裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第2251號民事判決
裁判日期：民國99年12月28日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第2251號原告 許清木 被告財政部國有財產局中區辦事處法定代理人 廖蘇隆 訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複代理人 鄭晃奇 律師上列當事人間返還保證金事件，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒仟參佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告應給付原告新台幣（下同）674,000元，及自民國99年7月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告：如主文第一項所示，訴訟費用由原告負擔。
貳、原告起訴主張：被告辦理標售99年度第7批國有非公用不動產，提供土地位置及座落略圖供投標人閱覽，原告閱覽該圖後，發現標號第7標即臺中縣○○鎮○○○段○路厝小段第1530地號、第1531地號之土地（下稱系爭土地），全部面○○○鎮鎮○路○段○○巷道路，該道路係臺中港特定區○市○○○道路且已開闢完成，原告因而認為系爭土地面臨道路且可單獨建屋值得標購，乃於99年7月7日標得，並於同日繳交保證金674,000元。詎得標之後，才發現系爭土地與道路間，尚夾有南勢坑段南勢坑小段第27-2地號畸零土地，系爭土地約有一半未面臨道路，須與第27-2地號土地合併使用申請建築許可，才能發揮最大建築效益。系爭土地有影響價值及通常效用之重大瑕疵，且被告明知畸零土地之存在，卻故意不在略圖上告知上開瑕疵，經原告99年8月26日以存證信函通知被告解除買賣契約請求返還保證金遭拒，爰依回復原狀請求權，請求判決如聲明所示。
參、被告則以：其於投標須知已告知標售之不動產得否建築使用，應由投標人自行評估；且被告所提供之略圖僅供有意參加投標之人前往現場查看，圖面上方並記載：「本件資料非屬標售公告內容，僅供參考使用，投標人應依地政機關核發資料自行查看相關位置，不得以本位置圖記載有誤而要求損害賠償或解除買賣契約退還保證金」，並未違反告知義務，系爭土地並無任何禁止建築之法規限制，被告亦未擔保必可供作建築使用，系爭土地並無瑕疵，原告亦無契約解除權等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、原告主張於99年7月7日向被告標得系爭土地，同日繳交保證金674,000元，而系爭土地與道路間尚夾有第27-2地號土地，原告於99年8月26日函告被告解除契約請求返還保證金遭拒，嗣被告函告原告沒收保證金等各節，為被告所不爭，並有原告所提出之台財產中秘字第0999901393號函、地籍謄本、存證信函等各件可稽，自屬真實可信。原告既係行使契約解除權請求回復原狀，其請求權之存在，係以原告有契約解除權並經合法行使為前提，而原告之契約解除權，又以買賣標的有瑕疵為要件。
二、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項、第359條第1項前段分別定有明文。所謂買賣標的物有瑕疵，係指買賣標的物不合於（缺少）契約所約定品質而言，至於「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用或契約預定效用」則為瑕疵之分類或瑕疵產生之結果（依一般觀念，違章之建物有被拆除之危險，可認為未達通常建物之價值或效用，但如契約解釋當事人所買之建物即屬違章時，則出賣人不負瑕疵擔保責任）；故兩造契約所約定之標的物品質為何？實為判斷本件買賣標的有無瑕疵之前提。至於契約約定買賣標的物應具有如何之品質之確定，則為契約解釋或契約之補充之問題。契約解釋，應採用之方法為：㈠以契約文義為出發點（文義解釋）。㈡通觀契約全文（體系解釋）。㈢斟酌訂約時事實及資料，如磋商過程，往來文件及契約草案等（歷史解釋）。㈣考量契約目的及經濟價值（目的解釋）。㈤參酌交易慣例。