士林簡易庭102年度士簡字第118號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　102年度士簡字第118號
原　　　告　永豐商業銀行股份有限公司
法定代理人　 邱正雄
訴訟代理人　 蔡育盛 律師
被　　　告　 陳新典
　　　　　　 廖伴月
　　　　　　 洪世賢
兼共同訴訟
代　理　人　 李美足
上列當事人間返還租賃保證金事件，本院於民國102年3月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告陳新典、李美足、廖伴月、洪世賢，各應給付原告新臺幣伍
仟柒佰元，及自民國一百零一年九月二十七日起至清償之日止，
按年息百分之八點○四計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，其中新臺幣壹仟元由被告負擔
，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠、原告前承租臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱
系爭房屋），範圍包括系爭房屋面積共166坪、地下停車場
平面車位3個及其所屬基地持分，於民國96年11月6日與被
告簽訂不動產租賃契約，約定租賃期間自96年9月25日起至
101年9月24日止，為期5年，租金每月新臺幣（下同）48
0,000元，前2年期間租金不變，自第3年起每月租金依前
1年之每月租金數額調漲5%。嗣因逢金融海嘯，原告於徵得
被告同意後，雙方於98年4月29日簽訂不動產租賃條件變更
協議書，就租金部分調整為自98年5月25日起至99年5月24
日止，每月租金456,000元。至於上開租約之保證金則約定
為1,290,000元，且另約定被告應於原告依租約第3條第4
款約定交還租賃標的物之日起3日內，全數一次無條件退還
予原告，不得藉故拖延，否則每逾1日應按原告銀行當時所
公告之基本放款利率，按日支付利息予原告，逾1個月仍未
歸還原告時，原告得依法訴追。
㈡、原告於租約期滿後不再續租，並於101年9月24日依約將租
賃標的物交還被告，被告應依約返還租賃保證金1,290,000
元。詎被告竟藉詞租金計算有誤拒還其中205,200元，屢經
原告催索均置之不理，而本件租賃保證金屬可分之債務，爰
請求被告各返還原告51,300元及約定之利息。
㈢、對被告抗辯之陳述：變更協議書完全取代原契約書第4條第
1項之約定，在變更期間租金固定為456,000元，固定數額
才符當事人真意。
㈢、原告為此聲明：
①、被告陳新典、李美足、廖伴月、洪世賢各應返還原告51,300
元，及各自101年9月27日起至清償日止按年息百分之8.04
計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
③、願以現金或永豐商業銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告假
執行。
二、被告則抗辯以：當時是因為金融海嘯才同意調降租金5%，但
其他主契約條款不變，第3年起依約仍需調漲房租5%，所以
第3年的月租金即使調降，也要依約定調漲5%，系爭房屋隔
壁之海壽司也是如此，故98年9月25日至99年5月24日共8
個月，應依雙方談定之月租金456,000元加計5%，即為478,
800元，被告之前即傳真相關算法予原告參考，但因原告無
回應即無後續動作，直到租約快到期時，才另寄存證信函予
原告，因原告租金未付清，才從保證金扣抵，原告請求返還
扣抵部分及利息，實無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告向被告承租系爭房屋，租期自96年9月25日起至101年
9月24日止，依兩造簽訂之不動產租賃契約書第4條第1款
約定為：「每月租金為新台幣肆拾捌萬元整（含稅）。前二
年期間內租金不變，自第三年起，每月租金依前一年之每月
租金數額調漲5%。」。
㈡、上開契約書第4條第3款約定：「租賃保證金為新台幣壹佰
貳拾玖萬元整，甲方（即被告）已自租賃標的物前任所有權
人德利開發科技股份有限公司處全數受讓。甲方應於乙方（
即原告）依本契約第3條第4款約定交還租賃標的物之日起
3日內，全數一次無條件退還予乙方，不得藉故拖延，否則
每逾一日應按乙方當時所公告之基本放款利率按日支付利息
予乙方．．．。」。
㈢、兩造於98年4月29日簽訂不動產租賃條件變更協議書，協議
內容為：「一、就座落：台北市○○區○○路○段○○○號
一樓建物（面積一六六坪及地下停車場平面車位四個），雙
方就原訂租賃契約第四條第一項：『每月租金新台幣肆拾捌
萬元整（含稅）』，業經協商同意：自九十八年五月二十五
