臺灣屏東地方法院104年度訴字第61號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院104年訴字第61號民事判決

裁判日期：民國104年06月10日

裁判案由：確認優先承買權不存在

臺灣屏東地方法院民事判決104年度訴字第61號原告 蔡素真 被告 曾能祥 上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國104年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原為國王會所有，國王會與被告之祖父 曾仁興 就系爭土地訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），曾仁興死亡後，由被告之父 曾立郎 為承租人，曾立郎死後，變更為由被告承租，惟被告承租系爭土地後並未自任耕作，而係由被告之表弟 梁國忠 代為耕作，依法系爭租約已歸於無效。嗣後屏東縣政府辦理103年度第1批第1次地籍清理未能釐清權屬土地標售，系爭土地由伊於民國103年10月9日以新台幣（下同）172萬9,000元標得，惟被告明知系爭租約已歸於無效，仍以承租人之身分，主張以同一價格優先承買系爭土地，致伊標得系爭土地之權益受影響，伊自得依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，主張系爭租約無效，而請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在等語，並聲明：確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：系爭土地由伊承租後，伊本係親自耕作，嗣後因伊另有工作，伊表弟梁國忠之農地，又位於系爭土地附近，伊遂委由梁國忠協助從事部分農事，惟關於系爭土地每季所種植之作物及如何種植均由伊決定，並無被告所主張伊全部委託梁國忠代耕之情形，則原告主張伊未自任耕作，系爭租約歸於無效，伊就系爭土地自無優先承買權云云，即無足採。又依耕地三七五減租條例第16條之規定，耕地三七五租約因承租人不自任耕作而歸於無效，應僅係出租人始得主張，原告既非系爭租約之出租人，則其主張系爭租約違反不自任耕作之規定而無效，於法即有未合等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：屏東縣政府辦理103年第1批第1次地籍清理未能釐清權屬土地標售，系爭土地為標售標的之一，原告於103年10月9日以172萬9,000元標得系爭土地，被告於原告標得系爭土地後之103年10月13日，以承租人之身分，檢具證明文件，向屏東縣政府申請優先承購系爭土地之事實，為兩造所不爭執，並有屏東縣政府103年10月23日屏府籍字第00000000000號函、103年12月1日屏府地籍字第00000000000號函（含附件）及地籍圖謄本附卷可稽，堪信為真。
四、本件之爭點為：㈠、原告提起本件訴訟是否具確認利益？又原告非系爭租約出租人，可否主張系爭租約無效？㈡、系爭租約，是否因被告不自任耕作而無效？被告對於系爭土地是否有優先承買權？
㈠、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院70年台上字第4637號、80年台再字第15號判例意旨參照）。又於承租人不自任耕作之情形，耕地三七五減租租約為無效，所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張（見最高法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。準此，倘耕地三七五租約有耕地三七五減租條例第16條第1、2項所列無效之情形，係當然無效，不待出租人主張，亦即出租人以外之第三人，亦得主張之。又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，且此種不安之狀態或受侵害之危險，能以確認判決將之除去者而言（最高法院27年上字第316號、52年台上字第1240號判例要旨參照）。
查原告向屏東縣政府聲明願依與原告得標之同一價格172萬9,000元優先承買系爭土地，原告否認其有優先承買權，足徵被告有無優先承買權，影響原告可否因投標而取得系爭土地所有權，故原告在法律上之地位確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告自有即受確認判決之法律上利益。
㈡、按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之，苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，亦不違自耕之本旨（最高法院85年度台上字第423號判決意旨參照）。準此，依耕地三七五減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，惟承租人倘將部分作業委託他人代耕，仍親自綜理種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，承租人自仍屬耕作主體，而合於「自任耕作」之要件。又本件原告主張被告未自任耕作，系爭租約無效，為被告所否認，依民事訴訟法第277條規定，原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。
1.原告雖主張：被告固未將系爭土地轉租或轉借他人，但據證人梁國忠到場證稱，被告將系爭土地委託他人經營管理，依內政部之解釋函令，承租人將承租耕地作業全部委託他人代耕或僱工耕作，亦屬未自任耕作，應認系爭租約已歸於無效云云，惟為被告所否認，並辯稱：其雖有將部分細節性農作委由梁國忠處理，但其仍決定種植之作物，並實際從事耕作，自難認其未自任耕作等語，經查：原告主張系爭土地未由被告自任耕作，而係全部委由他人代耕，應由其負舉證之責，已如前述，其固以證人梁國忠之證述為據，惟證人梁國忠證稱：關於系爭土地所需之種植、採收、澆水施肥、除草、噴藥及管理等農事，原則上由被告自任，僅於被告沒空時，會請伊幫忙，農藥及肥料均由被告出資購買，伊不確定系爭土地收成幾期稻作，伊僅於系爭土地協助耕作，主要工作係在伊之土地上種植檳榔及香蕉，系爭土地上104年1月24日採收之紅豆，不是伊種植的，但就上開紅豆之收割，被告有透過伊請 萬丹 一位郭先生幫忙，被告未將系爭土地讓給伊耕作，亦未全部委託伊管理，被告如有空即會自行處理等語（見本院卷第91至93頁），依此觀之，被告不僅自行決定每年栽種之作物，亦有部分農事係親自為之，未將全部農事委由梁國忠處理，應認被告僅係將部分作業委託他人代耕，仍親自綜理種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，自仍屬耕作主體，而合於「自任耕作」之要件。況依上開說明，原告需就被告有不自任耕作之情事，負舉證之責，原告固以上開梁國忠之證詞為據，惟依梁國忠之證詞，尚難認被告未自任耕作，原告復未提出其他證據以實其說，則原告即應承擔事實真偽不明狀態之不利益。從而，原告主張系爭租約因被告不自任耕作而無效云云，自無可採。
2.次按代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序為：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條第1項定有明文。本件系爭租約並無原告所主張因被告不自任耕作而無效之情事，有如前述，則被告既為系爭土地之承租人，依前揭規定，自得基於承租人之身分，主張優先承買系爭土地，原告主張被告就系爭土地之優先承買權不存在云云，自無足取。
五、綜上所述，本件原告請求確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年6月10日
民事第二庭審判長法官凃春生
法官陳威宏法官林綉君正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月10日
書記官黃佳惠