裁判字號：臺灣高等法院高雄分院104年上字第205號民事判決
裁判日期：民國104年10月13日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度上字第205號上訴人 蔡素真 被上訴人 曾能祥 上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於民國
104年6月10日臺灣屏東地方法院104年度訴字第61號第一審判決提起上訴，本院於104年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
確認被上訴人就坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號土地依耕地三七五減租條例之優先承買權不存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國103年10月9日向屏東縣政府標得坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），而被上訴人則陳稱其為系爭土地所登記耕地三七五租約（下稱系爭租約）之承租人，並表示行使優先承買權，致影響伊標得系爭土地之權益。然被上訴人於承租系爭土地後，並未自任耕作，則依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，系爭租約已歸於無效，被上訴人即無優先承買權存在。爰提起本訴，並聲明求為確認被上訴人對系爭土地依耕地三七五減租條例之優先承買權不存在之判決。
二、被上訴人則以：伊係因繼承而為系爭租約之承租人，並經核准登記在案。又系爭土地確由伊經營管理，而伊雖將部分農事委由伊表弟 梁國忠 協助，然伊仍有自任耕作之事實，況耕地三七五租約因承租人不自任耕作而歸於無效之爭議，應僅出租人始得主張，上訴人既係與系爭租約無關之第三人，其提起本件訴訟，於法即有未合等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人對系爭土地依耕地三七五減租條例之優先承買權不存在。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈上訴人於103年10月9日向屏東縣政府標得系爭土地。
⒉系爭土地上現有耕地三七五租約之登記，被上訴人為承租人，並檢具證明文件表示願意優先承買。
㈡爭執部分：
⒈上訴人就本件訴訟是否有受確認判決之法律上利益。
⒉被上訴人是否有不自任耕作致系爭租約無效之情事。
五、本院之判斷：㈠上訴人就本件訴訟是否有受確認判決之法律上利益部分：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，且此種不安之狀態或受侵害之危險，能以確認判決將之除去者而言，亦經最高法院52年台上字第1240號判例要旨闡釋明確。
⒉本件上訴人向屏東縣政府標得系爭土地後，因系爭土地上現
有耕地三七五租約之登記，且被上訴人亦以該租約承租人身分表示願意優先承買，而上訴人則否認該優先承買權存在，為兩造所不爭執。可見被上訴人有無優先承買權，確已影響上訴人可否取得系爭土地所有權，致其法律上之地位確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態既能以本件確認判決將之除去，故上訴人以法律上利害關係人之地位，提起本件訴訟，自有受確認判決之法律上利益。
⒊被上訴人雖陳稱耕地三七五租約之有效與否，為出租人與承
租人間之爭議，上訴人並非租約當事人，自不得訴請確認等語。然被上訴人係以耕地三七五租約之承租人身分行使優先承買權，而承租人若未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定，原訂租約即歸於無效（消滅），，且係當然無效，此時，被上訴人即不具承租人身分，而不得行使優先承買權，況上訴人為標得系爭土地之人，若被上訴人不具承租人身分而不得行使優先承買權，即得由上訴人取得系爭土地所有權，則上訴人雖非系爭租約之當事人，然既具有法律上之利害關係第三人之身分，自得提起本件確認之訴。被上訴人上開論述，並不足採。
㈡被上訴人是否有不自任耕作致系爭租約無效之情事部分：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項定有明文。又耕地三七五減租條例之立法原意，係保障佃農承租他人土地供己耕作以維持生計，而調整業佃間權利義務，故承租人須為耕作主體，方合於自任耕作之要件。若承租人係將承租耕地上全部或大部分之農事，均轉託他人代耕，因已失其「自任耕作主體」之意旨，除有正當理由例如同條例第16條第3項所定之「承租人因服兵役致耕作勞力減少」，或「承租人偶因身體健康關係致其耕作勞力減弱而一時未能親自耕作」之情形，始得謂仍符合「自任耕作」之要件外，即屬不自任耕作，租約並因而無效。
