臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事簡易判決
原 告 嘉家房屋仲介有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 黃坤鍵 律師
蔡勝雄 律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國97年7月8日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
被告乙○○於民國96年6月11日委託原告代為銷售其名下坐
落臺北縣汐止市○○段○○○○號，權利範圍為10000之17之
土地，及其上門牌號碼為臺北縣汐止市○○○路○段○○○號
7樓之2之房屋（下稱系爭房地），並簽有不動產委託銷售
說明書、不動產現況說明書在案，委託銷售底價為新臺幣（
下同）690萬，委託銷售期間至96年9月11日止，且同意成
交後給付原告按買賣價金2.5%計算之服務費報酬。查原告接
受被告乙○○委託後，隨即積極投入人力為被告乙○○尋找
買方，於96年7月1日尋得訴外人甲○○願以650萬元之價
格承買系爭房地，原告於收受甲○○之1萬元斡旋金後，即
代甲○○以總價款650萬元之價格向被告乙○○進行斡旋，
後經被告乙○○變更委託價格為650萬，並於不動產委託銷
售契約書第2條「委託銷售價格」處用印修正。至此被告乙
○○、甲○○就買賣系爭房地及其價金已達於合致，此有被
告乙○○之代理人於 劉懿葶 於斡旋金收據簽章可證。惟甲○
○竟於96年7月2日反悔不買，並向原告要求退還斡旋金，
其要求顯屬無理，但原告本於以和為貴心理，乃同意返還。
詎被告竟於私下進行交易，於96年7月3日簽訂買賣契約書
，於96年8月16日完成系爭房地之所有權移轉登記。按被告
乙○○與原告簽訂之不動產委託銷售契約書第11條第1項、
第3項規定，委託期間內委託人（即被告乙○○）自行將本
契約不動產標的物（即系爭房地）出售者，或於委託期間屆
滿後2個月內，逕與受託人（即原告）曾仲介提供之客戶成
交者，仍應支付服務報酬。為此，爰提起本件訴訟，訴請被
告乙○○應給付原告162,500元，及自訴狀繕本送達被告之
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告乙○○抗辯如下，並聲明駁回原告之訴：
㈠其就系爭房地之販售，同時委託三家仲介公司進行仲介，與
原告簽訂之契約是一般契約並非專任契約，並有向原告先行
告知。
㈡我雖知道原告有向買方收斡旋金，但並不知道實際買方是誰
。
㈢未曾與甲○○進行私下交易，而係透過另一家21世紀不動產
仲介公司之仲介，最後方與甲○○完成系爭房地之買賣，且
已給付仲介費130,000元與該仲介公司，並提出委託銷售契
約書、不動產買賣契約書、仲介費收據等為證。
三、得心證之理由：
㈠原告起訴時主張代收斡旋金1萬元之劉懿葶係被告乙○○代
理人，惟於審理中改稱係原告職員。而斡旋金係買受人甲○
○所提供，並由原告代理人收受。另依斡旋金收據第4條雖
訂有「若買方同意以此價格出售，且經買方同意者，斡旋金
得轉為定金」，然此乃原告與甲○○之間的約定，並不能拘
束被告，且翌日原告已同意甲○○取回斡旋金。又依兩造所
簽契約，原告並無代被告收受斡旋金之權限。因此，本件買
賣契約應未成立。
㈡證人 陳宜謙 （任職二十一世紀不動產仲介公司）於本院結證
稱被告乙○○確實於96年6月3日有委託其公司銷售系爭房
地，其亦曾協助甲○○夫婦以650萬原價格向被告乙○○購
買系爭房地，並收取仲介費130,000元等語，並有被告乙○
○所簽不動產一般委託銷售契約書附卷可參。另外，甲○○
亦有於同月14日委託二十一世紀不動產仲介公司出售其所有
之坐落台北縣永和市○○路○○○巷○弄○○號2樓之1，並簽
訂專任委託銷售契約書。足見被告乙○○與甲○○雖同時委
託證人所屬公司銷售房屋，但所簽契約之種類並不相同。且
被告乙○○委託證人銷售之時間，亦早於委託原告銷售之日
。又依原告所提出之定型化不動產委託銷售契約書，並無以
顯著字體或明文標示係一般委託或專任委託，顯已讓一般消
費者難以判斷，並易引起誤認，益足證被告抗辯其於委託原
告銷售時，有告知原告已委託其他仲介銷售乙節為真實。
㈢綜上所述，被告與原告所簽契約既非專任銷售，則被告應可
自行銷售或委託他人銷售系爭房屋。因此，原告與被告所簽
之契約書第11條有關違約之處罰，對被告自不生效力。被告
抗辯有理由。從而原告依民法居間契約及委託銷售契約之法
律關係訴請被告乙○○應給付原告162,500元，及自訴狀繕
本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為
無理由，應予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
五、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
，並依職權確定訴訟費用額共為1,770元（第一審裁判費）
，應由原告負擔。
中 華 民 國 97 年 7 月 23 日
內湖簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 23 日
書記官林義傑