裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第2105號民事判決
裁判日期：民國95年09月21日
裁判案由：請求點交房屋
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第2105號原告丁○○（即反訴被告）訴訟代理人 黃榮謨 律師
張瓊文 律師被告乙○○（即反訴原告）訴訟代理人 王嘉斌 律師
周福珊 律師 賴玉梅 律師上列當事人間請求請求點交房屋事件，經本院於民國95年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北縣樹林市○○街○○○巷○弄○號五樓房屋交付原告。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用及反訴訴訟均由被告即反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰陸拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告於執行標的物交付前以新臺幣參佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告（即反訴被告，下稱原告）主張：㈠本訴方面：
原告於民國93年8月27日與被告簽訂買賣契約書，約定被告將其所有坐落台北縣樹林市○○段○號土地（應有部分28/2
799，下稱系爭土地）及其門牌號碼台北縣樹林市○○街○○巷○弄○號5樓房屋（下稱系爭房屋）出賣予原告，原告則應給付價金新臺幣（下同）365萬元。詎原告已依約交付買賣價金（於93年10月6日付清尾款），被告則雖將系爭土地及房屋移轉登記予原告，然遲未將系爭房屋交付原告（依契約第8條約定房屋交付日為尾款交付日），經屢催未獲置理，爰依買賣契約關係請求被告將系爭房屋交付原告。併為聲明：如主文第1項所示；原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴方面：
否認系爭不動產買賣契約乃兩造通謀虛偽意思表示而為，被告就前開利己事實，應負立證之責。實則93年8月間反訴原告（即被告）因需款孔急表示欲出售系爭不動產以求現金，原告肇於先前借貸予被告之款項均未獲償，故同意購買系爭不動產，惟主張應將先前借款抵扣部分買賣價金，買賣價金尾款則以向銀行貸款之金額交付。即尾款290萬元其中200萬5,000元清償原先支借之房貸；加計代書費用3萬7,880元、餘款85萬4,000元匯入被告帳戶。且系爭不動產之權狀已依買賣契約第7條約定交付原告，而銀行貸款亦原告在繳納，是以被告所為反訴主張，自無可採等情。併為答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告（即反訴原告，下稱被告）抗辯：㈠本訴方面：
系爭不動產買賣契約書係通謀虛偽意思表示，應屬無效。即被告前曾透過鄉城有限公司向訴外人己○○借200萬元，嗣於93年間為清償前開借款，欲以系爭不動產為擔保品向銀行申貸，然肇於被告債信不良，無法直接向銀行申貸，是與原告訂立通謀虛偽意思表示之買賣契約，將系爭不動產移轉登記予原告（兩造間有親誼關係），再以原告名義向銀行完成申貸290萬元，並約定每月貸款金額1萬6,000元均由被告負責繳納。準此，兩造間既無成立買賣契約之意，並因通謀虛偽意思表示而屬無效，原告自不得本於買賣契約關係請求被告系爭房屋交付等情。併答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請免為假執行。
㈡反訴方面：
系爭不動產買賣契約既屬無效，依民法第113條規定，原告自應塗銷已為不動產移轉登記以回復原狀。併為聲明：反訴被告（即原告）應將台北縣樹林地政事務所登記日期為93年
10月5日就系爭土地及系爭房屋所為所有權移轉登記塗銷。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產買賣契約書（即原證一）形式為真正；依契約書
