裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第1403號民事判決
裁判日期：民國108年04月30日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第1403號原告 陳小菊 訴訟代理人 謝智潔 律師被告 黃宏偉 訴訟代理人 練家雄 律師複代理人 廖宏文 律師
陳彥均 律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於108年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰玖拾捌萬貳仟陸佰參拾捌元，及其中新臺幣壹佰伍拾萬元自民國106年3月19日起、新臺幣貳佰肆拾捌萬貳仟陸佰參拾捌元自民國107年12月18日起，並均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾貳萬柒仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰玖拾捌萬貳仟陸佰參拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告給付原告新臺幣（下同）150萬元，嗣於民國108年12月6日變更聲明為：被告應給付原告398萬2,638元（見本院卷第127頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於101年11月23日向被告購買位在臺北市○○區○○街○○巷○○號1樓與地下室（下稱系爭房屋），並訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定總價金3,100萬元，交屋日期為102年1月4日，雙方順利完成交易，原告並入住系爭房屋。嗣原告發現系爭房屋地下室天花板有些許水泥漆剝落，與不均勻之裂痕，然認為係因房屋老舊而屬於正常現象，詎於105年10月間，地下室天花板突然出現整片水泥掉落，而且有鋼筋裸露之情形，遂驚覺此非正常現象，旋委託今塘工程顧問有限公司（下稱今塘公司）對系爭房屋之氯離子進行鑑定，經檢驗後氯離子含量竟高達2.92kg/㎥，較經濟部標準檢驗局於83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量0.6kg/㎥超標高達將近快5倍，瑕疵十分嚴重。爰依民法第359條、第179條等規定，請求減少價金暨返還應減少價金之不當得利，或依民法第360條、第227條第2項等規定，請求損害賠償，併請求擇一訴訟標的為原告勝訴之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告398萬2,638元，其中150萬元自民事起訴狀送達翌日起，另248萬2,638元自民事準備書狀送達翌日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：台北市結構工程工業技師公會之鑑定報告（下稱結構技師鑑定報告）單以硬固混凝土氯離子含量檢測結果，尚不能直接認定系爭房屋具有危險之重大瑕疵，尚須配合進行硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、中性化深度試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫調查等檢測項目之施作，以評估其對各混凝土購材之影響程度，再依內政部認可之評估方法進行耐震能力詳細評估，研判是否達危險不堪居住之程度。又系爭房屋僅地下室部分有氯離子檢測超標之情形，並不影響系爭房屋係以1樓店面為主要之買賣標的，並未達重大瑕疵之程度。依結構技師鑑定報告，於系爭房屋1樓部分擷取4處採樣，僅有1處未達規範標準，其餘超標部分均為地下室之頂版一小部分，基於地下室乃系爭房屋之附屬建物，本件主要買賣標的為系爭房屋之1樓，店面1樓之市價較為抗跌之情況下，原告主張減少價金之請求，即應將此因素一併考量。台北市不動產估價師工會瑕疵不動產價值減損鑑定（下稱估價師鑑定報告）所選取之比較標的，均非與系爭房屋1樓或地下室為標的之案例，則估價師鑑定報告依此所得出之價值減損率為12.9%，顯屬速斷。系爭估價師鑑定報告就瑕疵情況價值之評估，僅採比較法求取系爭房屋之價值減損率，然依選取之比較標的，分別係參考台北市內湖區、信義區及大同區等區域之房屋，不僅與系爭房屋所在位置距離甚遠，且與系爭房屋係中古公寓之1樓店面及地下室等客觀條件不相符。又未審酌系爭房屋有1樓店面及地下室之區別，據以單一比例計算系爭房屋之瑕疵價值減損，並不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、查兩造於101年11月23日簽立系爭契約，約定原告以3,100萬元價格向被告買受系爭1樓房屋，兩造已支付價金完畢及完成點交之事實，有系爭契約（見本院卷第7至18頁）為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高等瑕疵，得請求減少價金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)系爭房屋有混凝土氯離子含量過高致減少通常效用之瑕疵：
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界向以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準。即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值，而房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
