斯費、水費
、第四台費用為抵銷抗辯云云，惟查，被告陳鴻儀此部分所
稱支出之管理費、電費、電話費、瓦斯費、水費、第四台費
用，均係被告享有使用系爭房屋期間而支出，該等費用享受
使用利益之人仍係被告，原告並未因之享有利益，此非屬原
告所應支出之費用，被告陳鴻儀此部分抵銷債權難認成立，
所為抵銷抗辯自非可採。
㈢綜上所述，本件原告依不當得利返還請求權之法律關係，請
求被告二人應給付自105年8月4日起至107年4月30日止之不
當得利金額為102,175元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起
即107年5月29日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，
暨被告二人自107年5月1日起至遷讓返還原告系爭房屋之日
止，按月給付原告4,888元，為有理由，應予准許；逾此數
額之請求則無理由，不予准許。
四、本件事證已臻明確，至被告雖聲請調查原告拍定購買系爭房
屋之資金來源，以證明原告係借名登記之人頭云云，惟查，
被告並未提出具體之調查證據方法，本院無從進行調查，況
原告購屋之資金來源係由何人提供，均無礙其已拍定系爭房
屋取得所有權之事實，亦難遽此認定其係借名登記之名義人
，是此部分核無調查必要，併此敘明；兩造其餘本件其餘攻
擊或防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一
論列，併此敘明。
五、本件為依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告一
部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款，就原告勝訴部
分應依職權宣告假執行；並准被告供擔保免假執行之聲請。
六、訴訟費用依民事訴訟法第79條，由被告負擔三分之一，餘由
原告負擔。
中華民國107年8月20日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國107年8月20日
書記官林雅慧