㈥以誠實信用為指導原則，有疑義時，應兼顧雙方當事人利益，並使其符合誠實之法律交易，而契約漏洞之填補，係指契約關於某事項應有訂定而未訂定之情形，依民法第153條第2項之規定：「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示其意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，即為關於契約漏洞填補之規定。系爭土地○○○鎮鎮○路○段○○巷之間，尚夾有南勢坑小段第27-2地號土地（畸零地）一節，此為兩造所不爭，該項事實之存在是否構成買賣標的物之瑕疵，應視兩造契約所約定之品質為何而定，並非客觀上買賣標的物未達到最佳狀況，即屬瑕疵。
三、本院認系爭土地○○○鎮鎮○路○段○○巷之間，尚夾有南勢坑小段第27-2地號土地之事實，係兩造契約標的品質約定之內容，並不構成買賣標的物之瑕疵，其理由如下：
㈠被告係國有非公用財產之管理機關（國有財產法第12條）
，依法標售國有非公用之系爭土地，而原告則是參與公開競標之投標人，以競標之方式與被告成立土地買賣契約。在競標之過程中，被告所提供之系爭土地座落略圖（本院卷第11頁），固末繪示系爭土地與第27-2地號土地○○○鎮鎮○路○段○○巷間之關係位置，而有使人誤為系爭土地直接鄰接巷道之虞，惟略圖之上方已用明顯字體標示：「本件資料非屬公告內容，僅供參考使用，投標人應依地政機關核發資料自行查看相關位置，不得以本位置圖記載有誤而要求損害賠償或解除買賣契約退還保證金」等語，不僅未表明略圖已揭露全部土地交易資訊，並更進一步明白提示投標人應自為查核，略圖之記載方式，並不致於使交易之相對人誤認。且土地交易之金額龐大，從事交易之人在處理交易過程中，自應具有通常之謹慎與注意，上開略圖之內容，既足以提示全部有意參與投標之人注意查證，自不能因原告疏於查證，即認為兩造之契約約定買賣標的物具有全部面臨道路之品質。
㈡被告辦理標售99年度第7批國有非公用不動產投標須知第3
點記載：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀，得否建築使用，請依建築法規評估」（本院卷第30頁），亦已提醒投標人應自行查閱地政機關之地籍圖、簿及法規限制，評估建築使用之可行性。
㈢當前一般私有不動產買賣並無公開交易市場，賣方願出之
土地與價格，及買方願買之土地價格均非公開流通，促成不動產之交易並不容易，過程中往往另有龐大的交易成本，其例如：①須花費勞力、時間、費用去搜尋適當的交易標的及議約之對象。②透過仲介商仲介交易（委託銷售，或委託議價），因而須支付佣金。③以建商出售房屋為例，建商須付費委託代銷公司從事行銷，或支付促銷之廣告成本費用促成交易。④締約的過程中，買賣雙方隱藏願買、願賣之價格，以觀望不動產後市，因而造成須用土地之買方必須以更高的價格向賣要約，或須脫售土地之人以更低之價格出售土地。反觀本件被告依法標售系爭土地，買賣標的、相關底價等交易資訊均屬透明公開，原告在參與競標時，交易成本遠低於一般私有不動產買賣，被告在標售之過程中，以投標須知及略圖之前開注意事實記載，要求參與競標之人，應自行負擔風險翔實評估系爭不動產之實際狀況，本屬合理之事。
㈣雖被告於投標須知標示系爭土地都市計畫使用分區為「第
二種住宅區」，惟「第二種住宅區」是否可供建築使用？可供如何建築規畫使用？本屬原告應自行評估之事項，自不能認為係屬兩造契約約定之品質內容。
四、綜合前述，本件依兩造買賣契約之特性、締結之過程，及被告投標須知、略圖之記載內容，應認兩造買賣契約標的之品質約定為系爭土地之現狀，系爭土地○○○鎮鎮○路○段○○巷之間，尚夾有南勢坑小段第27-2地號土地之事實，並不構成買賣標的物之瑕疵，原告行使契約解除權，自屬無據，其依回復原狀請求權，請求判決如聲明所示，自無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果無影響，爰不一一詳為論述，並此敘明。
五、訴訟費用計原告所繳納之第一審裁判費7,380元，由敗訴之原告負擔。
伍、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年12月28日
民事第二庭法官王銘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年12月28日
書記官廖春玉