日起至九十九年五月二十四日止，變更為：『每月租金新台
幣肆拾伍萬陸仟元整（含稅）』。二、其餘條款均按原約，
由雙方共同遵守。」
㈣、原告於98年9月25日至99年5月24日止，按月給付被告租金
456,000元。
㈤、被告曾於98年8月以存證信函通知原告，反應上開變更協議
書降租期間之租金短收問題。
㈥、系爭租賃標的物於101年9月24日返還予被告。原告前已交
付租賃保證金1,290,000元，被告於扣留205,200元後，返
還其餘租賃保證金。
四、得心證之理由：
原告主張之上開事實，業據提出不動產租賃契約、不動產租
賃條件變更協議書、臺灣電力公司收到登記單回條、存證信
函與回執、原告公布之基本放款利率資料等件為證，被告則
以上開情詞置辯，本件爭點厥為：98年5月25日至99年5月
24日期間，系爭房屋每月租金為456,000元，抑478,800元
？玆敘述如下：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文
，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解釋當
事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為
其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推
解致失真意，最高法院18年度上字第1727號、19年度上字第
28號判例意旨可資參照。本件依兩造簽訂之上開不動產租賃
條件變更協議書第一點之內容，既載明就原租賃契約第4條
第1款：「每月租金新台幣肆拾捌萬元整（含稅）」之約定
，更改為：「自九十八年五月二十五日起至九十九年五月二
十四日止，變更為：『每月租金新台幣肆拾伍萬陸仟元整（
含稅）』。」顯係兩造同意自98年5月25日起至99年5月24
日止每月租金為456,000元，用以取代原租賃契約第4條第
1款「每月租金新台幣肆拾捌萬元整（含稅）」之約定。至
上開條款變更後，自98年5月25日起至99年5月24日止之月
租金究係固定456,000元，抑應再加計5%，兩造意見固有不
一，惟依兩造簽訂之上開租賃契約書第4條第1款約定全文
為：「每月租金為新台幣肆拾捌萬元整（含稅）。前二年期
間內租金不變，自第三年起，每月租金依前一年之每月租金
數額調漲5%。」等語，而上開變更協議書第一點僅就上開約
定全文中取出「每月租金新台幣肆拾伍萬陸仟元整（含稅）
」等文字予以變更約定，應係有意保留該條款後段「前二年
期間內租金不變，自第三年起，每月租金依前一年之每月租
金數額調漲5%。」之內容，參酌兩造於上開變更協議書第二
點復約定「其餘條款均按原約，由雙方共同遵守。」等語，
益見兩造應非以上開變更協議取代原租賃契約書第4條第1
款之全部約定，原租賃契約書第4條第1款後段之約定，於
兩造上開變更協議後，仍屬約定內容，於核算月租金時，自
需納入考量，始符合契約之真意，是被告辯稱自98年9月25
日至99年5月24日止之月租金456,000元應加計原契約約定
之調漲5%至478,800元等語，應可採信，原告主張上開期間
之租金固定為456,000元，即無足採。
㈡、按押租金的主要目的在於擔保承租人支付租金及賠償損害之
用，故於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或負有損害賠償
債務者，無須當事人之意思表示，發生當然抵充效力而結算
其差額，抵充後，猶有餘額，始生返還押租金問題。本件原
告自98年9月25日至99年5月24日止，應給付被告之每月租
金應為478,800元，原告僅給付456,000元，就每月短付租
金22,800元部分，自應補足，而原告上開期間短繳計8個月
租金182,400元，則被告自租賃保證金扣除182,400元，即
屬有據，然被告扣除金額為205,200元，其逾扣22,800元（
計算式：205,200－182,400＝22,800）部分，自應平均計
算返還予原告，且應依上開租賃契約書第4條第3款之約定
，自交還租賃標的物之日起3日後即101年9月27日起，按
原告是時公告之基本放款利率年息8.04%計算之利息。
㈢、從而，原告請求被告各自返還5,700元（計算式：22,800÷
4＝5,700），及自101年9月27日起至清償日止，按年息
8.04%計算之利息，即無不合，應予准許，逾此部分請求，
為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權確定訴訟
費用額為2,210元（第一審裁判費），其中1,000元應由被
告負擔，餘由原告負擔。
中華民國102年3月29日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年3月29日
書記官羅以佳