裁判字號：臺灣新竹地方法院96年訴字第300號民事判決
裁判日期：民國96年09月11日
裁判案由：請求移交管理使用權
臺灣新竹地方法院民事判決96年度訴字第300號原告世紀莊園公寓大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 喬國偉 律師複代理人丁○○被告國軒建設股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○
參加人戊○○上列當事人間請求移交管理使用權事件，本院於民國96年8月24日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
參加費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）本件被告之營業所雖非設於本院轄區，但原告請求移轉管理使用權之標的物則位於門牌號碼新竹市○○路○段○○○號等建物之地下一層，屬於本院所轄，且被告對本件訴訟由本院管轄已不爭執，本院自有管轄權。
（二）被告國軒建設股份有限公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣坐落於新竹市○○路○段○○○號等、新竹市○○路○○巷○弄號等之世紀莊園公寓大廈（下稱世紀莊園社區），為被告所興建出售，並於民國92年間陸續登記交付各承購戶居住使用。被告興建時即設計將世紀莊園社區之消防機房、電信機房、蓄水池、電錶等公共安全設施裝設在社區地下室，經實地勘驗後，前開設備確實裝設在如附圖（即新竹市地政事務所竹測建字第027360號建物測量成果圖）所示新竹市○○段6093建號建物內地下一層處之面積93.80平方公尺區域。
（二）按消防機房、電信機房、蓄水池、電錶等安全設備乃全社區所使用控制，故附圖所示面積93.80平方公尺區域應為非約定專用之共用部分，被告應於建物移交時，將該區域之管理使用權限一併移交予原告，但被告並未完成移交。且參加人以其購買附圖所示93.8平方公尺區域上方之一至四層建物（即新竹市○○段6029建號房屋）為由，參加人主張其對於附圖所示93.08平方公尺區域擁有所有權及專用權，進而私設鐵門做私人車庫使用，並於該處張貼告示「私人土地，擅自闖入，移送法辦」，致使原告無法順利進入該區域就上述安全設施進行必要之管理與維護，業已影響世紀莊園社區全體住戶之居住安全。原告雖多次向被告催請移交該區域之管理使用權，但未獲善意回應。
（三）按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分」、「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；‧‧於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」，公寓大廈管理條例第7條本文、第57條第1項分別定有明文。原告為維護世紀莊園社區全體住戶之安全及權益，爰依公寓大廈管理條例第57條第1項規定，請求被告將附圖所示93.08平方公尺區域內包含前揭機房設備等之管理使用權移交予原告。為此聲明如下：
㈠被告應將坐落新竹市○○段6093建號建物如附圖所示面積
93.80平方公尺包含消防機房、電信機房、蓄水池、電錶之管理使用權移交與原告。
㈡訴訟費用由被告負擔。
（四）對被告抗辯所為之陳述：被告雖主張已經將前述機房、設備移交，並提出移交明細表等置辯。原告雖收到移交明細表，知道機房、設備所在位置，然而原告仍不能依權限為管理使用，因為參加人仍主張其就附圖所示面積93.80平方公尺區域為有權使用人。而兩造固曾簽署協議書，但此協議僅載明被告將公共設施、保全、消防、污水處理等系統及管理基金移交予原告，並未提及新竹市6093建號建物之所有權與管理權移交事宜，且被告確實未將管理使用上之限制、障礙排除，被告當不能僅憑公設鎖匙移交明細表、管委會公設移交明細表、協議書等即主張已盡移交之責，何況被告移交時相關文件僅有原告主任委員與設備委員簽名，並無政府機關代表簽名，該次移交亦應屬無效。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，但先前以言詞及書面抗辯如下：
（一）被告已於93年10月3日將公同共有部分包括附圖所示面積
93.80平方公尺、世紀莊園社區之消防機房、電信機房、蓄水池、電錶等設施連同公設鎖匙一起移交予原告第一屆主任委員 張國樑 及設備委員 徐建雄 ，並經上開二人簽收，而徐建雄乃參加人當時之配偶，移交時原告可順利進出附圖所示93.80平方公尺區域，並無任何障礙。且95年4月21日原告現任主任委員亦簽立協議書表示被告確實已於93年10月3日將上開機、設備、公共設施、基金、鎖匙等移交與原告收執、使用。