2.原告主張系爭房屋交屋後，發生地下室天花板整片水泥掉落，鋼筋裸露等情形，並委請今塘公司進行混凝土氯離子含量檢測結果，氯離子量為2.92kg/㎥等情，提出今塘公司台北實驗室硬固混凝土中水溶性氯離子（CL）含量試驗報告為證（見本院卷第23頁）。兩造復合意由本院囑託臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果，系爭房屋地下室頂版混凝土有膨拱剝落現象，鋼筋外露處顯示鋼筋有鏽蝕情況，於1層及地下層各取4處，總共取出8處樣本，其中試體編號1、2、3、4、氯離子含量試驗成果分別為0.946kg/㎥、0.881kg/㎥、1.106kg/㎥、1.212kg/㎥等情，有台北市結構工程工業技師公會107年3月31日（107）北捷施建字第2949號鑑定報告書可考（下稱結構技師鑑定報告，見本院外放證物卷）。顯示系爭房屋之混凝土氯離子含量高於87年6月25日後之CNS3090國家安全標準0.3kg/㎥，及83年7月22日至87年6月25日之國家安全標準0.6kg/㎥，足證系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超過國家標準值。再依原告所提系爭房屋現場照片以觀（見本院卷第19至22頁），顯示系爭房屋地下室天花板花板混凝土嚴重剝落及鋼筋裸露等現象。揆諸前揭說明，堪認系爭房屋確已因氯離子含量過高而導致混凝土剝落、鋼筋裸露等狀況，且該情形已足以影響系爭房屋之結構及居家安全。衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其通常之效用及品質。系爭房屋確因氯離子含量過高，足以影響房屋之結構及安全，已欠缺房屋通常之效用及品質，且非無關重要，應認系爭房屋已具有物之瑕疵。被告抗辯結構技師工會僅針對氯離子含量進行檢測，不足以認定系爭房屋具有影響結構物強度及原有結構安全之瑕疵云云，尚不足採。
3.被告另抗辯依民法第373條規定，本件需於危險移轉時，亦即交屋時有減少價值或通常效用之瑕疵，而本件交屋已有4年多之時間，地下室因通風較為不佳，本較為潮濕，縱有外觀損害情形，係因自身使用或屋房正常老化或因整棟樓之排狀況或結構，亦不得而知云云。惟按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文；又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條亦有明文。是物之瑕疵，係指買賣當時依通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查結構技師鑑定報告中即載明：「A.依87年版CNS3090規範檢核，現況檢測樣本之氯離子含量，1樓版梁不合規範標準，2樓梁有一個樣本不符合規範標準。B.混凝土之組成為水泥、伴合水、細骨材（砂）及粗骨材，一般而言水泥、伴合水、及粗骨材含氯量超標之機率不高，研判細骨材（砂）應是本案硬固混泥土之高氯離子含量之來源。C.高氯離子鋼筋混凝土之氯離子會以游離方式析出，與其鋼筋發生化學作用後，會造成鋼筋鏽蝕，這足以使鋼筋鏽蝕時產生的化合物體積略會膨脹3倍以上，且鏽蝕膨脹作用的持續進行，將使混凝土造成開裂或剝落，並致混凝土抗壓強度減低；另外，其內部鋼筋亦因鏽蝕導致其抗拉或抗壓面積減少；建築物結構體本身承受載重及抵抗地震能力隨之降低，且整個作用會與時俱進日益嚴重，故氯離子之存在對建築物本身之劣化有啟動及促進的作用」等情（見外放鑑定報告第7頁）。再關於預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性氯離子容許含量，經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7月22日修訂「預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏/㎥以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6月25日修正為0.3㎏/㎥以下。於上開國家標準修訂公布前建築完成之房屋，當時雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，或因當時尚不具備此方面之知識使然，然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，就該標的物負物之瑕疵擔保責任，始能符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之需求。是被告係於101年間將系爭房屋交付原告，其氯離子含量是否超過標準，仍應以交付時是否超過經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之0.3㎏/㎥為準據。是被告上開所辯，亦不足採。
(二)原告得請求減少價金：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。
2.次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項固定有明文。查系爭房屋具欠缺通常效用之瑕疵，且此瑕疵係屬重要，被告應負物之瑕疵擔保之責，業如前述，而兩造之買賣契約係101年11月23日訂立，原告於發現水泥剝落並於105年11月22日檢驗確定瑕疵後，旋於106年2月23日提起本件訴訟（見本院卷第4頁），可證原告自發現有前述瑕疵後未逾6個月即向被告請求減少價金，且未逾5年時效期間。原告依民法第359條向被告請求減少價金，自屬有據。