第8條之記載「賣方應於尾款交付日將系爭房屋交付買方」。
㈡系爭不動產業於93年10月5日以買賣為登記原因，自被告名
義移轉登記至原告名下等情，並有土地及建物登記謄本在卷可佐。
㈢系爭不動產之所有權狀目前由原告保管中。
㈣系爭不動產向向華南銀行貸得款項290萬元，其中200萬5,
000元用以清償被告原先之銀行貸款；3萬7,880元用以清償代書等相關費用；85萬4,000元於93年10月15日由原告匯至被告帳戶等情，並有放款利息收據、匯款回條、服務收費明細表各一份（原證九至十一）在卷可佐。
㈤前述被告原先向銀行所為貸款，乃於系爭買賣契約簽訂後，
移轉登記前所為；被告前開向銀行貸得款項，有一部分充作返還被告向訴外人 鐘硯豪 之借款，並有被告提出之在款往來明細一份（被證一）在卷可佐。
四、原告主張：兩造間既締有系爭買賣契約，原告自得本於買賣契關請求被告交付系爭房屋予原告原告等情。被告則以：系爭買賣契約乃通謀虛偽意思表示而為，屬無效契約，被告自無交付房屋之義務等語為辯。是以本件兩造之爭點在於系爭不動產買賣契約是否基於通謀虛偽意思表示而為，並應由主張意思表示為通謀虛偽之被告，就通謀虛偽之事實，負舉證之責。經查㈠按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與
相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，洵無違誤（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。
㈡被告抗辯：系爭買賣契約為兩造通謀虛偽而為等語，業據提
出錄音譯文（被證二）一份為證；並聲請傳訊證人 蔡建福 （代書）、 羅謝瓊綿 、己○○、甲○○、丙○○，查⑴證人蔡建福到庭證稱：（提示原證一買賣契約）伊係負辦
理移轉登記之代書，只負責簽約，並未仲介。當日係被告尚有另筆事項委託，故請伊一併辦理，價金的部分為伊填寫，因兩造有稱要貸款290萬元，並沒有談其他內容，伊參酌銀行會打8折，所以買賣總價金填為365萬元，伊並不清楚買賣價金有無交付；貸款所得290萬元，實際上清償被告向銀行所借貸200萬元、相關費用，餘款則匯入被告帳戶。簽訂買賣契約時系爭不動產並沒有貸款，在辦理產權移轉中被告需要款項，所以先拿系爭不動產抵押向銀行借款200萬元等語。
⑵證人羅謝瓊綿則稱：伊係先認識原告的母親之後才認識被
告，蔡建福係鄉城有限公司的代書，蔡代書當天去是因為公司向被告買新莊的房子，委託蔡代書辦，兩造才順便請蔡代書辦系爭不動產的事。新莊的房子以340萬元購入，因被告已經向其等借款400萬元，故扣除後還欠60萬元。
當初有說要把系爭不動產貸款來還欠款，但伊不清楚兩造間之約定等語。
⑶證人鐘硯豪陳稱：（房子是出賣還是單純的貸款？）是借
人頭去貸款，因為買方是他們自己的親戚，當時有委託我們公司請代書簽約。當初被告的先生有欠錢，沒有辦法還我錢，所以原告的媽媽介紹被告來跟我借錢，新莊的房子當初都沒有貸款，被告說要賣給我，所以我給他的除了買賣房子的價金之外，還有借她200萬元，因為那時候被告很趕有票方面的問題，然後她把系爭不動產貸款下來還錢給我。（你如何判斷是人頭貸款？）因為簽約是在我們公司簽約，當時我在場，知道房子的貸款是要還我的錢，但是我從外觀判斷他們是親戚，而且當時並沒有拿出任何錢，所以我主觀判斷是人頭，我只聽到 黃東山 （被告之夫）、被告、原告還有原告的媽媽當場討論說借他的名字去貸款，貸款下來後還我錢，因為用原告的名義去貸款才可以貸這麼多的錢。（你有無看到兩造不是實際要賣，只是要用人頭貸款？丁○○知道且同意嗎？）我有聽到被告這樣告訴原告，但是原告沒有表示任何意見，簽好就走了等語。
⑷證人丙○○（被告之兄）證稱：本來被告係要用伊的名義
去借，伊太太不同，才向原告借名義去借；談這件事時伊在場，內容大概是房屋過給原告可以貸的比較高。房貸利息由被告繳，兩造並沒有約定報酬。兩造去辦買賣、貸款的事情，伊沒有參與。之前曾陪被告拿利息錢給原告的婆婆，1個月1萬6000元。利息有從薪水直接扣（每月5日），薪水是發現金，被告大約做了1年多，後來被告沒有在餐廳工作，所以才拿去還。伊曾陪被告拿利息錢給原告的婆婆一次，時間不記得等語。