（二）被告已將世紀莊園社區內各建物之所有權辦畢移轉登記於買受人，且將各建物點交予買受人，被告即對世紀莊園社區內各建物喪失所有權及占有。原告所指之消防機房等設備裝設在新竹市○○段6093建號建物內地下一層處，而此建號建物乃世紀莊園社區之住戶所共有，被告亦辦妥所有權移轉登記予各區分所有權人，且承前述，被告早已於93年10月3日將機房、設備等移交予原告，是被告對附圖所示面積93.80平方公尺以及世紀莊園社區之消房機房、電信機房、蓄水池、電錶等設備，顯已無管理使用權，遑論將管理使用權進行移交。
（三）公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約訂之。又各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權。新竹市○○段6093建號建物為各區分所有權人，包括參加人在內，均可依其應有部分予以使用，但如有逾越其應有部分情形，即屬侵害其他區分所有權人之權益，應由其他公同共有人本於所有權排除侵害。參加人雖購買世紀莊園社區內之新竹市○○段6029建號房屋，但新竹市○○段6029建號房屋並不包括地下一層，僅有地上一層至第上四層而已，此由買賣契約書附圖、建物所有權狀可知，亦可由社區內其他區分所有權人，例如 游文宏 、 游美燕 之買賣契約書、建物所有權狀比對可明。參加人之建物所有權狀中雖記載建物主要用途為「車庫、店舖、住宅」，但不表示其有車庫，且其房子無樓梯可直接通至地下室，參加人當年洽購時，被告已明確告知其所購買者不包含地下室。此外，被告並未將附圖所示93.80平方公尺區域設定專用權予參加人。原告進出管理維修機房、設備之障礙既為參加人所裝設，本件應由原告向參加人主張使用過當，而與被告無涉。為此答辯聲明如下：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔
三、參加人輔助原告參加本件訴訟，並表示：
（一）參加人購買新竹市○○段6029建號房屋時，被告並未告知該建物不包括地下一層，係嗣後調解時被告方稱因為沒有地下一層已有打折云云。其認為依據買賣契約書第3條第2項約定，其購買之新竹市○○段6029建號房屋，對應到地下一層之面積，即附圖所示93.80平方公尺區域，自屬其所專用。該區域除設有消防機房、污水設備等外，平常其用來停放自用小客車。本來其並未加裝鐵柵門，但因被告說該區域是大家的，其不能認同，因而加裝鐵柵門且上鎖，另貼上「私人土地，擅自闖入，移送法辦」之告示，然原告欲進去維修公共設施時，其均有將鎖打開，方便維修人員進入。
（二）參加人所買之新竹市○○段6029建號房屋，坐落在新竹市○○段○○○○○○○號土地上，而新竹市○○段○○○○○○○號土地為其單獨所有，被告未經其同意，在新竹市○○段○○○○○○○號土地地下二層擅自開挖消防水池，在地下一層即附圖所示93.80平方公尺區域設置消防機房、電信設備、電錶，實已侵害參加人之權益，應負瑕疵擔保責任。況且，新竹市○○段○○○○○○○號土地下方建築之地下一層建物，應為參加人單獨所有，何以被告竟將之登記為參加人與其他區分所有權人共有？亦有查明必要。
四、本件行集中審理程序，經整理兩造不爭執之事項如下：
（一）世紀莊園社區為被告所興建出售，92年間起陸續登記交付予各承購戶居住使用。
（二）原告為合法成立之世紀莊園公寓大廈管理委員會，有公寓大廈管理組織報備證明一紙在卷可稽。
（三）附圖所示面積93.80平方公尺區域，為世紀莊園社區之消防機房、電信機房、蓄水池、電錶之裝設所在，位處新竹市○○段6093建號建物內地下一層，而前開93.80平方公尺區域，確實坐落在新竹市○○段○○○○○○○號土地下方，有新竹市○○段6093建號建物登記簿謄本附卷足憑，並經本院勘驗現場無訛，委請新竹市地政事務所實地測量製作建物成果圖存卷可考。
（四）附圖所示93.80平方公尺區域，遭參加人以鐵柵門圍起，為參加人所自承在卷，並有照片可佐。
（五）參加人為世紀莊園社區內新竹市○○路○段○○○號建物（新竹市○○段6029建號）與所坐落土地（新竹市○○段○○○○○○○號）之單獨所有權人，亦為新竹市○○段6093建號建物之共有人，權利範圍79分之1。
五、本件行集中審理程序，經整理兩造爭點如下：
（一）被告是否未依公寓大廈管理條例第57條第1項規定，將附圖所示面積93.80平方公尺、世紀莊園社區之消房機房、電信機房、蓄水池、電錶之管理使用權移交予原告？
（二）附圖所示面積93.80平方公尺，即世紀莊園公寓大廈社區之消房機房、電信機房、蓄水池、電錶之所在區域，是否參加人擁有專用權？如有，是否是被告在售予參加人上述房地時，其二人間所為之約定？果有此約定，是否拘束原告？
六、本院之判斷：
（一）原告主張被告未將消防機房、電信機房、蓄水池、電錶等設施移交管理使用權，被告則以前詞置辯。經查：