3.又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。本院審酌系爭房屋因上開氯離子含量過高之瑕疵所致價值減損，經囑託台北市不動產估價師工會進行鑑定，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市況及勘估標的依最有效使用情況下，正常情況價值採用比較法及收益法之直接資本化法等二種估價方法進行評估，瑕疵情況價值減損，則採用比較法進行評估，估定系爭房屋在有高氯離子之價值減損比例均為12.9％，有估價師鑑定報告書可憑（見外放證物之估價師鑑定報告第5頁）。兩造於101年11月23日未考慮上開瑕疵因素而約定之買賣價格為3.100萬元，而系爭房屋若無氯離子含量過高之情形，該房地於斯時合理之市場交易價格應為3,087萬3,160元，與兩造成交價格雖略有差異，惟其差異率甚微，差異幅度尚屬合理價格區間範圍，是依上開減損比例計算結果，前述瑕疵致系爭房屋於101年01月間應減少之價金金額為398萬2,634元（計算式：30,873,160×12.9％＝3,982,634），應認原告得向被告請求減少價金之數額應398萬2,634元之範圍內為可採。被告雖抗辯上開估價鑑定報告書所選取標的非與系爭房屋係1樓或地下室，且以單一比例計算系爭房屋之瑕疵為區分1樓店面及地下室，上開估價報告，顯有速斷，不可採信云云。然查上開估價鑑定報告書係依不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定所作成，依比較法、收益法、市場情況、個別條件及參考近鄰地區同類型無高氯離子不動產交易標的之推估得知系爭房地無上述瑕疵情形下，於101年11月23日正常房地價格為何，再以所蒐集近鄰及類似地區之同類型高氯離子含量不動產交易之標的，分別就其與無高氯離子含量之比較標的予以比較、分析、調整，求取標的無高氯離子情況下之正常市場價格，而後就兩者之差異計算減損價值與減損比例（見外放證物之估價師鑑定報告第50至69頁），堪認符合鑑定常規足為參考。且證人張方瑩即本件估價師到庭具結證稱：實務上取樣的問題，取幾處，可能依照技師公會的檢測的人員，他依其專業、經驗，就氯離子最有可能超標的地方去做取樣。減損率最重要的差異是在污名化的效果，如果我們說某大樓的某層樓是海砂屋的話，因為建築物是一體的，所以整棟大樓在不動產交易市場上都有污名化的結果產生。像是地下室的頂板就是1樓的地板，樑柱的部份也就是貫通整棟樓的樑柱，整個建築物都是一體的。就本案主建物是一層，地下室是登記為附屬建物，包含共有部分都登記在16776建號這個區分所有建物內，是一個單元，1樓與地下層的價值不同是因樓層效用比所導致的價格不同，並不影響他是一整個單元，因為附屬建物無法單獨出賣使用。且本件不是非典型的店面，他是巷弄內的1樓。選取比較的標的物，如本件估價報告第28頁中價格評估第6款的相關規定。第一階段一定要用近鄰地區和類似地區，同一供需圈內，型態類似的案例，所以本件有找像○○○區○○街1樓、民生社區巷弄內的1樓等等。第二階段是為了萃取氯離子房屋的價值減損率，所以以3個瑕疵案例及各與其類似條件之正常情況案例。瑕疵的部分之所以不是挑選松山區附近，是因為有被測出氯離子房屋的數量在比例上極少，在選取案例時，如有類似地區會優先採用，本案中，在價格區段上並無其他可優先適用的案例等語。是被告執上揭詞所辯，亦無可取。
4.又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件被告就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任，原告已訴請減少價金，被告自受有溢領價金之利益，且失其法律上之原因，原告則受有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，而成立不當得利。從而，原告依不當得利規定請求被告398萬2,638元，於法有據。
5.末按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第182條第2項、第203條分別定有明文。本件原告以民事起訴狀及民事準備狀送達被告為減少價金之意思表示（見本院卷、第4至6頁、第127頁），於前開本院認定之398萬2,638元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，然被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就150萬元部分請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即106年3月19日、另248萬2,638元自民事準備書狀送達翌日起送達被告之翌日即107年12月18日（見本院卷第128頁）起，按年息5％計算之法定遲延利息，亦無不合。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付原告398萬2,638元，及其中150萬元自106年3月19日起、新臺幣248萬2638元元自107年12月18日起，並均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年4月30日
民事第六庭法官賴秋萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月30日
書記官黃國焜