⑸證人甲○○則稱：被告有跟會，93年7月及8月標的，一
次拿51萬6000元，一次拿52萬1200元，有聽到被告跟伊太太說錢要借給他姪子開網咖；有看到被告把會錢交給原告，但是否全部交付不清楚等語。
⑹經本院調查之結果，認
①證人蔡建福、羅謝瓊綿、甲○○既均稱不知悉兩造間實
際是否就系爭不動產有買賣意思合致，由彼等證詞並無法直接為兩造係通謀而為意思表示之推認。即證人羅謝瓊綿僅知貸款要用來還借款，不清楚兩造間協談內容實際如何；證人甲○○之證詞則與系爭買賣契約無直接關聯；而關於證人蔡建福部分，雖稱兩造並未告知買賣總價金，僅告知欲向銀行貸款金額，再由其反推填入買賣價金等語。惟兩造對於系爭不動產以原告名義向銀行貸款後之290萬元（契約中所指尾款），全數由被告使用一節，既無爭執；參諸證人甲○○（證稱：曾見被告拿會錢給原告）、戊○○（證稱：曾看到被告向原告拿錢）、 陳淑鈴 （證稱：原告曾向伊借錢，並稱要轉借予被告）之證詞，可推悉兩造間確有多筆借貸債權、債務關係等情。則兩造以談妥貸款金額方式約定買賣價金，亦無背於常情。即單執證人蔡建福前開兩造未告知買賣總價金之證詞，並無法直接推認買賣係出於通謀虛偽而為。被告仍應進一步就所抗辯：前開290萬元貸款利息實際由其繳納等情，負立證之責。
②又證人鐘硯豪雖陳稱：系爭買賣是借人頭去貸款。惟另
稱此部分僅其個人從外觀所為主觀判斷；且雖聽聞被告向原告稱僅係人頭貸款，惟原告並無表示任何意見等語。是由證人鐘硯豪個人之主觀臆測，並不足為兩造間真意之推斷。遑論，證人鐘硯豪陳稱：貸款的目的是要還伊錢，用原告的名義才可貸這麼多錢等語。惟兩造對於被告係以自己名義向銀行貸得之款項（同以系爭不動產為抵押品）返還積欠鐘硯豪之債務一節，既無爭執，則證人及被告所稱人頭借貸之動機，亦與實際處理狀況不符。
③至證人丙○○雖證稱：系爭290萬元貸款利息係由被告
繳納，先前從薪水扣，之後拿現金給原告的婆婆等語，惟證人丙○○為被告之兄，其證詞是否無偏頗之虞，已有可疑。加以，觀諸系爭土地登記謄本，290萬元應係於93年10月5日核貸，與證人丙○○所稱餐廳開幕日同，倘如證人丙○○所陳被告工作1年多，則被告所謂自前述餐廳離職後改交付現金利息，推算日期應係指95年
1月、2月之利息（此部分並有被告所提出錄音譯文一份為佐）。然本件原告早於94年12月20日即提起訴訟，則被告於訴訟進行中以將1萬6,000元交予原告以外之人，再轉交予原告之方式（並製作錄音譯文）做為其曾經交付貸款利息現金予原告之佐，自難逕採為系爭貸款利息自始均由被告繳納之證。基上，被告就所抗辯以扣薪方式繳納貸款利息部分，僅有證人丙○○之證詞為佐，而證人丙○○之證詞又與證人 朱鳳仙 （原告之母）之證詞相佐（證人朱鳳仙證稱：證人丙○○並未到過伊住處，亦無參與任何系爭買賣契約之商討；原告係自己繳納貸款利息等語。），且有前述未可逕為採信之情，單憑證人丙○○之證詞並無法為原告提起本件訴訟前，被告係以扣薪方式繳納貸款利息之佐；被告抗辯：以現金交付充作利息一節，則係起訴後臨訟製作，亦無可採。④此外，被告並未再提出其他證據以供本院審酌，自難認
被告所抗辯：系爭買賣契約乃通謀虛偽而為等語為可採信。至原告已否如數給付買賣價金，按諸首開判決意旨，與兩造間是否有成立買賣契約之合意間，並無必然之關聯，而不得以價金給付不實為由逕為兩造間買賣契約屬通謀虛偽為推斷，附此敘明。
五、綜上所述，被告抗辯系爭買賣契約為無效一節，既無可採，系爭買賣契約自屬有效成立。準此，原告本於買賣契約關係請求被告交付系爭房屋，於法自無不合，應予准許。被告本於民法第113條規定提起反訴請求原告塗銷已為不動產移轉登記以回復原狀，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至被告（反訴原告）敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國95年9月21日
民事第一庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年9月21日
書記官林月蓉