㈠被告所辯其已於93年10月3日將公同共有部分包括附圖所
示面積93.80平方公尺、世紀莊園社區之消防機房、電信機房、蓄水池、電錶等設施連同公設鎖匙一起移交予原告第一屆主任委員張國樑及設備委員徐建雄，經上開二人簽收，且95年4月21日原告現任主任委員亦簽立協議書表示被告已於93年10月3日將上開機、設備、公共設施、基金、鎖匙等移交與原告收執、使用等情，業據提出與其所述相符之世紀莊園管委會公設移交明細表、世紀莊園公設鎖匙移交明細表（主委）、世紀莊園公設保固書、協議書各一份附卷可參，且為原告所不爭執，堪信屬實。
㈡雖原告主張第一屆主任委員係 楊雪珍 、設備委員係參加人
，而非張國樑、徐建雄，移交文件復無政府機關代表簽名，應屬無效云云。然93年10月3日張國樑為原告第一屆主任委員楊雪珍之配偶，徐建雄則係第一屆設備委員參加人之配偶，為原告、參加人所不否認，而公共設施之移交，涉及社區整體安全、各區分所有權人權益以及被告依法應負之保固責任、瑕疵擔保責任，事關重大，衡情兩造均不可能同意由無權限之人代表己方或他方來辦理移交事宜，原告復不否認早已從被告處取得各項公共設施之鎖匙，且在參加人未設置鐵柵門前，原告確實可以順利進出附圖所示93.80平方公尺區域進行維修與管理，是以，堪信93年10月3日原告第一屆主任委員、設備委員應係各自委託渠等之配偶出面辦理與被告間之社區公共設施移交事宜。況且，縱令93年10月3日原告辦理公設移交事宜之人有無獲得授權有所疑義，但依95年4月21日原告現任主任委員所簽立之協議書，亦可佐證原告現任主任委員業已承認93年
10月3日兩造間辦妥消防、保全、公共設施等之移交手續。又承前述，若非參加人設置鐵柵門，否則原告就附圖所示93.80平方公尺區域之進出維修、管理並無任何障礙，顯然原告已取得對該公共設施之管理使用權。而附圖所示
93.80平方公尺區域所在之新竹市○○段6093建號建物，92年間即已辦妥所有權移轉登記為世紀莊園社區79位區分所有權人所共有，有建物登記簿謄本可按，足認被告對新竹市○○段6093建號建物已無所有權。綜上，堪信被告所辯兩造間已完成機房、設備等公共設施移交程序，原告取得管理使用權為可採。
㈢至於移交文件上有無政府主管機關代表之簽名，實非移交
手續完成與否之必要之點，此觀諸公寓大廈管理條例第57條第1項文義即明。按政府主管機關會同進行移交之目的，僅在於協助確認起造人有無按圖施作，完成之水電、機械設備、消防設施、各類管線等是否功能正常。是以原告執此辯稱先前之移交程序無效，尚不足取。
（二）參加人雖引其與被告間之買賣契約書第3條第2項規定，主張其對附圖所示93.80平方公尺區域有專用權。惟依前述，附圖所示93.80平方公尺區域所在之新竹市○○段6093建號建物，並非登記為參加人單獨所有，而係世紀莊園社區79位區分所有權人共有，參加人購買之新竹市○○段6029建號房屋確實不包括地下一層，只有地上一層至第上四層，此有登記簿謄本、參加人與被告間之買賣契約書暨附圖、6029建號建物所有權狀可證。其次，觀諸參加人與被告間買賣契約書第3條第2項規定：「二、共用部分面積係指本社區地下一樓（扣除地下一樓各戶主建物面積）、車道、走道、公共樓梯、公共機房、受電室及其他由全體住戶共用之公共空間部分，面積依地政機關規定另編建號其分配比例由本社區全體區分所有權人依戶數平均持分，其使用由區分所有權人會議決定，全體住戶並應遵循管理規章使用之」，顯然公共機房、受電室等公共設施，訂約時係約定由世紀莊園社區全體區分所有權人依戶數平均持分，而無從佐證被告就附圖所示93.80平方公尺區域有約定專用權予參加人。職是，參加人主張其對附圖所示93.80平方公尺區域有專用權，得以對抗原告，於法無據，並不可採。參加人設置鐵柵門，因而阻礙原告對機房、設備進行管理維修之行為，與被告無關，參加人此舉是否係對共有物使用過當，實應由世紀莊園社區之規約或區分所有權人會議尋求解決。至於參加人另主張被告未經其同意，在新竹市○○段○○○○○○○號土地地下二層擅自開挖消防水池、地下一層設置消防機房、電信設備、電錶、該地下一層建物應登記為參加人單獨所有等情，縱令屬實，亦為參加人與被告間之另一民事糾葛，而與本件無涉，亦無法以此佐證參加人就附圖所示93.80平方公尺區域有專用權。
（三）綜上，本件被告業已將坐落新竹市○○段6093建號建物如附圖所示面積93.80平方公尺包含消防機房、電信機房、蓄水池、電錶之管理使用權移交予原告，且並未將該區域約定專用權予參加人，原告之請求，為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段。
中華民國96年9月11日
民事第一庭法官李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年9月11日
書記官朱苑禎