⒉上訴人主張系爭租約已因被上訴人不自任耕作而無效，被上訴人則陳稱仍有自任耕作情事。經查：
⑴被上訴人於原審自陳：「伊現住台南，在建設公司擔任經理
，此為固定職，月薪63,500元。系爭土地上耕作等農事並非伊之專業，所以伊請人處理。因伊表弟梁國忠耕作的土地在系爭土地附近，所以伊請梁國忠幫忙管理系爭土地。梁國忠會先跟伊報告工作內容，伊再給他薪資，整日工作1,200元，半天600元，整年結餘時伊會視收入情況給他紅包，但金額不一定，去年一整年梁國忠的工資約15,000元。其他工人部分，伊是交給梁國忠管理及調度，並透過梁國忠付錢給工人」等語（見原審卷第85、86、91頁）；而證人梁國忠於原審亦證稱：「伊與被上訴人並無同住一家（非被上訴人家屬），大約5年前起，被上訴人請伊幫忙系爭土地之農事。系爭土地上作物之種植、採收、澆水施肥、除草、噴藥、收成後買賣等農事，被上訴人均委託伊管理」、「被上訴人都是打電話跟伊聯繫，伊做好後再跟被上訴人講，如買肥料及農藥的費用，伊會跟被上訴人講需要多少錢，被上訴人就會拿給伊，比較繁重的工作伊就會跟被上訴人拿工錢，如果收成好，被上訴人還會給伊紅包，金額不一定」、「本期稻作澆水、施肥、噴藥、除草等工作，是被上訴人請伊做的」等語（見原審卷第92、93頁）；另證人 葉連順 證稱：「梁國忠叫伊去系爭土地播種，由梁國忠付工錢給伊」等語（見原審卷第94頁）。則依上開事證，應可認定被上訴人係因另有正職工作且已遷移他地，而將系爭土地之農事全部委託同在系爭土地附近耕作之梁國忠管理、代耕，並支付梁國忠報酬或費用，被上訴人僅偶而前往瞭解耕作情形而已。就此而言，系爭土地上之農作物之種植、採收、澆水施肥、除草、噴藥、收成後買賣等事宜，被上訴人既均全權委託梁國忠管理、代耕，自難謂其仍係實際上綜理農事耕作之主體，應已不符合自任耕作之要件，系爭租約依法即應歸於無效。
⑵至梁國忠嗣後雖具狀更正上開證詞內容，並陳稱系爭土地之
種植、耕作、施肥、除草、灌溉、採收、經營管理等農事都是被上訴人在做，有需要時才會請其幫忙，其並無全權管理耕作，伊有空時才有可能去幫忙等語（見原審卷第119頁），並出具「被上訴人自任耕作，伊乃被上訴人僱工幫忙耕作」之切結書（見原審卷第62頁），且被上訴人於本院改陳稱：「伊每月大約有7、8天會回去，休假期間都會回去，平常也會抽空回去看土地，系爭土地都是伊在經營管理，這種行為就是自任耕作。伊有需要會付錢請梁國忠幫忙，他約從事50%至70%之農事，他有幫忙噴藥、施肥，但不是全部都是他在做，伊差不多做了30%％至50%，伊也有播種、施肥」等語（見本院卷第32～35頁）。然被上訴人於原審自陳另有專職（建設公司經理）及並非農耕專業而請人耕作，可見其並非以自任耕作之意思從事農作，則縱其偶而於休假或例假日至系爭土地查看或參與部分農作，亦難視為實際上之耕作主體或係綜理農作之程度，則梁國忠上開更正後之證言與書立之切結書，本院經斟酌後，認與其先前所為證述不符，亦與上訴人之先前陳述並非一致，尚難採信。
⒊被上訴人雖另陳稱其為經核准登記之承租人，並援引系爭租
約之登記資料為據。然耕地三七五減租條例第6條第1項關於租約登記之規定，係為保護佃農及舉證上便利而設，並非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂、須經登記，始能生效。而承租人不自任耕作，將耕地全部或一部轉租於他人，原訂租約即歸於無效，為法律所明定，自不因租約已辦理租約登記或並未辦理註銷（終止）登記而有差異。本件租約因被上訴人不自任耕作而無效，業如前述，則上開登記情事，自無從採為上訴人有利之認定，併予說明。
六、綜上所述，上訴人主張系爭租約因被上訴人不自作耕任而無效，應屬可採；被上訴人抗辯確有自任耕作，尚難採信。從而，上訴人請求確認被上訴人對系爭土地依耕地三七五減租條例之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。
七、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國104年10月13日
民事第五庭
審判長法官簡色嬌法官黃科瑜法官林紀元以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月14日
書記官楊明靜附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。